Wertermittlung für ein Grundstück

Diskutiere Wertermittlung für ein Grundstück im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Ich glaube nicht, das die Tiefbauarbeiten mit allen Nebenkosten (Anschlußkosten) weit von den 25.000 Euro entfernt bleiben...

  1. H.PF

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    Ich glaube nicht, das die Tiefbauarbeiten mit allen Nebenkosten (Anschlußkosten) weit von den 25.000 Euro entfernt bleiben...
     
  2. #22 Bautine, 14.08.2012
    Bautine

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    Und wie sollen dann Baufahrzeuge, Materiallieferungen, Kran,... usw. zum Grundstück kommen? Muss die Zuwegung evtl. erst als Baustraße befestigt werden, kommt noch einiges an Kosten dazu.
    Dazu kommt: Enge Zufahrt, enger Kranstellplatz,... = erhöhte Kosten.
     
  3. H.PF

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    Das sind so geheime Keulen, die den Bauherrn dann schnell mal umklopfen können...
     
  4. pantau

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    Hmmm... ich gebe zu, dass wir diesen Punkt noch nicht auf dem Schirm hatten. Bis zum Grundstück sind ca. 15 Meter Pflasterung (wird nach dem Bau erneuert) und für die restliche Zuwegung zunächst über Gartenland vorhanden. Was sind hier noch für zusätzliche Kosten zu erwarten?

    @H.PF: Wie errechnest Du diese Summe in etwa? Wo liegen wir daneben?
     
  5. H.PF

    H.PF

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    Ich kreisel 2 mal mit meinen Fingern um meine Melone und dann tipp ich da noch auf den Rand

    Und schwupp hab ich die Zahlen...

    Sorry, kann es nicht genauer sagen.

    Ich hab ein paar hundert Kalkulationen gemacht für solche Dinge und noch viel mehr überprüft und da entwickelt sich ein Bauchgefühl...

    Meine Methode für Preiskalkulationen einer Autowerkstatt: Angebot machen lassen, 1/3 draufschlagen, Passt zu 90 %... Irgendwas ist doch immer...
     
  6. pantau

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    Ich hätte es anders formulieren sollen. Was hast Du bei den 25.000 Euro mit einberechnet? Ist die Zuwegung mit 50% der Kosten da mit drin? Auch die Befestigung als Baustrasse oder kommt das noch dazu? Kanal, Gas, Wasser Strom, Telefon? Andere Kosten, die wir noch nicht auf dem Plan hatten?
     
  7. H.PF

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    Es ist so, das du über die Medienzuleitungen mit LKWs drüber fahren kannst, das du einen Kranplatz hast und Material lagern kannst. Danach ist es günstig hergerichtet mit einfachem Pflaster...

    Hast du z.B. schon an Kantensteine gedacht? An Drainage/Rigolen, Wasserführung allgemein für deinen Weg?

    An Rückbau des Lagerplatzes, an Rückbau von Kranplatz?
     
  8. pantau

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    Nein, mit solchen Details kenne ich mich nicht aus. Aktuell versuche ich nur die Kosten zu ermitteln, die zusätzlich beim Kauf des Grundstücks durch seine Lage und der Tatsache, dass das Grundstück nicht erschlossen ist zu ermitteln. Daraus möchte ich unser Angebot für das Grundstück ableiten. Es ist auch gut, dass einem jetzt erst mal ein wenig der Kopf gewaschen wird. Das hatte ich leider auch schon erwartet - bewahrt einen aber am Ende vielleicht vor einem finanziellen Desaster. Das für den Hausbau neben dem Haus noch mit einigem an Baunebenkosten zu rechnen ist, ist mir allerdings schon bekannt und es ist auch einkalkuliert.

    Grundsätzlich stellen diese Kosten auch kein Hindernis für den Kauf des Grundstücks dar. Nur muss der Preis für das Grundstück dann auch hierzu stimmig sein. Dann sind auch 25,000 Euro für die gesamte Erschließung in Ordnung.
     
  9. pantau

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    Ok, als erste Kostenschätzung habe ich Preise von ca. 11,- Euro pro m2 Baustraße gefunden. Das beinhaltet das Abtragen des Mutterbodens und befestigen der Straße mit Schotter oder ähnlichem Material. Bei ca. 150m2 die abzüglich der vorhandenen Pflasterung schon vorhanden sind, wären das also etwa noch mal ca. 2000,- Euro. Das zu befestigende Gelände ist Rasenfläche. Kein Moor- oder Torfboden. Ist das als grober Richtwert plausibel?

    Dazu habe ich in einigen Auflistungen für die Erschließung die Kosten für Kanalisation doppelt aufgeführt gefunden. Zum einen als Kanalisation und dann als Trink- und Abwasser. Habe ich hier in unseren Kalkulationen im obigen Beitrag noch etwas vergessen?

    Ich versuche die nächsten Tage unbedingt noch einen Vor-Ort-Termin mit einem Bauunternehmen zu machen. Es ist mir schon klar, dass viele Dinge anhand meiner Beschreibungen nicht vollständig hier beantwortet werden können. Aber trotzdem habe ich jetzt schon einige wichtige Informationen hinzugewonnen, um am Ende nicht vielleicht offen ins Verderben zu laufen. Vielen Dank bis hierher schon mal an alle, die sich die Mühe gemacht haben mir mit ihren Antworten weiterzuhelfen.
     
  10. R.B.

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    Vorsicht vor irgendwelchen Preisen die man irgendwo "gefunden" hat.

    Solche Preise sind:

    a.) oftmals veraltet
    b.) regional sehr unterschiedlich
    c.) ohne exakte Leistungsbeschreibung schlichtweg unbrauchbar

    oder anders ausgedrückt, man kann damit ziemlich auf die Nase fallen. Also nicht wundern wenn Dir bei einer konkreten Anfrage ein deutlich höherer Preis genannt wird.

    Meine Erfahrung mit solchen Preisen die man irgendwo gefunden hat, "am besten ignorieren", sie verwirren nur. Die Zeit für die online-Recherche hätte man besser in eine konkrete Anfrage investiert.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Flip74

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    Mahlzeit,

    wenn ich privat ein Grundstück verkaufen wollte, möchte ich einen Betrag XY haben. Da wäre es mir reichlich egal ob der potentielle Käufer mir sagt, dass davon z.B. nur 2/3 Bauland ist und der Rest Gartenland oder so. Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Entweder du bist bereit den geforderten Kaufpreis zu zahlen (bischen handeln ist ja möglich) oder jemand anders kauft das Grundstück.

    Tom
     
  12. #32 Geodesy, 15.08.2012
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    http://www.bauexpertenforum.de/show...ein-Grundstück&p=722690&viewfull=1#post722690

    das hatte ich zwar auch geschrieben, aber so ganz passt es nicht mehr.

    Denn mal kurz gerechnet:

    angenommen

    550 m² zu 150 € + 150 m² zu 10 € = 84.000 €

    700 m² zu 150 € = 105.000 €

    Zu verschenken hat keiner was und jeder informiert sich heutzutage übers Internet.

    Keiner kauft nen BMW für 20.000 € wenn er bei mobile immer für 10.000 € weg geht. Da kann der Verkäufer noch so viel träumen wie toll sein Auto ist.
     
  13. pantau

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    Ok, das Grundstück ist zu voller Fläche als Bauland im Flurstücksnachweis vermerkt. Damit machen wir an diesem Punkt einen Haken und ziehen ihn nicht großartig in unserer Wertermittlung mit ein.

    Natürlich kann jeder den Preis bestimmen, wenn er etwas verkaufen möchte. Die Frage ist, ob sich zu diesem Preis dann auch ein Käufer findet. Wenn ich jetzt 1000,- Euro pro Quadratmeter für mein Grundstück haben möchte ist das mein Recht - nur verkaufen werde ich wohl nichts. Ich muss für uns einfach 2 Dinge klären. 1) Was ist das Grundstück auf dem freien Markt wirklich Wert und 2) kann ich mir das dann auch noch leisten. Bei der aktuellen Marktsituation mache ich mir aber auch keine Illusionen das Grundstück unter Wert kaufen zu können. Nur darf man eben auch nicht blauäugig jeden Preis bezahlen, weil man einfach wichtige, auch den Wert des Grundstücks beeinflussende Gegebenheiten ignoriert oder sich damit nicht beschäftigt. Natürlich suche ich ein Grundstück primär nach dem Gesichtspunkt, dass mir die Lage zusagen muss. Aber Hausbau ist eben auch eine Wertanlage für die Zukunft. Auch einen frühen Verkauf muss man ja in seine Planungen mit einbeziehen - wer weiß, was die Zukunft bringt. Und da ist es doch schon ein schlechter Start, wenn man die ersten 15.000 Euro schon beim Grundstück versenkt hat, weil man es überteuert gekauft hat.
     
  14. R.B.

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    Wieso? Muss der Verkäufer das Grundstück unbedingt loswerden?

    Ich kenne hier bei uns einen Fall, da steht ein Grundstück schon seit 10 Jahren zum Verkauf. Der Verkäufer rückt keinen Cent von seiner Preisvorstellung ab, hat zwischenzeitlich sogar noch den Preis erhöht. Er sagt, entweder kriege ich das Grundstück zu meinem Wunschpreis los, oder es bleibt halt in der Familie und wird vererbt. Da standen schon Dutzende vor der Tür und wollten handeln, keine Chance.

    Vor vielen vielen Jahren hatte ich Interesse an einem Objekt. Es war ein Preis von 650T aufgerufen, ich hatte nach Wertermittlung 500T geboten. Nach langem Hin und Her, hatte ich auf 550T erhöht, bereits mit Bauchschmerzen. Der Verkäufer hat mir aber klar zu erkennen gegeben, dass für ihr ein Preis unter 600T nicht akzeptabel war. Somit war die Sache gegessen.
    Er hat dann 2 Monate später für 620T verkauft.

    Jetzt die Frage, wieviel war das Objekt wirklich wert? Lag "mein" Gutachter so daneben? War die Preisvorstellung des Verkäufers falsch? Die richtige Antwort kann nur lauten, "das Objekt war 620T" wert, denn zu diesem Preis hat sich ein Käufer gefunden der mit dem Verkäufer einig wurde.

    Was ich damit sagen möchte, Preise, Bodenrichtwerte, oder Gutachten sind nicht Gott gegeben. Letztendlich kommt es nur darauf an, bei welchem Preis sich beide Parteien einigen. Jede Partei wird ihre Interessen bestmöglich vertreten, und wenn man sich nicht einig wird, dann ist es eben so. Daran lässt sich nichts ändern, egal wieviele Gutachten ich als Käufer anschleife.

    Gruß
    Ralf
     
  15. #35 WitPro2012, 15.08.2012
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    Hallo! ...hier kann ich Ralf nur zu 100% Recht geben! Ein Verkehrswertgutachten, und mag es noch so gut sein und sich an alle Vorschriften / ImmoWertV 2010 / BauGB und allen dazugehörigen RL halten, gibt zwar einen marktangepassten Wert des GS wieder, nur kannst Du damit keinen Veräußerer zwingen es für diesen Preis zu verkaufen. Es kann wie Ralf schreibt max. Diskussionsgrundlage für eine Preisverhandlung sein. -> wenn der Veräußerer nicht " am Fliegenfänger hängt - klamm ist" kann er solange warten bis seine Preisvorstellungen am Markt früher oder später realisiert werden.

    Gruß Lutz
     
  16. pantau

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    Nichts anderes habe ich doch auch geschrieben. Ist doch alles gut :)
     
  17. pantau

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    Nach nochmaliger Besichtigung des Grundstücks ist uns aufgefallen, dass der Graben an der Längsseite des Grundstücks von den Nachbargrundstücken zur Entwässerung genutzt wird. Es führen mehrere Rohre von den Nachbargrundstücken in den Graben. Bei der ersten Besichtigung sind wir davon ausgegangen, dass der Graben ungenutzt ist. Da das Grundstück ja nur 14 Meter breit ist, war es von uns angedacht, diesen Graben zuschütten zu können. Der Graben liegt zu 100% auf dem Grundstück. Trotz nur wenigen Regens in letzter Zeit hat der Graben auch etwas Wasser / Schlamm gehalten. Leider konnte ich wegen Urlaubs der betreffenden Person beim Bauamt noch nicht klären ob es sich dabei um einen offiziellen Entwässerungsgraben handelt. Aber auch wenn nicht, deutete man vom Bauamt an, dass wir da nichts einfach zuschütten dürfen und ein Sachbearbeiter des Bauamts zur Besichtigung kommen müsste.

    Was können da noch insgesamt für Fallen und versteckte Kosten auf uns zukommen? Abgesehen davon, dass man sein Haus ja nicht unbedingt 1,5 Meter neben einen moderigen Graben errichten möchte.
     
  18. #38 Ralf Dühlmeyer, 17.08.2012
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    Den Graben nicht zuschütten dürfen - da soll er mal begründen, warum Ihr das nicht dürft, wenn es kein Bodendenkmal und kein offiziell eingetragener Entwässerungsgraben ist.
    Das wäre eigentlich nur der Fall, wenn es ein über das Grundstück führender Bachlauf wäre. Bachlauf heissst nicht: Ganzjährig wasserführend. Auch in D gibts Wadis.

    Selbst wenn Ihr den nicht zuschütten dürft, bedeutet das noch nicht, dass die Nachbarn dort ein Einleitungsrecht haben.
     
  19. pantau

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    Ah, ok. Dann kläre ich zunächst mal mit dem Eigentümer ab, ob es die Einleitungsrechte für die Nachbarn gibt. Ob es ein offizieller Entwässerungsgrabe ist, kann ich Montag klären. Ganzjährig wasserführend ist der Graben sicher nicht. Ebenso kein Bodendenkmal. Einleitungsrechte wären dann im Baulastenverzeichnis eingetragen, richtig?
     
  20. BJ67

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    Also so gerne man Bauland gewinnen möchte, solche Gräben werden doch nicht aus Spaß angelegt und dann belassen.

    Ich würde diesen Graben nicht zu schütten. Und modrig muss der Graben nicht werden. Da gibt es Schilf und ähnliches, was man anpflanzen kann.
     
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