WDVS nur um Fassade zu sanieren?

..ich bin aber auch nett, mit katze

 

Zu den Fristen:

Nach § 554 Abs. 3 BGB muß der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme ankündigen und zwar unter Angabe der Art und des voraussichtlichen Umfangs, Beginns, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Nur dann ist der Mieter zur Duldung verpflichtet. Im Umkehrschluß ist der Mieter also nicht zur Duldung verpflichtet und er kann den Beginn zeitweise verhindern ( z.B. durch einstweilige Verfügung, nicht reinlassen ), wenn z.B. die Ankündigungsfrist nicht eingehalten ist.

Hast Du also Glück gehabt, Volker. Ich würde mal tippen, daß Du für Mehrkosten ( Behinderung, Abbau und erneute Einrichtung der Baustelle usw. ) gehaftet hättest, wenn zu früh angefangen worden ist, ein Mieter die Arbeiter wieder hätte abrücken lassen und Du gewußt hättest, daß die Frist nach § 554 Abs. 3 BGB noch nicht abgelaufen ist. Der BGH wird immer rigider in seiner Rechtsprechung, was der Architekt an Rechtskenntnissen alles haben muß. Bei einer ihm bekannten Modernisierung mit Mieterhöhung wird sich der Archi vorher erkundigen müssen, worauf es hierbei in rechtlicher Hinsicht alles ankommt! Und wenn er dem Vermieter, wie Du, auch noch die Arbeit abnimmt, dann natürlich erst Recht.

Jetzt haben die Mieter allerdings die Arbeiten ausführen lassen und dann bleibt das sanktionslos; die Mieter haben nämlich damit die an sich verfrühte Modernisierung geduldet. Die Nichteinhaltung hat auch keine negativen Folgen für den Beginn der Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete = 3 Monate nach Abschluß der Maßnahme + Zugang der detailierten Erhöhungsberechnung. In § 559 b Abs. 2 steht zwar, daß sich der Beginnzeitpunkt um sechs Monate verlängert ( = 9 Monate ab Ende + Zugang der Erhöhungserklärung ! ), wenn die Ankündigungsvoraussetzungen des § 554 Abs. 3 BGB nicht eingehalten wurden. Dazu zählt nach der Rechtsprechung aber die Einhaltung der Ankündigungsfrist von 3 Monaten nicht. Es muß nur überhaupt angekündigt worden sein = hier mit Frist von 1 Monat.

Volker, in Zukunft hälst Du also die Ankündigungsfrist strikt ein oder läßt Dich von deinem AG = Vermieter freizeichnen.

Im übrigen ist aber die Mieterhöhungskündigung ohnehin ein recht stumpfes Schwert. Denn die Modernisierungserhöhung wird Teil der Miete. Wenn die Mieten wie bisher steigen, wird sie also irgendwann eh aufgezehrt durch die Anpassung der Miete an die ( gestiegene ) ortsübliche Vergleichsmiete. Gemeint: Es gilt in den Folgejahren nicht ortsübliche Vergleichsmiete + dauerhaft 11% Zuschlag, sondern danach nur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Deshalb rät der kluge Architekt dem AG, vor der Modernisierung die Miete zunächst auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben und erst dann zu modernisieren. Dann bleibt der Modernisierungszuschlag etwas länger erhalten.

Im übrigen muß man sich eh fragen, wer bei dieser Mietgesetzgebung aus Rot-Grüner-Zeit noch so bescheuert ist, sich den ganzen weiteren Streß mit einer Modernisierung und einer Modernisierungsmieterhöhung anzutun. Inzwischen meint doch jeder AG-Mietrichter, neue Hürden an die Wirksamkeit der Mieterhöhung aufstellen zu müssen, weil der Vermieter der " Kapitalist " und " böse Bube " ist. Klang ja auch hier im Threat wieder mal an.

Jedem Mietrichter sollte man ein Mietshaus vermachen oder vor dem Richterdasein zur Verwaltung übertragen, damit sie wissen, wovon sie überhaupt reden. Oder sie müssen halt ein Mietshaus erben, wie es einem Mietrichter in Köln passiert ist, der sich daraufhin um 100 Grad gedreht hat .

 

Danke ...

... Eric

Es ist bis jetzt ja immer noch gutgegangen, keiner war Mitglied im Mieterschutzbund

 

... auch dir mal volker

 

Ich muss aber ...

... nochmal auf die 3-Monatsfrist zurückkommen. Das nächste Problem damit steht mir ins Haus.

20 ETWs - 16 Eigennutzer + 4 Mieter.
Den Eigennutzern isses Wurscht, die haben die Sanierung ja beschlossen.
Wenn jetzt die Mieter angeschrieben werden mit der Info, dass die gesetzliche 3-Monatsfrist aus diesen und jenen Gründen (z.B. Winter) auf 1 Monat verkürzt wird und sie bitte doch dazu ihr Einverständnis geben sollen, müsste das doch eigentlich o.k. sein. Sach ich mal.

Ich kann mir nur schwer vorstellen, dass da jemand Nein sagt.

 

..ich würde nicht nein sagen, du würdest auch nicht nein sagen. aber es wäre durchaus möglich daß wie es der zufall will ,gerade unter diesen 4 mietern doch einer ist der verweigert. baustopp?
da haben wir beide das selbe (noch nicht) problem.

 

Volker nochmals:

Es ist zu unterscheiden:

1. Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 1 BGB

Das Gesetz legt keine Ankündigungsfrist fest. Ob und mit welcher Frist Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen anzukündigen sind, bemißt sich nach den Umständen im jeweiligen Einzelfall ( Notmaßnahme kann sofort ausgeführt werden, nicht so eilige Reparatur muß mit Frist von 2 - 3 Wochen vorher angekündigt werden, nicht zur Unzeit, nicht in den Ferien usw.).

2. Hiervon zu unterscheiden sind die sog. Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB. Darunter versteht das Gesetz Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Energieeinsparung, zur Wassereinsparung und zur Schaffung neuen Wohnraums ( z.B. Dachgeschoßausbau ). Dafür besteht, weil die Mietsache sich verändert, der Mieter etwas zusätzliches erhält, die Substanz gegenüber dem Vertragsabschluß verändert wird, eine Ankündigungsfrist von mindestens 3 Monate vor Begin der Maßnahme.

Ausgenommen sind wieder " modernisierende " Bagatellmaßnahmen, z.B. Einbau von Heizkostenverteilern. Dafür gilt nur die allgemeine Ankündigungsfrist wie oben zu 1.

3. Dann gibts die Mischformen, nämlich die modernisierenden Instandsetzungen. Klassischer Fall jetzt: Der gesamte Außenputz muß erneuert werden. Geht nach der Energieeinsparverordnung nur noch mit gleichzeitiger Wärmedämmung. Wird behandelt als Modernisierung nach § 554 Abs. 2 und zwar schon deswegen, weil sich hieran eine Mieterhöhung wegen der Mehrkosten anschließen wird. Wenn keine Mehrkosten entstehen, dann dürfte es eine Instandsetzung nach § 554 Abs. 1 sein.

Zur Frage:

Nach § 554 Abs. 5 BGB sind Abweichungen zum Nachteil des Mieters bei sog. Modernisierungen nach Abs. 2 unwirksam. Das versteht die Kommentarliteraturt dahingehend, daß der Mieter die eingeholte Zustimmung des Mieters zum vorzeitigen Beginn der " Modernisierung " widerrufen darf. Dieses Recht sei ihm nur dann verwehrt, wenn der Vermieter schutzwürdig sei, z.B. wenn er im Vertrauen auf die Zustimmmung bereits die Handwerker hat antreten lassen oder mit diesen einen nicht mehr zurücknehmbaren Beginntermine vereinbart hat.

Volker, ich glaube, Du fragst zuviel. Wenn Du alle Fallstricke kennst, kannste nicht mehr ruhig schlafen. Denn es geht bei § 554 BGB nicht nur um Ankündigungsfristen, sondern auch um den richtigen Ankündigungsinhalt. Ist der Inhalt falsch oder unvollständig, dann muß der Mieter die Maßnahe ebenfalls nicht dulden. Dann kannste die Handwerker wieder nach Hause schicken. Frage ist dann nur, wer die Behinderungskosten zu tragen hat.

Wenn Du als Architekt Modernisierungsmaßnahmen betreust, mußt Du den § 554 BGB in den Grundzügen kennen. Wenn Du eine " Rundum-Betreuung " für den Vermieter-Eigentümer übernimmst, mußt Du die Vorschrift in allen Ihren Verästelungen kennen, ansonsten haftet Du wegen Übernahmeverschuldens: Was man nicht kennt und voll in Griff hat, sollte man seinem AG nicht abnehmen.

Anderseits: Wenn der Archi es beherrscht, dann kann und sollte er für die " Rundum-Betreuung " auch eine zusätzliche Vergütung fordern. Die Frage ist dann nur, ob der (ahnungslose) AG auch den Grund für die zusätzliche Vergütung kapiert.

 

Und auf jeden Fall ...

... sollten wir Eric mal einen ausgeben

(c) Volker Kugel

... meine Bauherren wissen jetzt Bescheid .

 

Lesen die hier etwa alle mit?

Danke für den Äppelwoi. Den genehmige ich mir spätestens im September auf Dein Wohl. Aber nur süß-gespritzt .

 

Dann ...

... bestell´ Dir den aber nicht in Sachsenhausen.
Da gibt´s für "süß " gespritzten Lokalverbot .

Nee, die lesen hier nicht mit. Aber können hoffentlich meine Briefe lesen.

 

Eric von mir gibt es ein weizenbier...

 

Entwarnung(?):

Hab gestern ein BGH - Urteil gelesen, dass es eigentlich Wurscht ist, ob und wann man ankündigt - man sollte es halt netterweise bloß tun. Wenn nicht ist tropsdem nichts durch den Mieter aufzuhalten, höchstens die Mieterhöhung ist aufschiebend.
Wenn ichs (wieder-)finde, stell ich nenn Verweis ein.
Olaf