Zaun weicht angeblich vom Bebauungsplan ab - was tun?

Diskutiere Zaun weicht angeblich vom Bebauungsplan ab - was tun? im Praxisausführungen und Details Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen - ich habe 2016 mit dem Hausbau begonnen und letzte Woche wurde mein Zaun fertig gesetzt. Nun hat mich wohl jemand bei der Gemeinde...

  1. R0Li84

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    Hallo zusammen - ich habe 2016 mit dem Hausbau begonnen und letzte Woche wurde mein Zaun fertig gesetzt. Nun hat mich wohl jemand bei der Gemeinde angeschwärzt, da mein Zaun nicht gem. Bebauungsplan errichtet wurde. Problem ist, dass dieser bis zur Grundstücksgrenze reicht, gem. Bebauungsplan aber ein "durchfallgrüner" Streifen bis zur bauseitigen Begrenzungslinie nicht eingefriedet hätte werden dürfen.

    Dieser Streifen ist jedoch nicht bemaßt. Man könnte ggf. Maßstäblich grob ermitteln, wie breit dieser sein soll. Faktisch fehlt aber hier eine Bemaßung.


    Ferner steht im Bebauungsplan (an verschiedenen Stellen) zu diesem Streifen folgendes:

    1. Fläche für private Stellplätze, Stellplatztiefe mind. 5,0 m
    2. Private, nicht einzufriedende Flächen als straßenseitige Vorgarten-
    zone mit Pkw-Stellplätzen, Hauszugang und Garagenzufahrt.
    Diese Vorgartenbereiche sind von den Grundstückseigentümern gärt-
    nerisch anzulegen und in gepflegtem Zustand zu halten.
    3. Bei mit nebenstehendem Planzeichen gekennzeichneten Flächen
    (siehe Ziff. 1) darf die Einfriedung erst auf der grundstückseitigen
    Begrenzungslinie errichtet werden.

    4. Garagen-Standort:
    Bedingt durch von der Plandarstellung abweichende Grundstückszufahrten
    erforderliche Abänderungen an Einfriedungen, Mehrzweckstreifen und/oder
    Straße (Absenkung etc.) sowie von Straßenbeleuchtung, EVU- und Tele-
    kom-Verteilern etc. gehen zu Lasten der jeweiligen Antragsteller.



    Teilweise - bei ca. 70% der Grundstücke - verläuft dieser Streifen parallel mit der Baulinie, ist daher durch diese bemaßt - wo bemaßt, ist es auch zu verstehen bzw. Sinnig. Wo nicht bemaßt macht dieser Streifen oft merkwürdige Knicke oder verläuft z.B. im spitzen Winkel zu Häusern - so dass dies niemals einen realistischen Zaunverlauf darstellt.

    Bei mir ist das Problem, dass ich den vorgegebenen Zaunverlauf aufgrund eines vorhandenen Gefälles nur sehr schwer Einhalten kann. Ich würde etwa 15m² meines Gartens verlieren. Zudem hätte ich dann an dieser Stelle keine Abgrenzung mehr zu einem seitlich am Grundstück vorbeilaufenden Fußweg (Feldweg). Daher sämtliche Leute würden wohl über mein Grundstück abkürzen - ständen dann direkt vorm Bürofenster.


    Mein Gartenbauer (als auch der des Nachbarn) hat den Bebauungsplan so interpretiert, dass man nicht möchte, dass der Vorgartenbereich (Einfahrtsbereich sowie der Zugang zum Haus) eingefriedet wird. Dieser Bereich soll zudem wo möglich nicht zugepflastert werden, sondern ist gärtnerisch zu gestalten. Dies haben wir getan, indem wir einen Steingartenbereich angelegt haben. Nur ein kleines Eck ist eingefriedet.

    Bei einem anderen Grundstück ist deutlich mehr von diesem "durchfallgrünen Streifen" eingezäunt. Das Haus (Dreispänner) bzw. die Garagen wurden auch anders angeordnet, daher würde man diesen Streifen einzäunen, dann verliert eines der Reihenhäuser etwa 1/3 seines Gartens.


    Die Gemeinde hat mich aufgefordert, mir zu überlegen was ich tun kann - mir jedoch mehr oder weniger schon gesagt, dass es sich auf einen Rückbau hinausläuft und ich darum nicht herum komme (Antrag auf Ausnahmegenehmigung wird zu 99% abgelehnt). Ich habe darauf hingewiesen, dass diese Begrenzungsline nicht bemaßt sei und ich es wie oben aufgeführt so verstanden hätte, dass Vorgartenbereiche eben nicht eingefriedet werden dürfen. Zudem sind gem. Bebauungsplan auch Abweichungen möglich, die zu Lasten der Antragsteller gehen.


    Ich würde mich über etwas Input freuen - wie seht Ihr denn einen solchen Sachverhalt? Wenn ich auf die Aufforderung der Gemeinde nicht reagiere geht das ganze Wohl ans Landrats- bzw. Bauamt. Von diesen erhalte ich dann eine schriftliche Rückbauaufforderung und muss zudem gleich eine Strafe bezahlen (gem. Gemeinde). Lohnt es sich, dies abzuwarten und ggf. Klage dagegen zu erheben? Falls ja, hat diese Aussicht auf Erfolg?
     
  2. #2 Andybaut, 15.05.2018
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    Die Erfolgsaussicht ist gleich Null. Der B- Plan erscheint eindeutig. Außer einer Klage gegen den B-Plan sehe ich keine Möglichkeit und die kostet Geld und Nerven. Die Chancen sind aber auch klein.
     
  3. #3 Andybaut, 15.05.2018
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    Die Landratsämter sind da noch weniger tolerant wie die Gemeinden.
     
  4. #4 Andybaut, 15.05.2018
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    Noch was. Maße sind aus dem Plan zu messen.
     
  5. R0Li84

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    Naja, ganz so eindeutig wie Ihr finde ich den Bebauungsplan nicht...

    - Wir haben wie im Bebauungsplan gefordert zwei Stellplätze geschaffen. Diese befinden sich im unter "1" erwähnten Bereich direkt vor unserer Garage.
    - Wir haben wie unter "2" gefordert die Vorgartenzone, welche die Stellplätze, Hauszugang und Garagenzufahrt umfasst nicht eingefriedet, sondern frei zugänglich gelassen.
    - Wir haben wie unter 3 gefordert die Einfriedung (in unserem Fall ein Gartentor neben der Garage) erst hinter dem markierten Bereich beginnen lassen.

    Der Verweis in 2 auf 3 ist aus meiner Sicht notwendig, da unter 2 genau definiert wird welche Bereiche die Vorgartenzone umfasst. Daher "2" schränkt den betroffenen Bereich ein!


    Ihr könnt gerne mal einen Blick auf den Plan mit den betreffenden Flächen werfen:
    http://www.vg-rohrbach.de/files/einfeld_ii_-_plan_internet_1.pdf

    Hausnummer 12 (unten rechts) müsste den Zaun dann im spitzen Winkel ans Haus anschließen. Sowas schonmal irgendwo gesehen? Ich nicht!
     
  6. #6 Andybaut, 15.05.2018
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    Der Plan ist aber leider eindeutig und war ja beim Grundstückskauf auch bereits bekannt. Ich verstehe es ja, dass man Festlegung In Bebauungsplänen nicht mag, das geht mir leider oft auch so. Ändert aber leider nichts an der Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans. Also rechtlich keine Chance, maximal durch ein Entgegenkommen der Gemeinde.
     
  7. R0Li84

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    Der Plan erlaubt die Wahl des Stellplatzes in einem relativ großen Berich. Gleichzeitig wird der Bereich welcher nicht eingefriedet werden darf aber eingeschränkt auf die Vorgartenzone, bestehend aus Garagenzufahrt, Hauseingangsberich und die Stellplätze.

    Wozu ansonsten die Auflistung, welche Bereiche die Vorgartenzone, welche nicht eingefriedet werden darf umfasst? Diese Einschränkung wäre nicht notwendig, würde man damit nicht den Bereich begrenzen wollen der nicht eingefriedet werden darf.
     
  8. #8 simon84, 15.05.2018
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    Stell doch bitte eine Skizze und den (anonymisierten, falls es dir wichtig ist) Bebauungsplan ein. Das ist unglaublich schlecht vorzustellen mit einer Nur-Text Beschreibung.
     
  9. R0Li84

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    Oben bereits verlinkt:
    http://www.vg-rohrbach.de/files/einfeld_ii_-_plan_internet_1.pdf
     
  10. #10 simon84, 15.05.2018
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    Sorry, das hatte ich überlesen.

    Das Grundstück fällt nicht mal einen Meter auf der gesamten Hauslänge ab, das ist mit problemlos machbar, auch mit jedem Zaun.

    Ebenso ist der "spitze Winkel" wie im Plan angegeben kein Problem zu realisieren und ist auf 10cm genau sogar diesem Plan zu entnehmen.
    Es muss in einem Plan nicht jedes Maß bemaßt sein, dafür gibt es ja einen Maßstab.
    Das Landratsamt kann euch sicher einen größeren Plan geben, wo ihr mit einem Lineal die genauen Maßnahme entnehmen könnt.

    Eventuell könnt ihr auch eine Genehmigung bekommen, dem Kurvenradius exakt zu folgen,
    je nach dem aus welchem Material ihr den neuen Zaun dann baut ist das einfach oder schwierig möglich.
    Der spitze Winkel kommt vermutlich als Vereinfachung des Kurvenradius.

    Habe leider keine Infos welche Einfriedungen zugelassen sind, aber eine Hecke oder eine kleine Mauer kann man natürlich wesentlich einfacher rund um die Kurve pflanzen als einen Zaun mit 2 Meter Elementen. Daher wird das kommen.
    Es gibt ja an der Stelle doch keine Alternative. Da ist eben die Kurve.
    Nur weil ihr in der Ecke wohnt ist es ja nicht so, dass die planerischen Vorschriften nicht gelten :)

    Das mit dem "Abkürzen" hab ich noch nicht so recht kapiert.
    Das wäre doch eher ein Problem bei einem Grundstück mit Außenecke, wie z.B. der Nummer 11.
    Oder hab ich da was falsch verstanden?

    Was haben denn die anderen Nachbarn mit den Eckgrundstuecken gemacht ?
     
  11. R0Li84

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    @simon - das Problem ist, dass laut Gemeinde der Bebauungsplan fordert, dass die komplette Einfriedung zur Straße hin erst hinter dieser ockergrünen Linie entlang der Straße gesetzt werden darf. Daher der Bereich davor daruf nur gärtnerisch gestaltet werden.

    Im Bebauungsplan gibt es jedoch meiner Ansicht nach (auch der meines Architekten und Gartenbauers) eine Einschränkung dieses Bereiches auf den Vorgartenbereich - umfassend die Stellplätze, Garagenzufahrt und Hauseingangsberich (würde diese Auflistung nicht im Bebauungsplan stehen, dann wäre es klar dass der Zaun überall hinter der Linie sein muss - aber es wird eben diese Einschränkung vorgenommen).


    Abkürzung bedeutet - die Leute die den Weg zwischen 10 und 12 nutzen laufen einfach über die Grundstücke und kürzen so den Weg ab (war schon so, bevor der Zaun da war).


    Die restlichen Grundstücke haben noch keinen Zaun - nur das andere Haus Nummer 10 (Ecke Wippinger Straße / Ringstraße). Dort ist der Zaun an der äußeren Linie zur Ringstraße hin, also der ganze ockergrüne Berich ist eingefriedet - da hat sich seit einem Jahr niemand beschwert.
     
  12. #12 Fabian Weber, 15.05.2018
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    Warum nicht einfach das kurze Stückchen Zaun. Klaro dann liegt ein Stückchen Garten außerhalb, aber Du sollst den Vorgarten ja sowieso gestalten. Dann pflanzt Du da was schönes hin, was die Abkürzung versperrt.
     

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    Das ist nicht das Haus - das Problem ist zudem, dass der Zaun bereits errichtet wurde, daher mit Rückbau gedroht wird. Im Plan seht ihr lediglich, dass viele Häuser mit der evtl. vorgeschriebenen Zaunführung Probleme hätten.

    Im Grunde geht es mir nur um die Klärung einer Frage - schränkt der unten rot markierte Bereich den nicht einzufriedenen Teil ein, oder nicht?
    Würde man diesen Teil raus lassen, wäre es klar dass der Zaun nicht erlaubt ist. Ebenso könnte man dann auf den Verweis auf Ziffer 2 verzichten! Mit der gewählten Formulierung hat mein Architekt gesagt, dürfen nur die genannten Bereiche des Vorgartens nicht eingefriedet werden, alle anderen schon.


    1. Fläche für private Stellplätze, Stellplatztiefe mind. 5,0 m (2 Stück vorzusehen)
    2. Private, nicht einzufriedende Flächen als straßenseitige Vorgarten-
    zone mit Pkw-Stellplätzen, Hauszugang und Garagenzufahrt.
    Diese Vorgartenbereiche sind von den Grundstückseigentümern gärt-
    nerisch anzulegen und in gepflegtem Zustand zu halten.
    3. Bei mit nebenstehendem Planzeichen gekennzeichneten Flächen
    (siehe Ziff. 2) darf die Einfriedung erst auf der grundstückseitigen
    Begrenzungslinie errichtet werden.
     
  14. #14 simon84, 15.05.2018
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    Ich verstehe immer noch nicht was strittig daran sein soll, dass der ockergrüne Bereich nicht eingezäunt werden darf :)
    Für mich ist "Private, nicht einzufriedende Flächen als straßenseitige Vorgartenzone" glasklar.

    Aber gut, ich habe den Text auch nicht 1:1 vorlegen.
    Vielleicht schau ich mir das morgen mal in Ruhe an, das wird ja sicher auf der Seite der Gemeinde/LRA runterzuladen zu sein.

    Bepflanz doch den Streifen zwischen 10 und 11 bis zur Straße vor.
    Eine Bepflanzung auf Rankstäben oder ein Vogelhaus auf einem Pfahl wird ja nicht verboten sein.

    Dann läuft dir doch auch keiner mehr aufs Grundstück.
    Oder eine paar 40 cm hohe Steine.

    Dass kein Zaun geht sehe ich ein, aber ist doch dein Vorgarten, da würde ich kreativ werden :)
     
  15. R0Li84

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    @simon - ja, "Private, nicht einzufriedene Flächen als straßenseitige Vorgartenzone" wäre absolut klar und unstrittig - aber dann eben kommt der Einschub, welche Bereich eben diese Zone zu umfassen hat! Welchen Sinn erfüllt ansonsten der rot markierte Text bzgl. PKW Stellplätze, Hauszugang und Garageneinfahrt? Man könnte diesen ganz einfach weglassen - würde, wenn deine Interpretation stimmt am Inhalt gar nichts ändern bzw. diesen sogar klarer machen. Ferner wäre dann bei 3 kein Verweis auf 2 notwendig - auch ohne diesen wäre der Text unmissverständlich - der Verweis weicht es jedoch wieder auf.

    Texte sind so 1:1 kopiert aus dem Bebauungsplan, nur die Kapitel sind vereinfacht (steht nicht alles hintereinander im Bebauungsplan - dadurch wird es noch komplexer).
     
  16. #16 Fabian Weber, 15.05.2018
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    Ist das Dein Haus? Um einen Umbau kommst Du wohl nicht herum, der Beamte müsste sich ja sonst ernsthaft mit Dir befassen, warum sollte er das tun?
     

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    Weil das Baugebiet neu ist und sämtliche Bauherren irgendwann mit demselben Problem antanzen werden. Zudem haben dann andere Häuser dasselbe Problem - bei einem wurden diese Streifen vor über einem Jahr überbaut. Der Mieter dieses Hauses wird sich freuen, wenn 1/3 seines Gartens wegfällt.

    Ein anderer darf dann seine Wärmepumpe versetzen, weil diese direkt am (legalen) Zaun direkt an der Grundstücksgrenze steht usw... Verstöße findet man überall, zeigt mir ein Baugebiet wo es keinen einzigen gibt. (Und ich bin mir nicht sicher, dass ich verstoßen habe).
     
  18. #18 Fabian Weber, 15.05.2018
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    Das bedeutet doch nur, dass die nicht einzufriedende Fläche auch die Stellplätze einschließt und nicht nur diese betrifft.
     
  19. #19 Fabian Weber, 15.05.2018
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    Dann tut Eich doch als Nachbarn zusammen. Aber ich denke da werdet Ihr keinen Erfolg haben. Der Bebauungsplan hat ja einen gestalterischen Sinn. Im Straßenverkehr gibt es doch auch Regeln und manchmal wird man halt geblitzt.
     
  20. R0Li84

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    @Fabian Weber - richtig! Mache ich einen Stellplatz in den ockergrünen Streifen, dann darf ich diesen nicht einfrieden. So ist das meiner Ansicht nach zu verstehen. Liegt jedoch weder der Eingangsbereich, die Garagenzufahrt noch der Stellplatz in dem Bereich, dann gehört er bei der gezogenen Definition nicht zum "Vorgartenbereich mit ..." - sondern zum "Vorgartenbereich ohne..." und kann somit eingefriedet werden.

    Wie sonst bzw. mit welcher Formulierung ermöglicht man eine flexible Wahl der Stellplätze / flexiblen Hauseingang / Garagenzufahrt in dem gekennzeichneten Bereich mit der Einschränkung, dass diese nicht eingefriedet werden dürfen?
     
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