Welche Unterlagen stellt der Immobilienverkäufer?

Diskutiere Welche Unterlagen stellt der Immobilienverkäufer? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Experten, ich möchte eine DHH eines alten Bergmannshauses Baujahr 1922 erwerben, welche derzeit von meinen Eltern gemietet wird....

  1. #1 Daniel Augusti, 6. April 2004
    Daniel Augusti

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    Hallo liebe Experten,

    ich möchte eine DHH eines alten Bergmannshauses Baujahr 1922 erwerben, welche derzeit von meinen Eltern gemietet wird. Der Eigentümer ist eine große Gesellschaft, die Bergmannswohnstätten verwaltet.

    Nun stoße ich auf Probleme, die Unterlagen zu beschaffen, welche die Banken für eine Kreditprüfung verlangen. Man besteht seitens des Kreditvermittlers auf Grundrißzeichnungen, die leider nirgendwo mehr vorhanden sind, weder beim Verkäufer noch beim zuständigen Bauordnungsamt; die Unterlagen sind wahrscheinlich im zweiten Weltkrieg verbrannt.

    Ist ein Grundriß 'nur' eine übliche Unterlage, die ein Verkäufer stellt oder ist er hierzu verpflichtet? Ich frage mich zudem, wie man ohne Grundriß die Wohnfläche berechnet hat, für die meine Eltern Miete zahlen ...

    Wenn ich mich nun in der Lage wiederfinden sollte, einen Grundriß durch einen Archie erstellen lassen zu müssen: hat jemand Erfahrung, wieviel das in etwa kostet?

    Um eine Einschätzung zu ermöglichen, hier die bekannten Daten:

    Wohnfläche 82 qm
    Umbautes Volumen 408 qbm
    Räume: 10
    Preis des Gebäudes ca. € 22.000

    Vielen Dank vorab,

    Daniel
     
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  3. #2 lakra-man, 6. April 2004
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    Millimeterpapier

    Hallo Daniel,

    das geschilderte Problem dürfte bei den meisten Banken zum Tagegeschäft gehören, wenn ältere Gebäude finanziert werden sollen. Meist hilft, selbst im Zeitalter von PCs, noch das gute alle Millimeterpapier und ein Zollstock.
    .
    Die Banker machen ja doch eine Vorortbesichtigung und können dann stichprobeartig die Maße nachmessen.
    .
    Zum Zeichnen brauchen Sie bestimmt nicht unbedingt einen Architekten. Und dann noch ein paar Bilder machen von den einzelnen Räumen, sich eine Mappe anlegen und schon sieht das Ganze recht professionell aus.
    .
    Ein wenig erlauben Sie mir aber auch an Ihrem Beitrag an der Ernsthaftigkeit zu zweifeln. Ein klein wenig wenigstens. Grund: 10 Räume auf 82 qm Wohnfläche? Und womöglich nicht mal die "paar" Euros an Kapital (oder ein bisschen doch schon gespart?) ? Vielleicht sagt sich die Bank auch, dass sie da nur drauflegt, weil das Kreditvolumen zu klein ist. Üblicherweise wollen die nämlich nicht unter 100.000 € Darlehen gehen. Allerdings haben Sie noch nichts über einen (wohl großen) Renovierungsbedarf gesagt.
    .
     
  4. #3 Daniel Augusti, 6. April 2004
    Daniel Augusti

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    Entschuldigung für das von mir verursachte Mißverständnis - die Raumanzahl basiert auf 'Grundrißräumen' - da habe ich u.a. 3 Flure, 1 Abstellkammer, die Küche und 2 Badezimmer mitgezählt.

    (Eigentlich hätte ich dem Mißverständnis durch nähere Erklärung vorbeugen müssen, ich gelobe Besserung)

    Also macht das für die Bank wenig Unterschied, wenn man sieht, daß der Grundriß nicht von einem Fachmann erstellt wurde?

    Zum Immobilienpreis: Das Haus ist an sich der kleinste Teil der Anschaffung. Dazu gehört ein Grundstück von 355 qm Größe, welches mit etwa €75.000,- zu Buche schlägt - summa summarum kostet also die Immobilie €97.000,-. Hiervon bringe ich €10.000,- + ca. €5.000,- Erwerbsnebenkosten selbst auf. Etwa €6.500,- verbleiben mir als Sicherheitsreserve für evtl. anfallende dringende Reparaturen, sofern diese anfallen.

    (Das Haus ist in gutem Zustand - keine Feuchte, kein Schimmel. Lediglich die Fassade muß neu geputzt werden, die sieht schrecklich aus)

    Klingt das aus Ihrer Sicht solide finanziert?

    Innerhalb der nächsten 2 Jahre soll eine zentrale Gasheizung installiert werden, die aber nicht mitfinanziert werden muß - oder macht es finanzierungstechnisch Sinn, das zügig zu machen und mitzufinanzieren?

    Ich bin eher ein konservativ-vorsichtiger Mensch und möchte an sich so wenig wie möglich an Krediten aufnehmen, daher neige ich eher dazu, Modernisierungen nach und nach aus Eigenmitteln zu finanzieren; damit das kein 'teures Flickwerk' wird, lasse ich mir von einer befreundeten Architektin darlegen, welche Maßnahmen man am besten zusammenfaßt und lasse diese durchführen, wenn das Geld dafür zzgl. 30% Sicherheit angespart ist.

    Gibt es da Bedenken ?

    Danke vorab,

    Daniel.
     
  5. 1Gast23

    1Gast23 Gast

    Hallo!

    Google doch mal nach einem Vergleich für Kredite.

    Gute Konditionen bekommst Du bei einer Eigenkapitalquote von 40% bzw. 25% bzw 20 % - das sind ungefähr die Schwellen.
    Mit weniger EK steigt das Risiko der Bank und somit zahlst Du im Zins einen Risikoaufschlag mit.

    nur als Anmerkung: Die Immopreise sind zur Zeit ziemlich im Keller, teste doch mal die Marktpreise bei Dir aus und versuche zu handeln.

    Gruß
    Gast
     
  6. OM

    OM

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    Sehr gute Seite bzgl. Baukrediten ist www.baugeld-vergleich.de. Sicherlich werden von Banken auch Finanzierungen mit relativ wenig Eigenkapital gemacht, jedoch mit Aufschlag bei den Zinsen. Dann ist aber das regelmäßige, nicht zu kleine Einkommen noch wichtiger als wenn man z.B. 50 % der Investitionssumme in bar hat.

    mfg
    OM
     
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  8. #6 Daniel Augusti, 7. April 2004
    Daniel Augusti

    Daniel Augusti

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    Die Baugeldseiten sind mir wohlbekannt, dennoch danke für den Hinweis ;-)

    Stand der Sache ist, daß ich versuche Angebote zu bekommen, was ohne komplette Unterlagen verständlicherweise unmöglich ist - allein diese zusammenzutragen, ist ein hartes Stück Arbeit. (Wohl dem, der eine komplette Mappe von einem Makler zum Objekt der Begierde bekommt)

    Der Eigentümer will den Preis nicht verhandeln, das Grundstück wird meiner Familie zum Verkehrswert angeboten - das ist sogar nachvollziehbar: der Bodenrichtwert beträgt in der Gegend €270,-, ich zahle ca. €213,- --> für ein bebautes Grundstück wohl normal. Auch das Haus ist mir die 22 T€ wert; wir haben es über 30 Jahre bewohnt und kennen es ziemlich gut; ein anderes Objekt ist mehr die Katze im Sack.

    Den Gesamtpreis von 97 T€ zahlt man in der Gegend normalerweise schon allein für eine gute ETW mit 60 qm ...

    Beste Grüße und frohes Schaffen!

    Daniel.
     
  9. Wolle

    Wolle

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    Tach aa,

    3 Dinge fielen mir ein.

    1. Eigenkapital
    Es gibt Finanzpartner, die die Eigenheimzulage als Eigenkapitalanteil anrechnen. Damit kommste schon eher auf die 20 % Eigenkapital. Die LBS z.B. erkennt dies nicht an, die Debeka allerdings schon. Auch deine Muskelhypothek wird unterschiedlich bewertet. Lass dir für deine Eigenleistungen am besten Angebote von Handwerksbetrieben erstellen, und diese wie Eigenkapital einsetzen.

    2. Renovierungsmaßnahmen
    Desweitern musste bei nem Eigentümerwechsel berücksichtigen, dass ihr bis spätestens November 2004 die EnEV für bestehende Gebäude erfüllen müsst. Dies betrifft die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Dämmung der freiliegenden Heizungs-, und Warmwaserrohre, Austausch des Heizungskessels, sofern älter als 1978. dafür gibts allerdings bei der KFW zinsgünstige Kredite (ich hab was von 2,3 % gelesen sieh mal nach unter CO2-Programm). Falls du die Fassade erneuern willst, musst du auch hier die EnEV erfüllen, d.h. Aussenwand dämmen.

    3. Gutachter
    Die meisten Banken werden dir bei ner bestehnden Immobilie ihren eigenen Gutachter aufs Auge drücken, was dich ca. 300 € kosten wird.

    Viel Glück
     
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