Wirtschaftlichkeitsanalyse Denkmalschutz

Diskutiere Wirtschaftlichkeitsanalyse Denkmalschutz im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, Einen Hinweis vorab: Ich weiß nicht, ob ich zu diesem Thema hier richtig bin, ansonsten bitte verschieben... Zum Thema: Es geht um ein...

  1. #1 Bauer37, 22.10.2018
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    Hallo,

    Einen Hinweis vorab: Ich weiß nicht, ob ich zu diesem Thema hier richtig bin, ansonsten bitte verschieben...

    Zum Thema: Es geht um ein denkmalgeschütztes Bauernhaus aus dem Jahre 1620. Wir möchten dieses gerne, ich nenne es mal "entsorgen", in welcher Art und Weise auch immer. Von Transloszierung bis Abbruch alles möglich...
    Um diesen "Prachtpalast" geht es (Link einfügen funktioniert leider nicht):
    E-Bay Kleinanzeigen, Anzeigennummer: 805553254
    Um Hier jedoch eine behördlich einvernehmliche Lösung herbeizuführen, benötigen wir eine sogenannte Wirtschaftlichkeitsanalyse. Das ist jedoch das Problem, alle Architekten, welche wir bisherig angefragt haben, haben das Thema auf die seeeehr lange Bank geschoben oder direkt dankend abgesagt. Daher hier nun die Frage, ob jemandem aus dieser Runde ein Gutachter bekannt ist, welcher solche verlässliche und auch belastbare Wirtschaftlichkeitsanalysen erstellt? Vorzugsweise suchen wir einen Gutachter hier aus der Gegend (59269 Beckum, Münsterland...)
    Infos auch gerne per PN an mich...

    Ich möchte mich hiermit schoneinmal bedanken.

    MfG.
     
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  2. #2 Andybaut, 22.10.2018
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    und muss unter Beachtung der Denkmalschutzrechtlichen Auflagen hier vor Ort abgebaut und beim Käufer wieder aufgebaut werden

    wozu eine Wirtschaftlichkeitsanalyse?
    das Haus steht zum Abbau und Wiederaufbau bereit.
    Nur das Haus und nicht das Grundstück.
     
  3. #3 petra345, 22.10.2018
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    Nur bei der Frankfurter Altstadt kennt man die Kosten: 200 Mio €. Genau soviel wie die vollständige Commerzbank Arena. Pro Wohnung ca. 5 Mio. €.

    Sonst sind diese Kosten das am besten gehütete Geheimnis des Architekten und der Bauherren.

    Eine Scheune mit 8 x 8 m² Grundfläche abzureißen und neu wieder aufzubauen hat deutlich über 850.000 € gekostet.
    Folglich können sich nur noch Anwälte, Steuerberater und der Staat derartige Objekte leisten.

    Wirtschaftlich ist keine derartiger Sanierungen.
     
  4. #4 Bauer37, 22.10.2018
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    Hallo,
    anhand der Wirtschaftlichkeitsanalyse wird von Amtswegen beurteilt, ob dem Besitzer der Unterhalt bzw. die Sanierung zumutbar ist. Wenn diese ergibt, das es nicht zumutbar ist, muss der Versuch der Veräußerung unternommen werden (siehe genannte Anzeige und auch andere...). Hierdurch soll (theoretisch...) die Gebäudesubstanz (zumindest in Teilen) erhalten werden. Das Denkmalschutzgesetz sieht in erster Linie den Erhalt des Originalgebäudes vor. Das ist aber nur unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit (Zumutbarkeit) für den Besitzer tragbar. Bei einer nicht gegebenen Wirtschaftlichkeit (Zumutbarkeit) wird zum zweiten Schritt, der Veräußerung übergegangen. Wenn dieses letzten Endes auch fehl schlägt, erst dann kommt Abriss...
    Das ganze ist ein reiner Papiertieger, der uns letzten Endes nur viel Geld kostet. Selbst die Gutachter von der Denkmalschutzvereinigung (ich nenne jetzt mal keine Namen), welche vor einiger Zeit das Gebäude hier dokumentiert und archiviert haben, haben deutlich zu verstehen gegeben, das das im Grunde ein Fall für den Bagger ist. Es muss aber, auch wenn es eigentlich keiner braucht, trotzdem für die Akten die Wirtschaftlichkeitsanalyse beigebracht werden. Das ist der Dreh- und Angelpunkt, auf den sich auch alle in der Vergangenheit ergangenen Gerichtsurteile für diese Fälle stützen.
    Z.B. Aktenzeichen 1A 101 78/05.OVG vom 30.06.2006, Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz.
    Dieses trifft wie in diesem Fall jedoch ausschließlich nur auf Privatpersonen zu. Bei denkmalgeschützten Gebäuden in öffentlicher Hand ist alles zumutbar. Hierbei können sich die Kommunen, Städte odes Länder nicht auf die Wirtschaftlichkeit berufen. Da es für die Allgemeinheit ist, muss es auch die Allgemeinheit bezahlen, koste es was es wolle, sind ja "nur" andererleutes Steuergelder...

    MfG.
     
  5. #5 Andybaut, 22.10.2018
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    ich steh auf dem Schlauch....
    du bist der Verkäufer und möchtest nun versuchen das Ding abreissen zu lassen,
    da sich eine Sanierung nicht lohnt?
     
  6. #6 simon84, 22.10.2018
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    So ein Haus baut doch keiner ab und transloziert es :)
    Das steht unter Denkmalschutz und kann man doch wunderbar sanieren ! Wo ist das Problem ?
     
  7. #7 Bauer37, 23.10.2018
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    Hallo,
    genau das ist das Problem. Das Ding kauft ja keiner, auch nicht für den 1,00Eur! Selbst potentielle Interessenten mit richtig viel Geld auf dem Konto haben alle bei Vorlage etwaiger Zahlen durch Fachunternehmen im nachhinein dankend abgesagt.
    Ich selbst werde das Ding sicherlich nicht sanieren. Die Kosten von geschätzten 1,0Mio. Eur und mehr sind mit dem Gebäude an dem Standort nie wieder erwitschaftbar. Das lässt sich in keinster Weise irgendwie schönrechnen.
    Erklärung der Vorgehensweise (in Abstimmung mit den Amtlichen Regularien):
    1. Wirtschaftlichkeitsanalyse zur möglichen Erhaltung am jetzigen Standort
    Wenn das nachweislich nicht wirtschaftlich tragbar ist, dann:
    2. Der Versuch der Veräußerung und Transloszion an einen anderen Standort
    Wenn das auch nicht zum Erfolg führt, dann:
    3. Abriss

    Die Punkte 1 und 2 werden zur Zeit parallel abgearbeitet.

    MfG.
     
  8. #8 Andybaut, 23.10.2018
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    hier im Süden gibt es viele Bauerndorf-Museen.
    Die bauen alte denkmalgeschützte Gebäude ab und und wieder neu auf.
    Vielleicht gibt es das bei euch im Norden auch und für die wäre es interessant?
     
  9. #9 plattypus, 23.10.2018
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  10. #10 WerniMB, 23.10.2018
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    Alles tolle Vorschläge, aber doch am Problem des TE vorbei.

    Erst mal zur Frage. Google z.B. liefert zu "wirtschaftlichkeitsberechnung denkmal" gleich an 1 ein Büro aus Aachen, das solche Berechnungen anbietet. Das ist jetz nicht wirklich "aus der Gegend", aber bei solchen Spezialaufgaben wird es ohnehin schwierig, in der Nachbarschaft fündig zu werden. Immerhin gleiches Bundesland, bei Landesrecht immer ein Vorteil.

    Du hast dich ja offensichtlich schon ausführlich mit der Materie beschäftigt und bist gut informiert. Wie ist denn dein bisheriger Kontakt zur Denkmalschutzbehörde, kommunikativ oder eher konfrontativ? Und gibt es formale Vorgaben, wie und in welchem Umfang die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt werden muss?

    Für den Abriss meiner denkmalsrechtlich geschützten Scheunen und Ställe (keine Wohnutzung möglich) habe ich es geschafft, den Nachweis der Wirtschaftlichen Unzumutbarkeit auf einer halben Seite in Prosa zu verfassen und genehmigt zu bekommen.

    Einnahme, Nutzen = 0
    jegl. Kosten > 0
    ____________________
    = unwirtschaftlich

    Wenn bei dir die Zahlen so eindeutig sind, also die Wirtschaftlichkeit nicht ansatzweise auf Kippe steht, muss man aus so einer Berechnung ja vielleicht keine Wissenschaft machen.

    Du gehst von Sanierungskosten von 1Mio aus. Wenn dir dazu nicht schon Berechnungen vorliegen, kann das bestimmt jeder Architekt oder Gutachter als grobe Schätzung nach m²/m³ bescheinigen.
    Dass mögliche Einnahmen auch langfristig nicht mal in den 6-stelligen Bereich kommen, lässt sich sicher auch glaubhaft darstellen.
    Wenn die Lücke derart groß ist, kann man auf die sonst übliche Berücksichtigung von Zinsbelastungen, steuerlichen Vorteilen usw. wohl verzichten.

    In dieser Form wird es aber ggf. nur funktionieren, wenn du einen guten Draht zu den Entscheidungsträgern hast.

    ...und Gruß
     
  11. #11 Bauer37, 23.10.2018
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    Hallo,
    danke für die Infos. Der Draht zu den Behörden ist eigentlich recht gut und konstruktiv. Aber die können verständlicherweise auch nur nach rechtlichen Vorgaben entscheiden und müssen zu deren Begründung auch die erforderlichen Dokumente vorgelegt bekommen (stempeln, lochen und abheften, das wars...). Die sind uns nicht negativ eingestellt, aber eine große Menge an Geduld muss man halt mitbringen.
    Den LWL und auch diverse Denkmalmuseen haben wir alle uns bekannten schon durch. Die haben auch alle dankend abgelehnt, hauptsächlich wegen zu groß und in dem Kaliber auch selbst für die am Ende zu teuer.
    Aber das mit dem Gutachterbüro in Aachen ist ein guter Tip. Wenn das in dem anderen Fall wirklich so einfach war, kann man ja durchaus überlegen, das auch in Eigenregie zu schreiben. Ich muss mal nachhaken, ob die Behörde das akzeptieren würde...

    MfG.
     
  12. #12 simon84, 23.10.2018
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    Der Nachgeschmack "Immobilienhai" bleibt bei diesem Beitrag trotzdem, ob es nun wirklich so ist, sei mal dahingestellt. Ggf. wurde die Immobilie ja nicht (hoffentlich günstig) erworben, sondern ist einem anderweitig zugeflogen (Erbe etc.).

    Trotzdem finde ich es schon ein bisschen krass bei einem fast 400 Jahre alten denkmalgeschützten Gebäude erstmal die Wirtschaftlichkeit einer Vollsanierung in Frage zu stellen "sind nie wieder erwirtschaftbar".

    Und dann gleich zielgerichtet mit allen möglichen Mitteln schnellstmöglich den Abriss herbeizuführen.

    Warum man unbedingt bei so einem Gebäude etwas erwirtschaften muss ist mir auch nicht ganz klar.

    Das Gebäude unwirtschaftlich mit 1 Mio (finde ich ehrlich gesagt übrigens noch eher wenig) zu renovieren ist doch eine gute Option. Aus solchen Gebäuden werden andernorts gerne mal Ateliers oder andere Freizeitbeschäftigungsstätten geboren.

    Wenn nun 3 REH Dreispänner draufkommen, ist es natürlich für den Besitzer wirtschaftlich, aber die Seele und der Charm des Hofs sind für immer verloren. Wie viele von gleichartigen Objekten gibt es denn noch in der Gegend?

    Wenn es nach mir ginge, gehört Leuten, die in öffentlichen Foren schon nach dem rechtlich gangbaren Weg suchen, einen Abriss herbeizuführen dieses Objekt enteignet.
    Aber es geht ja nicht nach mir :)
     
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  13. #13 WerniMB, 23.10.2018
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    Das ist ein wichtiger Aspekt bei der Beurteilung. Wenn eine denkmalgeschützte Immobile unter Kenntnis des obligenden Schutzstatus erworben wird, kann man im Nachhinein natürlich nicht mit wirtschaftlicher Unzumutbarkeit argumentieren.
    Anders sieht das nur aus, wenn das Objekt schon lange, ggf. auch schon vor Inschutzstellung, in (Familien-) Besitz ist.

    @simon84
    Deinen Idealismus in Ehren, aber den muss man sich halt leisten können und wollen. Gerade bei solch großen ehemaligen Wirtschaftsgebäuden ist das in den meisten Fällen schlicht unzumutbar. Das hat nicht immer mit mangelndem Willen zu tun.
    In meinem Fall hatte ich eine Bergescheune mit ca. 260m² BGF und 2400m³ BRI. Das ganze im Ortskern auf relativ kleinem ;) 2200m² Grundstück. Damit kann man in der heutigen Zeit einfach nichts mehr anfangen. Die übrigen Gebäuteile betreffend bin ich absoluter Altbau- und Fackwerkfan und saniere ohne Widerspruch natürlich denkmalgerecht.
    Aber Privatpersonen können nicht dazu verpflichtet werden, kleine Museumshöfe zu finanzieren. Wenn der Gesetzgeber die Möglichkeit einräumt, unter bestimmten Bedingungen auch geschützte Objekte abreißen zu dürfen, ist an diesem Verlangen auch nichts verwerfliches.
     
  14. #14 simon84, 23.10.2018
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    Aber es besteht ja hier auch noch kein Sanierungszwang.
    Genauso könnte man am Gebäude nur Notreparaturen durchführen (Dachfirst, Deckung teilweise etc.) und weder abreissen noch vollsanieren.
    Hier scheint auf den ersten Blick nichts einsturzgefährdet oder stark beschädigt zu sein, aber vielleicht täuschen die Verkaufsfotos.

    Nur weil man Grund hat muss man ja nicht drauf (neu) bauen.

    Offensichtlich wurde das Gebäude und der Hof ja noch genutzt, ich sehe hier einen gemähten Rasen, 4-5 Ster Holz in Festmetern,
    selbstgesägte Holzbretter, Notabdichtung im Dachspeicher mit Folie, Pferdeanhänger, Gummiwagen etc.

    Mich würde echt mehr zum Background hier interessieren, ist das ganze jetzt ein Erbstück ? Oder eine ehem. Landwirtschaft die aufgegeben werden soll?
    Oder Zuschlag aus einer Zwangsersteigerung die nun lukrativen Bauten weichen soll ?
     
  15. #15 plattypus, 23.10.2018
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    Ich sehe sowas wie Werni. So schön denkmalgeschütze Gebäude auch sein mögen, ich will in keinem wohnen. Die Auflagen und die damit verbundenen Kosten, die sowas mit sich bringt, sind für mich einfach in keinster Weise zu stemmen.

    Ok, meine Scheune ist erst knapp 115 Jahre alt, aber auch da habe ich Angst, daß das Denkmal-Amt auf die Idee kommen könnte. Daher noch schnell die alten viel zu kleinen Tore rausreißen und größere einbauen sowie innen entkernen, auf das ich die Scheune als Garage nutzen kann. Bevor ich da den Status-Quo einem Museumshof gleich erhalten muß. Ist halt alles seit 1905 im Familienbesitz.

    Wobei meine Vorfahren die Scheune, die inzw. mitten im Ort steht, echt gut getarnt haben mit Fenstern und so. Die haben sich wohl an den schweizer Bunkern mitten in den Ortschaften ein Vorbild genommen. Bei mir haben sogar schon manche Leute angefragt und wollten die Scheune als "Wohnung" mieten. :D

    Ist halt wie überall, niemand will sich gerne was vorschreiben lassen. Bei der Baumschutzsatzung ist es bei uns am Ort ähnlich. Alles ab 80cm Stammumfang darf nicht mehr ohne Genehmigung gefällt werden. Als Folge werden jetzt rigoros die Bäume bei 79cm Umfang gefällt, auch wenn die Eigentümer sie eigentlich noch länger hätten stehen lassen wollen. Sie wollen halt kein Ärger mit dem Amt, wenn wirklich mal ein Baum weg muß.
     
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  16. #16 WerniMB, 23.10.2018
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    Einspruch! Nein, SO sehe ich das nicht.

    Das stimmt weder in meinem Fall noch im allgemeinen.

    Ich sehe, wir haben da eine gaaanz gegensätzliche Herangehensweise.
     
  17. #17 Bauer37, 23.10.2018
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    Hallo,
    Immobilienhai, so nen Quatsch...
    Das Ding befindet sich seit der Erbauung 1662 in eigenem Familienbesitz. Das Gebäude steht seit dem Auszug 1980 leer und verfällt langsam. Die der Witterung zugewandte Seite hat deutliche Schäden an den Balken. Das durchlaufende Regenwasser hinterlässt auch seine unvermeidbaren deutlichen Spuren. Innen sind mittlerweile einzelne Teilbereiche verschlossen worden, um Gefährdungen für unsere Kinder auszuschließen.
    Die ganze Geschichte des Denkmalschutzes ist mittlerweile ein "Generationsübergreifendes" Projekt. Sollte das Gebäude irgendann vielleicht mal weg kommen, dann kommt da nichts anderes als Rasen hin. Selbst wenn, es dürfte da Aussenbereich, hier noch nichteinmal ein weiteres Wohngebäude errichtet werden. Das habe ich sogar von Amtswegen jetzt schon schriftlich.
    Wie bereits erkannt wird das Gebäude aktuell nur noch als Unterstand für diverse Maschinen genutzt, mehr aber auch nicht. Eine wirtschaftlich Nutzung ist hier in den Tiefen der Bauerschaft, "verkehrsgünstig" gelegen, 200m neben der A2 nicht so wirklich möglich. Wer zieht da freiwillig ein um die seichten Klänge der polnischen LKW zu genießen? Wie damals von anderen bereits angemerkt, das ist ein Wirtschaftsbetrieb und kein Freilichtmuseum!
    Ich bin mit Sicherheit nicht grundsätzlich gegen den Denkmalschutz, aber eine Immobilie in Innenstadtlage mit entsprechenden (finanziellen) Nutzungsmöglichkeiten ist etwas ganz anderes wie das hier. Denkmäler schützen und verwalten möchten sie alle, aber wenn's ans Moos geht, sind sie alle ganz schnell weg. Selbst die Denkmalbehörde wollte das nicht kaufen (wer hätte es geahnt)...
    Schweinepreise von <1,30Eur und wir sollen den ganzen Mist auch noch bezahlen? Garantiert nicht, zur Not regelt die Natur den Rest von selbst, auch ohne die Ämter, man muss halt nur lange genug warten...

    Anmerkung: Vereinzelte Ironie im Text...

    MfG.
     
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  18. #18 simon84, 23.10.2018
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    Na das ist doch eine ganz andere Ansage.
    Einfach nicht abreissen und so stehen lassen reicht doch in dem Fall?
    Zu einem Wiederaufbau bzw. einer Sanierung seid ihr doch nicht verpflichtet worden ?
     
  19. #19 Bauer37, 23.10.2018
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    Die Devise lautet, entweder das ganze Spielchen für alle beteiligten zu einem einvernehmlichen Ende zu bringen oder halt aussitzen. Eine Amtliche Verpflichtung zum Unterhalt besteht nicht, geht auch nicht, das wiederspricht gemäß höchst richterlicher Feststellung aus der Vergangenheit, den persönlichen Grundrechten. Siehe (ich glaude es war das Grundgesetz...) Schutz des persönlichen Eigentums. Kein Amt kann einem vorschreiben, was ich (oder auch alle anderen...) mit dem eigenen Eigentum zu tun und zu lassen haben.
    Bis vor geraumer Zeit sind noch diverse "Noterhaltungsmaßnahmen" durchgeführt worden, aber da ist jetzt auch schluss mit. Z.B. Kein Mensch oder Dachdecker, der nicht ansatzweise irgendwie lebensmüde ist, klettert da noch auf das Dach.

    Ich habe mal den vorab genannten Gutachter aus Aachen angefragt, mal sehen was weiter passiert. Gut Ding will Weile haben.

    MfG.
     
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  20. #20 petra345, 09.10.2019
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    Hallo,
    was ist denn inzwischen aus dem Objekt geworden. In den Kleinanzeigen ist es auch nicht mehr
     
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