Zahlungsplan für Bauvertrag mit Architekt als GÜ für LPH 5-9

Diskutiere Zahlungsplan für Bauvertrag mit Architekt als GÜ für LPH 5-9 im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Du hast mich missverstanden. Wir werden in jedem Fall den von Dir geratenen Weg gehen und alles genau juristisch prüfen lassen. Ich hatte mich...

  1. #21 clownfish, 23.03.2016
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 23.03.2016
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    Du hast mich missverstanden.
    Wir werden in jedem Fall den von Dir geratenen Weg gehen und alles genau juristisch prüfen lassen.
    Ich hatte mich diesbezüglich schon an die Rechtsanwaltskammer gewandt mit der Bitte um entsprechende Adressen in der Nähe.
    Das der XXX auch spezielle Anwälte hat war mir nicht bekannt, dies wurde mir von dem Berater bisher auch nicht gesagt - seltsam.
    Danke sehr für diesen Hinweis.


    Viele Grüße
     
  2. PeMu

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    Nachdenken kostet extra.
    Mal zurück: eins kapier ich nicht: LPH 1-4 ist separat. Architekt hat dann 5-9 ok.

    Bauausführung ist doch separat. Bauantrag ist mit LPh 4 abgeschlossen. Ab 5 Ausführungsplanung.

    Also kommt GÜ. Wieso ist da nochmal 5% nach Fertigstellung der Bauantragsunterlagen aufgeführt? Wäre doch längst erledigt?!?

    Je mehr Infos desto suspekter wird's.


    Übrigens oben habe ich erwähnt, dann kann man mal anfangen darüber nachzudenken, nicht wäre ok.
     
  3. #23 clownfish, 23.03.2016
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    Andererseits denke ich dass wenn wir mit dem Zahlungsplan schon nicht klarkommen macht eine weitere Vertragsprüfung keinen Sinn mehr macht.
     
  4. #24 clownfish, 23.03.2016
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    Pemu - berechtiger Einwand, habe ich mich auch gefragt, kann ich leider nicht beantworten.
     
  5. #25 Ralf Wortmann, 23.03.2016
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    Ob es vielleicht Regionen gibt, wo es bei denen Lücken im juristischen Beraternetz gibt, ist mir allerdings nicht bekannt. Könnte sein.
     
  6. #26 Ralf Wortmann, 23.03.2016
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    Bei deinem eigenen Vorschlag aus #10 fehlt auf jeden Fall die Endmontage von HLS und Elektro.
    Ob die Werte in technischer Hinsicht stimmen, kann ich nicht sagen, aber es sollte eher in etwa so aussehen:


    - 0 % nach Fertigstellung der Bauantragsunterlagen
    - 7 % nach Fertigstellung Fundament und Kellerbodenplatte
    - 12 % nach Herstellung der Kellergeschossdecke
    - 12 % nach Herstellung des Erdgeschosses
    - 5 % nach Richtfertigstellung
    - 10 % nach Dacheindeckung nebst Dachklempnerarbeiten
    - 10 % nach Sanitär- und Elektro-Rohinstallation
    - 8 % nach Fenster- und Türeneinbau
    - 5 % nach Erstellung des Innenputzes
    - 10 % nach Fertigstellung des Estrichs / Fassadenarbeiten
    - 10 % nach Fertigstellung aller Fliesenarbeiten
    - 6 % nach Fertigstellung Heizung, Sanitär und Elektro
    - 5 % nach Schlüsselübergabe, Abnahme und Übergabe einer 5 %-Gewährleistungsbürgschaft

    Vieles muss man aus dem LV sehen, was noch dazu gehört. Wenn z.B. teure Bodenbeläge, Malerarbeiten, Innentüren, eine aufwendige und teure Treppe, Erdwärme oder gar eine Garage dabei sind, sollten die evtl. nicht unerwähnt bleiben. Die geschriebenen Reihenfolge der Raten ist eher egal; die betreffende Rate kann abgefordert werden, wenn die Leistung soweit fertig ist.

    Stelle ich hier gern zur Diskussion.
     
  7. #27 clownfish, 23.03.2016
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    Vielen Dank Ralf für Dein Engagement, aber das ist mir schon mehrfach im Forum hier sehr positiv aufgefallen.
    Einfach spitze :28:

    Damit habe ich schon eine sehr gute Vorstellung welche Zahlungsmodalitäten in etwas zu verhandeln wären.
    Falls diese eine unüberwindliche Hürde darstellten wäre die Prüfung eines Vertrages wohl hinfällig.

    Viele Grüße

    Viele Grüße
     
  8. #28 stockstadt, 23.03.2016
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    Ralf Wortmann´s Vorschlag findet man auch so ähnlich wieder in der Makler- und Bauträgerverordnung, die leider für GÜ/GU nicht verbindlich ist (nur dass da in den Prozentsätzen das Grundstück mitbezahlt wird)

    12, 13 Gewerke, die der GU in 7 Raten jeweils nach Fertigstellung zusammenfassen kann .... Rohbau +/-40-45% und dann je nach Ausführung der Gewerke (ein, zwei Prozent hin oder her ist dann nicht mehr so wichtig)

    Außerdem auf 5 % Fertigstellungssicherheit achten (gehört zwar nicht zum Zahlungsplan, wurde z.b. bei mir von der 1. Rate abgezogen)
     
  9. #29 clownfish, 23.03.2016
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    Hi Stocksadt,

    der Architekt erwähnte diese Makler und Bauträgerverordnung nach der wir uns auch richten könnten, allerdings wären danach auch vorab 30 % des Gesamtpreises fällig...?
    War diese Aussage nicht korrekt?
    Oder habe ich Ihn da missverstanden?
     
  10. #30 clownfish, 23.03.2016
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    Ich zitier mal daraus:

    "(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben
    Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen
    lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:
    1.
    30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen
    werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder
    übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,
    2.
    vom der restlichen Vertragssumme
    -
    40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
    -
    8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
    -
    3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
    -
    3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
    -
    3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
    -
    10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
    -
    6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
    -
    3 vom Hundert für den Estrich,
    -
    4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
    -
    12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
    -
    3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
    -
    5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung."."



    Bedeutet dies dass ich - wenn mir das Grundstück gehört (und die ersten 30 % entfallen?)- erst nach Rohbaufertigstellung 40 % bezahlen muss?

    Das deckt sich in der Tat in etwa mit Ralfs Angaben.
     
  11. #31 Baufuchs, 23.03.2016
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @clownfish
    zu #10:
    Meine Zahlungspläne sehen bei Häusern mit Keller eine Staffelung auf 23 Teilraten vor.

    z.B. sind 10% bei Bodenplatte viel zu hoch.

    Lass den Zahlungsplan von einem Fachkundigen prüfen, der die Kosten der Einzelgewerke beurteilen kann.

    Im übrigen: Wie von Ralf Wortmann schon geschrieben
     
  12. #32 Ralf Wortmann, 23.03.2016
    Ralf Wortmann

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    Die MaBV ist für eure Zwecke kein brauchbarer Maßstab und braucht auch nicht beachtet zu werden. Sie gilt für euch nicht. Weder direkt, noch analog.
     
  13. #33 stockstadt, 24.03.2016
    stockstadt

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    Dass die MaBV bei Bauverträgen nicht greift ist ist klar, aber der darin enthaltene Zahlungsplan ist schon eine Orientierung für einen Zahlungsplan mit einem GU (mehr wollte ich nicht vorschlagen)
    Wenn man die 30%-Einstiegsrate bei BT-Verträgen (mit der der Grundstückspreis gewichtet wird) auf die Gewerke nach dem Rohbau aufteilt, erhält man in etwa deinen Zahlungsplanvorschlag
     
  14. #34 Baufuchs, 24.03.2016
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    nach makler+bauträgerverordnung sind im Zeitpunkt der Fertigstellung 17% der Gesamtsumme noch nicht bezahlt.

    Das mag bei einer Bauträgermaßnahme angehen, da der BT ja bis zur vollständigen Zahlung Eigentümer ist.

    Für einen GU ist das Ausfallrisiko bei 17% viel zu hoch. Bei Bausumme von 300.000 € stehen dann 51.000 € offen hinter denen der GU u.U. hinterherläuft.....

    oder:
    nach Makler+Bauträgerverordnung dürfen 3% für die Fassadenarbeiten abgerechnet werden. (300.000 x 3%= 9.000.- €) WDVS schlägt aber mit 25-30.000.- € zu Buche.

    Taugt nix.
     
  15. #35 Thomas B, 24.03.2016
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    Einen 100%ig korrekten Zahlungsplan wird man wohl kaum zustande kriegen.

    Wenn es denn so ist -und so sollte es sein- dass erst nach entsprechendem Wertzuwachs der dann fällige Betrag gezahlt werden müsste, so würde dies die vollständige Offenlegung der Kalkulation bedeuten, besser noch der Verträge mit den Sub-Unternehmern um abschätzen zu können was überhaupt gerechtfertigt wäre.

    Wie sollte das gehen? Vor allem im Vorfeld, wo noch gar nichts fertig geplant/ kaufmännisch vereinbart ist?
     
  16. #36 clownfish, 24.03.2016
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    Danke erneut für Eure Beiträge.
    Ich nehme mal mit dass der von Ralf Wortmann vorgeschlagene Zahlungsplan eine Grundlage für weitere Gespräche/Verhandlungen sein kann und dann je nach Gewerken und Besonderheiten wie Garagen, teuere Treppen etc. verfeinert werden kann/sollte?

    Die Makler und Bauträgerverordung mit einer 30 % vorab Zahlung macht so habe ich das verstanden u.a. deswegen keinen Sinn da wir im Besitz des Grundstückes sind.

    Mir geht es nicht darum einen GU (wer auch immer das ist) zu übervorteilen - damit das nicht missverstanden wird.

    Ich habe Interesse an einem vernünftigen Zahlungsplan mit dem beide Seiten gut leben können.
    Bei den bisherigen Vorschlägen des Architekten sehe ich dies leider gar nicht, was mich auch nicht gerade besonders erfreut und mich ernsthaft überlegen lässt ob überhaupt und wenn ja wie ich diesbezüglich weitere Gespräche führen möchte.

    Viele Grüße
     
  17. #37 Thomas B, 24.03.2016
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    Wenn der Architekt ein Architekt ist und ohnehin die Entwurfs- u. Genehmigungsplanung separat abrechnet, so wäre es doch vielleicht gar nicht sooo verkehrt auch den Rest (LP 5 - 8) ganz normal zu vergeben, also den A. einfach als A. beauftragen.

    Da er ja angebl. auch als GÜ herumvagabundiert, sollten genaue Kalkulationen für ihn ein Leichtes sein und das Risiko von Kostenüberschreitungen dürfte überschaubar bleiben. Zudem wäre alles transparenter: Du weißt wieviel Du für was und welche Leistung bezahlst. Das wirst Du beim GU nie wissen...da ist es ein Mix aus Kalkulation, Gewinn, Risikozuschläge,...
     
  18. #38 Thomas B, 24.03.2016
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    Mir erscheint im Übrigen das gesamte Konstrukt sehr....sagen wir .. ungewöhnlich.

    Architekt plant als Architekt (LP 1-4) und rechnet das dann auch ab und verwandelt sich dann über Nacht in einen GÜ. Und ab da geht es dann pauschaliert und mit Festpreis weiter (was ein A. gar nicht anbieten darf!).

    Wie kommt es zu dieser Verwandlung? warum nicht GÜ oder Architekt? Warum beides?
     
  19. #39 clownfish, 24.03.2016
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    Genau das habe ich auch schon gefragt.
    Dei Antwort war dass ich dann andere Preise bekäme, die Gewerke die für Ihn arbeiten würden (die lange für ihn arbeiten) bekämen immer 50 % der Auftragsumme vorab damit diese nicht in Vorleistung gehen müssten für Materialeinkauf etc..
    Auch daher der o.a. Zahlungsplan.
    Also es würde für mich teurer mit Auschreibung.

    Das Risiko die Baukosten ohne eigene Sonderwünsche deutlich zu überschreiten würde ich gerne vermeiden, da habe ich echt Sorge vor, eine gwisse Kostensicherheit ist mir wichtig.
    Wenn mir der Architekt dies "garantieren" kann mit einer Ausschreibung wäre das auch in Ordnung.

    Ich kenne aus der Verangenheit immer nur Aussagen (von anderen Architekten) wie "..je nachdem was die Handwerker anbieten, wenn Sie ausgebucht sind wirds teurer, kann ich nicht garantieren dass es bei der Kostenschätzung/Berechnung bleibt" etc.

    Wäre in den bereits bauftragten LPH 1-4 eine Kostenerechnung für solch eine Ausschreibung enthalten?
    Bin ich berechtigt diese auch jettzt noch - wo der Bauantrag eingereicht ist noch zu verlangen?
    Ich bin immer davon ausgegangen dass man sich mit Ihm als GU einigen wird - was ja auch immer noch nicht ausgeschlossen ist daher haben wir bisher darüber nicht gesprochen.

    @ Thomas Post 2:
    Ergänzung: Normalerweise baut der Architelt "alles in einem" mit Vertrag LPH 1-9 (so seine Aussage, sine ursprünglicher Vorschlag), ich habe aus Sicherheitsgründen PLH 1-4 vorab separat beauftragt.

    Viele Grüße
     
  20. #40 Ralf Wortmann, 24.03.2016
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    Ja, wenn keiner der technischen Experten hier andere Vorschläge zur Gewichtung der Prozentsätze hat, kannst du das so machen. Von vorneherein ganz auf weitere Verhandlungen zu verzichten, würde ich nicht machen. Schau erstmal, was dabei herauskommt.
     
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