Wohnung vor dem Verkauf (ohne Makler) renovieren

Diskutiere Wohnung vor dem Verkauf (ohne Makler) renovieren im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, ich hätte mal ein paar Fragen zu denen ich gerne euren Rat hören würde. Zu meiner Situation: ich habe vor 13 Jahren eine...

  1. Shorty

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    Hallo zusammen,

    ich hätte mal ein paar Fragen zu denen ich gerne euren Rat hören würde.

    Zu meiner Situation:
    ich habe vor 13 Jahren eine Eigentumswohnung in einem drei Parteienhaus Baujahr 1959 gekauft. In den 13 Jahren habe ich nichts geändert außer die Wände zu Beginn zu streichen, die Fliesen in der Küche zu erneuern und eine neue Küche einzubauen. Derzeit fahre ich etwa 1 1/4 Stunden von meinem Wohnort zur Arbeit, also sitze ich ca. 2,5 Stunden täglich im Auto und fahre im Jahr etwa 40 tkm. Deshalb bin ich seid über einem Jahr auf der Suche nach einer neuen Wohnung in der Nähe meines Arbeitsortes. Im August habe ich, nach mittlerweile 12 Besichtigungen die alle nicht das waren, was ich mir erhofft hatte, eigentlich schon gesagt "dann bleib halt erstmal hier aber mach´s dir schöner". Jetzt hat sich aber das Blatt doch gewendet und ich habe eine passende Immobilie gekauft, Einzug ist im Dezember.
    Nun steh ich eben vor der Frage, ob ich die jetzige Immobile vor dem Verkauf (Vermietung kommt für mich nicht in Betracht) auf Vordermann bringen soll oder sich der Aufwand nicht lohnt. Ich habe schon einen Plan aufgestellt, was ich alles machen wollen würde, bzw. sowieso gemacht hätte auch wenn ich erstmal hier wohnen geblieben wäre.
    1. Die Elektrik erneuern. Das übernimmt mein Bruder (Elektrikermeister). Ich habe derzeit z.B. keine FI-Schalter,
    muss also komplett gemacht werden. Auch sitzen meine Steckdosen vermutlich Baujahrbedingt höher als
    heute üblich.
    2. Wände Glatt verputzen. Derzeit ist überall Raufaser tapeziert. Da wir die Wände sowieso aufmachen, um die
    Elektrik zu erneuern würde ich gerne eine Glattverputzte Wand haben auf die dann Malervlies geklebt werden
    soll.
    3. Die Böden erneuern. Derzeit liegt überall Laminat Ausnahme in der Küche und im Bad. Hier habe ich mal
    drunter geschaut. Es liegt Teppich auf dem Estrich und darauf das Laminat (ja, nicht so toll). Im Flur allerdings, von dem aus alle Zimmer abgehen, liegen Fliesen unter dem Laminat. Dadurch gibt es zu allen Zimmern
    einen Höhenunterschied. Der Plan wäre die Fliesen im Flur drinnen zu lassen und die anderen Räume mit
    Ausgleichsmasse auf das Niveau des Flures zu bringen. Am Ende soll dann ein Vinylboden verlegt werden.
    4. Badezimmer, neue Fliesen, Waschtisch und WC neu. Das ist nur ca. 4 m^2 groß.
    5. Fenster streichen. Die Fenster sind aus Holz. Die müssten geschliffen lackiert werden ebenso neue Griffe.
    6. Türen und Türzargen schleifen und lackieren, hier sollen ebenfalls neue Türgriffe dran.

    Ich habe mir vorgenommen so viel wie möglich selbst zu machen einfach um auch Kosten zu sparen.
    Um zu schauen was sich unter der Tapete verbirgt, habe ich im Flur an einer Wand die Tapete entfernt. Darunter ist Putz mit einer leichten Körnung. Ich bin dann hingegangen und habe den Altputz mit Tiefengrund vorgestrichen und anschließen mit einer Spachtelmasse abgezogen (2x). Das ganze ist auch schon schön glatt. Geschliffen habe ich ich die Fläche allerdings noch nicht, weil ich das wegen dem Staub, nicht machen will solange ich hier wohne. Wenn das geschliffen ist, sollte das doch für das Malervlies ausreichend sein, ich würde den vielleicht sogar so streichen ohne weiteres Malervlies darauf zu bringen.

    Die jetzige Wohnung hat 90qm und ich hätte 10.000 € für die Renovierung. Nach meiner ersten Kalkulation dürfte ich damit hinkommen. Werkzeug habe ich selbst bzw. kann ich von Freunden bekommen.
    Ich weiß, dass das ein großes Projekt ist. Aber ich denke, dass sich der Aufwand später beim Verkauf bezahlt macht. 6 Wochen Urlaub habe ich auch noch diese Jahr.

    Da ich mir im letzten Jahr selbst genug Immobilien angeschaut habe, weiß ich den Unterschied zwischen einer abgewohnten Immobilie und einer bezugsbereiten zu schätzen. Das erste Gefühl war da bei mir immer ausschlaggebend. Klar gibt es auch Menschen die bewusst nach etwas suchen um selbst zu renovieren.

    Auch bin ich bei meinen Renovierungsrecherchen auf das Thema Asbest gestoßen. Da ich keinen begründeten Verdacht auf eine Belastung habe (abgesehen vom Baujahr), werde ich auch erstmal keine Tests machen lassen. Ich habe ja nicht vor etwas von der alten Bausubstanz zu bearbeiten (Schleifen, brechen, sägen etc.).
    Das einzige wo etwas in dieser Hinsicht passiert ist im Bad, das wurde aber laut Nachbarn Ende der Fünfziger saniert. Vermutlich lasse ich das Bad auch von einer Fachfirma neu Fliesen, da ich mich da, vom Handwerklichen, nicht rantraue. Fliesen dafür hätte ich sogar schon, weil bei Freunden im Neubau etwas übrig blieb :-)

    Weiterhin habe ich auch vor, die Wohnung dann ohne Makler zu verkaufen. Die neue Immobilie wurde mir auch ohne Makler verkauft, wodurch ich über zehntausend Euro gespart habe und mich das sehr gefreut hat.
    Jetzt habe ich mich über den Verkauf ohne Makler informiert. Und bin über die Offenbarungspflicht gestolpert. Die gilt ja auch mit Makler.
    Um späteren Streitereien aus dem Weg zu gehen, sollte ich dem Käufer sagen, dass ich arbeiten in Eigenleistung ausgeführt habe und kein Profi bin?
    Ich weiß, dass in Kaufverträgen eine Mängelhaftung in der Regel ausgeschlossen wird. Trotzdem aber ständig vor Gericht gestritten wird. Auf sowas hat man natürlich als Verkäufer gar keine Lust, daher die Frage, ob die Renovierung in Eigenleistung sogar in den Notarvertrag rein sollte?
    Und ob eine "Schadstoffklausel" in den Vertrag gehört, dass der Käufer weiß, dass es Baujahrbedingt zum Einsatz von Materialien gekommen sein kann, die heute als gesundheitsgefährdend eingestuft sind?

    So jetzt wurde der Text doch sehr lange :-)
    Vielen Dank an alle, die sich die Zeit nehmen ihn zu lesen und mir ihre Gedanken zu den Themen mitteilen wollen.

    Beste Grüße
     
  2. #2 Fabian Weber, 27.09.2020
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    Hallo Shorty,

    ich würde nur die Elektrik machen und die Wände spachteln, sowie die Fenster und Türen streichen.

    Das Bad und die Böden würde ich nicht machen, weil das sowieso der Käufer wahrscheinlich anders haben möchte. Ebenso die Türklinken, da triffst Du ja wahrscheinlich auch nicht den Geschmack des Käufers. Also die Böden raus und einen veredelten Rohbau hinterlassen.

    Ich würde die Wohnung also eher so bewerben, dass man sich hier und dort noch selbstverwirklichen kann, das ist doch das, was alle wollen.

    Wenn Du einen Käufer vor der Renovierung findest, dann könntest Du sogar anbieten, die Elektrik vielleicht nach dessen Vorstellungen herzustellen (Anzahl und Lage der Steckdosen und Schalter).

    Da Du die Elektrik durch einen Meister machen lässt sehe ich hier kein Problem hinsichtlich Offenbarungspflicht.

    Ich denke nicht, dass das für das Spachteln der Wände gilt.
     
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  3. SvenvH

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    Unterschätze dein Vorhaben nicht, sonst bist du da immer noch am werkeln während du schon im neuen Haus wohnst.
    Vor allem weil dir der komplette Aufbau der Wohnung doch recht unbekannt ist. Das kann schnell zu bösen Überraschungen führen die dir dann noch dein letztes Hemd kosten.
     
  4. #4 simon84, 27.09.2020
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    Hängt in erster Linie von der Lage ab und der damit verbundenen regionalen Preis elastizität

    in München zum Beispiel würde ich es gar nix selber machen und auf jeden Fall über Makler gehen.
     
  5. #5 Kriminelle, 28.09.2020
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    Zu Homestaging gehört auch das Erneuern bzw Instandsetzen des Objektes und bedeutet nicht nur Kosmetik, letzteres kann aber viel dazu beitragen, eine Immo zu verkaufen.
    Wichtig ist eigentlich immer der Verkaufspreis. Ist die Wohnung in einem verbrauchten Zustand (dazu gehört zb auch verschiedene Bodenbelagsebenen), dann geht’s über einen geringeren VK-Preis. Eine grundlegende Erneuerung lohnt sich mM nicht.
    Neue Elektrik hört sich gut an. Dabei auch an ausreichende Menge von Steckdosen denken und Features wie zb USB-Steckdosen, Einbauradio im Bad oder Dimmer im Essbereich denken. Schlichte Wände in heller Farbe, eine ansprechende Einrichtung und Entpersonalisierung der Räume ist die Eintrittskarte einer Verkaufsofferte.
    Manchmal, wenn man die Einrichtung so mancher Bewohner sieht, ist es hilfreich, auszuziehen, durch eine Homestagerin die Wohnung mit Leihmöbeln zu möblieren, und dadurch besser zu verkaufen. Achtung: der Bewohner selbst erkennt meist nicht seine unschönen Ecken. Das nennt man betriebsblind.
    Allerdings muss ich auch davor warnen, seine Eigenleistung zu überschätzen, denn oft ist es so, dass der DIY-Mensch sein Produkt als äußerst gelungen findet, ein neutraler Beobachter aber schon von Weitem den Dilettantismus erkennt.
     
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  6. #6 BaUT, 28.09.2020
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2020
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    Ob du tatsächlich all die Kosten die du jetzt vor dem Verkauf noch reinstecken willst tatsächlich durch einen entsprechenden Mehrpreis beim Verkauf der Wohnung wieder reinholen kannst? Ist doch meistens Quatsch.

    Die neue Elektrik muss den aktuellen Normen genügen (VDI 100 etc) und vom zugelassenen Elt-Meister abgenommen werden.

    Fenster streichen? Sind da immernoch die bauzeitlichen Holz-Verbundfenster drin? Das will doch heute keiner mehr!

    Schadstoffklausel - kannste reinschreiben. Was sind denn jetzt für Beläge drin
     
  7. Shorty

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    Hallo zusammen,

    vielen Dank für die Antworten und die damit verbundene Zeit.

    Zu den Gedanken von @Fabian, da hast du schon recht, dass sich Leute gerne selbst verwirklichen und es vermutlich mögen den Bodenbelag selbst auszuwählen. Guter Punkt.
    Auch das Badezimmer nicht selbst zu machen (lassen) würde natürlich Geld und Zeit sparen.
    Andererseits ist meine Frau Innenarchitektin und würde bei der Gestaltung von Boden und Bad bestimmt einen sehr guten Stil finden der doch einer großen Masse zusagt.

    @Sven, das ist auch der Plan. Ich kann im Dezember (letztes Novemberwochenende ist Schlüsselübergabe geplant) in die neue Wohnung. Diese ist aus dem Bj. 1999 und wurde vor nicht allzu langer Zeit bereits renoviert (Bodenbeläge, fliesen in den Badezimmern usw.) alles was wir dort noch tun möchten (müsse) ist streichen, dann kann auch schon eingezogen werden. Im Dezember habe ich 4 Wochen Urlaub, da würde sich mein Vorhaben anbieten. Auf böse Überraschungen habe ich natürlich keine Lust, sehe bei meinem Vorhaben auch nicht unbedingt welche auf mich zukommen, was natürlich jetzt noch nichts heißt :-).

    @simon, die Lage würde ich als sehr gut bezeichnen. Die Immobilie liegt in einer (kleinen) Großstadt im Innenstadtbereich. Der Zugang erfolgt über einen Privatweg, wovon ein Miteigentumsanteil beim Kauf mit erworben wird. Das Haus liegt nicht direkt an einer befahrenen Straße. Fußläufig bin ich momentan in weniger als 5 Minuten in der Fußgängerzone und genauso schnell sind z.B. Ärztehäuser und Schulen zu erreichen. Der Zentrale Knotenpunkt des ÖNVP liegt ebenfalls nur ca. 5 Minuten zu Fuß von der Haustür entfernt. Momentan haben wir in der Stadt laut mehreren Portalen einen qm Preis für Wohnungen von 1800 -2400 €. Teilweise auch deutlich niedriger aber ich weiß nicht wie zuverlässig solche Portale sind. Mit dem Vergleich in Immoscout (wo momentan nur 2 Wohnungen mit vergleichbarer Größe angeboten werden) schätze ich mal, dass ich zwischen 2000-2200 verlangen kann, wenn das ganze einem modernen Standard entspricht.

    @Kriminelle: Ich gebe dir recht, das natürlich auch instand gesetzt werden muss. Wenn mir während der Arbeit etwas auffällt werde ich das selbstverständlich in Stand setzen bzw. erneuern oder den Kaufinteressenten darauf hinweisen, dass da bald etwas kommt. Aber gezielt nach Mängeln suchen werde ich nicht! Genau der Punkt mit den unterschiedlichen Bodenhöhen, wird vermutlich anstoß finden. Auch wenn es nur ca. 5 mm sind. Deshalb alles bis auf den Estrich raus (Teppich und Laminat) und die Räume mit Niviliermasse auf das Flurniveau anheben, dann macht das gleich einen anderen Eindruck. Auf ausreichend Steckdosen werden wir achten, der Tipp mit den USB-Steckdosen finde ich sehr gut. Danke! Und ja man bewertet sich selbst gerne über. Wie schon erwähnt, ist meine Frau Innenarchitektin und nimmt regelmäßig Neubauten ab. Die schaut mir schon sehr genau auf die Finger, wenn da was nicht passt, heißt es "nochmal oder lass es vom Profi machen" :-). Farben werden wir nicht an die Wände machen, einfaches Altweiß (Farbe vom Profi, keine Baumarktware), wird es werden. Die Idee mit den Leihmöbeln ist auch interessant, habe ich noch nie drüber nachgedacht.

    @BaUT: Ich bin der Meinung, dass sich das durchaus lohnt. Ich denke schon die Elektrik wird eine Wertsteigerung von > 5000 € bringen und kostet mich nur das Material. Als ich noch auf Wohnungssuche war, habe ich mir bei der Besichtigung immer überlegen müssen, was noch alles gemacht werden muss bevor ich einziehe und was das Kostet. Da waren teilweise Bruchbuden dabei, die schon an unserem Budget gekratzt haben und nochmal etliche zehntausend Euro gekostet hätten bis wir hätten einziehen können. Die Wohnung, die wir jetzt gekauft haben, optisch Top und aus dem Baujahr 1999. da passte alles und wir haben ohne uns groß Gedanken über weitere (vielleicht versteckte ) Kosten machen zu müssen entschieden und am selben Tag "ja" gesagt. Ich erhoffe mir einfach von einer renovierten Wohnung eine größere Interessenten-Gemeinschaft. Ob das später wirklich so ist, und ich mehr bekomme als ich reingesteckt habe ist natürlich zum jetzigen Zeitpunkt Spekulation.
    Zu den Fenstern kann ich nur sagen, dass die laut Nachbarn wohl etwa vor 15 Jahren ( ich würde also sagen, es sind etwas modernere Holzfenster, keine uralten Typen) rein gekommen sind. Es sind Holzfenster mit Doppelverglasung. Die werde ich schleifen und lackieren, dann sind die auch wieder hübsch (hoffentlich). Die Kosten dafür sind ja nicht dramatisch hoch. Und nen Schwingschleifer habe ich im Haus. Austauschen kann die dann der neue Besitzer bei Bedarf.
    Momentan ist überall Laminat verlegt, das ist aber schon gut abgewohnt und an der Stelle an der ich mich mit dem Spachteln versucht habe auch aufgequollen, weil ich nicht sparsam mit dem Tapetenlöser-Wassergemisch war (ging dafür super runter). Der muss also auf jedem Fall raus.
     
  8. #8 Fabian Weber, 28.09.2020
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    Und Deine Frau plant dann PVC-Boden? Das widerspricht ja schon ziemlich der Berufsehre....
     
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  9. #9 Kriminelle, 28.09.2020
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    Also, das habe ich aber auch gerade beim Lesen gedacht: Innenarchitektin und Laminat passt nicht zu einer Eigentumswohnung.

    Davon abgesehen, muss der Geschmack Deiner Frau nicht der Geschmack eines anderen sein. Letztendlich arbeiten Innenarchitekten "auch nur" für den Kunden, un der gibt normalerweise modern puristisch, englischen Landhausstil oder Skandi-Look vor.

    Wenn die Lage so perfekt ist, dann liegt es definitiv an dem Preis. Abgewohnte und ältere Immobiien sind bei weitem nicht soviel wert wie sanierte/renovierte in relativ neuen MFH. Und auch der begehrte Altbau muss mit einigen Dingen glänzen, ansonsten wirkt es speckig.

    Das Gehen auf Laminat kann schon ein ausschlaggebender Negativpunkt sein, die Wohnung nicht zu kaufen.

    Mal Hand aufs Herz: Innenarchitektin als Frau, Deine Frage nach Renovierung oder nicht, 13 Jahre nichts gemacht und abgewohnter Laminatboden - das passt nicht zusammen.
     
  10. Shorty

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    Hallo,

    ich habe gerade Tränen in den Augen vor Lachen.
    Erstens, warum passt ein abgewohnter Laminatboden nicht zu einer Innenarchitektin? Der war quasi neu als wir einzogen sind, wenig Geld hatten, keinen Grund sahen den rauszumachen und mein Frau noch im Studium war, der Boden ist ja nicht hässlich. OK, abgewohnt ist vielleicht übertrieben, er hat Gebrauchsspuren :-)

    Aber noch mehr schmunzel ich über die Aussage, das Vinyl nicht zu dem Beruf passt. Schon mal einen Vinyl Designboden gesehen? Damit werden auch hochpreisige Neubauten belegt. Parkett kommt nicht in Frage.
     
  11. SvenvH

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    Ich würde die Wohnung wenn dann eher in den Rohzustand versetzen. Gerade bei Eigentum möchte doch jeder gern seinen eigenen Stil einbringen. Wenn die Wohnung komplett "Müllfrei" ist, sprich keine Abriss und Entsorgungskosten mehr entstehen, die Elektrik neu ist, die Wände und Böden gespachtelt sind, dann hat auch ein Laie relativ leichtes Spiel.
     
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  12. #12 Fabian Weber, 28.09.2020
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    Genau das meinte ich ja auch schon und hochpreisig hat noch lange nichts mit hochwertig zu tun.

    Es gibt teuren PVC-Boden (Newspeak = Vinyl) und günstiges Parkett. Das eine ist halt ein Erdölprodukt und eigentlich Müll und das andere ein Naturprodukt und ökologisch nachhaltig.

    Was jetzt hochwertiger ist, ist eine Glaubenssache :)
     
  13. Shorty

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    Danke für die Anregungen. Die Sache mit dem im Rohzustand ohne Beläge anzubieten ist wirklich eine Alternative die wir uns durch den Kopf gehen lassen, spart halt viel Zeit. Ok Fabian aus dieser Perspektive hast du recht, Vinyl ist ein, aus Ökologischer Sicht, fragwürdiges Produkt. Aber zu schreiben, dass spräche gegen die Berufsehre halte ich für übertrieben ;-). Ich muss diese Woche noch arbeiten, danach habe ich zwei Wochen frei und werde mal beginnen die Fenster zu schleifen und zu lackieren. D große Renovierung kann erst im Dezember beginnen, wenn wir umgezogen sind und die Bude hier leer ist. Bis dahin werde ich entschieden haben, was gemacht wird. Bis jetzt denke ich, Strom und damit die Wände und Decken werden ja auf jedem Fall gemacht. Die Fußböden auf ein Niveau bringen werde ich wohl auch (Niveliermasse), da die Übergänge zum Flur schon nerven und die Boden auch nicht komplett gerade zu schein seien, ob dann noch ein Belag drauf kommt entscheiden wir dann. Vom Bad werde ich die Finger lassen - nur die Stromleitungen reinziehen und das dann über den Verkaufspreis regeln.
     
  14. #14 Fabian Weber, 28.09.2020
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    Fenster außen ist eigentlich normalerweise Sache der WEG.

    Reiß die Fliesen im Flur raus und kratz den Estrich sauber und mehr nicht. Der Käufer freut sich bestimmt darüber.

    Deine Freundin kann sich doch dann gleich als Innenarchitektin anbieten.
     
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    Das mit der WEG stimmt schon, aber mir macht das nichts aus, da 3 Eimer mehr Farbe zu holen. Später geht das Abgestimme los und die anderen wollen dann auch ihre Fenster gemacht haben bzw. machen. In der WEG gibt es momentan nicht allzu viele Rücklagen. In den letzten zwei Jahren wurden die Gasleitungen inklusive Hausanschluss erneuert und die Abwasserleitung wurde auch Teilweise saniert. Die Rücklage in der WEG ist auch recht gering gehalten, deshalb haben wir eine eigenes Rücklagen Konto gebildet. Auf die Fliesen im Flur habe ich ehrlich keinen Bock. Ich habe in den letzten tagen zu viel über Schadstoffe (vor allem Asbest) in so alten Materialien gelesen, das ich hier auf keinem Fall große Staubereien verursachen will. Wenn ich dran denke, dass ich damals die Fliesen aus der Küche rausgehauen habe, wird es mir noch ganz schlecht. Und die etwas 5-8 mm Aufbau schaden der Raumhöhe nicht. Und wie gesagt, ist der Boden nicht eben. Ein Kumpel hat auch gerade vor kurzem seine 60 qm nivelliert und das hat super geklappt. Der hilft mir.
     
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