Was ist bei 4.50 Außenwandhöhe alles möglich?

Hallo liebe Bauexperten,

vor kurzem haben wir die Aussicht auf ein Baugrundstück bekommen und versuchen uns vorzustellen, was man darauf realisieren kann. Aufgrund des Bebauungsplans gibt es ein vor allem die Einschränkung auf eine Außenwandhöhe von 4.50m die uns daran zweifeln lässt, ob man darauf ein schönes Einfamilienhaus errichten kann (mehr Details unten im Text). Ich habe jetzt schon versucht, verschiedenste Fertighaus Grundrisse zu studieren, aber es gibt selten Angaben zur genauen Außenwandhöhe.

Hier die Details:

1. Wir sind:

Wir sind eine 4 köpfige Familie (2 Kinder 2 und 4 Jahre), keine weiteren geplant.
Darüber hinaus keine weiteren Beeinträchtigungen.

2. Unser Raumprogramm:

Im Erdgeschoss stellen wir uns einen möglichst großen Wohn, Ess, Kochbereich vor (offene Küche mit Kochinsel). Aktuell haben wir 36 m² dafür, was ausreichend ist. Bei einem Haus würden wir uns aber ein bisschen mehr wünschen.

2 möglichst große Kinderzimmer >=15 m² und ein Schlafzimmer für uns. Das Schlafzimmer muss nicht besonders groß sein, braucht aber ausreichend Stauraum für Kleider. Aktuell haben wir ca. 2.80m Schrankbreite und der ist immer voll...

Ein Arbeitszimmer wäre wünschenswert und könnte auch Teil des Schlafzimmers sein, wenn denn genug Platz dafür ist und es sich somit einfacher realisieren lässt.

Anzahl Essplätze: 6 Personen sollten bequem Platz haben,damit auch Freunde und Eltern öfter zum Essen kommen können.

Anzahl Bäder: Idealerweise eine kleine Gästetoilette, ein Bad und ein kleines Duschbad, damit wir morgens keinen Stau haben. Denkbar wäre auch eine etwas großere Gästetoilette mit Dusche, dann könnte das zweite Bad entfallen.

Technikraum + HWR : sollte im Keller sein. Zwar hätten wir die Waschmaschine gerne da wo auch die Wäsche anfällt, das passt aber sicher nicht mehr rein.

Garage: Laut Bebauungsplan ist der Platz dafür direkt östlich an den Bauplatz angegliedert. Dementsprechend könnte die Tür östlich sein. Bzw. im Erdgeschoss sind Fenster auf der Ostseite vmtl. nicht sinnvoll.

Keller: ja für Technik und Stauraum / Hobbyraum

3. Welchen Hausstil bevorzugen wir?
Bezüglich Stil sind wir stark vom Bebauungsplan eingeengt. Ansonsten suchen wir nach einem Fertighaus um Zeit und kosten zu sparen.

Große Fensterflächen gefallen uns sehr gut. Wir haben aktuell eine 6 Meter Front im Wohn Essbereich, die uns sehr anspricht.

Ansonsten recht schlicht mit standard Putz etc. Mehr wird dann interessant, wenn noch Geld da ist.


5. Bebauungsplan/Einschränkungen

Grundstücksgröße: 580m² ca. 34x17m mit der Längsachse von Südwest nach Nordost ausgerichtet (70°).
max. zulässige Grundfläche 100m², die Baugrenze gibt circa 12x12m vor. Dementsprechend sollte z.B. 10x10m oder 12x8.3m etc. erlaubt sein.
max. zulässige traufseitige Außenwandhöhe gemessen von OK Kellerdecke bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut 4.50m
Dachform: Satteldach mittig über der Längsseite des Baukörpers
Dachneigung 22-27°
Dachüberstände sind mit einem Mindestüberstand von 80cm auszubilden
Dacheinschnitte und Dachgauben sind unzulässig

Aufgrund der niedrigen Außenwandhöhe dürften keine Fenster im zweiten Stock in Nord oder Südrichtung unter dem Dach möglich sein. Die Wohnfläche im zweiten Stock dürfte auch sehr begrenzt sein.

Wie man sieht triebt uns vor allem die Außenwandhöhe um. Bisher haben wir nie in einer Wohnung mit Dachschrägen gewohnt und wir fragen uns, wie gedrungen das wirken würde, bei dem flachen Dach.

Interessant wäre natürlich auch noch, mit was für einem Preis man hier bei einem Fertighaus rechnen kann. Nach oben gibt es natürlich keine Grenzen, aber evtl. gibt es Abschätzungen in der Art +-50k oder ähnlich.

Vielen Dank euch allen schonmal im Vorraus!

 

Hallo Simon,

Danke für das Interesse an meiner Frage. Der Geländeverlauf ist ziemlich Eben. Über das ganze Grundstück von Ost nach West sind es 10cm und von Nord nach Süd 30cm. Laut Bebauungsplan gibt es noch die Vorgabe, dass die OK Kellerdecke max. 0.3m über dem Straßenniveau liegen darf.

Inwieweit Geländeveränderungen zulässig wären weiß ich nicht, ist vermutlich für den Landkreis / Ort generell geregelt. Aber ich denke nicht, dass man da viel machen darf.

 

Hallo,

super wie aktiv das Forum hier ist! Hätte ich nicht erwartet. Zur Einordnung meiner Frage, es geht zuallererst um die grobe Einschätzung was machbar ist, will weder zuviel eurer Zeit stehlen, noch selbst zuviel Herzblut in etwas stecken, dass dann vielleicht gar nicht zustande kommt.

Grob gerechnet hätte ich bei einem Baukörper von 10x10m mit ca. 77m² Wohnfläche im Erdgeschoss gerechnet. Zumindest findet man solche Grundrisse.
Im Obergeschoss fehlt mir aber das Gefühl. Wie hoch wäre denn der Kniestock abzüglich Bodenaufbau. Hab von ca. 17cm Bodenaufbau im Erdgeschoss und einer guten Deckenhöhe von 2.50 gelesen. Was mir komplett fehlt ist, wie dick so eine Zwischendecke im Fertighaus ist. Wenn mann 50cm annimmt und wieder 17cm für den Bodenaufbau, dann bleibt noch 116cm für den Kniestock. Der First ist dann mit 27° bei 3.66m und 2.4m von der Mitte entfernt hat man noch 2.50m und 3.3m entfernt noch 2m. Das entspricht dann so rund 66m². In Summe komme ich dann also auf 140m². Nicht schlecht, aber auch nicht üppig.

Mehr Festlegungen vom BPlan gibt es an der Stelle nicht. Mir geht es wirklich nur um eine erste grobe Einschätzung.
Bzw. gibt es irgendeinen Anbieter, bei dem man die Beispielhäuser nach Traufhöhe filtern kann?

 

Ja genau war nur in einem Halbsatz erwähnt. Mit Keller, um die Technik nach unten zu verlagern und evtl. noch ein Arbeitszimmer unterzubringen.

 

Danke euch allen für die vielen Tipps bezüglich der Möglichkeiten. Dieses Forum ist echt Klasse!
Alles in allem hat es uns dazu bewogen, diese Option nicht zu wählen.