Wie wuerdet ihr finanzieren

Diskutiere Wie wuerdet ihr finanzieren im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, Ausgangslage: Neubau KFW 70 Haus Kosten: 350 Tsd. EUR (inkl. 90 Tsd. fuer's Grundstueck) EK 100 Tsd. EUR (davon 25 Tsd. in einem BSV...

  1. #1 eddie irvine, 5. März 2010
    eddie irvine

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    Hallo,

    Ausgangslage:
    Neubau KFW 70 Haus
    Kosten: 350 Tsd. EUR (inkl. 90 Tsd. fuer's Grundstueck)
    EK 100 Tsd. EUR (davon 25 Tsd. in einem BSV uber 60 Tsd., Zinssatz 3,5 %)

    Zu finanzieren: 250 Tsd. EUR

    Ueberlegungen:
    Wir moechte gerne eine lange Zinsbindung.
    Hier wuerde sich ja evtl. ein Annuitaetendarlehen der Debeka anbieten (momentan wohl 4,15 % bei 20 Jahren Zinsbindung, ich weiss aber nicht, wie hoch der EK-Anteil hierfuer sein muss).
    Daneben koennte man ja noch 50 Tsd. bei der KFW beantragen (2,8 % Zinsen mit 10 Jahren Zinsbindung und 20 Jahren Laufzeit).

    Dann passt der BSV nur nicht mehr rein, denn Annuitaetendarlehen, KFW Kredit und BSV koennen nicht gleichzeitig zurueckbezahlt werden (monatliche Belastung sollte maximal bei 1200 - 1300 EUR liegen, der Rest geht dann ueber Sondertilgung).

    Also wuerden wir momentan dazu tendieren, den BSV zu kuendigen.

    Zusammengefasst:
    Debeka: 200 tsd., Zinsbindung 20 Jahre
    KFW: 50 Tsd. zu 2,8 %, Zinsbindung 10 Jahre, Laufzeit 20 Jahre

    BSV kuendigen und angespartes Kapital zum Grundstueckskauf nutzen.

    Was wuerdet ihr machen?

    Noch weitere Fragen:
    1. Kann man das KFW Darlehen waehrend der Zinsbindung sondertilgen?
    2. Wie hoch ist die maximale Sondertilgung bei der Debeka?
    3. Welcher Zinssatz ist bei der Debeka bei unserem EK zu erwarten? Bekommen wir die 4,15 %?
    4. Ist es egal, ob wir das Grundstueck jetzt kaufen und bar zahlen? Dann haben wir ja kein EK mehr, wenn's zu den Banken geht. Oder ist denen egal, ob man ein Grundstueck oder Barkapital hat?

    DANKE.
     
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  3. #2 rueckseil, 5. März 2010
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    Soweit ich weiß,

    1. ja
    2. 10 % p.a.
    3. wird eine wenig komplizierter

    Die Debeka rechnet wie folgt:

    Den Top-Zins gibt es "nur" für die ersten 60 % des Beleihungswertes bzw. 54 % der Gesamtkosten, also bei Dir für 189 TEUR. dazu kommt das Kfw-Darlehen, aber nur bis maximal 72 % der Gesamtkosten (80 % BLW), also 252 TEUR. Bei dir kein Problem.

    189 + 50 TEUR, da fehlen noch 11 TEUR bis zu 250 TEUR, diese werden dann über einen weiteren Baustein finanziert(SBD-H2)

    4. Grundstück = Eigenkapital

    Der Vorteil bei der Debeka liegt u.a. darin, dass sie bei Neubau alle Kosten berücksichtigen, also auch alle Baunebenkosten mit eingerechnet werden in den Gesamtbetrag (hier 350 TEUR), somit gehen auch die Beleihungsrenzen mit nach oben.
     
  4. #3 eddie irvine, 5. März 2010
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    @rueckseil:

    Super, vielen Dank!

    Du wuerdest also auch den BSV in den Wind schiessen und mit dem angesparten Kapital erstmal das Grundstueck kaufen?


    Noch eine Frage:
    Die 11 Tsd. EUR, die nicht mehr zum Topzins zu haben sind, koennen doch dann unabhaengig von dem anderen Kredit sondergetilgt werden, oder?

    Dann wuerde meiner Meinung nach die monatliche so aussehen:
    KREDIT Debeka I: 189 Tsd. zu 4,23 % Eff. ( 20 Jahre Zinsbindung), Tilgung 1 % ==> 824 EUR
    KREDIT Debeka II: 11 Tsd. zu 4,54 % Eff. (10 Jahre ZB), Tilgung 8 % ==> 115 EUR
    KREDIT KFW: 50 Tsd. zu 2,84 % Eff. (10 Jahre ZB), Laufzeit 20 Jahre ==> 280 EUR (116 EUR im ersten Jahr)

    Macht dann eine monatliche Belastung von 1222 EUR in den ersten 10 Jahren.

    Sondertilgung fliesst in dieser Zeit in KREDIT Debeka I, oder?

    Kann ich nach 10 Jahren dann die Tilgungsrate von KREDIT Debeka I erhoehen, da ja dann KREDIT Debeka II abbezahlt ist?
    Falls nicht, kann ich ja auch gut mit den Sondertilgungen von 10 % leben.

    DANKE.
     
  5. #4 rueckseil, 5. März 2010
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    Soory, bezüglich Bausparer hab ich keine Ahnung, ich hab keinen und ich will auch keinen: Meine Finanzierung ist ein reines Annuitätendarlehen.

    Das Grundstück schon kaufen ist in Ordnung, soweit es nicht das gesamte EK aufzehrt. Einen kleinen Notgroschen sollte man schon noch haben.

    Ob dein Darlehen 2 sondergetilgt werden kann weiß ich leider auch nicht. Aber bei nur 11 TEUR und 8 % Tilgung bleibt doch am Ende nur noch ein kleiner Rest, kannst auch die Tilgung auf 10 % setzen.

    Die Tilgungsrate bei Darlehen 1 ist nicht mehr änderbar, aber bei 10 % SoTi nicht problematisch (10 % immer bezogen auf Darlehensbetrag, also konstant hoch)

    Falls SoTi bei Darlehen 2 möglich, dann hier zuerst.

    PS. Die monatlichen Raten errechnet man mit dem Nominalzins, also rd. 1.208 EUR Gesamt monatlich
     
  6. #5 eddie irvine, 5. März 2010
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    Nochmals danke!

    Werde es wohl so machen. Wenn man - wie ich - risikoavers ist und eine lange Zinsbindung haben moechte, kommt man momentan wohl nicht um die Debeka herum...

    Uebrigens, habe hier ein ziemlich geniales Excel-Sheet gefunden, in dem man mehrere Darlehen kombinieren kann:
    Link
     
  7. ecobauer

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    In dieser Situation würde ich auch den Bausparvertrag kündigen und das eingezahlte Kapital zum Grundstückskauf einsetzen.
    Die Zinsbindung würde ich auch solange wählen, wie irgend möglich, solange die Zinsen so niedrig sind wie derzeit noch - die EZB erwägt, den Banken langsam wieder den Geldhahn zuzudrehen, was u.U. Knappheit auf dem Geldmarkt bedeuten könnte und damit steigende Zinsen.
    Als Kreditnehmer haben Sie auch bei 20 jähriger Zinsbindung die Möglichkeit, den Kredit nach Ablauf von 10 Jahren ohne Grund zu kündigen, falls das aufgrund persönlicher Umstände erforderlich sein sollte.
    Die Sondertilgung ist eine freie Vereinbarung zwischen Kreditgeber und -nehmer. Also verhandeln!:28:
    Soweit mir bekannt ist, beleihen Versicherungen Grundstücke lediglich mit max. 50%. Das heißt, die Lücke für Teil zwei des Annuitätendarlehen wäre etwas größer.
    Bei der KfW kann - sofern es sich um das Energieeffiziensprogramm handelt - sondergetilgt werden. Es kann aber auch das erste Jahr tilgungsfrei gewählt werden.
    Bei vorzeitiger Rückzahlung von Krediten tilgt man zuallererst wohl den teuersten, also in diesem Fall das kleinere Annuitätendarlehen.:Brille
     
  8. #7 eddie irvine, 5. März 2010
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    Danke an alle!

    Mal noch ne Frage: Wie lange dauert es denn ungefähr, bis man das Geld nach Kündigung des BSV hat?
    Diesen haben wir bei der Schwäbisch Hall.

    Wann muss man eigentlich die Grunderwerbssteuer zahlen?
     
  9. #8 loennermo, 5. März 2010
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    Nach der notariellen Beurkundung und vor der Umschreibung im Grundbuch. Die Umschreibung wird nämlich idR ohne Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht vorgenommen. :shades
     
  10. Stef1969

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  11. #10 BaufiSpezialist, 8. März 2010
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    Moin,

    die Debeka sind nicht die einzigen die diese Zinsbindungen anbieten:

    25 Jahre Zinsbindung zu 4,59% nom mit 1% Tilgung = 1229 Euro
    Sondertilgung 2% per anno = 5000Euro pro Jahr. Die muss man erstmal schaffen.

    Und ich glaube die Debeka akzepiert keine KfW Darlehen weil es eine Bausparkasse ist. Weis es aber nicht genau.

    Meie Kunden schlagen sich geradezu um diese Variante. Langfristig sicherheit.

    Und ich würde den Bausparer laufen lassen wenn es finanziell geht, denn wenn irgendwann etwas modernisiert wird oder eine neue Küche kommen soll, kommt man günstiger nicht an einen Kredit! Bausparen macht schon sinn.
     
  12. #11 BaufiSpezialist, 8. März 2010
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    Ausserdem hat diese Variante den Vorteil das du für nur 7 Euro mehr!! im Monat die Sicherheit für das gesamte Darlehen hast!!! Bei den anderen beiden Darlehen weißt Du nicht was in 10 Jahren ist. Das Zinsänderungsrisiko ist nicht überschaubar. Der Durchschnittszins liegt bei 6% für 10 Jahre Zinsbindung.

    Also....wenn Fragen sind, PN an mich...
     
  13. #12 eddie irvine, 8. März 2010
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    Also 5 Tsd. EUR Sondertilgung wollen wir auf jeden Fall schaffen.
    Wir wollen uns durch eine hohe Rate nur nicht den Hals zuschnueren lassen.

    Und Debeka mit KFW geht natuerlich.
    Ausserdem bietet die Debeka auch 30 Jahren Zinsbindung fuer 4,35 %.
    Wir werden aber (hoffentlich) nach 20 Jahren fertig sein, deshalb brauchen wir nur 20 Jahre Zinsbindung.

    Und fuer das KFW-Darlehen kann man ja jetzt schon einen BSV abschliessen, der in 10 Jahren zuteilungsreif sein wird...
    Nach 10 Jahren hat man noch 30 Tsd. Restschuld, man muesste also ca. 1.500 EUR/Jahr in den BSV einzahlen.
     
  14. #13 BaufiSpezialist, 8. März 2010
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    Meines Wissens nach finanziert die Debeka nur bis 60% des Verkehrswertes. Wenn die KfW Mittel angerechnet werden, passt das. Ansonsten nicht.

    Habt Ihr denn schon ein Angebot vorliegen?

    Zum Thema ablösen durch Bausparer:

    BSV 30.000 Euro: Mtl. 106 Euro, Zuteilung 2020, Anschlußfinanzierung zu 3,95% mtl. Rate dann 182 Euro, bezahlt 2030

    Oder:

    BSV: 30.000 Euro: mtl. 132 Euro Zuteilung 2020, Anschlußfinanzierung zu 1,95%, mtl. Rate 207 Euro, bezahlt 2026

    Bei Interesse, kurze Info über PN
     
  15. #14 luemmelchris, 9. März 2010
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    Bei der Debeka ist das Zweitrangdarlehen mit mindestens 25.000€ zu nehmen, heisst, du reduzierst damit das ERstrangdarlehen vom Betrag! Und diese 25.000€ sind auch in der Ansparphase nicht Sondertilgbar (da Bausparvertrag)
    KFW wird natürlich akzeptiert, allerdings in deine Grundschuld mit reingenommen!

    Die Aussage mit dem 60% Verkehrwert ist falsch. Wie oben richtig beschrieben sind es 60 % des Beleihungswertes bzw. 54 % der Gesamtkosten
     
  16. #15 BaufiSpezialist, 9. März 2010
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    Die Aussage ist nicht falsch. 60% vom Verkehrswert versteht nur jeder Kunde besser. Obs nacher der Beleihungswert ist, ist eine andere Sache.

    Falsch sind allerdings 54%. Richtig sind 50%. Siehe Debeka Homepage.
     
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  18. #16 eddie irvine, 9. März 2010
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    Wo steht das?

    Hier kann ich nichts dergleichen finden.
     
  19. #17 eddie irvine, 10. März 2010
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    Gestern war ein Debeka-Mensch bei uns.

    Die Aussage stimmt definitv nicht. Wir werden nur 8 Tsd. EUR zum schlechteren Zinssatz von 4,45 % nehmen muessen.

    Insgesamt kommen wir (inkl. KFW) auf einen Zinssatz von 3,88 % (bei 20 Jahren Zinssicherheit auf 76% des Darlehens).
    Das ist schon sehr ordentlich.
     
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