Wohnung "richtig" kaufen/finanzieren?!

Kurze Überschlagsrechnung:

Darlehensbetrag 160.000,00 Euro
(185tsd + NK ca. 200tsd -40k EK =160tsd)

Dauer der Sollzinsbindung 10 Jahre
Gebundener Sollzinssatz 3,50 % pro Jahr
Anfängliche Tilgung 3,00 %
Höhe der Rate 866,67 EuroG
etilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 57.373,44 Euro
Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 102.626,56 Euro
Rate bei Sollzinsanstieg von 2% am Ende der Sollzinsbindung 1.037,71 Euro

Dann kannst Du ja gegenrechnen beim BSV ansparen und 0% Tilgung hast Du in dieser Zeit ca. 56.000 EUR an Zinsen bezahlt.

 

Da ich mich in den letzten Wochen intensiv mit einer Finanzierung einer gebrauchten Immobilie beschäftigt habe und mir nicht nur die unterschiedlichsten Modelle sondern auch die unterschiedlichsten Laufzeiten und Zinsbindungen durchgerechnet habe (auch mit Hilfe des Forums hier ), habe ich hierzu eine fundierte Meinung (die natürlich nur für MEINE Bedürfnisse Gültigkeit hat):

Auch wir wollten eine lange Zinsbindung abschließen, um über viele Jahre kalkulierbar planen zu können. Dabei wurden uns verschiedene Modelle bekannter Banken und Bausparkassen angeboten, inkl. Darlehen ohne Tilgung mit Bausparer, der das Darlehen nach 10 Jahren ablösen soll, inkl. Wohnbauriester, inkl. KfW und einigen anderen Bausteinen. Irgendwann blickt man dann nicht mehr durch, jeder "Berater" verkauft sein Produkt als das beste und man weiß schon garnicht mehr wem man glauben soll.

Letztendlich ist es bei uns ein ganz normales Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung geworden - ohne jeglichen weiteren Schnickschnack, Angebot einer großen, bekannten Bank mit einem guten Zins. Das ist einfach zu verstehen gewesen für mich als Laien in dem Gebiet, ich weiß nun was ich bezahle und was am Ende noch als Restsumme übrig bleibt.

Wenn man nämlich alle Angebote im Detail mal durchrechnet, dann weiß man auch wie viel die Zinsen am Ende der Zinsbindung steigen müßten, damit sich andere Modelle rechnen. Und dabei schnitt speziell das Angebot mit dem Bausparer und dem tilgungsfreien Darlehen besonders schlecht ab. Aus dem vermeindlichen Vorteil Zinssicherheit (durch den Bausparer) wurde am Ende, dass die Zinsen bei einem normalen Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung danach auf über 9% steigen müßten, damit das Bauspardarlehen günstiger wäre als das Annuitätendarlehen mit Anschlußfinanzierung.

Deswegen rechne genau nach, berechne auch im Vergleich wie hoch die Zinsen steigen müßten damit du bei dem einen oder anderen Modell einen Vorteil hast und entscheide für dich den besten Weg.


Was beispielsweise auch eine Möglichkeit wäre:

Darlehen wie von dir beschrieben über 10 - 15 Jahre Sollzinsbindung abbezahlen, gleichzeitig ein jährliches Sondertilgungsrecht einräumen lassen, die Summe die in den Bausparer fließt selber ansparen und jährlich oder alle zwei Jahre in das Darlehen mit einfließen lassen. Vorteil: du bist finanziell flexibel (für den Fall der Fälle) und kannst bei Nutzung der Sondertilgungen deine Restschuld deutlich minimieren.

Das kostet zwar eine gewisse Disziplin, aber in allen meinen eigenen Musterrechnungen habe ich gelernt, dass nichts wichtiger ist als ein Darlehen möglichst schnell abzubauen und jede 5.000 Euro als Sondertilgung helfen einem da deutlich mehr weiter als eine gewisse Zinssicherheit in 15 Jahren. Sind aber nur meine persönlichen Erfahrungen, auch das muß jeder für sich selber beurteilen.


PS: als Nebenkosten für den Kauf sollte man für sich schon mit 10% vom Kaufpreis kalkulieren - bei uns in Ba-Wü sind das 1,5% Notarkosten, 5% Grunderwerbssteuer, sowie halt noch das eine oder andere an Umzugs- und Rennovierungskosten.

 

Hallo!

Die Bausparalternative sollte man aus meiner Sicht durchaus in Betracht ziehen. Es gibt ja am Markt Tarife die nur 30% Ansparung benötigen. Die spare ich ganz entspannt an und erhalte somit ein Darlehenskonzept mit konstanter Rate sowie garantierten Zinssätzen für die gesamte Laufzeit. Denn die gezahlten Gesamtkosten NACH Finanzierungende sind das EINE, aber eine garantiert KONSTANTE Ratenhöhe das ANDERE.
Die echte Alternative ist ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung länger 20 Jahre!

 

Mal eine andere Frage:
Warum habt ihr beide Lohnsteuerklasse 4?
Wegen des Elterngeldes?
Ansonsten macht das bei eurem Einkommen doch keinen Sinn...

 

Es kommt einfach schlicht auf die Tilgungsleistung an, was eine längere
Laufzeit zur Risikominimierung wirklich wert ist. Wird ordentlich getilgt, kann
man sich nach 15 Jahren Zinsbindung auch erlauben die Ratenhöhe konstant
zu halten, obwohl bis dahin sicherlich auch eine höhere Rate drin ist. Was
sollen so Floskeln wie "spare ich ganz entspannt an"? Das Ansparen ist
ja schließlich da nichts weiter als der Ersatz für die fehlende Tilgung.

Da man bei einer >10 jährigen Zinsbindung das Recht hat, ab dem 10. Jahr
ohne Entschädigung der Bank zu kündigen, hat man mit vielleicht noch zwei
Jahren Spielraum für ein Forwarddarlehen eine Phase von 7 Jahren, um
eine günstige Zinsentwicklung zu nutzen bzw. eine ungünstige ggf. etwas
auszusitzen.

Der einzige Vorteil eines parallel laufenden, nicht vorfinanzierten BSVs sehe
ich darin, daß man an das Geld zur Not wieder ran kommt (im Gegensatz
zu Sondertilgungen) und einen Teil damit später weiterfinanzieren kann.
Diese "Versicherung" hat allerdings ihren Preis, nämlich den Zinssatz des
Darlehen, das man sonst schneller tilgen könnte.

Bei einer BSV Lösung unbedingt den Gesamteffektivzins einfordern (war
bei uns vor 8 Jahren ein Ding der Unmöglichkeit, der Krawattenträger war
einfach unfähig das Konzept zu verstehen) und die Gesamtkosten selber
vergleichen.

 

Achte Dein Augenmerk noch auf die Fenster. Meine Wohnung ist aus dem gleichen Baujahr und die Fenster sind fällig. Macht bei unseren ca. 30qm Fensterfläche etwa 8.000 Euro + Raffstore. Und natürlich die alten Protokolle dursehen, ob Investitionen geplant sind (Dach?).