wie viel Wohnfläche ist möglich?

Diskutiere wie viel Wohnfläche ist möglich? im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, uns wird ein Grundstück mit folgenden Daten angeboten. Fläche 414 m²; (~12m*34m) bebaubar mit DHH (Berührungslänge zum Nachbarhaus...

  1. 2look4

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    Hallo,

    uns wird ein Grundstück mit folgenden Daten angeboten.

    Fläche 414 m²; (~12m*34m)
    bebaubar mit DHH (Berührungslänge zum Nachbarhaus ca. 8,5 m; es müsste aber möglich sein, dass unser Haus hier um 1,5 m länger wird)
    Der Bebauungsplan schreibt folgendes vor. GFZ 0,35, EG + ausgebautes DG, Dachneigung 45°, Traufhöhe 3,5 m

    Meine Frage:
    Wie viel Wohnfläche nach DIN ist möglich? Lt. GFZ wären wohl 145 m² Geschossfläche drin, aber wie viel muss man da für Wände etc. überschlägig abziehen? Im EG sollen wenn möglich ein Wohn-, Koch- und Essbereich, WC und vielleicht ein Zimmer; im DG ist da wohl nur noch 2 Zi. und Bad möglich.

    mfG Jörg
     
  2. oberh

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    Hi!

    Das lässt sich doch so pauschal nicht sagen ...

    Die GFZ wird - wie ja bekannt zu sein scheint, über die Außenmaße des Gebäudes bestimmt.
    Die Wohnfläche jedoch richtet sich nach den Innenmaßen.
    Es sollten also Mauerstärken innen und aussen bekannt sein.
    Der Treppenraum muss berücksichtigt werden.
    ...
    Da spielen noch viele Faktoren eine Rolle.

    Am Besten suchst Du Dir einen BT/GT/Archi Deines Vertrauens und schaust Dir erst einmal die Musterhäuser an.
     
  3. #3 ThatsME, 15.10.2010
    ThatsME

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    Was bringt Dir das? Überschlägig kannst Du jetzt 10 - 20 % abziehen. Aber: Bringt es Dir wirklich etwas, jetzt zu raten, ob Du 120 oder 130 qm im EG hast?

    Solange Du den Grundriß nicht hast, weißt Du gar nichst.

    Mal Dir doch einfach mal das Haus hin und versuche ein Gefühl zu bekommen, ob Du mit dieser Grundfläche hinkommen könntest. Suche Dir im Internet mal andere Grundrisse raus um ein gefühl für nötige Raugrössen zu bekommen.

    Hier im Forum sind schon viele Grundrisse diskutiert worden.

    Und wenn Du dann eine Idee hast, suchts Du Dir eine Profi, der aus Deinen Ideen einen verwertbaren Grundriß machen kann. Und dann kannst Du entscheiden, ob das was taugt für Dich.
     
  4. #4 Ralf Dühlmeyer, 15.10.2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Eine Wohnfläche nach DIN gibts nicht.
    Nettogrundflchen nach DIN 276, Wohnfläche nach WoFlVo

    145 m² GF/ 8,5 m Gebäudelänge = 17,5 m Gebäudebreite bei 12 m Grundstücksbreite :yikes
    Bei 10 m Länge sinds immer noch 14,5 Breite.

    Also 12 m - Abstandsfläche (oder Baulinie) * Gebäudetiefe = max mögliche EG Grundfläche.

    Eine Formel Grundfläche *0,xy = WF gibt es nicht
     
  5. #5 driver55, 15.10.2010
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    Pi mal Daumen

    Manchmal hilft es, wenn man liest was man schreibt...

    Länge (8,5 m + 1,5 m) x Breite (bei 12 m Grundstück sind's wohl etwas zwischen 9...9,5 m), Annahme 9 m. --> Grundfläche 90 m².
    Bei einer 40er Aussenwand gehen schon mal (10 + 10 + 9 + 9)m x 0,4 m - 1 m² verloren, macht 90 m² - 14 m², also 76 m², abzüglich Innenwände.
    --> als groben Daumewert (auch wenn die Archis aufschreien), kannste Grundfläche x 0,78 rechnen.
    --> Ergebnis 70,2 m². Bei 2 Geschossen kommst somit auf 140 m².
     
  6. 2look4

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    Das geht ja fix!

    Haben wir gemacht. Sie meinte, von der Geschossfläche müsste man ca. 30 - 35 % abziehen um einen Anhaltspunkt für die zu erwartende Wohnfläche zu bekommen.

    Frage: Die Geschossfläche ist doch nicht gleich der Grundfläche des Hauses oder? Sie bezieht sich doch auf beide Stockwerke (EG + ausgebautes DG) oder?

    Drück dich bitte etwas deutlicher aus.

    Unsere Rechnung war: 145 m² Geschossfläche minus 30 % = ungefähr 100 m² Wohnfläche und das ist bei der Grundstücksfläche doch ganz schön wenig. (Keller zu Wohnfläche ausbauen ist bei uns sehr teuer, weil der Kellter gut im Grundwasser steht.)

    mfG Jörg
     
  7. #7 Ralf Dühlmeyer, 15.10.2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Aber nur, wenn 2 Vollgeschosse (baurechtlicher Begriff) zulässig sind.
    Im B-Plan müsste dann eine II stehen.
    Steht da nur eine I, ist nur ein Vollgeschoß zulässig, das DG muss dann deutlich weniger Fläche haben.

    Ein Keller mit Wohnnutzung ist nur um die "Zusatzausstattung" Wohnen (also Heizung, Bodenbeläge, Tapeten usw) teurer als ein Lagerkeller. Auch dann, wenn der Keller im Grundwasser steht.
     
  8. 2look4

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    Im Bebauungsplan stehen ID drin, also ein Vollgeschoss + ausgebautes Dachgeschoss, so sind die Häuser in der Nachbarschaft auch gebaut.

    Was lerne ich jetzt daraus? Stimmt meine Rechnung von oben?
     
  9. #9 planfix, 15.10.2010
    planfix

    planfix Gast

    je nach hausaufteilung, wanddicken usw. können 30% abzug passen.
    wichtiger als fläche an sich, ist die nutzungsmöglichkeit der räume.
    ein wohnzimmer mit 30m² kann ungünstiger sein als 25m², weil blöd angeordnete verkehrsflächen die nutzung blockieren...

    VORSICHT mit der GFZ in muc, es gilt die berechnungsgrundlage zum zeitpunkt der erstellung des B-Planes.
     
  10. #10 Ralf Dühlmeyer, 15.10.2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Bei I sind die 035 keine GFZ, sondern (wie von mir oben richtig geahnt) eine GRZ.
    Also darf das EG 8,5/10 m tief und 12 m abzgl. Abstandsfläche breit sein, das DG muss dann um einen Faktor X (den der BayBO kenne ich nicht) kleiner sein.

    In Niedersachsen z.B. dürfte das DG nur max. auf 2/3 des EG eine lichte Raumhöhe von > 2,20 haben.

    MfG
     
  11. oberh

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    Hi!

    "bei 12 m Grundstück sind's wohl etwas zwischen 9...9,5 m)"

    Bei 12 Metern Grundstücksbreite - einer einseitigen Grenzbebauung - einer Traufseite zur Nachbargrenze - muss MINDESTENS mit 3 m Abstandfläche gerechnet werden.
    Das Haus darf also MAXIMAL nur 9 m breit werden.
    Eventuell kann sich die Abstandfläche durch Hanglage vergrößern ...
    Eventuell hat der Nachbar bereits überbaut ...

    "Manchmal hilft es, wenn man liest was man schreibt..."

    Manchmal hilft es, sich an die eigene Nase zu packen :mega_lol:

    "Bei einer 40er Aussenwand ..."

    Und wie sieht es bei einer 31,5-er aus? Oder ner 24-er? Oder ...

    Noch einmal - fange "klein" an ...

    Sind die 12 m wirklich gegeben? Woher stammt die Information?
    414 * 0,35 = 144,9 maximale Geschossfläche
    Wie sieht denn die Festsetzung der GRZ (Grundflächenzahl) aus?

    Also bei Faustregeln kriege ich immer Schluckauf ...

    Da Du beim Archi warst, kann er Dir doch Informationen über die Bauart liefern - oder?

    Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung hat einige Punkte, die zu berücksichtigen sind und die Du durch Deine Bauart bestimmst.
    Eine Formel zu finden, um von der Geschoßfläche auf die Wohnfläche zu kommen kann nur durch jede Menge Unbekannte, die Du bestimmst, gefunden werden.
    Benannt habe ich schon die Außenwände ...
    Die Verkehrsflächen zwischen den Türen zählen nicht - also: Wie breit werden die Innenwände und die Türen? Wieviele Türen hast Du?
    Möchtest Du eine großzügige Treppe haben oder das Minimum an Platz nur ausschöpfen?
    Ist die Treppe offen oder geschlossen?
    Möchtest Du eine Empore?
    Möchtest Du Gauben? Wie hoch sollen die sein? Wie breit?
    ...

    Du siehst - Dein Archi drückt sich gerade um Arbeit ... ;)
     
  12. #12 driver55, 15.10.2010
    driver55

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    Dann wird die Wohnfläche entsprechend grösser, Herr Vermessungstechniker!:biggthumpup:
     
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