Wie vorgehen? Kauf nicht erschlossenes, zu teilendes Grundstück

Hallo liebe Mitleser, ich habe etwas vor und bin mir noch sehr unsicher, wie ich vorgehen soll. Es geht um Folgendes:

Ich möchte gerne ein Grundstück kaufen, welches von einem bestehenden Grundstück erst noch abgetrennt werden muss und nicht erschlossen ist. Auf diesem dann abgetrennten Grundstück soll ein kleines Einfamilienhaus entstehen. Es liegt kein Bebauungsplan und keine Baugenehmigung vor.

Wie gehe ich am besten vor? Ich möchte gerne das Grundstück kaufen, aber auch nicht die Investitionen für die
Neuvermessung, Abtrennung, Erschließung und den Bauantrag vornehmen, bevor ich nicht sicher weiß, dass ich auch die Baugenehmigung bekomme. Der Super-Gau wäre für mich, das Grundstück zu kaufen, dort aber dann nicht bauen zu dürfen. Die Situation vor Ort ist nämlich relativ eng von den Abstandsflächen her und mein Bauentwurf ist auf den ersten Blick auch etwas ungewöhnlich.

Wie kann ich der Situation begegnen und mich gegenüber dem Risiko "keine Baugenehmigung - Investitionen sind umsonst gewesen" abzusichern? Wie gehe ich am schlauesten vor? Ich würde mich über gute Tipps wirklich sehr freuen. Vielen Dank schon mal im Voraus!!