Wo finanziere ich am besten?

Kaum zu glauben, aber wahr ! Im europäischen Vergleich ist eine Immobilie in Deutschland relativ billig.

Gruss
Baulemming

 

Ich hatte ja schon geschrieben, daß man sich sehr gut überlegen muß, ob man die Last dauerhaft tragen kann.

Das Thema Eigenkapital muß man auch unter dem Gesichtspunkt der Werthaltigkeit einer Immobilie sehen. Natürlich glaubt jeder fest an seine Immobilie und an die geschaffenen Werte. Doch wie sieht das im Verwertungsfall aus? Ich weiß, so ein Thema verdrängt man lieber, aber man sollte eine worst case Betrachung nicht unter den Tisch kehren.

Nehmen wir einmal an, 250T€ Kreditsumme, 5% Zins auf 10 Jahre fest, 1% anf. Tilgung. Also ein Annuitätendarlehen.
Dann liegt die monatliche Belastung bei 1.250,- €
Der Kreditbetrag entspricht in etwa dem Wert der Immobilie beim Kauf bzw. Neubau.

Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld noch etwa 218T€.

Sollte innerhalb der 10 Jahre etwas passieren, oder die Bank weigert sich nach 10 Jahren die Kredite zu verlängern, dann steht man vor einem Problem.

Selbst wenn man im Glücksfall mit einer Wertsteigerung rechnen könnte, dann bliebe bei einer Verwertung eine nicht unerhebliche Restschuld übrig. Dabei sollte man nicht vergessen, daß im Extremfall bei einer Verwertung noch nicht einmal 50% des Verkehrswerts erreicht werden.

Fazit:

- Kreditbetrag möglichst niedrig im Verhältnis zum Wert der Immobilie
- Belastung so planen daß noch Reserve besteht
- Während der Kreditlaufzeit darauf achten, daß alles nach Plan läuft
- Während der Kreditlaufzeit schon daran denken wie die Anschlußfinanzierung aussehen soll.

Schwarzmalerei ist nicht mein Ding, man sollte aber immer den worst case im Auge behalten. Je solider die Finanzierung, desto geringer das Risiko.

Gruß
Ralf

 

Und wen wundert´s, daß in anderen Ländern die Banken bereits Unsummen abschreiben..
Und wer denkt an die (ehemaligen) Häuslebesitzer?


Gruß
Ralf

 

1 % Tilgung ist zu wenig.
i.M. 5 % Zins 1 % Tilgung 250 T Darlehenssumme bedeutet, fast 36 J lang 1250 € monatlich. Macht 538T. Euro, die zurückgezahlt werden müssen.
Ist es dir das ganze Wert?

Und was machst du in 10 Jahren, wenn die Zinsfestschreibung ausläuft und der Zinssatz um 1,5 % gestiegen ist?

 

Ich denke, 1% Tilgung als feste Vereinbarung PLUS Sondertilgungsmöglichkeit (die möglichst auch wahrgenommen werden sollte) ist durchaus sinnvoll. Spart man sich zu den 1% zusätzlich nochmal 1-2 % an, die man je nach Möglichkeit jährlich als Sondertilgung leistet, ist einerseits die Schuld schneller getilgt und andererseits behält man die Liquidität für Unvorhergesehenes. So ist dann auch mal möglich, ein Jahr auf die Sondertilgung zu verzichten und dafür ein neues Auto zu kaufen oder die Heizung zu modernisieren ohne dass man vor der Bank einen Kniefall machen muss.

o_o

 

Die Möglichkeit der Sondertilgung ist auf jeden Fall interessant. Der Kreditnehmer sollte aber auch Gebrauch davon machen. Dazu gehört Selbstdisziplin die oftmals nicht vorhanden ist.

Zu schnell wird dann die überschüssige Liquidität anderweitig verplant, und man wundert sich wie schnell die Jahre vorüber sind.

Gruß
Ralf

 

Wenn die Sondertilgungen auch regelmäßig geleistet werden, OK. Unterm Strich sollte halt mehr gezahlt werden als die 1 %, da sonst die Zinszahlungen einfach unverhältnismäßig hoch werden.
Manchmal ist es eben besser, andere Wege zu gehen. Sei es eine ETW, eine gebrauchte Immobilie oder eben doch weiter zur Miete zu wohnen. Ein eigenes Haus ist Luxus und keine Selbstverständlichkeit. Und irgendwo sind Grenzen, wo sich nicht jeder diesen Luxus leisten sollte, weil sonst die ganze Lebenssituation zu sehr von den finanziellen Engpässen geprägt wird, oder die Gefahr zumindest latent besteht.

Manchmal wird der finanzielle Spielraum einfach nur überreizt weil die Hütte zu groß geworden ist. Ich sehs bei unseren Baugebieten. Kleiner und kostengünstiger bauen wäre bei so einigen machbar. Wenn dann aber Riesenkästen gebaut werden und nur die Minimaltilgung aufgerufen wird, da fehlt mir das Verständnis. Es scheint fast normal zu sein, seine Hütte auf 30 J zu finanzieren und gebaut wird das, was geht. Über die Kosten der Finanzierung scheint man sich da nicht unbedingt im Klaren zu sein, und darauf möchte ich aufmerksam machen.

 

Wie Cool hier hin und her gerechnet wird !!!
Solange die Arbeitskraft über 30 Jahre erhalten bleibt,
und die Differenz bei Krankheit über 6 Wochen
oder Arbeitslosigkeit irgendwie noch aufgefangen werden kann,
paßt es ja noch.
Wer diese Sicherheit nicht hat, sollte sich dagegen ausreichend versichern
oder Gedanken machen wie er ca.35% seines Nettoeinkommens ausgleicht.
Also das mit der Krankheit oder Unfall, geht schnell, auch wenn man nicht dran glaubt.
Und das der 100%ige Job auf Lebenszeit mit Topgehalt,
auch vorher enden kann und eine Zeit lang Gehaltsmäßig zurückstecken muss.

Wer hier gegen 100% abgesichert ist der kann auch 100% finanzieren,
klar ein gewisses Restrisiko muss man immer eingehen.

Und für alles andere VIEL GLÜCK!!!

 

Jetzt bekomm ich zwar wahrscheinlich gleich schläge, aber ich bin der Meinung: Wenn jemand mehr als 75% der Gesamtkosten eines Hauses als Kredit benötigt sollte er das Bauen lieber bleiben lassen. Das Risiko ist einfach zu hoch, auch wenn man einen vermeindlich sicheren Job und einen super Verdinest hat. Außerdem sollte m. E. die Minimaltilgung eines Darlehens bei 3% liegen. Es gibt eh soviele Kreditinstitute die mehrere kostenlose Tilgungssatzveränderungen anbieten. So kann man bei einem kurzfristigen finanziellen Engpass die Tilgung mal für ein paar Monate runtersetzen.

 

Es gibt für mich eine einfache Grundregel. Das Haus muß spätestens bis zur Rente bezahlt sein. Es macht für mich keinen Sinn z.B. mit 75 Jahren noch auf 80000 EUR Restschulden rumzuhocken. Und nicht zu vergessen, daß Leben sollte noch Spass machen dürfen im Hinblick auf eine 20-30 jährige finanzielle Verpflichtung. Aber das muß jeder selbst entscheiden.

Gruss
Baulemming

 

eben!

Wenn ich jetzt eine private Rentenversicherung abschliessen würde (ich und Ehefrau), dann würde ich mir kaum etwas sparen gegenüber dem Preisunterschied Vollfinanzierung und Miete. Mein Haus ist meine Altersvorsorge - zu 100% finanziert - Haus im Ausbauzustand vom BT gekauft. Optimalerweise wäre in unserer Konstellation zwar ein bezugsfertiges Objekt vom BT gewesen, da Kosten sicherer sind als jetzt, aber es hällt sich bei uns noch einigermaßen in den Grenzen und es wurde auch Luft mit einberechnet.

5 Jahre warten, ein bisschen Eigenkapital ansparen und dann evtl 1% höhere Zinsen kassieren ist unrentabel im Vergleich einer höheren Kreditsumme zum jetzigen Zeitpunkt. Sowas rechnet z.B. der Finanzierungsberater (Interhyp) mit einem gemeinsam aus!

Unsere Jobs sind sehr sicher, aber einen 100%igen Job gibt es natürlich nie. Hier muss man sich eben noch absichern und den möglichen Einkommensverlust von vorn herein mit einberechnen - so dass es (wenn auch knapp) möglich "wäre" ohne das mit dem Job auch gleich das Haus weg ist^^

In unserem Fall haben wir auch nur 1% Tilgung. Das reicht bis zur Rente. 5% Sondertilgung pro Jahr auch noch möglich. Da unser beide Gehälter, vor allem aber die Beamtenbezüge meiner Frau regelmäßig steigen, mache ich mir auch weniger Sorgen, wenn die Zinsen wieder ansteigen.

Es kommt eben auf die Gesamtsituation an. Pauschal kann man hier nix sagen.

Bankberater (von der Bank) drängen übrigens nicht zu einem Finanzierungsabschluss, wenn dieser nciht sicher ist. Die Bank hat nix davon, wenn die in 10 Jahren die Immobilie verscherbeln sollen, das ist ja quasi der schlechteste Zeitpunkt für einen Verkauf. Mein Interhypberater hat mich auch zu keiner Sekunde unter Druck gesetzt oder mich zu etwas gedrängt. Eher im Gegenteil... Der Vorwurf gegen die Banker ist die gleiche Schublade wie "Architekten sind Geldverschwendung"^^ Der eine plant die Finanzierung, der andere das Haus.

 

Stimmt. Nur was für ne Bank eben noch ne sichere Finanzierung ist, da muss die family schon kräftig haushalten. Ist es das Wert?

 

Wenn dem so wäre, dann hätten wir weniger Probleme mit subprimes & Co. Es wurde und wird noch schöngerechnet, doch in den letzten Jahren sind die Banken deutlich sensibler geworden. Es mußte auch so mancher Berater seinen Hut nehmen, oder es wurden ihm innerhalb des Konzerns neue Aufgaben zugeteilt.

Es kommt aber auch auf den Betrachtungswinkel an, wie th_viper bereits geschrieben hat. Was für den einen noch als sichere Finanzierung gilt, ist für den nächsten vielleicht schon der erste Schritt in die Inso. Zudem muß man als Kreditnehmer dann auch überlegen, ob man bis an sein Lebensende am Existenzminimum leben möchte, nur damit die Hütte finanziert wird.

Wie schon geschrieben, mir geht es nicht darum die Finanzierungsmodelle in Frage zu stellen, sondern ich möchte nur darauf hinweisen, daß man nicht blauäugig sein sollte. Niedrige Zinsen sollten nicht dazu verleiten leichtsinnig zu werden.

Gruß
Ralf

 

wie immer gibt es solche und solche - jeweils auf der Seite der Bauherren und auf der Seite der Bankberater. Und so wie es nicht "das" Haus gibt, so gibt es bestimmt auch nicht "die" Finanzierung. Augen auf beim Häuslekauf - fängt eben schon hier an. Schadet übrigens nicht, bereits im Vorfeld mal ohne gezieltes Objekt sich an die Bank oder einen Berater zu wenden. So wird unabhängig ein möglicher Rahmen abgesteckt und man kann ganz unverbindlich mal in die Finanzierung schnuppern. Kleine "Hässlichkeiten" wie z.B. bei uns ein Restkredit für den PKW fallen dort dem Berater gleich auf und sind bis es dann wirklich zur Bank geht dann auch schon vom Tisch^^

Für uns war Grund für die Immobilie eben die Altersvorsorge und der Vermögensaufbau für den Nachwuchs. Klar ist Eigenkapital gut und ich möchte auch nicht behaupten, dass jede Immobilie ohne Eigenkapital funktioniert. Das Gesamtpaket muss stimmen!

 

ich hab mir nicht alles durchgelesen

ich habe auch fast zu 100 % finanziert, manche Banken haben abgewunken aber der Großteil hat ein Finanzierungsangebot erstellt. Bei mir waren die Hausbanken vor Ort günstiger als die ganzen Onlinebanken oder Vermittler, deren Zinssätze sahen im konkreten Angebot auch ganz anders aus als in den Vergleichsrechnern oder in den Werbebroschüren.

Frag mal im Landratsamt nach Landesförderprogrammen nach, der Großteil meiner Finanzierung geht bei mir darüber zu sehr günstigen Konditionen.
Eventuell muss man da bei der Eigenkapitalangabe etwas schummeln, wobei der Kreditvertrag über die Hausbank sehr nützlich ist. Soll heißen die Hausbank schummelt mitunter schon mal mit, bei ner Onlinebank sollte man dazu nicht mal anfragen.

Wir hatte wegen der Familienplanung nur kurze Zeit zum EK- Aufbau, konnten aber während der Bauphase alle Sekundärkosten (Notar, Vermessung usw.) und etliche Primärkosten aus dem laufenden Buget bezahlen.

Und ganz wichtig, bei der Berechnung der monatlichen Belastung reichlich Spielraum nach oben lassen. Selbst bei viel Disziplin und umfangreicher Planung kommen noch etliche Mehrkosten dazu die man einfach nicht einkalkuliert hat.

 

Das möchte ich unterstreichen. Die verschicken hier bei uns doppelseitige Fragebögen. Da müsste man schon lügen... und im Zweifelsfall gegen (!) den Angeklagten. Die nehmen erstmal ein Kopplungsgeschäft an und Du darfst dann das Gegenteil beweisen... also wenn Du der Meinung bist, bei Dir ist es kein Kopplungsgeschäft, dann Anwaltlich beraten lassen wie Du das beweisen kannst.

Ansonsten: bist Du sicher, dass in Deinem Vertrag / der Leistungsbeschreibung nicht noch Risiken/Kosten bei Dir liegen? Wenn die Baugrube tiefer werden muss? Wenn die Stadt eine teure Gehwegsüberfahrt/Befestigung verlangt? Wenn...

Gruß, Hendrik

 

Davor möchte ich dringend abraten.

Beste Grüße

 

Das kann ich nur unterstreichen.

Wie war das noch mit der Unwirksamkeit von Verträgen bei falschen Angaben...Man sollte der Bank nicht schon zu Beginn Argumente liefern damit sie außerordentlich kündigen kann.

Ich kann jedem nur raten Kreditverträge sorgfältig zu prüfen und man sollte das was da drin steht auch ernst nehmen.

Gruß
Ralf