WW-Verbrauch zu hoch wegen falsch angeschlossener Zirkulationsleitung?

Diskutiere WW-Verbrauch zu hoch wegen falsch angeschlossener Zirkulationsleitung? im Heizung 2 Forum im Bereich Haustechnik; Ausgangssituation: Dachgeschosswohnung in Mehrfamilienhaus, 27 Wohneinheiten, drei Aufgänge mit 9 Wohneinheiten, Dachgeschosse 1995 ausgebaut,...

  1. #1 Ingo2108, 01.07.2019
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    Ausgangssituation: Dachgeschosswohnung in Mehrfamilienhaus, 27 Wohneinheiten, drei Aufgänge mit 9 Wohneinheiten, Dachgeschosse 1995 ausgebaut, Kauf 1996, keine Leitungspläne verfügbar.

    Heizung und Warmwasser wird im Contracting bezogen. 2015 Umstellung der Heizung von Öl auf Gas Brennwerttechnik durch Contractor.

    Seit 2015 utopisch hoher Warmwasserverbrauch (409l pro Tag, Einpersonenhaushalt, vermietet) gemessen. Unsere Wohneinheit soll 30% (=149,35 m3) des Warmwassers der gesamten Liegenschaft verbraucht haben. Aufgefallen ist der hohe Verbrauch erst mit Abrechnung 2018, da die Verbräuche von 2015 bis 2017 geschätzt wurden, weil die Verbräuche auch in diesen Jahren zu hoch gewesen sein sollen. Eine Information des Verwalters oder des Messdienstleister ist in den Vorjahren leider unterblieben.

    Defekte Armaturen als Ursache bereits ausgeschlossen. Warmwasserzähler dreht sich, obwohl alle Verbraucher demontiert oder abgestellt sind.

    Ursachen Hypothese des Verwalters: Zirkulationsleitungen wurden 1995 falsch angeschlossen. Trockenbau muss geöffnet werden, um Ursache zu ergründen bzw Hypothese zu überprüfen.
    Problem: öffnen des Trockenbaus ist kostenintensiv. Arbeitshypothese ist nicht gesichert bzw impliziert unplausibilitäten.
    Es gibt noch zwei andere Dachgeschosswohnungen, welche auch 1995 ausgebaut wurden. Installation der Leitungen in diesem Dachgeschosswohnungen erfolgte zeitgleich. Das Problem des erhöhten Warmwasserverbrauches tritt nur in unserer Dachgeschosswohnung und erst seit Umstellung der Heizung auf Gas Brennwerttechnik in 2015 auf. An den Leitungssystemen (Warmwasser, Kaltwasser, zirkulation) wurde seit 1995 nichts verändert.

    Auch der kaltwasserverbrauch erscheint seit 2015 zu hoch. Hier liegen uns die gemessenen bzw abgelesenen Werte noch nicht vor.

    Hat jemand schon ein ähnliches oder das gleiche Problem gehabt und einen Lösungsansatz für mich?

    Vielen Dank im voraus.
    Ingo
     
  2. #2 Fred Astair, 01.07.2019
    Zuletzt bearbeitet: 01.07.2019
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    Der drehende Zähler bei abgesperrten Verbrauchern lässt die falsch angeschlossene Zirku vermuten. Wenn Ihr es genau wissen wollt, stellt mal vorübergehend die Pumpe ab. Wenn dann der Zähler stehenbleibt, habt Ihr die Ursache gefunden. Dafür braucht keine Wand geöffnet zu werden und Ihr könnt es mit dem Verwalter selbst machen. Kleiner Tipp: Falls Ihr nicht wisst, wie die Pumpe abgeschaltet wird, dann betätigt einfach den Heizungsnotschalter im Kellergang. Das übersteht jede Heizung ohne Schaden und macht nach dem Wiedereinschalten an der selben Stelle weiter. Dafür brauchst Du noch nichteinmal den Verwalter.
    Wieso aber seit 2015 der WW- Verbrauch vermeintlich zu hoch war, wenn doch erst seit 2017 gemessen wird, erschließt sich mir nicht.
    Kannst Du das erklären?
    Wer hat denn ohne zu messen den erhöhten Trinkwasserverbrauch festgestellt.
    Übrigens ist die wohnungsweise Erfassung von Heiz- und Warmwassererzeugungskosten sowie des Trinkwasserverbrauchs seit 1995 Pflicht für alle Häuser mit mehr als 2 Wohnungen.
     
  3. #3 wurmwichtel, 01.07.2019
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    Einen möglichen Grund für den angeblich zu hohen WW-Verbrauch hat Fred plausibel erklärt. Ich würd mir zusätzlich alle Unterlagen zeigen lassen und den Gesamtverbrauch mit dem aller anderen Verbrauchsstellen gegenrechnen. Der Rest entfällt logischerweise auf Deine Wohnung/Zähler.
    Das gilt gleichermaßen für das Kaltwasser.
    Wenn der Verwalter bockt: Einfach die anderen Bewohner des Hauses abklappern und nachfragen ob man sich deren Abrechnungsmenge notieren darf.

    Hatte mit meinem ehemaligen Vermieter wegen falscher Abrechnung mächtig Ärger. Der wollte für den Kubik Kaltwasser 18€ in sehen weil er eine Gartenwasseruhr mehrfach in die Abrechnung einfließen ließ und hat bis heute kein Einsehen obwohl er vor'm Kadi den Kürzeren zog.
     
  4. #4 Fred Astair, 01.07.2019
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    Falsch. Der Gesamtverbrauch am Hauswasserzähler ist zw. 10 und eher 30-40 % höher als die Summe der Wohnungswasserzähler.
    Wenn der TE diese Abrechnungsart wählt, zahlt er den Schlupf aller Zähler mit.
     
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  5. #5 wurmwichtel, 05.07.2019
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    Schon mal drüber nachgegrübelt, dass dies wenigstens eine Möglichkeit wäre den Verwalter vom Problem zu überzeugen?
     
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  6. #6 Ingo2108, 07.07.2019
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 07.07.2019
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    Hallo Fred Astair,

    Danke für deine Antwort.

    Zu den Fragen:
    WW-/KW-Leitungen wurden 1995 im Rahmen Dachausbau verlegt. Wir haben 1996 gekauft, bis 2004 selbst genutzt und seither vermietet. Bis 2014 waren WW-/KW-Verbrauch unauffällig. Anfang 2015 erfolgte die Umrüstung der Heizung von Öl- auf Gas-Brennwerttechnik. Angeblich erfolgte keine Änderung an der Warmwasseraufbereitung.
    An die Heizung komme ich nicht ran, weil die Eigentümergemeinschaft WW + Heizung im Contracting bezieht ;-)

    Seit 2015 sind die "gemessenen" Werte auffällig hoch. 2015 bis 2017 erfolgte daher eine Schätzung wegen zu hoher Werte. Für 2018 wurde erstmals der abgelesene Wert abgerechnet.

    Wenn die Zirkulationsleitung seit 1995 falsch verlegt ist, warum tritt der Effekt erst seit 2015, nach Umstellung der Heizungstechnik, auf?

    ista, als Messdienstleister, mauert zudem mit den historischen Detaildaten.

    Der Verwalter ist etwas rührig, kommt aber auch nicht richtig weiter.

    Hoffe, die Antworten beantworten die Frage.
    Freue mich über sachdienliche Himweise. :-)
    Dank im Voraus.

    [Beitrag editiert]
     
  7. #7 Fred Astair, 07.07.2019
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    Wenn von Anfang an wohnungsweise gemessen wurde und ab 2015 die Verbräuche "explodierten" dann muss in diesem Jahr ezwas umgebaut worden sein, was zu diesen Steigerungen führt.
    Ista ist lediglich Euer Rechenknecht und nicht in der Lage und verpflichtet, Ungereimtheiten in der Zuordnung der Verbräuche aufzuklären.
    Der Contractor wäre da schon eher in der Pflicht, hauptsächlich ist es aber Euer Verwalter. "Rührigkeit" allein reicht da nicht. Hierzu braucht es Fachkunde, die er offenbar nicht hat. Dann muss er sich diese einkaufen.
    Du selbst hast aber eine ganz einfache Möglichkeit den Test zu machen: Stell mal für ein paar Minuten den Heizungsnotschalter vor dem Heizungsraum aus oder schalte die Sicherung im Zählerschrank für die Heizungsanlage aus und schau dann, ob der Zähler stehengeblieben ist. Dann schaltest Du wieder ein und die Anlage fährt in wenigen Sekunden wieder hoch und niemand merkt etwas.
    Alles weitere ist dann eine reich technische Klärung und vermutlich nur durch Öffnen von Vorwänden oder Schächten zu erledigen.

    Ergänzung: In Euren Ista-Abrechnungen müssen sowohl die Gesamtmengen an bezogenem Trinkwasser und die Summe der Wassermengen aller Wohnungswasserzähler erkennbar sein. Hier sollte eine Plausibilitätsprüfung durch Dich selbst möglich sein, wenn Du die Abrechnungen seit 2005 sauber abgeheftet hast.
     
  8. #8 Ingo2108, 07.07.2019
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    Hallo Fred,

    Danke für die schnelle Antwort.

    ista mag der Rechenknecht sein, hat aber die Problematik durch die vorgenommenen Schätzungen (ohne Verwalter oder Eigentümer über die wahren Messwerte zu unterrichten) seit 2015 verschleiert. Zudem können wir noch nicht erkennen, ob nur WW oder auck KW auffällig ist. Bei KW fällt die Zirkulationsleitung als Ursache ja aus. Nur ista verfügt über die vollständigen Mess- und abgerechneten Werte, um das Entstehen bzw. Auftreten zeitlich genau (wurde WW auch vor 2015 geschätzt?) und den Umfang (WW oder auch KW) zu lokalisieren.
    KW ist auch nicht ganz unauffällig und wurde im Zeitraum 2015-2108 auch mal geschätzt.

    Wir können in unserem Wasserzählerkasten nicht nur WW umd KW, sondern auch die Zirkulationsleitung absperren. Wenn letztere abgesperrt ist, dreht sich der WW-Zähler nicht.

    Zum Test: Habe schon alle Armaturen abgebaut und die Leitungen mit Klemm-Endkappen verschlossen bzw. die Eckventile zugedreht, d.h. alle Verbraucher aus. Dann Zirkulationsleitung geöffnet. Der über 3h am WW-Zähler gemessene Verbrauch brachte hochgerechnet einen Wert von 210 m3/Jahr, ohne das ein Verbraucher in der Wohnung an war. Der Mieter hat die Wohnung mit mir verlassen und ist mit mir zurück gekommen.

    Von uns und/oder Mieter wurde vor, um und nach 2014/15 nichts an den WW-/KW-Leitungen geändert.
    Lediglich die Heizungsumrüstung fällt in diesen Zeitraum. Aber der Contractor hat laut Verwalter nichts an der WW-Aufbereitung verändert.

    Trockenbau öffnen und Leitungen sichten ist eine Option, erklärt aber nicht, warum das Problem erst seit 2015 auftritt und nicht schon eher bzw. seit Anfang an.
    Daneben ist auch die Frage der Kostentragung für die Öffnung zu klären. Der Verwalter steht zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Leitungen ab Übergabe von den Steigleitungen Sondereigentum sind. Steigleitungen sind Gemeinschaaftseigentum. Welchem Eigentum aber ein falscher Anschluss (Übergang von Gemeinschafts- zu Sondereigentum) zuzurechnen ist, konnte unser Anwalt auf die Schnelle auch nicht klären.

    Egal, wie man das Thema angeht. Man kommt immer wieder zu Punkten, welche sich wiedersprechen. Oder einer sagt nicht die Wahrheit.
     
  9. #9 Fred Astair, 07.07.2019
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    Moooooment!
    Du kannst von der Wohnung aus, die Zirku absperren?
    Dann ist die Zirku vermutlich bis zu Deinen Verbrauchern geführt?
    Da liegt der Haase im Pfeffer.
    Jetzt komm bitte nicht wieder mit vor 2015.
    Was da geschehen ist, kann ich noch viel weniger beurteilen als das was heute bei Euch passiert.
    Fakt ist, dass der Steigstrang vor dem letzten Wohnungswasserzähler in die Zirku abzweigen muss.
     
  10. #10 Ingo2108, 07.07.2019
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    So sieht unser Wasserzählerkasten aus.
    Links KW mit Zähler, Mitte WW mit Zähler, Rechts Zirkulation ohne Zähler, wenn ich es als Kaufmann richtig verstanden habe.

    Unsere Dachgeschosswohnung ist 1995 durch Ausbau des Trockenbodens entstanden.

    Aber beantwortet eine 1995 vermeintlich falsch verlegte/angeschlossene Zirkulationsleitung die Frage, warum die WW-Werte erst seit 2015 explodieren?

    An dieser Stelle schon mal Danke, dass ich die Fragen, die mich zum Thema beschäftigen, mal mit jemandem vom Fach erörtern kann.

    Mir kommt spontan eine Idee. Was, wenn das Absperrventil der Zirkulationsleitung (aus welchen technischen Gründen auch immer zu Recht bei uns eingebaut) von 1995 bis 2014/15 immer zugesperrt war, d.h. der WW-Zähler dreht sich nicht? 2014/15 wurden m.W. auch neue Wasserzähler eingebaut. Diese konnten bei uns zuerst nicht eingebaut werden, weil der Zählerkasten zu eng gewesen sein soll. Dann konnten die neuen WW-/KW-Zähler doch eingebaut werden. Die Installateure hätten eine Lösung gefunden.
    Heute ist zu sehen, dass der Hebel des Absperrventils der Zirkulation teilweise abgesägt wurde. Was wenn, das Ventil vor Zählertausch zu war und die Installateure das Ventil nach teilweisem Absägen des Hebels offen gelassen haben.
    Die Installateure haben bei Zählertausch 2014/15 auch Zähler entgegen der Strömungsrichtung eingebaut, so dass diese nicht bzw. negativ gezählt haben. Ich würde denen dann auch das Offenlassen eines vorher geschlossenen Ventils zutrauen.

    Ich werde den Mieter mal bitten, ganz normal Wasser zu entnehmen, wenn das Zirkulationsventil geschlossen ist.

    Danke!!! Die Diskussion mit dir hat mich zu einem brauchbaren und alle Fragen beantwortendem Lösungsansatz gebracht.
     

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  11. #11 Fred Astair, 07.07.2019
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    Habe jetzt erst was zu erledigen.
     
  12. #12 Fabian Weber, 07.07.2019
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    Also wenn Du den abgesägten Hebel schließt, dann hört der Zähler daneben auf zu drehen?

    Nur nochmal so zu Verständnis?
     
  13. #13 Fabian Weber, 07.07.2019
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    Hast Du denn mal versucht den abgesägten Hebel zu schließen und dann am Waschbecken Wasser zu zapfen?

    Meine Vermutung ist nämlich, dass die Leitung mit dem Zähler die Zirku ist und rechts der Absperrhahn für Deine Wohnung. Der Zähler wurde demnach in die Zirku gebaut. Das würde dann auch erklären warum die Verbrauchskosten genau gestiegen sind als der Zähler getauscht wurde.
     
  14. #14 Fabian Weber, 07.07.2019
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    Edit, so ganz kann das ja nicht sein, was ich gerade geschrieben habe, aber irgendwie zirkuliert das WW durch Deinen Zähler?!

    Jetzt habe ich mal noch eine Idee? Sperr doch mal vor und hinter dem Zähler ab und versuche, bei offener Zirku (kleiner Hebel auf) Warmwasser zu zapfen. Wenn dann noch was kommt, hast Du den Beweis, dass es durch Deine Wohnung zirkuliert.
     
  15. #15 Fred Astair, 07.07.2019
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    Das dürfte der Fall sein. Die Zirku hat hinter dem Zähler nichts verloren.
    Wahrscheinlich war bis 2015 der Kugelhahn geschlossen, Euer Strang hat überhaupt keine Zirkulation gehabt und keiner hats gemerkt. Kommt gar nicht so selten vor (dass es keiner merkt oder sich einer auf den anderen verlässt).
     
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  16. #16 Fabian Weber, 07.07.2019
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    Wenn das so ist kann man theoretisch den Zähler ja absperren und hat trotzdem warmes Wasser.

    Wär doch nur fair für ein paar Jahre :)

    Praktisch musst Du dann wohl die Verbrauchsabrechnung anfechten und anhand der alten Verbräuche wird die überhöhte Abrechnung nach unten korrigiert.
     
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  17. #17 simon84, 07.07.2019
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    Genau das hatte ich auch grad im Kopf. Schön den Zähler abstellen.
     
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  18. #18 Fred Astair, 07.07.2019
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    Ich nehme an, Euer beider Rat war nicht ernst gemeint. ;)
    Einen fremdverschuldeten Abrechnungs- und Systemfehler durch Betrug kompensieren zu wollen, dürfte in die Hosen gehen. Damit würdest Du weder Verwalter noch Contractor noch Rechenknecht schädigen, sondern Deine Nachbarn beklauen.
    Das zu heilen, dürfte eine saftige Rechtsauseinandersetzung verursachen. Bei einem reinen Mietobjekt würde sich Dein Anspruch gegen den Vermieter richten. In Deiner Eigentümergemeinschaft bist Du Geschädigter und gleichzeitig Adressat der Forderung. Dass Du auch noch Vermieter bist und Forderungen Deines Mieters zu erfüllen hast, macht die Angelegenheit noch komplizierter.
     
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  19. #19 Fabian Weber, 07.07.2019
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    War natürlich nicht ernst gemeint:)
     
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  20. #20 simon84, 07.07.2019
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    Ich meinte das eher so, dass dieser Fehler schnellstmöglich behoben gehört.
    Wenn die WEG bzw. Verwaltung das nicht als kritisch ansieht, kann man das durchaus mal erwähnen, dass ja der Zähler ad absurdum geführt wird.
     
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