Wohnfläche - Gibt es einen Standard

Guten Tag!

Ja, das ist schon richtig was das Bauamt sagt/ schreibt.
Alle Flächen unterhalb der 1m- Linie werden nicht mit in die Wohnfl. eingerechnet. 1m- 2m nur zur Hälfte, alles oberhalb der 2m voll. Daraus ergibt sich dann ein Vollgeschoss oder eben nicht. Ein halbes Geschoss hat weniger als 2/3 der Fläche des darunteliegenden Vollgeschosses. Im Bebauungsplan ist die zulässige Geschossigkeit der Bauwerke festgeschrieben, z.B. 1,5; 2...

Grüße! mawi

 

Hallo,
das mit der Berechnung ist richtig, allerdings...wenn im Vertrag eindeutig drin steht (ohne Vorbehalt), dass das Haus eine Wohnfläche von 132 m² hat, so schuldet er diese auch.
Wohnflächen sind nicht mit Nutzflächen gleichzusetzen..

Grüße

 

Das ist nicht alles richtig was schon geantwortet wurde.

Die Bauvorlagenverordnung verlangt in S-H gar keine Berechnung. Lediglich der Statistische Erhebungsbogen zum Bauantrag verlangt für alle Bauvorhaben, auch Neubauten, eine Berechnung der Wohnfläche und verweist hierzu auf § 42 II. BV, also für Neubauten voll ins Leere, weil die II. BV keine Rechenregeln mehr zur Verfügung stellt. So viel zur Korrektheit dessen, was die Behörde tut:

http://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__42.html

Maßgeblich aus meiner Sicht ist deshalb das Rechenverfahren, das vereinbart wurde. Der BT hat hierzu eine Zahlenangabe gemacht und dargelegt, wie er gerechnet hat, nämlich mit Nettogrundrissflächen (Nutzflächen) nach DIN 277, hat aus meiner Sicht also korrekt gehandelt. Eine durchaus schwierige, mit dem Begriff "Üblichkeit" aus dem BGB operierende Auslegung der "132 qm Wohnfläche" bleibt deshalb erspart.

Seine Berechnung zum Bauantrag mit halbierten Flächen nach DIN 277 im Bereich 1-2 m Höhe ist allerdings falsch, zumindest wenn "Berechnung nach DIN 277" draufsteht. Nach DIN 277 sind keine Flächen zu halbieren, sondern nur getrennt auszuweisen. Die alte DIN 277 (vor Februar 2005) schrieb noch vor, dass Flächen unter 1,50 m Raumhöhe nicht zu diesen Nutzflächen zu addieren sind (Ergänzung: sondern getrennt zu ermitteln sind). Die Grenze 1,50 m wurde in der Neufassung der DIN aufgegeben. Aber auch bis Februar 2005 war eine Halbierung irgendwelcher Flächen falsch.

 

Durcheinander....

Der Spruch: die Bauämtler fordern das so - ist Blödsinn (siehe Bruno), und sind bloß ne Ausrede.
Nach DIN 277 sind Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen zu berechnen.
Die < 1 m = 0 und >1<2m= 0,5 stammt aus der Wohnflächenberechnung
In Ihrer Berechnung müssten 5 verschiedene Zahlenwerte auftauchen:
1) Hauptnutzfläche
2) Nebennutzfläche
3) Verkehrsfläche
4) Summe der obigen drei (= 1 + 2 + 3)

5) Wohnfläche
(Funktionsfläche werden Sie wohl nicht haben)
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Ob Sie, und diese Intention vermute ich hinter Ihrer Frage, daraus irgendwelche Minderungsansprüche geltend machen können, ist für mich zumindest zweifelhaft.
Denn -wie der BT richtig sagt- an den Abmessungen des hauses ändert sich nix. Man hat Ihnen nur Fußbodenflächen als Wohnflächen angepriesen.
Ob die gerichte "Betrug" oder "versäumte Prüfpflicht des Käufers" sagen und so für oder gegen Sie entscheiden = ?????
MfG

 

Zur Verdeutlichung meiner Meinung, dass es hier nichts auszulegen gibt und eine eindeutige Regelung zu Gunsten der Wohnfläche als Nutzfläche nach DIN 277 getroffen wurde, folgendes Urteil. Der BGH meint darin, dass beim Fehlen einer Definition der (damals geltenden) II. BV eine gewisse Verkehrssitte zukommt und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung anzunehmen ist (so viel zum Titel der Frage "Gibt es einen Standard").

Andere Berechnungsmethoden, z.B. nach DIN 277, sind lt. BGH aber denkbar. Es muss aufgeklärt werden, wie die Vertragsparteien den Begriff Wohnfläche verstanden haben, deshalb Zurückverweisung ans LG.

In dem Fall aus der Frage muss aber nichts aufgeklärt werden, weil die Regeln eindeutig angegeben wurden (DIN 277, reine Grundfläche).

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BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03 - LG Köln, Leitsatz:

Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden.

Zitate:

Der Begriff der "Wohnfläche" ist auslegungsbedürftig. Ausdrückliche Vereinbarungen der Parteien oder eine Bezugnahme auf andere Regelungen und ihre Berechnung liegen nicht vor. Ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt und wird auch von den Parteien nicht vorgetragen. Wie sie den Begriff der "Wohnfläche" verstanden haben, ist daher vom Gericht nicht festgestellt. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung der Flächen von preisfreiem Wohnraum fehlt.
...
Es liegt auf der Hand, daß auch im frei finanzierten Wohnungsbau ein erhebliches praktisches Bedürfnis für die Anwendung eines allgemein anerkannten Maßstabes für die Wohnflächenberechnung im Mietrecht besteht. Diesem Interesse kann durch die Heranziehung der II. Berechnungsverordnung in angemessener Weise Rechnung getragen werden. Im Regelfall werden deshalb ihre Vorschriften auch für Fälle der vorliegenden Art maßgebend und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel anzunehmen sein.
...
Die angestellten Erwägungen schließen es allerdings nicht aus, daß die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den obigen Ausführungen abweichende Bedeutung beimessen. Ebenso ist es möglich, daß ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist. Es erscheint bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 (DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe 1973/1987) anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen.
...
Da die nach §§ 133, 157 BGB gebotene Auslegung, wie die Vertragspartner den Begriff der "Wohnfläche" verstanden haben, im bisherigen Prozeßverlauf nicht ausreichend erörtert worden ist und die Sache aus anderen, noch auszuführenden Gründen ohnehin zurückverwiesen werden muß, erscheint es sachgerecht, die erforderliche Vertragsauslegung - gegebenenfalls nach ergänztem Parteivorbringen - dem Tatrichter zu übertragen. Dabei wird eine bestehende örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der oben genannten Bestimmungen zu berechnen, zu berücksichtigen sein.

 

Vielen Dank erstmnal für die Antworten.

@Bruno: Ich bin mir nicht sicher, ob das Ganze wirklich so eindeutig ist. Im Werkvertrag steht "Wohnfläche" - und der Begriff der "Wohnfläche" wird zumindest über die DIN 277 wohl nciht definiert. Hinzu kommt, dass es halt genau die gleichen Zeichnungen 2 mal gibt - mit allerdings unterschiedlichen Ergebnis.

 

Für mich stellt es sich gemäß Frage zumindest eindeutig dar:

Heißt: "Das ist die Zahl, und so ist sie berechnet." Und beide haben unterschrieben.
Was ist da nicht eindeutig?