Wo finanziere ich am besten?

Diskutiere Wo finanziere ich am besten? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich möchte in kürze eine Doppelhaushälfte kaufen (260000Euro). Dazu kommen vernachlässigbare Kosten, sprich haustechnischist da alles...

  1. broesel

    broesel Gast

    Hallo,

    ich möchte in kürze eine Doppelhaushälfte kaufen (260000Euro). Dazu kommen vernachlässigbare Kosten, sprich haustechnischist da alles dabei.
    Jetzt kommen noch dazu Noter und Grunderwerb (5%).
    Vermessung (schätze 1500Euro??)
    Telefonleitung ins Haus 200Euro.
    So, und jetzt werde ich einen Bündel Fragen hier reinstellen und hoffe viel Hilfe und Tipps zu bekommen.
    a) Das Haus baue ich über einen Bauträger. Dieser hat Grundstücke bei der Gemeinde reserviert. Das Grundstück selbst kaufe ich also erstmal von der Gemeinde. Daher werde ich auch erstmal nur Grunderwerb auf das Grundstück zahlen. Wie hoch ist denn die Wahrscheinlichkeit, dass später die Herren vom Finanzamt noch kommen und dies als Kopplungsgeschäft ansehen, sodass ich nachträglich noch Grunderwerb auf das Haus zahlen muss??? (ganz nebenbei empfinde ich dies als eine bodenlose Frechheit unseres Staates, bei dem er sich mal wieder ungerechterweise auf Kosten der armen Bürger, die sich nicht wehren können, gesund schmarozt. Schließlich heitß es GRUNDERWERBSSTEUER, und die zahle ich bereits!!!)
    Bis wann muss sich das Finanzamt bei mir melden, falls sie für das Haus selbst auch Grunderwerb erschnorren wollen?? Gibt es da eine Frist? Oder kann ich nach einer gewissen Zeit x davon ausgehen, dass man es übersehen hat??

    b) Ich habe etwa 15000Euro Eigenkapital (was sicher nicht viel ist). Ein unabhängiger Finanzberater war bei mir und wir sind zu dem Ergebnis gekommen, dass ich bis 1500Euro monatlich für Haus inkl Nebenkosten finanzieren kann. Angenommen hat er dabei (Wohnfläche 117qm) 234Euro Nebenkosten. Beinhaltert dies nur Wasser, Heizung... oder auch Versicherungen für das Haus und evtl sogar Rücklagen??? (habe ich dummerweise vergessen zufragen).
    Wenn ich nun anstatt der Gasheizung eine Pelletsheizung nehme (kostet mich etwa 10000Euro mehr, habe aber erst nächste Woche Termin mit dem Heizungsbauer, daher nur grob), dann habe ich ein KFW60 Haus.
    Wie weit reduzieren sich dann die Nebenkosten???
    Beispiel: Haus kostet mich wenn ich auf KFW60 gehe 10000 mehr, dafür bekomme ich ein vergünstigtes Darlehen + niedrigere Nebekosten. Aktuell kosten mich bei einer Bank 10000Euro etwa 50monatlich. Wenn ich dies durch die Heizung + Darlehen spare wäre es doch clever, oder??

    c) Der Finanzberater hat mir vorgerechnet, dass ich eine Beleihung von 95% habe. Also eigenlich fast eine 100% Finanzierung. Über welche Banke kann ich mir alternativangebote einholen?? Allerding sollten die für mich ein vergünstigtes Familiendarlehen mitberechnen (und am besten auch beantragen) sowie ggf. ein KFW60 Darlehen. Zudem möchte ich gerne zu einer "seriösen" Bank. Kommt eine Internetbank in Frage?? Welche??

    d) Ich habe ein altes kleines Grundstück. Dieses möchte ich jetzt verkaufen. Einen Käufer habe ich bereits. Dummerweise hatte ich dieses Grundstück früher gewerblich vermietet und der Mieter belgert mir dieses illegalerweis noch. Jetzt kann ich das Grundstück erst verkaufen, wenn ich den runtergklagt habe. Das kann sich natürlich ziehen. In dem Grundstück hängt allerdings mein eingangs erwähntes Eigenkapital. Ab wann brauch ich denn das Geld für die Finanzierung?? Ich stelle mir schon vor, dass die bank das vorher sehen möchte, oder?? Ich habe zwar noch etwa 10000 Euro auf einem Konto, aber a) sollte dies meine Reserve sein und b) reicht das ja nicht.
    Ich könnte in 2 Wochen wegen des Grundstücks zum Notar, das mit dem Grundstück klärt sich frühestens anfang nächsten Jahres, wenn sich das nicht noch eine Weile zieht!

    So, jetzt habe ich genügend Fragen gestellt und hoffe auch viele konstruktive Antworten.
    Vielen Dank bereits im Voraus an alle!
     
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  3. Rene'

    Rene'

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    Hi!

    Na dann rechne mal locker 10-12% Baunebenkosten mit ein.

    -Anschluss Wasser
    -Anschluss Strom
    -Anschluss Kanal
    -Anschluss Gas oder Kamin für Pelletheizung
    -Grunderwerbssteuer
    -Notar
    -Vermessungsgebühren
    -sonstiges

    Da kommen locker 25.000-30.000€ zusammen. Auch wenn man es nicht Wahrhaben will, schönrechnen nutzt da nix!!

    Banken finanzieren in der Regel keine Notar/Vermessungs/Grunderwerbssteuer. Also bist Du schon bei über 100% bei deiner Finanzierung.

    Bei nur 15.000€ Eigenkapital (das nochnicht vorliegt, wer weis was das rausklagen noch kostet?!) seh ich das Schiff aus der Ferne schon sinken.

    Sorry, aber die Wahrheit ist oft hart. Soll Dich aber vor dem finanziellen Ruin bewahren.

    Gruß,
    Rene'
     
  4. Rene'

    Rene'

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    Edith:

    Muss natürlich Notar/Vermessungskosten/Grunderwerbsteuer heissen.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Kein Angst, warten wir noch ein paar Jahre dann liegst Du auch mit Vermessungssteuer richtig...:biggthumpup:

    Gruß
    Ralf
     
  6. Stefan61

    Stefan61

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    Zur Ihrer Frage a): Die Wahrscheinlichkeit, daß Sie auf den Bau zusätzlich Grunderwerbsteuer zahlen müssen, ist sehr hoch, weil i) es sich nach Ihrer Darstellung tatsächlich um ein Kopplungsgeschäft handelt, ii) die Rechtslage hierbei ziemlich klar ist und iii) das Finanzamt den Vertrag und damit die erforderliche Information erhält.
     
  7. broesel

    broesel Gast

    @ Rene:

    Die Anschlusskosten für Wasser, Strom etc sind da alle mit reingerechnet. Somit fallen faktisch keine weiteren Kosten an, lediglich für die Vermesung des Grundstücks + Telefonkabel, was überschaubar ist (insgesamt max. 2000Euro).
    Somit ist es auch definitiv keine >100% Finanzierung. Die Rechnung ist doch ganz einfach (war sie, wenn man Grunderwerb nur auf Grundstück rechnet und nicht von einem Kopplungsgeschäft ausgeht).
    Grundstück 85000*5%
    Haus 175000*1,5%
    => insgesamt:267000 abzgl Eigenleistung bleiben 260000 Euro Gesamtpreis.
    Eigenkapital 15000
    =>245000 zzgl Reserve 5000

    Brauch ich von der Bank 250000 Euro. Das Haus kostet 260000 Euro, also keine 100% Finanzierung. Oder sehe ich da was flasch???

    Kann mir bitte noch jemand bzgl. Beratung und verschiedene Banken weiterhelfen. What about Interhyp oder Dr. Klein?? Gibt es andere??
     
  8. Rene'

    Rene'

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    Hallo!

    Sicher und schriftlich fixiert? Diese Kosten werden von den Versorgern in der Regel direkt dem Grundstücksbesitzer in Rechnung gestellt.

    Was ist mit Bodenbelägen? Malerarbeiten? Carport/Garage? Aussenanlagen?

    Alles schon mit eingerechnet?

    Gruß,

    Rene'

    PS: Denke kaum das Dir jemand hier verbindliche Hilfestellungen in Sachen der Finanzierung gibt, da zu viele Unklarheiten (Koppelungsgesellschaft, Eigenkapital hängt vom Grundstücksverkauf ab) gibt. Da hilft leider nur : Banken abklappern, denen die Situation schildern und Angebote machen lassen.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Hallo,

    ich glaube eine ausführliche Finanzierung zu rechnen ist eine Sache die das Forum nicht leisten kann (darf?). Aber schau mal auf den Webseiten der großen Internetbanken und Vermittler. (ING, Interhyp & Co.). Dort finden sich tools mit denen man etwas spielen kann. Damit sollte man schon einmal ein Gefühl für die eigene Situation bekommen.

    Aber nicht vergessen, letztendlich rechnet jede Bank ein wenig anders. Da spielen viele Faktoren eine Rolle.

    Was mir auffällt, Du machst Dir Gedanken über 80%, 90% oder 100% Finanzierung. Weiterhin hat Dir ein Finanzberater gesagt, daß dies finanzierbar sei (wie auch immer). Ich sage, "falsche Vorgehensweise"!

    Bevor Du über Bau- bzw. Kaufsummen reden kannst, solltest Du zuerst Deine Kapitaldienstfähigkeit prüfen (lassen). Dazu sind einige Angaben notwendig, beispielsweise Einkommen, Familienstand, Belastungen usw. um nur die wichtigsten zu nennen. Daraus rechnet jede seriöse Bank zuerst einmal einen Betrag den Du monatlich noch schultern kannst, ohne sofort in die Privatinsolvenz zu schlittern.

    Erst dann kann man sagen, ob und bis zu welchem Rahmen eine Bank eine Finanzierung unterstützt.

    Und erst dann geht es an die Objektdaten und Ermittlung von Beleihungsgrenzen, Werthaltigkeit etc.

    Oder anders ausgedrückt, wenn Du beispielsweise monatlich nur 500,- € schultern kannst, dann wird die Bank niemals eine Finanzierung über 200T€ wagen, selbst wenn die Beleihungsgrenze bei 50% liegen sollte und das Objekt werthaltig wäre.

    Gruß
    Ralf
     
  10. broesel

    broesel Gast


    Ja, das ist alles fixiert! Sogar die Bodenbeläge (Laminat 35Euro/qm bzw. Fliesen 60Euro/qm), wobei ich das in Eigenleistung machen werde....

    Bzgl. der Banken ist mir schon klar, dass mir hier keiner ein konkretes Angebot machen wird. Ich möchte ja gerade eben die Banken abklappern. Ich möchte aber nicht unbedingt zu meiner/einer Hausbank, da diese üblicherweise hohe Konditionen haben. Deshalb Frage ich ja hier welches günstige seriöse Banken sind, damit ich schonmal sortieren kann!

    @RB:
    Leider bin ich mit den fachbegriffen nicht in allen Belangen so vertraut. Der Bankmensch ist mit mir sehr wohl meinen Familienstand und Einkommen durchgegangen, woraus sich dann ergibt, wieviel "Haus" ich mir leisten kann bzw. dass mein Vorhaben finanzierbar ist. Er wird auch bald wieder kommen um mir ein konkretes Angebot zu machen und alles nochmals im Detail durchzurechnen und zu planen. Ich möchte mir nur gerne andere Vergleichsangebote einholen, da bekanntlich jeder zehntel viel Geld ist.

    Übrigens habe ich auch schon viel mit solchen Tools gespielt und weiß in etwa wo ich stehe. Aber ich möchte nun exakte Finanzierungsangebote, um mir am Ende das für mich günstigste rauszusuchen. Welche Banken gibt es denn da noch?? (oder darf man diese hier nicht nennen?)
     
  11. Ryker

    Ryker

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  12. #11 Alfred Witzgall, 2. Dezember 2007
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  13. Seev

    Seev

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    Hallo,

    grundsätzlich kann ich den Vorrednern, die zur Vorsicht mahnen, nicht widersprechen. Meiner begrenzten Erfahrung nach finanzieren die Banken in D wohl nie an die 100%, in NL solls aber solche geben und die mittlerweile auch in D finanzieren, weil sie hier ein Tochterinstitut haben.

    Normalerweise hat jede Bank eine Beleihungsgrenze, ab der sie dann (wenn überhaupt) nur noch nachrangig finanziert, d.h. mit einem Zinsaufschlag für die den erstrangigen Bereich übersteigende Summe. Diese Grenze liegt wohl bei den Standardbanken so bei ca. 50...60% der Gesamtsumme (ohne die Kosten, die sie eh grundsätzlich nicht finanzieren). Insofern muss man da viele Parameter vergleichen, was nicht so einfach wird, wenn jede Bank andere Grenzen und Konditionen angibt.

    Wenn eine Bank grundsätzlich ein Angebot macht, dann immer Tilgungsplan erstellen lassen und auf die Restschuld nach x Jahren schauen, wobei man die Gesamtrate dann rechnerisch dazu jeweils gleich machen sollte.

    Ich vermute aber, daß es hier noch nicht ums Feilschen der Nachkommastellen geht, weil die Voraussetzungen den Banken nicht unbedingt ideal erscheinen könnten.
    Zur Belastung: Bei dem derzeit sehr niedrigen Zinsniveau sollte man immer eine Anfangstilgung von min. 2% oder mehr ansetzen, d.h. bei 5% Zinssatz -> 7% der Darlehenssumme p.a., also 7000 € Belastung p.a. (oder 584 € p. Monat) pro 100.000 € Darlehenssumme. Nur mal so als Richtschnur, KfW und günstige Konditionen ... , macht dabei den Kohl nicht fett.
    Überlegung dahinter: wieviel Belastung kann ich mir am Ende der vereinbarten Zinsbindung leisten, wenn die Zinsen dann deutlich gestiegen wären? Wenn das ausgeschlossen werden soll, dann muss gleich ein sogen. Volltilgerdarlehen her, d.h. man fixiert den Zinssatz bis zur vollen Tilgung.

    Zum Thema "Internet-Banken": Ing-Diba ist m.E. eine interessante Direktbank. Dr. Klein und Interhyp sind keine Banken, sondern vermitteln an viele verschiedene Banken, mit denen sie Verträge haben. Da für diese Vermittler und Banken das Geschäft mit den Kunden eh schwieriger ist (da die Kunden nicht so bekannt sind, wie die einer Hausbank), kann man davon ausgehen, dass diese alle strengere Maßstäbe anlegen, als eine Hausbank. Das bedeutet, daß es i.d.R. günstige und starre Standardkonditionen gibt, deren Anforderung man aber alle erfüllen muss, z.B. bzgl. Beleihungsgrenze, Einkommen etc.. Wenn man da reinpasst, dann wirds günstig, wenn nicht, dann machen sie eben nicht mit, dann fährt man mit der Hausbank evtl. besser.
     
  14. EricNemo

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    Finanzierung zu 100% ist möglich, da muss halt der Rest passen (Einkommen, "sicherer" Job und sowas). Gibt ein paar Banken die das machen. Den Überblick hat da z.B. ein unabhängiger Berater, gibt ja genug. Ich war mit meinem SEHR zufrieden. Wir haben diverse Banken bei einem persönlichen Gespräche verglichen. Zinssatz alleine ist eben nicht alles^^ Vor Allem wenn noch Eigenleistung, evtl. Sondertilgung (Verkauf des Grundstückes?) und sowas mit dazu kommt.
     
  15. EricNemo

    EricNemo

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    wenn man unter 100% den Kaufpreis meint, dann gibt es in D Banken, eben z.B. die ING-DiBa. Wenn man auch Nebenkosten finanzieren will, dann wird es schwierig...
     
  16. Tom Köhl

    Tom Köhl

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    Die Werbung in diesem Forum ist großer Mist
    Hm, Du sparst also erst seit 10 Monaten (oder weniger) auf Dein Eigenheim?

    Denk mal drüber nach!
    Herzlichst,
    Tom
     
  17. Biobauherr

    Biobauherr

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    Die Preise für Vermessung haben sich seit April diesen Jahres in exorbitante Höhen geschwungen..... Somit würde ich für die Vermessung alleine eher 5000€ ansetzten und für 200€ einen Telefonanschluß ? Vielleicht funktioniert es ja....
    Sind denn die Kosten für den Kanalanschluß auch schon mit eingerechnet UND garantiert???
    Bei dieser doch eher wackeligen Finanzierungsgeschichte darf dann aber gar nichts dazwischenkommen, sonst sitzt du auf einem halbfertigen Haus und bist pleite....
    Ich hörte nicht nur einmal von anderen Bauherren in meinem Neubaugebiet folgendes: Geschätzte kosten für Kanalanschluß: 1500€ tatsächliche kosten: 8000€. Zugesagte Kosten für den Gas/Wasser/Stromanschluß 4000€, dann nach einem 1/2 Jahr noch eine Nachforderung von 2000€, weil im Haus ja eine Einliegerwohnung ist und der Preis nur für ein Haus mit einer einzigen Wohneinheit galt.....
    Beispiele für "Unvorhergesehenes" gibt es genung! Aller Erfahrung nach plane mal 20% des Hauspreises für solche Überraschungen mit ein - in deinem Fall also ca 50000 Euro - dann könnte es hingehen, wenn du die auch noch finanziert bekommst.....
    und dir leisten kannst sie abzubezahlen.....
    Sind denn die Außenanlagen auch schon mit eingerechnet - da gehen locker auch noch mal 15000€ bis 20000€ drauf....
    Lieber noch ein bisschen warten und mehr Eigenkapital aufbauen....
     
  18. Baulemming

    Baulemming

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    Hi, Broesel !

    Ich stand vor dem gleichen Problem was dein Projekt angeht und habe mich gegen einen Neubau entschieden. Die Gründe hast Du ja selber aufgeführt. Zu viele Überraschungseier seitens Baunebenkosten und Fiskus. Für mich alles die reine Abzocke ! :frustUnd nicht umonst sagt man, daß Bauen das letzte große Abenteuer im 21.Jahrhundert ist. Ich habe zwar ein bißchen mehr Eigenkapital, aber grundsätzlich ist meine Feststellung das Banken so ziemlich alles finanzieren. Deswegen wundert mich deine Geschichte nicht. 260.000 Euronen stehen 15000 Euronen Eigenkapital gegenüber bei einer monatlichen Belastung von 1500 EUR. Ich kenne zwar deine/eure Einkommens- u. Familienverhältnisse nicht, aber als Vater von 2 Kindern (an die muß ich ja schließlich auch denken) plus die jährlich steigenden Lebenshaltungs- u. Energiekosten und steuerlichen Überraschungseier die man für uns bereithält, denke ich nicht das diese Rechnung für mich längerfristig aufgehen würde. Gut, gut überlegen !!!!!!!

    Gruss
    Baulemming
     
  19. EricNemo

    EricNemo

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    nur Eigenkapital und Finanzierungssumme zu nennen ist sowieso unsinnig. Wie hoch soll denn die Tilgung sein und wie alt ist der Finanzierungsnehmer, bzw. soll die Laufzeit sein?

    Ich und meine Frau sind beide noch "recht jung" also unter 30. Unsere Immobilie ist gleichzeitig unsere "private" Altersvorsorge. Die Jobs im öffentlichen Dienst (ich) und als Beamter (sie) sind als recht "sicher" einzustufen. Auch bei 1% Tilgung werden wird ziemlich sicher noch vor der Rente mit dem Abzahlen fertig sein. Also zahl ich doch lieber 300-500 Euro pro Monat mehr als Miete und kann dafür auch mit kaum Eigenkapital (eigentlich nur für Nebenkosten) eine recht hohe Summe finanzieren. Das hat auch die Bank problemlos mitgemacht. In 5-10 Jahren hätten wir das selbst nicht mehr in diesem Umfang gewagt, da ich zur Rente das Haus abgezahlt haben will! Die Gesamtheit der Situation kann ein unabhängiger Finanzierungsberater (da die Namen eh oft genannt werden - bei mir Interhyp) sehr gut einschätzen und schon VOR der Finanzierungsanfrage bei der Bank wichtige Tips geben. Also einfach mal dort einen Termin machen und die persönlichen Ziele und Pläne (Kinderwunsch, Sondertilgung) etc. nennen.

    Pauschal sagen, 100% finanzieren geht nicht ist falsch. Unter Umständen geht es, sogar mit recht hohen Summen und dann macht es sogar Sinn.
     
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  21. EricNemo

    EricNemo

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    was war daran unverhergesehen? Man lese das Preisblatt des Verorgers GENAU und weis den Preis auf den Cent GENAU. Was evtl. passieren kann sit ein Zuschlag für Bodenfrost. Baut man in entsprechender Zeit, einfach den von vorn herein mal einkalkulieren im besten Fall wirds dann billiger. Aber die Anzahl der Wohneinheiten zählen ist nun wirklich keine akademische Leistung...^^
     
  22. R.B.

    R.B.

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    @EricNemo

    Ich bleibe dabei, eine 100% Finanzierung ist nur in Ausnahmefällen machbar. Dabei ist der Erwerb einer Immobilie einfacher als der Neubau, wobei ich bei Neubau weniger an ein Fertighaus denke, sondern an ein Architektenhaus mit Vergabe der Einzelgewerke an die unterschiedlichsten Handwerker.

    Kein Mensch kann die zu erwartenden kosten auf den Cent genau kalkulieren.

    Der Wunsch nach einem eigenen Haus, sorgt leider dafür, daß bei Vielen der Verstand abchaltet. Kommen dann noch ein paar provisionshungrige "Finanzberater" mit in´s Spiel, oder Bankberater die sich ebenso profilieren müssen, dann entstehen Finanzkonstrukte die über kurz oder lang scheitern müssen.

    Das erleben wir doch regelmäßig schon seit Jahrzehnten. Wieviele Finanzierungen gehen den Bach runter, nur weil zu Beginn die monatliche Belastung etwas grenzwertig kalkuliert wurde? Da wird schnell schöngerechnet, damit der Bauherr zu seiner Immobilie, und die Bank (oder der Berater) zu einem Geschäft kommt. Ein paar Jahre später zieht die Bank dann die Reißleine, und schon ist der Ärger vorprogrammiert.

    Deswegen kann ich jedem nur empfehlen, genau zu überlegen, wieviel man in Zukunft jeden Monat "dauerhaft" schultern kann. Dabei sollten auch besondere Umstände berücksichtigt werden, und die Tatsache, daß eine Immobilie auch "Nebenkosten" verursacht die man als Mieter so nicht hatte.

    Gruß
    Ralf
     
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