Wegerecht ohne Baulast ?

Diskutiere Wegerecht ohne Baulast ? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Ich wünsche allen Forumbenutzern erst einmal ein frohes neues Jahr ! Ich habe hier einen fiktiven Fall, zu dem ich gerne andere Meinungen hätte...

  1. #1 Harald1957, 1. Januar 2011
    Harald1957

    Harald1957

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    Ich wünsche allen Forumbenutzern erst einmal ein frohes neues Jahr !

    Ich habe hier einen fiktiven Fall, zu dem ich gerne andere Meinungen hätte

    A kauft von B den vorderen Teil eines Pfeifenstielgrundstückes mit einem Haus darauf. Der hintere Teil des Grundstückes soll später zur Bebauung verkauft werden. Im notariellen Kaufvertrag sichert A dem jeweiligen Besitzer des hinteren Grundstückes ein Wegerecht und ein Recht für das verlegen von Versorgungsleitungen zu. Gemäß Kaufvertrag verpflichtet sich B diese Rechte auch als Baulast im Baulastenverzeichnis der Gemeinde eintragen zu lassen.

    Ein Jahr später meldet sich der Käufer C des hinteren Grundstückes bei A und möchte, dass A bei der Gemeinde eine Eintragung der Rechte als Baulast im Baulastenverzeichnis vornimmt.
    Es stellt sich heraus, dass B die Eintragung der Baulast vergessen hat.

    Im Kaufvertrag zwischen B und C ist vermerkt, dass die Wegerechte im Baulastenverzeichnis der Gemeinde eingetragen sind.

    B ist nicht mehr der Eigentümer des vorderen Grundstücks und kann die Baulast daher nicht mehr eintragen

    C hat vergessen die fälschlicherweise behaupteten Eintragungen der Baulast im Baulastenverzeichnis zu überprüfen

    A weigert sich nun unter Hinweis auf seinen Kaufvertrag die Baulast einzutragen, dass hätte B machen müssen und versäumt

    Die Baubehörde erteilt für das Bauvorhaben des C keine Genehmigung, solange die Baulast nicht im Baulastenverzeichnis eingetragen hat

    Hier nun die Fragen zu diesem verzwickten Fall:

    1.) Kann C irgendwie durchsetzen, dass A der Eintragung der Baulast zustimmt, bzw. dass A sie eintragen lassen muss ?

    2.) Kann A von C eine Abschlagszahlung einfordern, weil die Eintragung der Baulast unwiderruflich ist und den derzeitigen Wert des Grundstückes mindert ?

    3.) Kann C vom B Schadenersatz fordern oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten und Schadenersatz für alle bisherigen Leistungen Notar/ Baufirma/ Sachverständige etc. fordern

    4.) Könnte B das hintere Grundstück überhaupt noch jemals zur Bebauung verkaufen wenn für ihn keinerlei Möglichkeit besteht die Baulast einzutragen, er ist ja nicht Besitzer ?

    Zum Schluß könnte man noch annehmen, dass B ein ziemlich übler Bauträger ist, der A schon zu Zahlungen gedrängt hat und sich vonC das Wegerecht zusätzlich zum Gundstückspreis des hinteren Grundstückes von mit 10.000 Euro vergüten lassen hat obwohl das C als Besitzer sowieso zugestanden hätte

    Vielen Dank für Eure Beurteilungen


    Harald 1957
     
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  3. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Nehmen wir dann doch mal...

    ... fiktiv an, daß b und c den Kaufvertrag rückabwickeln. In dem Fall würde sich dann b auf den Vertrag mit a berufen und könnte a dann zwingen die Unterschrift zu leisten. Da a das mit Sicherheit nicht freiwillig macht, kommts zum Rechtsstreit.

    Eine Minderung des Grundstückswertes sehe ich nicht.

    Alles in allem seh ich es so, daß a auch ein ziemlicher mieser Sack ist, der versucht, aus dem Versäumnis des b Kapital zu schlagen.

    Aber wie war es: vor Gericht und auf See...
     
  4. fmjuchi

    fmjuchi

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    Hi,

    ich würde mal versuchen an den Kaufvertrag zwischen A und B zu kommen.
    Es ist zwischen dem Baulastenverzeichnis beim Bauamt und der Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch zu unterscheiden.

    Eigentlich regelt man so etwas als Grunddienstbarkeit. Die notwendige Erklärung hierfür könnte in dem Vertrag zwischen A und B enthalten sein. Evtl. wollte sich A die Kosten der Eintragung sparen. Es ist grds. nicht ausgeschlossen, dass eine Eintragung noch möglich ist. Hier hilft nur ein Blick in den KV zwischen A und B.

    An dem Hinweis im Kaufvertrag (B/C) auf das Baulastenverzeichnis erkennt man auch, wie schlecht diese Lösung ist. Bei einer Eintragung im Grundbuch hätte der Notar des Hinweis sicherlich geprüft.

    Das Thema Rückabwicklung dürfte aufgrund der üblichen Formulierungen im Kaufvertrag nicht so einfach sein. Schadensersatz würde ich mal ausschließen.

    Wer ist den nun A, B und C. Handelt es sich bei B wirklich um einen Bauträger?
    Wie war der zeitliche Ablauf? Liegen alle Kaufverträge vor? Um wie viele Euronen geht es?

    Fragen beantworten und damit mit zum Anwalt ....
    Evtl. vorher mal einen Termin mit dem Notar vereinbaren, der die KV beurkundet hat.

    lg frank
     
  5. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Frank...

    ... blätter hier mal im Forum zum Unterschied Grunddienstbarkeit/Baulast und vor allem: deren Sinn und Zweck.

    Wennste das verstanden hast, dann noch mal schreiben.:konfusius
     
  6. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Na ja, wenn B dem C im Kaufvertrag dieses zugesichert hat :

    die Eintragung aber gar nicht vorhanden ist, stellt das für mich einen Rechtsmangel dar, der arglistig verschwiegen wurde.

    Das dürfte dann sehr Wohl ein Grund für eine Rückabwicklungsforderung von C sein.

    Ggf. besteht auch die Möglichkeit eines Notwegerechtes gem. § 917 BGB, dessen Kosten dem C auferlegt werden können.

    Tipp: Den Vertragsinhalt mal mit einem Anwalt erörtern.
     
  7. fmjuchi

    fmjuchi

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    Ich drücke mich vielleicht manchmal etwas unglücklich aus, bin mir aber sicher, dass ich nicht das Forum benötige, um den Unterschied zu kennen.:biggthumpup:

    Wesentlicher Unterschied ist, dass wir uns bei der Baulast im öR befinden und bei der Dienstbarkeit im pR befinden. Die Baulast ist eine Verpflichtung gegenüber der Baubehörde.

    Üblicher Weise würde man ein im Grundbuch ein Wege- und Fahrrecht eintragen lassen. Da dieses nicht garantiert, dass dieses auf Dauer ausgelegt ist, wird man die Eintragung einer Baulast verlangen. Diese könnte ohne Mitwirkung der Baubehörde nicht einfach gelöscht werden. Anders verhält es sich mit der Eintragung im Grundbuch.

    Ohne die Baulast wäre es also z.B. möglich, dass die frei zu haltenden Wegefläche trotzdem später bebaut wird.

    Aber sicherlich wirst du mir gleich erklären, wo mein Denkfehler liegt...
    :cool:

    lg fm
     
  8. fmjuchi

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    Vieleicht noch zur Ergänzung, mit der Grunddienstbarkeit sichere ich mit das tatsächliche Recht, über das Grundstück zu fahren. Ein solches kann ich aus der Baulast nicht ableiten.

    Bei Vorliegen einer Grunddienstbarkeit wird in der Regel auch gegen den Willen des Eigentümers des belasteten Grundstücks eine Baulast erstritten werden können.

    Wenn im ersten Kaufvertrag eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten den Hinterliegergrundstücks enthalten war, könnte daraus ggf. die notwendige Baulast abgeleitet werden. Zu diesem Zeitpunkt konnten die notwendigen Erklärungen noch vom alten Eigentümer abgegeben werden.

    lg frank
     
  9. #8 Karlheinz, 1. Januar 2011
    Karlheinz

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    Also ich schlag' mich hier mal auf Franks Seite und gegen Karotte. Die Tatsache, dass man aus der öR Baulast als Privatmann wenn überhaupt dann wohl nur über Drittwirkung oder so (keine Gewähr - ist alles schon länger her bei mir) eigene Ansprüche ableiten kann, macht die Sache sicher nicht weniger kompliziert. Insgesamt haben es aber, wie Frank indirekt andeutet, alle Beteiligten auch nicht besser verdient - wer verlässt sich auch schon auf eine BauLAST zur Herleitung eigener Ansprüche ...
     
  10. leany

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    Hochinteressantes Thema, da das auch bei uns der Fall ist.

    Also bei uns war das so,

    Im Grundbuch sollte eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden. Daraufhin wurde vom Bauamt gefordert, dass auch eine Baulast eingetragen wird. Das hat dann der Eigentümer des vorderen Grundstücks auch gemacht. Nun haben wir eine Grunddienstbarkeit (die noch eingetragen werden soll) im Grundbuch und eine Baulast im Baulastverzeichnis erhalten.

    Soweit so gut, an dieser Stelle habe ich bereits meine Frage: im Kaufvertrag steht immer die Formulierung, dass die Grunddienstbarkeit eingetragen werden soll. Von wem bzw. Wie und wann erfahre ich, dass dies auch tatsächlich geschehen ist?

    Was gilt denn nun mehr? Wenn mein Nachbar sein Grundstück verkauft, kann die Grunddienstbarkeit aus dem Grundbuch gelöscht werden?

    Soweit ich weiß, kann die Baulast aus dem Baulastverzeichnis nicht gelöscht werden. Denn unser anderer Nachbar, hat auf unserem Grundstück einen 2m. breiten Streifen als Baulast, der nicht bebaut werden darf. Die Gemeinde wollte diese Baulast löschen, er wollte es nicht, also blieb für ihn alles so wie es war.

    Mich interessiert dennoch das Ganze nochmal mehr. Wir hatten echt einen komplizierten Fall. Zur Zeit haben wir eine weitere Grunddienstbarkeit für Leitungsrecht über das Nachbargrundstück, bzw. sie soll eingetragen werden. Nochmal dieselbe Frage: wenn Nachbar sein Grundstück verkauft, kann der Käufer die Grunddienstbarkeit beim Kauf löschen und wir dürfen dann uns neue Leitungswege suchen?

    Ich habe eigentlich die Forumsnotizen bereits gelesen, dennoch - die einen sagen das so, die anderen anders. Und dann kam die Insolvenz des GÜ, also lies ich das Thema erst ruhen. Aber für mich eigentlich immer noch aktuell.
    Soll ich auch hier eine Baulast verlangen, wobei diese dann nicht im Baulastverzeichnis, sondern bei den Hamburger Wasserwerken gemacht werden müsste, weil halt so geregelt in Hamburg.
     
  11. leany

    leany

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    Also ich hatte damals die Frau von der Baubehörde so verstanden, dass die Baulast nur für mich besser ist. Denn das wird dann niemals gelöscht und mein Weg bleibt praktisch für immer frei. Die Grunddienstbarkeit ist nur eine Sache zw. mir und dem Nachbar. Das kann sich halt ändern, wenn sich der Nachbar ändert.

    Verstehe ich das überhaupt richtig?

    Soll ich also besser auch eine Baulast für Leitungsrecht für das restliche Stück, über das unsere Schmutzwasserleitung laufen soll, verlangen?
     
  12. fmjuchi

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    Grunddienstbarkeit und Baulast sind zwei ganz verschiedene Dinge. Die Baulast ist eigentlich eine Sicherheit für die Baubehörde und die Grunddienstbarkeit für dich.

    Eine Baulast schränkt die Nutzung eines Grundstücks zu Gunsten eines anderen ein. Die Baubehörde sorgt also auf Grundlage der Baulast nur dafür, dass die Voraussetzungen der Genehmigungen für das begünstige Grundstück nicht verloren gehen. Sie verhindert z.B. dann die Bebauung. Sie wird aber nicht dafür sorgen, dass du ungehindert zu deinem Grundstück kommst. Nachteil ist auch, dass das Baulastenverzeichnis vom Notar vor der Beurkundung nicht eingesehen wird. Außerdem genießt das Baulastenverzeichnis keinen "öffentlichen Glauben".

    Bei einer Grunddienstbarkeit wird ein Recht zu Gunsten eines anderen Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Diese Rechte können nur mit Einverständnis des Begünstigten gelöscht werden. Es werden also konkrete und einklagbare "Vorteile" vereinbart.

    Mit einem unbebaubaren Streifen aufgrund einer Baulast hast du noch kein Recht zur freien und uneingeschränkten Überfahrt.

    Wenn du eine Grunddienstbarkeit hast, sollte es in der Regel auch möglich sein, gegen den Willen des anderen Eigentümers eine Baulast zu bekommen - ggf. auf dem Klageweg.

    Die Behörde wir immer auf einer Baulast bestehen.
    Beispiel:

    Ein Eigentümer teilt ein Grundstück und belastet eines der neuen Grundstücke mit einer Dienstbarkeit um eine Baugenehmigung zu erhalten. Nach dem Bau lässt er diese wieder löschen.... Die Baubehörde könnte nicht dagegen vorgehen.

    Daher wird eine Eintragung im Baulastenverzeichnis gemacht. Diese gilt unabhängig von der Eintragung im Grundbuch.


    Alles pauschal und vereinfacht dargestellt. Bei Detailfragen helfen Anwalt, Notar und der nette Herr vom Amt.

    lg frank
     
  13. #12 Harald1957, 1. Januar 2011
    Harald1957

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    Falls ich mich hier mißverständlich ausgedrückt haben sollte, hier noch einmal zur Erläuterung:

    Grunddienstbarkeiten -hier Wege und Versorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Besitzer des hinteren Grundstückes sind im Grundbuch des vorderen Grundstückes eingetragen. - gemäß Kaufvertrag -. hier also C.

    Das interessiert nach telefonischer Rücksprache das Bauamt nicht. Die wollen die Zustimmung des Besitzers vom vorderen Grundstück A, er soll diese Rechte als BAULAST im Baulastenverzeichnis einzutragen.

    Orginalauskunft Bauamt: Keine Eintragung als Baulast, keine Baugenehmigung

    B hat die Eintragung - obwohl nach Kaufvertrag zwischen A und B verpflichtet - nicht vorgenommen, als er noch Besitzer war.

    Inzwischen ist A Besitzer des vorderen Grundstückes und möchte keine Baulast für die Stadt eintragen lassen. Nach seiner Argumentation hätte B das machen müssen, A fühlt sich in keiner Weise verpflichtet etwas zu tun.

    Nach seiner Argumentation hätte B dem C das Grundstück so nicht verkaufen dürfen schon gar nicht unter der Behauptung, die Wegerechte wären als Baulast eingetragen. Da B das vergessen hat, wäre das sein Verschulden und nicht das von A.

    Lg Harald 1957
     
  14. fmjuchi

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    Hi Harald,

    wenn die Dienstbarkeiten eingetragen sind, sollte auch die Eintragung einer Baulast zu erreichen sind.

    Das Thema Baulast ist allerdings in den den Landesbauordnungen geregelt und damit Landessache. Es kann jedoch nicht sein, dass ein eingetragenes Recht im Grundbuch dadurch unterlaufen wird, dass eine Unterschrift im öffentlichen Bereich verweigert wird.

    Vorsichtig würde ich in den Raum stellen, dass du vor einem "ordentlichen Gericht" (Privatrecht) die Unterschrift erzwingen kannst.

    Leider sind viele Anwälte überfordert, wenn öffentliches Recht und Privatrecht zusammen kommen. In der schönen Pfalz könnte ich dir einen zuverlässigen Kontakt für den Fall benennen. Dort suche ich auch nach Rat, wenn es eng wird. Aber im hohen Norden....
    lg frank
     
  15. leany

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    Vielleicht geht es dem A nur um die Kosten, die mit Eintragung der Baulast zusammenhängen. Könnt ihr das als Nachbarn nicht irgendwie lösen? Du zahlst die Gebühren er macht die Eintragung. Schließlich muss man, zumindest in Hamburg, 7-fache Kopie der Flurkarte usw. hinzufügen und die Eintragung kostet bestimmt auch etwas. Wegen der Paar Schein werdet ihr doch nicht vors Gericht ziehen?
     
  16. leany

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    Bei uns war das aber auch so, ohne die Baulast für die Zuwegung keine Genehmigung. Die Baulast für Leitungsrechte soll in Hamburg aber direkt über die Versorger erfolgen. Das ist dann nochmal eine Eigenheit hier bei uns. Weiß noch nicht, wie sich das noch entwickelt. Für Abwasser haben wir bereits die Genehmigung, für Wasser und Gas, muss ich noch abwarten. Ob der Nachbar dann auch mitspielt, im Fall der Fälle?
     
  17. Karlheinz

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    Er hat ja wohl das Recht - nur kann er dummerweise nicht bauen, aber das ist eine zwar ähnliche, aber doch andere ... hmmm ... Baustelle. :D

    Kann A nach Treu und Glauben verpflichtet werden, der Baulast zuzustimmen? Weiss ich nicht ...

    Kann die Baubehörde verpflichtet werden, die Baugenehmigung auch ohne Baulast zu erteilen, weil ja die Grunddienstbarkeit vorliegt? Weiss ich auch nicht ...

    Man sollte Notarverträge und -belehrungen halt ernst(er) nehmen. Bin mir ziemlich sicher, dass der Notarvertrag die Klausel enthält, dass das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen wurde ... was wiederum die interessante Frage aufwirft, ob das nicht - zumindest in diesem Fall - eine unwirksame AGB des Notars ist, dann hat C wenigstens einen Schadensersatzanspruch gegen den Notar, aber immer noch keine Baugenehmigung ... Hätte man alles vermeiden können, wenn man im Vorfeld im Notariat (bei den Mitarbeitern, nicht beim Notar selbst) darauf gedrungen hätte, das Baulastenverzeichnis doch einzusehen!
     
  18. loennermo

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    Mir stellt sich die Frage: Was will A genau?

    a) die Baulast generell nicht (mehr), obwohl er dieser in seinem Notarvertrag zugestimmt hat?
    b) nur jetzt die Kosten nicht tragen - dann sollte doch eine Einigung mit C möglich sein. Baulast ja, aber nur wenn Du zahlst! ;) C kann ja dann versuchen sich die Kohle von B wieder zu holen.
    c) ???
     
  19. fmjuchi

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    Hi Karlheinz,

    bei dem Notar wird nichts zu holen sein. Notare beurkunden nur den Willen der Parteien. AGB finden wir im Privatrecht, Notare bewegen sich eher im Bereich des öR.

    Ich denke es ist auch keine Sache von Treu und Glauben. Es gibt ein dingliches Recht, nach dem der Hinterlieger fahren darf. Die Frage ist, was dieses Recht umfasst. Nur die Fahrt mit dem PKW oder auch, dass dieses Recht als Baulast geführt wird.

    Es gibt zumindest Urteile, wonach die Baulast erzwungen konnte. Damit sollte sich aber ein Anwalt beschäftigen.

    Die Baubehörde wird ohne die Baulast zu Recht die Genehmigung verweigern.

    Evtl. könnte ja doch der Schiedsmann hier als Mediator fungieren.

    Zu dem Nachbarn vorne äußere ich mich besser nicht. Solche Leute gehören mit einem nassen Handtuch erschlagen.
    lg frank
     
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  21. Eric

    Eric

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    1. C --> A

    Anspruch aus der Grunddienstbarkeit auf Erteilung einer deckungsgleichen Baulast, siehe BGH, NVwZ 1990, 192 f

    Frage nicht zu beantworten, da der Fragesteller nicht genügend Infos gibt.

    Es kommt darauf an, ob im Sinne des Urteils des BGH Deckungsgleichheit besteht. Es müßte also geklärt werden, warum das Bauamt neben der bereits eingetragenen Grunddienstbarkeit noch eine Baulast haben will.

    Eine Baulast hat den Sinn und Zweck, durch ein Tun, Dulden oder Unterlassen auf einem Grundstück die ansonsten nicht gegebene Bebaubarkeit auf einem Nachbargrundstück zu ermöglichen. Hier wäre denkbar, daß sich A durch Baulast verpflichten soll, einen gradlinigen Grundstückstreifen von der Straße zum Grundstück des C nicht zu bebauen als Zu- und Durchgang zum Grundstück C, § 5 I BauO NRW.

    2. C --> B

    Anspruch auf Beibringung der im KV zugesagten Baulast ( Erfüllungsanspruch )

    B ist nicht mehr Eigentümer des Grundstücks A. Das hindert die Erfüllung des Anspruchs des C nur dann, wenn B das Versäumnis nicht mehr nachholen kann. B muß alle ihm zumutbaren Anstrengungen unternehmen, um den Anspruch des C zu erfüllen. Also muß B den A notfalls verklagen, wenn ein >Klage Aussicht auf Erfolg hat.

    Hier: A wußte, daß er sein Grundstück A nur mit einer Baulast erhalten wird, die dem Grundstück C die ( ansonsten offenbar nicht gegebene öffentlich-rechtliche ) Bebaubarkeit ermöglicht. Dadurch, daß B die Baulast nicht rechtzeitig hat eintragen lassen und sie jetzt vom B mangels Eigentums nicht mehr bewilligt werden kann, hat A mehr erlangt ( = Grundstück ohne Baulast ), als ihm nach dem Kaufvertrag geleistet werden sollte ( = Grundstück mit Baulast ). Dieses " mehr " muß er m.E. nach § 812 BGB herausgeben, also die Baulast jetzt anstelle des B gegenüber dem Bauamt bewilligen und zwar Zug um Zug gegen Erstattung der ihm hierdurch entstehenden Kosten.

    Den Anspruch könnte B an C abtreten.

    C könnte dem B nach § 281 Abs. 1 BGB eine angemessene Frist zur Beibringung der Baulast setzen und nach Ablauf der Frist Schadensersatz fordern. In der gegebenen Situation hätte er dann wohl ein Wahlrecht:

    a.) großer Schadensersatz wegen Wegfalls des Interesses, weil das Grundstück ohne Baulast nicht - wie beabsichtigt - bebaubar ist = quasi Rücktritt + Ersatz allen weitergehenden Schadens

    b.) kleinen Schadensersatz, wenn er das Grundstück behalten will = Wertminderung.

    Der A ist ein Blödmann. Seine Argumentation ist abwegig. Auf ein Verschulden des B kommt es nicht an.

    Ist das eine Hausarbeit für den kleinen BGB-Schein?
     
  22. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Danke...

    ...Eric. Du hast es, wie immer, netter ausgedrückt... :D
     
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