zerfallende Betonwände in nassem Keller beim Altbau (ca. 1915)

Diskutiere zerfallende Betonwände in nassem Keller beim Altbau (ca. 1915) im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, ich interessiere mich für den Kauf eines Altbaus vom Anfang des 20ten Jahrhunderts, der sich in einem sehr schlechten Zustand...

  1. #1 KimKiesel, 15.07.2018
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    Hallo zusammen,

    ich interessiere mich für den Kauf eines Altbaus vom Anfang des 20ten Jahrhunderts, der sich in einem sehr schlechten Zustand befindet. Dementsprechend günstig ist er natürlich, allerdings schreckt mich der nasse Keller doch ziemlich ab.
    Feuchte Keller in Altbauten sind mir nicht neu, aber das hier sprengt so ziemlich meine Vorstellungskraft.

    Mein Problem ist, dass ich nicht abschätzen kann, was hier an Sanierung auf mich zukommen könnte. Ich will den Keller nicht komplett trocken bekommen, aber zumindest die Schädigung der Bausubstanz muss gestoppt werden.

    Der Keller besteht im unteren Teil (ca. 1,50 Meter) aus Betonwänden und ist nur im oberen Teil gemauert.

    Mein Eindruck ist, dass die Betonwände nur noch aus Gewohnheit zusammenhalten. Auf den angehängten Fotos kann man denke ich ganz gut sehen, was ich meine. Zwei Fotos zeigen jeweils den Blick in zwei verschiedene Kellerräume und auf die dortigen Außenwände. Gut erkennen kann man hier die bereits abgefallenen Bereiche der Wand und den auf dem Boden liegenden Sand, der wohl mal ein Teil der Wand war.

    Die beiden anderen Bilder zeigen eine konkrete Innenwand an der Ecke eines Durchgangs. Die Schadstellen sind auf dem ersten Bild rot eingekreist und auf dem zweiten ist eine Stelle im Detail zu sehen. Hier hat sich die komplette Ecke schon aufgelöst. Wenn ich dort mit dem Fuß leicht gegentrete, kommt mir ein ganzer Brocken Wand entgegen.

    Wie kann man so etwas sanieren? Sind solche Schäden überhaupt noch zu retten? Gefühlt würde ich sagen, man müsste die Decke abstützen, teile der Wände rausbrechen und Stück für Stück komplett neu gießen/mauern. Aber das ist jetzt meine Vorstellung als Laie ;).

    Ein weiterer Punkt sind die durch die Feuchte verrosteten Stahlträger der Decke, die man auch auf einigen Bildern sehen kann. Ich denke, hier müsste auch zeitnah etwas getan werden...

    Ich bedanke mich schon mal für eure Tipps und euer Wissen.

    Viele Grüße

    Mike
     

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  2. #2 Fabian Weber, 15.07.2018
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    Der Sand, den Du siehst kommt wahrscheinlich eher vom runtergefallenen Putz. Die Innenwände muss man nicht zwangsläufig wegreißen. Hier kommt es eher darauf an wie die genau hergestellt wurden, z.B. könne es sein, dass es gar kein Stahlbeton ist, weil das damals noch sehr neu war. Wenn Du Zugang zum Haus hast, dann brich doch mal eine Probe ab und lass diese untersuchen. Vielleicht ist es ja so etwas wie Stampflehm oder so, das könnte man dann ja relativ einfach sanieren.

    Auf jeden Fall würde ich mal so eine Flasche öffnen :)
     
  3. #3 petra345, 15.07.2018
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    Einen Keller unter einem bestehenden Haus zu sanieren ist in jedem Fall eine teure Angelegenheit, weil viel in Handarbeit gemacht werden muß. Es gibt allerdings kleine Bagger, die durch eine normale Tür fahren können.
    Da sind schnell 100.000 € ausgegeben, ohne daß man viel erreicht hat.

    Bevor man so ein Objekt kauft, sollte man erfragen, ob man das Gebäude abbrechen und wieder aufbauen darf.
    Dies sollte man schriftlich machen. Sonst stellt die Behörde das später als Mißverständnis dar.

    Die Sanierungskosten sollte ein Bauunternehmer vor Ort abschätzen.
    Einen Neubau kann man mit 500 €/m³ kalkulieren.
     
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  4. #4 Lexmaul, 15.07.2018
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  5. #5 Manufact, 15.07.2018
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    Sehe ich das richtig, das die Außenwande mindestens 50 cm dick sind?
     
  6. Alex88

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    das sind keine Fragen die in einem Forum beantwortet werden können, da braucht es einen
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  7. #7 KimKiesel, 15.07.2018
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    Hallo zusammen,

    danke für die Antworten.
    Ja, die Außenwände des Kellers sollten 50cm haben. Die Wände des Erdgeschosses sind ca. 45 cm dick gemauert, da gehe ich davon aus, dass der Keller das mindestens auch hat.
    @Fabian Weber Ich denke, der Putz wird schon lange runter sein. In der Wand selber sieht man sehr große Kiesel, teilweise 5cm
    Durchmesser, die man mit ein wenig Anstrengung einfach aus der Wand ziehen kann :(. So dicke Steine waren vermutlich nicht im Putz. Hat man solche Steine denn auch Stampflehm beigemengt? Dann würde ich das mal prüfen.

    Ihr habt natürlich recht, dass das ein Fachmann vor Ort untersuchen sollte. Das werde ich in jedem Fall auch machen lassen. Ich wollte mir hier vorher noch ein paar Meinungen dazu anhören. Bei Fachmännern ist es leider oft Glückssache wen man erwischt und ob er sich mit solchen alten Kellern noch auskennt. Nachkrieg ist ja nicht das Thema, aber bei Vorkrieg bin ich irgendwie skeptisch.

    Ist ein bisschen wie beim Arzt ;). Da habe ich auch gelernt, dass man vorher zumindest ein bisschen recherchieren sollte, um die Aussagen richtig einordnen zu können...

    Zugang zum Keller habe ich übrigens, also wenn Ihr noch Tipps habt, was man im Vorfeld prüfen kann, immer her damit.

    Viele Grüße

    Mike

    P.S: Abreißen wollte ich das Haus eher nicht. Ist ein schöner Altbau der durchaus erhaltenswert ist. Bei Abriss würde auch der jetzige Eigentümer streiken ;).
     
  8. Berndt

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    bevor man sich bei diesem Objekt gedanken über die Wände macht, sollte sich ein Statiker erst einmal die Deckenträger ansehen.
    Besonderst die in auf den Außenmauern aufliegenden Enden, diese sind oft derart verottet das eine Tragfähigkeit nicht mehr gegeben ist !!
     
  9. zecko

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    Hallo,
    ist der Hauskauf noch akutell?
    Ein weiterer Tipp, besonders wenn ich das zweite Bild sehe. Beschäftige dich bitte auch einmal mit dem Thema holzzerstörende Pilze. Wenn ich feuchten/nassen Keller lese und die ganze Holzansammlung da im Keller, könnte dies auch ein Thema sein. Schlagwörter für Google: brauner Kellerschwamm und Hausschwamm.

    Gruß
    Sebastian
     
  10. 11ant

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    bringt Sie gut beraten ins Eigenheim
    Wo steht denn das Haus, muß man die betonierte Wandhöhe evtl. als erwarteten Wasserstand lesen ?

    Der Keller für sich genommen sieht schon einmal überdurchschnittlich ungepflegt aus; dennoch finde ich den Keller allein noch nicht aussagekräftig genug, um das ganze Haus einzuschätzen.

    Wie steht das Haus: allein, ein- oder beidseitig angebaut, und woraus besteht es ?
     
  11. #11 KimKiesel, 11.08.2018
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    Hallo zusammen ,
    seit meiner Anfrage ist nun fast ein Monat ins Land gegangen. Ich wollte hier kurz zurückmelden, was in der Zwischenzeit passiert ist, damit dies nicht auch einer von diesen offenen Threads bleibt ;).
    Ich war inzwischen mit einem Statiker im Keller und von seiner Einschätzung ehrlich gesagt sehr überrascht.
    Er fand den Keller soweit ganz in Ordnung. Zumindest sieht er keine Gefährdung der Bausubstanz. An vier Stellen sind die Deckenträger im Bereich der Auflage geschwächt. Die soll ich vor der Wand z.b. mit einer Stahlstütze in einem einfachen Punktfundament absichern. Ansonsten sind die Stahlträger von zwei Fensterstürzen komplett durchgerostet. Das hält er aber für unkritisch, da diese maximal 50cm breite Öffnung für die Statik ohne Bedeutung ist. Die Stürze ließen sich auch leicht ersetzten.
    Die Aussenwände haben 45 cm und gelten laut seiner Aussage als sogenannte Schwerlastwände. Sie sind in Stampfbeton ausgeführt und aussen vermutlich direkt gegen das Erdreich gegossen, also ohne Schalung. Zur Stabilität meinte er, dass sie den damaligen Kosten von Zement geschuldet, hauptsächlich aus Sand und Kies bestehen. Daher bröckeln sie auch so leicht. Das wäre bei der Dicke aber unproblematisch. Von einer Kernbohrung zur weiteren Untersuchung hat er mir abgeraten. Diese wäre seiner Meinung nach hier nicht nötig. Das Ergebnis könnte er mir auch so vorhersagen, nämlich dass die Wand aufgrund des geringen Zementanteils sehr porös ist. Dafür wäre die Bohrung dann zu teuer und im Anschluss hätten wir das Problem, das Loch wieder verschließen zu müssen. Aber selbst wenn innen schon 10 cm abgefallen wären (das sind sie nicht), wären immernoch völlig ausreichende 35 cm übrig. Es ginge auch weniger um die Druckbelastung von oben durch das Haus, als um den seitlichen Druck durch das Erdreich. Er hat mir das mit einem Kartenspiel erklärt. Legt man einen Kartenstapel einfach nur auf den Tisch (entspricht der porösen Wand), kann man einfach einzelne Karten aus dem Stapel ziehen. Drückt man von oben aber kräftig auf dem Stapel (auf die Wand drückt das Haus), ist der Stapel stabil und man bekommt die Karten nicht mehr raus. Mit viel Kraft kann man nur noch den Stapel als ganzes verschieben. Bei der Wand ist es genauso. Das seitliche Verschieben der Wand als ganzes ist hier das Problem und auch da hat er Entwarnung gegeben.
    Er rät mir mittelfristig, die Wand von aussen trockenzulegen und wenn ich auch innen eine schöne Putzfläche möchte, sollte man langsam im "Pilgerschrittverfahren" eine Meter Wand um etwa 20 cm von innen abtragen und neu aufmauern, bis man einmal rum ist. Das wäre aber kein Muss.
    Insgesamt rechnet er mit den vier Stahlträgern und den Fensterstürzten mit weniger als 10.000 EUR kosten. Darin enthalten ist auch eine von ihm empfohlene Rostschutzbehandlung der Deckenträger, um ein Weiterrosten zu verhindern.

    Wie gesagt, war ich davon positiv überrascht. Man muss aber sicher dazu sagen, dass ich den Keller als reinen Lagerraum in seiner ursprünglichen Funktion erhalten und nutzen möchte. Es geht mir also nicht um einen trockenen und nutzbaren Keller wie in einem Neubau.

    Viele Grüße,

    Mike
     
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  12. #12 simon84, 11.08.2018
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    Da würde ich erstmal belastbare Angebote von einem Bautenschutzunternehmen oder Stahlbauer anfordern.
    Der Statiker wird es ja nicht selber durchführen, oder ? :)
     
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  13. #13 KimKiesel, 11.08.2018
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    Hallo Simon,
    das stimmt, aber er hat mir einen lokalen Stahlbauer genannt, mit dem er öfters zusammenarbeitet bei solchen Fällen. Daher denke ich, das war recht fundiert.

    Viele Grüße,

    Mike
     
  14. #14 Andreas Teich, 29.03.2020
    Zuletzt bearbeitet: 29.03.2020
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    Ich frage mich schon warum feuchte Keller bei Altbauten oft als Drama oder Ausschlußkriterium für einen Kauf angesehen werden.
    Bei dem Baujahr wurden Wände üblicherweise in Stampfbeton erstellt werden,
    der aufgrund geringer Wasserzugabe und guter Verdichtung durchs Stampfen
    auch bei sehr geringem Zementanteil (teilweise 1 : 9) eine entsprechend hohe Druckfestigkeit hat.

    Zur Unterstützung von im Auflagerbereich korrodierten Metallträgern gibts bei Fachwerk.de (auch von mir) div Beiträge,
    die sich auch für den kostengünstigen Selbstbau eignen.

    Mein Haus von 1910 ist wie deins in der baujahrtypischen Bauweise errichtet worden.

    Grundsätzlich sind Jahrhundertwendebauten von der Substanz her sehr gut
    und oft wesentlich besser als 60 er Jahre Bauten-
    ganz abgesehen von wesentlich aufwendigerer Gestaltung.

    Bei dem Keller sollte es bei üblichen Anforderungen völlig genügen den Wandputz zu sanieren, mit Kalk- oder Silikatfarbe zu streichen und darauf achten, dass nicht durch falsche Belüftung warme Außenluft auf kalte Kellerwände trifft und dabei Kondensat entsteht.

    Und solche Fragen sind immer aktuell, wie div kürzlichen Beiträge zeigen
     
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