Zwangsversteigerung 120qm Bj. 1960 Sanierungskosten

Diskutiere Zwangsversteigerung 120qm Bj. 1960 Sanierungskosten im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, ich bin neu hier im Forum und würde mich über eine Einschätzung zu folgendem Sachverhalt freuen. Bin mit meiner schwangeren Freundin vor...

  1. #1 Lebowski, 07.07.2009
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 07.07.2009
    Lebowski

    Lebowski Gast

    Hallo,

    ich bin neu hier im Forum und würde mich über eine Einschätzung zu folgendem Sachverhalt freuen. Bin mit meiner schwangeren Freundin vor Kurzem über folgendes Objekt gestolpert, das demnächst in einer Zwangsversteigerung angeboten wird:
    XXXXXXXXXXXX
    Die Lage wäre für uns perfekt, finanziell hätten wir das auch einigermassen im Griff. Vorausgesetzt, das Objekt geht deutlich unter dem Verkehrswert weg.
    Und die Sanierungskosten im Gutachten sind verlässlich. Der Haken dabei ist nämlich aus meiner Sicht:
    Es wurden pauschale Kosten von 123qmx690 Euronen = 85.000 Euro angenommen. Das Objekt kann nicht von innen besichtigt werden, aber wir haben heute mal die Nachbarin gelöchert und die hat gesagt, dass das Haus seit 10 Jahren (!) leer steht :(
    Und dementsprechend innen aussieht. Da wurde uns doch sehr mulmig, wir wollten erst mal das Nötigste machen und im Lauf der Zeit sanieren, aber das heisst: Das Nötigste ist Wasser, Abwasser, Elektrik, Fenster, Böden, Bad, WC, Küche. Dann bald Balkon, Terrasse, Heizung (geht die noch nach 10 Jahren?), vom völlig verwachsenen Garten ganz zu schweigen.
    Als nächstes graben wir dann vielleicht den verotteten 5000l-Öltank aus.
    Wenn jemand drin wohnen würde, wäre wenigstens sichergestellt, dass alles funktionsfähig ist, ist das durch das Gutachten sichergestellt? Und sind 85.000 realistisch?

    Wenn ich es mir richtig überdenke, bauen wir als blutige Anfänger wohl besser neu, sonst endet das Ganze wie bei "Hinterholz 8" :mauer Freue mich trotzdem über eure klugen Ratschläge :winken
     
  2. #2 Ralf Dühlmeyer, 07.07.2009
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich habe den link gelöscht, da dort Rechtsstreitigkeiten mit allen Namen und allem Drumrum zu lesen sind.
    Bitte NICHT wieder einstellen, sonst fliegt das ganze Thema raus.
     
  3. #3 Robert1, 07.07.2009
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    Bei einem Gutachten für Zwangsversteigerungen kommt es auf zwei Dinge an:
    1, Wie alt ist das Gutachten.
    2, Hat der SV das Haus von Innen begutachtet.
    Handelt es sich um ein neueres Gutachten und der SV hatte die Möglichkeit, auch innen zu begutachten, dann ist der Verkehrswert die obere Bietgrenze. Ich selbst würde aber trotzdem keine 100% bieten, da man bei einer Zwangsversteigerung keine Mängelrechte hat.

    Vor einem Versteigerungstermin sollte man unbedingt mit dem Gläubiger sprechen. Möglicherweise ergibt sich doch eine Besichtigungsmöglichkeit mit einem eigenen Fachmann. Sollte eigentlich kein Problem sein, wenn das Objekt ohnehin leer steht.

    Übrigens: Beim ersten Versteigerungstermin könnte das Objekt nur für mehr als 50% des Verkehrswertes zugeschlagen werden. Nur im ersten Termin kann der Gläubiger aber darauf bestehen, nicht unter 70% zuzuschlagen. Sollte es beim ersten Termin keinen Zuschlag geben, gibt es Folgetermine. Ab dem zweiten Termin ist 30% des Wertes dann die Untergrenze.
     
  4. #4 windtalker, 07.07.2009
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    Folgender Fall:

    EFH Baujahr 1952, 560 m3; 125 m2 WF. Sanierungskosten laut Gutachten:53000€. Eindruck: Völlig daneben, da für gleichartige Nachbarhäuser weit über 100T€ angesetzt wurden.

    Begutachtung durch Archi/ 2.ter Gutachter: Ergebnis: 190000€

    Fazit: Abriss und Neubau

    Jeder Fall ist anders, aber mach Dir selbst ein Bild daraus!

    Gruß

    windtalker
     
  5. #5 Lebowski, 07.07.2009
    Lebowski

    Lebowski Gast

    Das Gutachten kann öffentlich zugänglich unten auf dieser Seite angeklickt werden ("Gutachtendownload" am unteren Ende):
    http://zwangsversteigerung.net/zwangsversteigerung/zwangsversteigerung-doppelhaushaelfte.86477
    Daher hatte ich keine Bedenken den Link einzustellen, ich wollte keine Persönlichkeitsrechte verletzen. Auf dieser Seite findet sich auch eine Zusammenfassung des Gutachtens ohne Namen, das sollte keine Probleme bereiten.
    Zu den Kommentaren:
    Wie man dem Gutachten vom 02.12.2008 entnehmen kann, hat der SV das Gebäude natürlich von innen gesehen. Da es sich um eine Teilungsversteigerung handelt, gibt es keinen Gläubiger.
    Einer der Teilbesitzer meldet die Versteigerung an, um seinen Anteil zu Geld zu machen, wenn die anderen Besitzer nicht einverstanden sind mit einem Verkauf. Macht keinen Sinn, da auf dem freien Markt natürlich mehr zu erzielen wäre, aber wenn man sich nicht einig ist (soll es ja geben bei Erben).
    Es ist also leider keine Kontaktperson angegeben und die Nachbarin konnte/wollte uns auch nicht weiterhelfen.
    Danke schon mal für die Antworten, vor allem der letzte Kommentar hat mich darin bestätigt, lieber die Finger davon zu lassen. Zwangsversteigerung klingt vermeintlich nach Schnäppchen, aber das ist wohl eher was für Profis. Mir war von Anfang an nicht klar, wie man mit einer Pauschale ernsthaft Sanierungskosten beschreiben will, das ist doch sehr einzelfallabhängig. Oder ist das üblich?
    Werde mir die Versteigerung auf jeden Fall mal ansehen. Schnäppchen ist schon deshalb unwahrscheinlich, weil der Teilbesitzer, der die Versteigerung erzwingt, Geld sehen will. Bei dem Zustand des Hauses und unter Berücksichtigung der vorhandenen Grundbucheinträge (die bleiben bei einer Teilungsversteigerung bestehen) wird da nicht mehr viel rauskommen. Falls es dann zu wenig ist, kann der Teilbesitzer als Betreiber des Verfahrens selbiges einstellen und man kriegt das Objekt gar nicht :(
    Falls es jemanden interessiert, berichte ich noch vom Ergebnis :deal
     
  6. #6 windtalker, 07.07.2009
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    Ob ein Erbe das Objekt unbedingt zu Geld machen will ist offen. Es kann auch sein und der Fall ist nicht selten, dass er über diesen Weg eine Einigung erzwingen will.Kommt die Einigung vor Termin zustande, fällt die Versteigerung aus.

    Gruß

    windtalker;)
     
  7. #7 optikus, 07.07.2009
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    Hey Lebowski!
    Interessant!
    Vor allem was persönliches unter Teilungsversteigerung steht.

    Gruß optikus
     
  8. #8 MoRüBe, 08.07.2009
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    MoRüBe Gast

    Vielleicht noch mal zur Logik...

    ... Haus Baujahr 1960, geschätzte Kosten 85.000 Euro. Beim Fahrzeug würde man sagen: die Reparaturkosten übersteigen den Zeitwert = Totalschaden. Und so muß man das auch sehen: Grundstückswert. Haus = Abriß. Und das berechnet den Preis.
     
  9. bernix

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    Stimmt...nur sehen das die Verkäufer leider nicht so....:biggthumpup:
     
  10. #10 Ralf Dühlmeyer, 08.07.2009
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    Weil es nicht so ist!
    Wenn das Haus saniert wird, steigt ja auch sein Wert. Man muß also rechnen:
    Verkehrswert NACH Sanierung - Sanierungsaufwand = Wert jetzt.

    Beim Auto etwa mit dem Preisunterschied eine völlig verratzten Karre vor und nach einer proffesionellen Aufarbeitung zu sehen.
     
  11. bernix

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    ...bei dem die völlig verratzte Karre zu Neupreis ./. 40% angeboten wird :biggthumpup:

    Konkretes Beispiel bei uns im Ort: Siedlungshäuschen mit 475qm Grundstück, ruhig gelegen und erweiterbar. 80qm Wohnfläche...plus Nebengebäude (ehemalige Ställe). Grundstückswert rd 70.000 Euro
    Es wurde ein bisschen was gemacht, aber alles offensichtlich sehr "preiswert".
    Angebotener Kaufpreis vor 2Monaten: 149000 plus Makler.
    -
    Fast neue Häuser mit tw mehr Grundstück und mehr Wohnfläche gibts hier für zwischen 220 und 290000 Euro. Um dieses Objekt auf einen vergleichbaren Standard zu bringen müsste das alte Haus optimiert werden (Dämmung, Bäder), die Anbauten abgerissen und an der Stelle ein Anbau entstehen. Machbar ist es, auf dem Nachbargrundstück wurde es gemacht. Aber nicht zu einem Preis von (unter oder um )100.000 Euro
    -
    Unsere Vorstellungen lagen bei 90.000....Momentan liegt der Angebotspreis bei nur noch 129.000 Euro

    gruss
     
  12. #12 Lebowski, 08.07.2009
    Lebowski

    Lebowski Gast

    Meine Freundin hat sich heute mal den Grundbucheintrag angesehen. Da sind Schulden von ca. 20000 Euro eingetragen, die man übernehmen muss. Das wussten wir schon, interessanter war, dass schon 40-50 Leute vor uns da waren. Die Lage scheint also wirklich zu ziehen.
    Der Grundstückswert ist mit 137.000 Euro aus meiner Sicht realistisch berechnet im Gutachten. Wenn man annimmt, dass das Haus nix mehr Wert ist (das ist vielleicht etwas extrem, aber man kauft die Katze im Sack ohne jede Gewährleistung) und die Schulden abzieht, kommt man auf ein Gebot von gut 100.000 Euro. Da kommen dann ja noch die Verfahrenskosten etc drauf.
    Das ist gerade mal über der 5/10-Grenze, bin schon gespannt, wie es weggeht.
    Bei soviel Interesenten ist die Versteigerung sicher spannend.

    Ich melde mich nächste Woche mit dem Versteigerungsergebnis.
     
  13. #13 moep3fx, 09.07.2009
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    Beim Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung übernimmst Du lastenfrei. Auch die Verfahrenskosten sind reduziert, es fällt z.B. keine Grunderwerbssteuer an (falls Du das mit "Verfahrenskosten" gemeint hast).

    Gruß moep3fx
     
  14. #14 Lebowski, 09.07.2009
    Lebowski

    Lebowski Gast

    Normalerweise übernimmt man bei einer Zwangsversteigerung lastenfrei, in diesem Fall aber nicht, weil es sich um eine Teilungsversteigerung handelt. Das Verfahren ist insgesamt etwas komplizierter. Mehr Infos dazu hier:
    http://www.teilungsversteigerung.net/
     
  15. #15 Lebowski, 17.07.2009
    Lebowski

    Lebowski Gast

    hier noch das Ergebnis der Versteigerung: 231.000 Euro.
    Dazu kommen 23.000 Euro Schulden, das ist in Summe 30% über dem Verkehrswert. Für uns war das trotz der sehr guten Lage überraschend. Auf jeden Fall zu teuer für uns...

    Tschüß dann,

    Lebowski
     
  16. #16 Robert1, 19.07.2009
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    Auch bei einer Zwangsversteigerung bestimmt die Lage des Objekts den Wert, der letztlich erzielt wird. Sehr gute Lagen erzielen auch einmal einen Preis über dem Verkehrswert.
     
  17. Julius

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    Oder der Bieter war im Auftrag eines der bisherigen Miteigentümer unterwegs?
     
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