Welchen Sachverständiger/welches Gutachten?

Diskutiere Welchen Sachverständiger/welches Gutachten? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Bauexpertenforum, ich möchte ein Haus von 1937 erwerben und weiss nicht welche/welches Gutachten ich machen lassen soll. Das Haus...

  1. #1 Rudolf Mueller, 30. Januar 2013
    Rudolf Mueller

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    Hallo Bauexpertenforum,

    ich möchte ein Haus von 1937 erwerben und weiss nicht welche/welches Gutachten ich machen lassen soll.

    Das Haus wurde 71 saniert, was auch immer das genau heissen soll, da eigentlich niemand mehr weiss, was gemacht wurde.
    Das Mauerwerk besteht aus Ziegeln und ist 30cm dick. Das Verfahren nach dem gemauert wurde ist unbekannt.
    Die Elektrik ist wohl auch aus den 70ern, sind ca. 10-13 16A Sicherungen für ein Haus mit 126m². Es gibt "schon" Schutzleiter (angeschlossen an die Wasserleitung).
    Die Wasserleitungen sind meiner Meinung nach wohl noch aus Blei, müssten also neu gemacht werden, das ist dann aber kein Problem.


    Das eigentliche Problem ist im für das Baujahr meiner Meinung nach bestmöglichst trockenen Keller. Dort macht der Boden eine Berg- und Talfart. Der
    Makler war der Meinung, dass es evtl. keine Bodenplatte gäbe und man den Boden nachträglich eingebaut habe. Das weiss aber offenbar niemand mehr und ich stehe Maklern generell sehr skeptisch gegenüber, da sie ja nichtmal für ihre Aussagen haften müssen, wenn sie nicht grob fahrlässig handeln.
    So nun kommts: An der schlimmsten Stelle senkt sich der Boden in einem Raum fast 40 (!) cm wie ein Trichter zur Mitte des Raumes hin ab und der Boden weisst dort einige Risse (<1cm) auf. Dort gibt es auch die einzigen Risse an einer Wand, allerdings ca. 15 cm unter der Decke parallel zur Decke für ca. 1m verlaufend und dann abgeknickt zur Wand noch einmal ca. 20cm nach unten.
    In diesem Raum gibt es auch die einzige Stelle an der Kellerwand an der Farbe abbröckelt, eine kleine Fläche die ca. 10cmx20cm groß ist und ca. 20cm hoch an einer Innenwand liegt.
    Ich schaue jetzt schon ca. 2 Jahre nach einem Haus, habe Immobilienscout24 mit Besichtigungen quasi schon mehrmals durchgespielt ;) und an diesem ist bis auf die Stelle im Keller eigentlich
    von der Substanz alles noch brauchbar. Zumindest so weit wie man das als Laie beurteilen kann.


    Der Nächste Schritt wäre nun einen Gutachter einzuschalten. Ich denke ich werde einen Gutachter der IHK hier aus der Nähe nehmen.
    Natürlich nur für den Fall, dass ihr mir nicht im Vorfeld von dem Haus abraten würdet.

    Wäre es taktisch geschickt ein Wertgutachten erstellen zu lassen um evtl. den Preis noch etwas nach unten zu korrigieren?
    Zusätzlich würde ich ein Mängelgutachten machen lassen und dann auch noch einen Statiker einschalten, der dann wegen zukünftiger Dämmung des Daches und der Sache im Keller schaut.
    Vielleicht brauche ich ja nicht alle 3 Gutachten/Gutachter?

    Ich bin euch für jeden Rat wirklich sehr dankbar!


    Rudolf
     
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  3. Baumal

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    40 (!) cm.? das ist ein sanierungsfall, der nicht preiswert sein dürfte.

    gibts keine fotos? die wären für die erste anfrage an einen gutachter
    auch hilfreich.
     
  4. #3 Rudolf Mueller, 30. Januar 2013
    Rudolf Mueller

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    Vielen Dank für deine Antwort Baumal.

    Für den Fall, dass der absinkende Boden Teil des Fundaments ist, wäre das ein sehr krasser Sanierungsfall, da stimme ich zu.
    Dann würde ich die Immobilie auch auf keinen Fall mehr erwerben.
    Man müsste dies irgendwie abklären können. Prinzipiell wäre es doch möglich, dass das Haus ohne Bodenplatte gebaut wurde und der absinkende Boden erst später "eingebaut" wurde.

    Es ist generell auch ziemlich schwierig an Informationen wie z.B. Baupläne für soein altes Haus zu kommen (Bauamt?). Mit den Bauplänen ließe sich der Sachverhalt ja leicht feststellen.

    Das mit den Fotos ist Datenschutzrechtlich ein Problem. Mir gehört die Immobilie ja noch nicht. Wenn der Eigentümer nicht möchte, dass ich die Fotos im Internet veröffentliche (was irgendwie auch eher gegen das Haus sprechen würde), würde ich mich strafbar machen. Ob ich Fotos machen könnte müsste ich wohl erst umständlich über den Makler abklären.

    Ich warte immer noch auf Pläne für einen Anbau, der aber später verworfen wurde. Eventuell kann man aus den Plänen etwas erkennen. Da muss der Makler mal etwas Gas geben und sein Versprechen einlösen. ;)

    Gruß
    Rudolf
     
  5. Baumal

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    glaskugel an: 1937 haben sie ohne bodenplatten gegründet,
    sondern mit fundamenten auf tragenden wänden.

    wenn sich nun der fertigboden keller um 40cm absenkt, ist das
    ein großes problem.

    gibt es noch pläne beim bauamt?
    keine ahnung, bei baujahr 1937 hast du schlechte karten, denke ich.
    aber nachfragen kostet nichts.
     
  6. #5 Gast036816, 31. Januar 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    fundamente auf tragenden wänden geht wie?
     
  7. #6 Rudolf Mueller, 4. Februar 2013
    Rudolf Mueller

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    So der Makler hat jetzt den Eigentümer angerufen. Der Eigentümer hat dem Makler gesagt, dass es sich an der besagten Stelle im Keller ursprünglich um eine Senke mit Abfluss gehandelt habe. Die Senke wurde dann mit "Ausgleichsbeton" zubetoniert, bei dieser Methode gäbe es eben immer Risse und der Vater des Eigentümers hätte das "damals" eben so gemacht.

    Was haltet ihr davon?
    Mit welchem Gutachter könnte man das am besten nachprüfen?
    Welche Gutachten würdet ihr sonst noch empfehlen?


    Gruß
    Rudolf
     
  8. mls

    mls Bauexpertenforum

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    1937 und 30er wände .. ungewöhnlich, aber gut.
    ich hätte auf ca 12+4+12 (stein+luft+stein) getippt:
    da wären unbedingt die maueranker zu untersuchen.

    "bodenplatte" ist ziemlich sicher nichttragend.
    die 40cm-senke ist in der "bodenplatte"?
    ursache? harmlos oder bspw. defekte grundleitung?
    statisch ist das vermutlich begrenzt relevant, je nach
    nutzung wird der "boden" eh komplett saniert.

    holzbalkendecken? durchbiegung? schwingungen?
    schwamm? holzschädlinge? insbes. im bereich der
    nassräume, aber auch wassereintritte durchs dach?

    nix, was sich mit geld nicht richten liesse ..
    liesse sich fortsetzen, aber wo liegt denn vollrath?
     
  9. planfix

    planfix Gast

    1937 wo in D?
    es gab verschiedene regionale bauweisen. mit 11er wänden tragend, bis hin zu wirklich soliden bauten aus vollziegel und stahlträgern.
    damals wie heute wurde nach wissen und geldbeutel gebaut.

    du wirst um einen ortstermin mit einem fachkundigen nicht umhin kommen.

    handelt es sich um eine tolle villa, ist die substanz eher massiv und gut. schäden, können trotzdem auftreten.
    ist es ein einfaches siedlungshäuschen, das eher einfach leute gebaut haben, so habe ich schon so allerlei gesehen, was heute keiner mehr wagen würde ;)

    aktiviere deine sensorik, und schalte die AWG hormone aus.
    rieche, fühle, höre... wenn kein modergeruch, keine feuchten ecken, kein ticken von holzwürmern,
    ... dann geh in dich und überlege, was du deiner schwiegermutter raten würdest :p ... und warum.
     
  10. #9 Rudolf Mueller, 5. Februar 2013
    Rudolf Mueller

    Rudolf Mueller

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    Danke für eure Antworten mls und planfix.
    Bedenkt bitte, dass ich Amateur bin was Immobilien angeht, ich habe keine Fachkenntnisse wie man sie z.B. in einer Ausbildung bzw. in einem Studium erwerben würde.


    @mls
    Ohne ein Loch zu bohren kann ich nur sagen, dass die Wände 30cm dick sind. Sehr wahrscheinlich stimmt deine Vermutung.
    Das Wort Senke habe ich vom Makler und er bezeichnet damit den Abfluss, deshalb wohl auch die trichterartige Form.
    Also dort war wohl ein Abfluss im Raum und man hat dann einfach Beton in den Raum gegossen um eine Art Boden über dem Abfluss zu erzeugen. Ist halt die Frage was nun unter dem mittlerweile rissigen Beton ist. ;)
    Wenn ich hier Wörter falsch verwende korrigiert das bitte unbedingt, erleichtert enorm die Kommunikation später. ;)

    Wie gesagt bis auf die Sache im Keller sieht das Haus für einen Laien, der ein paar Berichte zum Thema aus dem Internet gelesen hat, sehr gut aus. Keine Schädlinge und keine Feuchtigkeit. Natürlich habe ich nirgendswo Löcher o.ä. gebohrt, das soll ja dann evtl. ein Sachverständiger machen.


    @planfix
    Ich frage doch grade welchen Sachverständiger bzw. welches Gutachten ich benötige, ich will mich genau nicht darum drücken. ;)
    AWG Hormone - dazu muss ich sagen, dass ich das schon alles relativ zum Baujahr etc. sehe und einen gesunden Menschenverstand habe und auch sonst eher rational als impulsiv agiere. ;)
    Sonst hätte ich das Haus wohl auch einfach so schon gekauft, ohne Gutachten.
    Die Standardsachen die einem auf den etwas professionelleren Seiten empfohlen werden z.B. explizit nicht auf Seiten wie gutefrage oder yahoo clever :D - wie Modergeruch und Feuchte Ecken etc. habe ich so gut mir das möglich ist kontrolliert. Weil mir das nicht weitreichend genug ist (mache das ja nicht Beruflich) und ich das ziemlich fahrlässig fände das Haus ohne Gutachten zu erwerben, habe ich ja diesen Thread hier erstellt.


    @All
    Ab nun brauche ich einen (Bau)sachverständigen.
    Die Frage ist nun welche oder welches Gutachten ich am besten machen lassen sollte. Beispielsweise wenn ich ein (generelles) Mängelgutachten machen lasse, brauche ich dann noch einen Statiker? Inwieweit kann der Gutachter nachprüfen was mit dem Kellerboden gemacht wurde? Lohnt sich das Wertgutachten?


    Gruß
    Rudolf
     
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  12. planfix

    planfix Gast

    jede/r architekt oder bauing., der/die schon öfter mal einen altbau umgebaut hat, sollte dir helfen können.
    du brauchst erfahrung und nicht begrifflichkeiten, wie sich der gutachter genau nennt.
    es gibt auch schlechte spezialisten ;)

    suche nach erfahrung, am besten passend zum baujahr.
     
  13. #11 Rudolf Mueller, 5. Februar 2013
    Rudolf Mueller

    Rudolf Mueller

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    Es gibt vor allem unterschiedliche Arten von Gutachten.
    Magst du vielleicht dazu was schreiben? :)

    Geht mir auch etwas um die Juristische Ebene wegen der Haftung.
    Kann verstehen wenn Bausachverständiger sich zu dem Thema lieber etwas bedeckt halten. ;)



    Gruß
    Rudolf
     
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