Welche Zinslaufzeit? 10 oder 20 Jahre?

Diskutiere Welche Zinslaufzeit? 10 oder 20 Jahre? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich stehe vor dem Kauf von einem RMH und muss mich nun für ein Baufinanzierungsangebot entscheiden. Monatl. Nettoeinkommen ca....

  1. #1 HansiKlaus99, 17.10.2021
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    Hallo zusammen,

    ich stehe vor dem Kauf von einem RMH und muss mich nun für ein Baufinanzierungsangebot entscheiden.

    Monatl. Nettoeinkommen ca. 6500, EK 150.000 Hauskosten + Modernisierung + NK = 670.000; Beleihung 520.000
    (die Preise sind hier sehr teuer und ich hatte noch Glück, also nicht über den hohen Betrag wundern).

    Ich habe verschiedene Möglichkeiten (Finanzmakler):
    1.
    2 Förderdarlehen a 100k (keine Sondertilgung möglich), Zins fest für 10 Jahre, Restsumme über 10 Jahre fest (1.03%) incl. 5% Sondertilgung:
    Mischzins: 1,01% bei 2.75% Tilgung

    2.
    2 Förderdarlehen a 100k (keine Sondertilgung möglich), Zins fest für 10 Jahre, Restsumme über 20 Jahre fest (1.70 %) incl. 5% Sondertilgung:

    Mischzins: 1.42% bei 2,52% Tilgung

    Der Makler rät mir dringend zur 10 jährigen Variante, da er berechnet hat, dass der Zins nach 10 Jahren auf mind. 4% steigen müsse, dass die 20 jährige Variante sich lohnt (Break-even point).

    Wie beurteilt ihr das? Ich habe am Anfang sehr zu dem 20 jährigen Angebot tendiert, ich bin eher der Typ für Sicherheit. Allerdings sind mir 2 Dinge aufgefallen: der Mischzinssatz gilt ja nur für 10 Jahre, da die Förderdarlehen (L-Bank) nur für 10 Jahre festgeschrieben sind, da hier keine Sondertilgung möglich ist, habe ich das Zinsänderungsrisiko auf die Restsumme (immerhin ca. 140k). Also, spräche in dieser Konstellation vieles doch eher für die 10 jährige Zinsbindung.
    Was mich an den Föderdarlehen stört ist, dass es keine Sondertilgungsmöglichkeit gibt. die 5% hören sich gut an, allerdings kann ich durch Bonus etc. in manchen Jahren vermutlich auch mehr Sondertilgen. Hier hatte ich noch ein Angebot für 10 Jahre fest bei einer Bank für 1.03%. Wären 0.02% mehr als die Kombination mit den Förderdarlehen, aber dann wäre ich bei der Sondertilgung flexibler. Was meint Ihr?

    Danke und LG!
     
  2. #2 Einfachnurich, 17.10.2021
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    Die Frage kann man so einfach gar nicht beantworten, da u.a. der Beleihungsauslauf anhand der getätigten Angaben gar nicht ermittelt werden kann, somit u.a. auch die Konditionen nicht bewertet werden kann.

    1) Kaufpreis?
    2) Modernisierungskosten?

    A) Werden Eigenleistungen getätigt und finden diese sich im Finanzierungsplan (bei den Kosten inkl. Eigenleistungen, beim Eigenkapital als Eigenleistung) wieder?
    B) Sind die beiden Landesfördermittel aus dem Beleihungsauslauf hinaus zu rechnen, sprich werden diese direkt von der L-Bank im Nachrang bewilligt oder müssen diese im Hausbankverfahren über diese beantragt und bewilligt werden, so dass diese mit den Mitteln im Obligo steht?
     
  3. #3 HansiKlaus99, 17.10.2021
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    Hallo Einfachnurich :) Danke für Deine schnelle Antwort.
    Hauspreis ist 560.000
    Modernisierung haben wir 50.000 gerechnet, das ist aber eher grosszügig. Da ich noch EK Reserve hätte, könnte ich sicher auch 10.000 weniger anrechnen, aber macht wohl nix an den Konditionen, daher haben wir gesagt lieber etwas mehr und notfalls zurückzahlen.
    NK + Makler 59.000 (5% GEW, 2% Notar+Grundbuch und 3.57% Makler).

    Ich denke Eigenleistung ist hier nicht mit eingerechnet, ich weiss es nicht. Um die L-Bank Darlehen kümmert sich der Makler. Was du mit im Obligo meinst, verstehe ich leider nicht ganz.
     
  4. #4 Einfachnurich, 17.10.2021
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    Wenn die L-Bank die Darlehen im Nachrang bewilligt (wovon ich ausgehe), dann liegt der Beleihungsauslauf bei der Auswahl der richtigen Bank bei 320.000 Euro Darlehensbedarf (Darlehen ohne L-Bank) geteilt durch den Beleihungswert von 610.000 Euro (Kaufpreis zzgl. 50.000 Euro Modernisierungskosten) bei 52 % und dann sind die von ihnen genannten Konditionen für 10 Jahre fest viel zu teuer, wobei einer ja Sinn ergeben kann, um eben den Auslauf zu senken.

    Es wird wahrscheinlich sinnvoll erscheinen, den Beleihungsauslauf mit 420.000 Euro geteilt durch 610.000 Euro mit 68 % zu beziffern und entsprechend der Risikomentalität entsprechend bei der Auswahl 10 Jahre fest diesen Baustein zu rund 0,7 % statt zu 1,03 % zu generieren. Soll heißen, wenn 10 Jahre fest gewünscht, dann einen bei der L-Bank und einen günstiger bei der Hauptbank.

    Möglicherweise beziffert man den zweiten L-Bank Baustein bezüglich der Höhe so, als dass die 59 % erreicht werden, ggf. sollte man aber auf die 50.000 Euro Modernisierungen 15.000 Euro Eigenleistung draufrechnen, entsprechend 65.000 Euro Modernisierungskosten deklarieren und eben 15.000 Euro Eigenleistung berücksichtigen, also wieder auf der Habenseite abziehen, so dass Netto die 50.000 Euro zur Verfügung stehen. Dies wiederum erlaubt es noch weniger von dem 2. L-Bank Darlehen zu berücksichtigen.

    Die 1,7 % für 20 Jahre fest sind um mind. 0,4 % zu teuer!!!! Egal wie man die Finanzierung aufbaut, denn selbst ohne L-Bank Darlehen liegt der Beleihungsauslauf (520.000 Euro geteilt durch 610.000 Euro) bei 85 % und da generiere ich keine 1,7 % für 20 Jahre fest!!
     
  5. #5 HansiKlaus99, 17.10.2021
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    @Einfachnurich wenn du meinst ob die Landesbankkredite unabhängig sind. Ja, sind sie. Diese werden unabhängig getilgt und es bleiben ca. 140.000 offen nach den 10 Jahren, die man dann in einem Schwung ablösen oder Umschuldung müsste, da keine Sondertilgung möglich ist.

    andere Frage. Der Immomakler will schon nächste Woche den Notartermin machen (hat diesen schon eigenständig mal reserviert für Freitag). Ich habe aber noch nicht mal das Angebot entschieden und die Bank muss ja auch erstmal alles prüfen. Wie lange geht das ungefähr? Ich werde dem Makler erst mal sagen dass er noch warten muss bis ich zumindest die Kreditzusage habe. Nur weil der Finanzmakler sagt das ist kein Problem und mir eine Bestätigung gibt heisst das ja nicht dass ich den Kredit zu diesen Konditionen überhaupt bekomme, oder?
     
  6. #6 HansiKlaus99, 17.10.2021
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    Ich habe eine Sache vergessen, die das wohl erklären können. Ich bin Grenzgänger und arbeite in der Schweiz. Daher ist das Angebot eingeschränkt. Nur wenige Banken finanzieren Grenzgänger.
     
  7. #7 Einfachnurich, 17.10.2021
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    Aufgrund eines Zurufs eines Finanzierungsmaklers oder Vermittlers dürfen sie ohnehin nicht tätig werden, schon gar nicht einen Notartermin wahrnehmen. Dies mal ungeachtet der Tatsache, dass das gar nicht geht, da die L-Bank dann ihre Mittel versagt. Unter Umständen kann man sich eine Freigabe erteilen lassen, das muss bei der L-Bank aber angemeldet und abgesegnet werden.

    Grenzgänger sind das Problem nicht, schon gar nicht bei diesem Auslauf bezüglich der Hauptdarlehen.

    Ich publiziere ja seit 10 Jahren auch in einem anderen Forum, dies mit über 13.000 Beiträgen und es ist für mich immer wieder erstaunlich, dass es eines Forums bedarf, dass Verbraucher bei ihrer Lebensinvestition aufgeklärt sind, bzw. dies nicht ausreichend sind und sich deshalb Hilfe in einem Forum holen müssen. Hier sind alle Modelle aufzuzeigen, mit Zahlen, Daten und Fakten, verscheiden Finanzierungskonzepte, eben wie ich sie schon angedeutet habe und geschieht dies, dann sind die Verbraucher auch so aufgeklärt, als dass diese Fragen sich alle gar nicht stellen.

    Soll kein Vorwurf sein, zumindest nicht ihnen gegenüber und schlussendlich hilft man ja auch und es wird auch immer eine gute Lösung geben :wow:bierchen:
     
  8. #8 Einfachnurich, 17.10.2021
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    Welche Bank hat der Vermittler ihnen denn offeriert für die Hauptdarlehen?

    Das Angebot, das nur mal so am Rande, ist mit 1,7 % auf 20 Jahre fest so nicht zu unterzeichnen, das aber nur mal so am Rande.
     
  9. #9 Einfachnurich, 17.10.2021
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    Das glaube ich gefühlt im Übrigen nicht!!!
     
  10. #10 HansiKlaus99, 17.10.2021
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    Das ist die Bausparkasse Schwäbisch Hall
     
  11. #11 petra345, 15.12.2021
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    Das Ganze setzt man mit einer EXCEL-Tabelle in eine graphische Darstellung um.
    Die Tabelle macht man so, daß man die Eingangswerte verändern kann und sich die Graphik entsprechend ändert.
    Dann kann man sehr schnell sehen, ob sich 20 oder 10-jährige Bindung lohnt.
    Bei den hohen Beträgen erscheinen mir 2,5 % Tilgung allerdings zu gering.
    Wann wollt ihr denn damit fertig sein?
    .
     
  12. #12 HansiKlaus99, 15.12.2021
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    Danke Dir Petra, allerdings sind wir mittlerweile mit der Finanzierung durch. Tatsächlich mit 2.5% Tilgung. Ich möchte Sondertilgen, daher rechne ich mit einer höheren effektiven Tilgung. Bin übrigens bei 15 Jahren mit 1.3% Zins im Mittel gelandet. Das war für mich ein vernünftiger Kompromiss. Die Bank hat mir nun noch angeboten die Anschlussfinanzierung über einen Bausparvertrag abzusichern, allerdings ist dieses Modell ja umstritten. Kostet nämlich um die 3k an Verwaltungsgebühren.
     
  13. #13 HansiKlaus99, 15.12.2021
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    Was haltet ihr eigentlich von Ratenausfallsverdicherungen? Das hätte mit die Bank noch angeboten, allerdings bringen die 500 Euro im Falle von Arbeitslosigkeit jetzt auch nicht so viel finde ich. 10 Jahre Laufzeit für fast 2000 Euro...Ich tendiere eher zu nein. Man findet aber recht wenig zu diesen Versicherungen und entsprechenden Erfahrungen damit.
     
  14. #14 petra345, 15.12.2021
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    Nicht nur die Abschlußgebühr, die vermutlich an den Vertreter geht, ist verloren.

    In der Regel sind die angesparten Beträge so niedrig, daß man nach dem Auslaufen der Zinsbindung noch keine Zuteilung bekommt. Dann wird teuer zwischenfinanziert!
    Auch dafür gibt es selbst gemachte EXCEL-Tabellen! Oder man fragt ganz einfach und unschuldig in der Zentrale. Mein BSV, der nach 10 Jahren den Kredit ablösen sollte, wäre nach Auskunft der Zentrale nach 23 Jahren zugeteilt worden. 13 Jahre Zwischenfinanzierung, wegen der "Zinsgarantie". Da sind die Vertrauensleute ganz schmerzfrei.

    Das angesparte Geld sollte man besser in die Tilgung stecken. Sonst bekommt man zwar Zinsen aber zahlt darauf Steuern, und gleichzeitig zahlt man für einen genauso hohen Betrag auch noch Zinsen aus der privaten Tasche.
    .

    Bei den Sondertilgungen gilt der alte Bibelspruch: Der Geist ist willig.....
    .
    .
     
    Jo Bauherr gefällt das.
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