Werterhalt Altbau-Immobilie?

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  1. #1 Fabian1981, 14.11.2020
    Fabian1981

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    Hallo Bauexperten,

    wir könnten in Kürze eine schöne DHH in unserer Nachbarschaft kaufen. Die DHH ist von 1952, wurde zw. 1990 und 2007 (kern)-saniert. D.h. Festern, Bäder, Küche, Innenausbau und Heizung sind ca. 15-20 Jahre alt, das neu eingedeckte und isolierte Dach ca. 13 Jahre alt.

    Weil das Objekt schon ca. 70 Jahre alt ist, stellen wir uns folgende Frage:

    Wie kann sich der Wert einer solchen "alten" Immobile in den nächsten 30 Jahren entwickeln, wenn weiterhin modernisiert wird (die o.g. Modernisierungen fallen sicher alle nochmals an). Sprich, wir besitzen zum Renteneintritt (in ca. 30 Jahren) ein Haus, dass auf 100 Jahre alten Mauern steht, ansonsten aber an vielen Stellen modernisiert wurde. Hält das Haus seinen Wert in gleicher Weise, als wenn ich heute eine auch moderne DHH kaufe (oder baue) und diese modernisiere? Oder ist die alte DHH am Ende praktisch wertlos, da sie trotz Modernisierung seine Nutzungsdauer erreich hat?

    Ziel ist natürlich in beiden Fällen, das Geld in die eigene Immobielie zu stecken, eine mietfreie Rente zu erleben und die Immobilie an Kinder zu vererben.

    Danke euch für eure Meinungen zu dem Thema.
     
  2. #2 chillig80, 14.11.2020
    chillig80

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    Also man muss jetzt mal unterscheiden zwischen "Barverkauf" und "Familienbesitz".

    Der Verkaufswert hängt idR fast nur von der Marktsituation ab. Ich habe zB hier im "Städtle" (historischer Ortskern) vor 12 Jahren eine ganz alte Hütte für 35.000€ bekommen. Heut zahlst für so eine heruntergekommene "Bruchbude" 250k+ und das obwohl die Häuser ja eben nicht "neuer" geworden sind. Wie viel man in 30 Jahren dafür bekommt steht vollkommen in den Sternen, da ist zwischen "nix" und "brutal viel" alles drin. Wenn man etwas mehr Sicherheit beim Verkaufspreis haben will, dann gilt: Lage, Lage, Lage! Und bei der derzeitigen Marktsituation sind "sichere" Lagen halt astronomisch teuer, aber das Wertverlustrisiko in % ist trotzdem trotzdem gering.

    Der "Familienbesitz" funktioniert da fundamental anders. Wenn es nur darum geht, dass das eine "Wohngelegenheit" für die Familie ist, dann ist der Verkaufspreis vollkommen egal. Da geht es dann eigentlich nur um die laufenden Kosten (incl. Kosten zum Erhalt, also auch Baukosten, die zwar nicht wirklich "laufend" sind, die man aber doch so betrachten kann). Und ab dem Punkt wird's knifflig. Die "alten" Konstruktionen haben bereits bewiesen, dass sie ohne den ganzen Dämmkram und Zwangslüftungen Jahrhunderte überstehen können (bei guter Pflege halt) und dass sie notfalls auch mit kleinem Geld noch eine ganze Zeit lang vor dem verfall geschützt werden können. Die "neuen", superdichten Konstruktionen bestehen Großteils aus leichten Fasern und schwammartigen Steinimitaten und da steht der praktische Beweis, dass sowas Jahrhunderte halten kann, noch aus und wenn da was zu sanieren ist, dann geht das meist nicht mit kleinem Geld und man muss es auch oft sehr zeitnah machen, das ist über Jahrzehnte betrachtet ein echtes Problem.

    Wenn die Substanz gut ist, dann würde ich den "Klassiker" eher vorziehen. Da gehört dann aber mehr dazu als die Wände, die Wände sind tatsächlich oft das geringere Problem, bei BJ 1952 hätte ich da eher die Decken im Visier und auch Sachen wie der Grundriss, die Raumhöhen, etc... "Hundert Jahre alt" haut mich persönlich also nicht vom Hocker, aber man muss es halt trotzdem genau ankucken, wenns schon heute Schrott ist, dann wird's halt auch in 30 Jahren nicht viel besser sein.

    Und zum Thema "Sanierungskosten", ich bin einmal gespannt wie das am Ende rauskommt. Die "ultradichten" Schwammkonstruktionen in ein paar Jahrzehnten zu sanieren wird ziemlich sicher nicht billiger als ein "älteres" Haus zu sanieren, da ist dann halt auch irgendwann die "Kernsanierung" angesagt und die kostet halt immer...
     
    simon84 und Fabian Weber gefällt das.
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