Zweifamilien-Haus von 1935

Diskutiere Zweifamilien-Haus von 1935 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Moin, Die Immobilie befindet sich im Familienbesitz und wird auf uns überschrieben werden. Die Wohnung im ersten Obergeschoss (ca. 75 m²) wird...

  1. #1 Sanierer82, 01.07.2020
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    Moin,

    Die Immobilie befindet sich im Familienbesitz und wird auf uns überschrieben werden. Die Wohnung im ersten Obergeschoss (ca. 75 m²) wird von dem momentanen Besitzern bewohnt, die auch solange möglich in genau der Wohnung wohnen bleiben wollen (Umbaumaßnahmen in dieser Wohnung Raum für Raum, wenn genug Raum in anderen Geschossen verfügbar ist). Da sich das Haus im Außenbereich befindet und momentan bewohnbar ist, würden wir zudem keine Genehmigung für Abriss und Neubau bekommen. Die Erdgeschoss-Wohnung (auch ca. 75 m²) steht demnächst leer, kann also bis auf den Rohbau zurückgebaut werden. Das Haus ist voll unterkellert, wobei der Keller nur halb eingegraben ist und das Erdgeschoss sich somit ca. einen Meter über dem Grundniveau befindet. Im Erdgeschoss gibt es einen kleinen Anbau mit HWR und Übergang in den Garten, das erste OG hat hier einen kleinen Balkon, daran angebaut ist noch eine marode für heutige Autos zu kleine Dopppelgarage. Von außen ist das Haus zur Zeit verklinkert, die Fenster sind ca. 40 Jahre alt, die Öl-Heizung hat auch ca. 30 Jahre auf dem Buckel.

    Oben drauf ist ein Walmdach mit zwei Erkern. Insgesamt befinden sich hier noch mal drei ausgebaute Zimmer, die zumindest teilweise von den Bewohnern des 1. OG mitbenutzt werden. Ein viertes Zimmer ist nicht ausgebaut. Es gibt ein Treppenhaus mit mindestens renovierungsbedürftiger Holztreppe, sehr wahrscheinlich noch die erste. Zum Keller geht es durch eine Holztür im Treppenhaus, zudem ist hinten noch eine Außentreppe, welche aber bei Realisierung des Anbaus zugemauert und zugeschüttet werden würde.

    Eine energetische und altengerechte Sanierung mit KfW-Förderkrediten und Zuschüssen, natürlich dann auch mit entsprechender Fachberatung, um KfW-Effizienzhaus-Standard zu erreichen, käme denke ich in Frage.

    Neben der energetischen Sanierung bräuchten wir ca. 50 m² zusätzlichen Platz im Erdgeschoss mit einem Wohn/Schlafzimmer, Bad, HWR. Diesen würde ich entlang des Hauses statt des bestehenden HWR und der Garagen setzen. Das bestehenden Bad würden wir entfernen und den Raum in einen Flur und ein Gäste-WC teilen. Da ist schon die erste Frage, ob man das besser auf der gleichen Höhe wie den Rest des Hauses oder auf Grundniveau baut und per Treppe / Rampe ins bestehende EG kommt. Vor dem Haus ist aktuell auch schon eine Rampe, aber der Flur im Treppenhaus ist schon recht schmal.

    Ansonsten wird man einen Energiehaus-Standard wohl nicht erreichen, wenn man Dämmmaterial in den Raum zwischen Klinker und Hintermauerschale bläst? Also Klinker ab, Dämmung drauf und kostengünstig verputzen oder teuer neu verklinkern?

    Die Kellerdecke wird dann entsprechend gedämmt bzw. auch teils abgetragen und neu aufgebaut. Für mich sieht das wenn man die Kellertreppe runter geht so aus, als ist eine ca. 10 cm dicke Betondecke verbaut.

    Das Dachgeschoss muss mindestens neu isoliert werden. Dafür müssen wahrscheinlich die Dachziegel eh ab? Dann ist neu eindecken ja eh Pflicht. Die alten Ziegel sind zwar sehr robust und "in dieser schweren Qualität heute nicht mehr erhältlich", aber so besonders doch bestimmt auch nicht? Da das Dämmen mit den Gauben auch nicht einfacher wird, wäre vielleicht ein kompletter Neuaufbau des Dachstuhls sinnvoll, vielleicht auch als Satteldach? Gerade wenn der Dachstuhl auch noch saniert werden muss. Zudem könnte man dann sämtliche Fenster in gerade Mauern einbauen und hätte die Dachfläche nach Ost und West ausgerichtet (die Ost- und Westmauern sind ca. 50 % länger als die Nord- und Südmauern) viel Platz für Solar / Photovoltaik. Im DG würde ich dann auch gerne eine dritte Wohneinheit zumindest vorbereitet, also Rohre und Leitungen für Bad und Küche mit eigenen Zählern installieren.

    Fenster und Außentüren tauschen sowieso, evtl. auch KfW-Förderung Einbruchschutz, Heizung Brennwert-Pellet-Kessel oder Wärmetauscher? Austausch der Heizleitungen und Heizkörper, gerne Fußbodenheizung zumindest im EG.

    Austausch der ganzen Elektrik kann ich als Elektrofachkraft zu einem recht großen Teil selbst machen. Genauso einen Teil der Abrissarbeiten und hinterher zumindest Teile des Innenausbaus und Tapezieren / Böden außer Fliesen verlegen.

    Als Ersatz für die Garagen würden wir Fertiggaragen auf ein Betonfundament setzen. Bei passender Ausrichtung ließe sich hierrauf auch Photovoltaik ausrüsten. Die Zuleitungen für Licht und Steckdose würde ich durch KG-Rohre mit zusätzlichen Zugdrähten in die Garagen führen.

    Um den begleitenden Berater komme ich bei der Maßnahme eh nicht rum. Mir geht es vor allem darum, Ideen zu sammeln für die Punkte, bei denen ich mir überhaupt nicht sicher bin oder komplett falsche Ansichten habe.
     
  2. #2 Andreas Teich, 01.07.2020
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    Ohne Fotos und genauere Infos läßt sich das nicht sagen,
     
  3. #3 Sanierer82, 01.07.2020
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    Wenn die untere Wohnung in drei Monaten leer ist, werde ich ein paar Bilder manchen. Momentan steht einfach noch zu viel persönliches Zeugs rum.


    Vom Aufbau her ist das Haus ähnlich wie baunetzwissen.de/altbau/fachwissen/dach-konstruktion/historische-dachformen-3473659/gallery-1/4

    Hätte ich so genau so ein Haus und wären die Wände schlecht gedämmt: Könnte ich einen KfW-Effizienzhaus-Standard mit eingeblasenem Isoliermaterial erreichen? Und würden die Experten hier den Anbau der Höhe des Erdgeschosses oder auf Höhe des Grundes machen?

    Eine unscharfe Draufsicht des Hauses, das Grundstück Richtung der neu eingzeichneten Garagen ist groß genug für diese.
    Draufsicht_Comments.PNG
     
  4. #4 Andreas Teich, 02.07.2020
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    Wegen der Kerndämmung müßtest du die Breite des Hohlraums herausfinden.
    Nur Kerndämmung wird kaum zu einem Effizienzhaus führen.
    Wenn die Klinkerfassade in Ordnung ist kann zusätzliche Innendämmung möglich sein.

    Wenn der Dachstuhl und die Ziegel ok sind hängt die Wirtschsftlichkeit eines neuen Daches von der Nutzung, möglichen Mieteinnahmen etc ab- generell würde ich versuchen, Bestehendes zu erhalten bzw. zu sanieren.

    Alte Eichentreppen halten ewig, nur Buchentreppen werden gerne von Holzwürmern befallen.

    Evt ist ein Grabenkollektor bzw. andere Art der Erdwärmenutzung zur Beheizung möglich,
    sofern entsprechend gedämmt wurde.

    Den Rest beurteilen wenn du ausgeräumt hast wenn Pläne und Bilder vorliegen
    Du kannst dich dann ja melden.
    Wo steht das Gebäude?
     
  5. #5 simon84, 02.07.2020
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    Das heißt eine Genehmigung für einen Anbau werdet ihr auch nicht oder so leicht bekommen, das ist sehr wichtig vorher zu klären .

    Erstmal Käme eine grobe Budget, kosten und Machbarkeit Planung in Frage, danach kann man entscheiden ob es in sinnvoll ist KfW oder andere Fördermittel in Anspruch zu nehmen, wenn der Mehraufwand nicht die Ersparnisse übersteigt




    Wie zuvor, erstmal Genehmigungsmöglichkeiten prüfen.

    ansonsten sehe ich das ganze Vorhaben eher kritisch, am Ende 300.000 Euro versenkt und immer noch eine alte Bude die aus Verschiedenen Anbauten besteht ....


    Wie ist denn überhaupt das Budget ? Ihr habt ja schon sehr große Pläne die eigentlich fast Abriss und Neubau gleichen
     
  6. #6 Sanierer82, 02.07.2020
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    @Andreas Teich:
    Das Haus steht im Kreis Gütersloh, könnte evtl. durch gelegentliche Berichterstattung in letzter Zeit bekannt sein wo das ist. ;)

    Erdwärme über einen Graben- oder Flächenkollektor müsste von der Grundstücksfläche her möglich sein. Aber das würde den ganzen Garten verwüsten, geht gar nicht, da die im Haus bleibende Partei den Garten weitstgehend angelegt hat und auch so weiter nutzen will. Dann eher in die Tiefe gehen. Generell gefällt mir der Wärmetauscher immer besser, kombiniert mit einer Lüftungsanlage mit Wäremerückgewinnung.

    Ansonsten war ich bei der Nur-Außendämmung davon ausgegangen, dass die Partei im ersten OG auch während des Umbaus weitestgehend in der Wohnung bleiben kann. Von innen isolieren würde doch auch hier eine Entkernung bedeuten? Wäre eh besser, zumal ich für die Installation einen zentralen Installationsschacht bzw. zentrale Installationsschächte bauen und von dort alles neu verteilen würde. Bei Wärempumpe wäre der Kaminschacht frei.

    Besser wäre es, erst die untere Wohnung komplett fertig zu stellen, die Partei zieht dann nach unten um und dann wird die obere Wohnung fertig gestellt. Aber die Tendenz ist eher, dass die Leute in genau dieser Wohnung bleiben wollen. Die gröbsten Arbeiten könnte man sicherlich so planen, dass die Leute im Urlaub sind. Und dann noch mehrere Wochen / Monate übergangsweise in der unteren Wohnung.

    Falls ich überhaupt ein anderes Dach bauen dürfte, würde ich die Dachschräge wohl doch lieber in süd-südöstlicher Richtung und ohne Fenster haben wollen, damit ich ggf. auch später eine Photovoltaik-Anlage installieren kann.


    @simon84 :
    Es sind in unmittelbarer Nachbarschaft 12 weitere Häuser vorhanden. Im Umkreis von ca. einem Kilometer noch mal 10 andere reine Wohn-Häuser. Teils mit einem Anbau in Größe eines zweiten Hauses. Nur ohne Ortseingangsschild. Nach § 35 Abs. 6 BauGB müsste da eher was möglich sein als wenn das Haus allein in der Pampas stehen würde.

    Bei Neubau mit Grundstück scheint es hier in der Region eher so bei 350.000 - 400.000 € los zu gehen, das ist über meinem Budget. Denke da eher an 250.000 € Budget inkl. aller möglichen Zulagen für Effizienzhaus oder eben Einzelmaßnahmen und akzeptiere Abstiche, z. B. nicht die Klinkerfassade entfernen, Heizkörper statt Fußbodenheizung, keinen wesentlichen Umbau beim Dach, etc. und dadurch kein Effizienzhaus. Aber wenigstens die wichtigsten Dinge für die nächsten 30 Jahre auf aktuellen Stand.

    Sollte der Anbau nicht genehmigt werden oder den Kostenrahmen sprengen, wäre evtl. auch die Möglichkeit vorhanden, ein oder zwei Kellerräume zum Wohnraum umzubauen. Nur müsste dieser noch tiefer gelegt werden, was wahrscheinlich auch wieder nicht ganz so einfach ist und auch wieder kostet. Plan C wäre noch die Nutzung von DG-Räumen durch uns aus dem EG. Schlafen und ein Bad oben, Küche und Wohnen unten.

    Da ist auch viel Liebhaberei bei (das Haus ist schon lange in Familienbesitz, Bewohner wollen bis ans Lebensende da bleiben, können aber langfristig nicht alleine), tolles großes Grundstück. Kaufen würde ich so ein Haus genausowenig wie eine 60er-Jahre-DHH.
     
  7. #7 simon84, 02.07.2020
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    Das unbedingt vorher abklären. Das definiert meiner Meinung nach das Vorgehen maßgeblich.
    wenn ein Anbau möglich ist dann gehst du ganz anders vor als wenn nicht.

    bauherrensprechstunde mit dem Amt sollte doch möglich sein.

    250K klingt erst mal nach viel Geld aber kannst du mit einer Sanierung schnell verschlingen.

    im Großen und Ganzen passt das aber
     
  8. #8 Sanierer82, 02.07.2020
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    Ich hatte gerade noch mit meinem Schwager telefoniert, der auch mal angedacht hatte, ein zweites Haus auf das Grundstück zu setzen, nun aber woanders gebaut hat. Er war vorletztes Jahr bei so einer Sprechstunde und hat keine vernünftige Aussage bekommen, weil die Gemeinde da noch gar nichts festgelegt hat. Also wäre der nächste Schritt eine Bauvoranfrage.
     
  9. #9 Sanierer82, 03.07.2020
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    Hallo,

    Teilweise unabhänging von den anderen Themen habe ich noch Fragen zum Thema Brauch- und Gartenwasser.

    Ursprünglich hatte das Haus einen eigenen Brunnen und eine Klärgrube und hat noch eine Regenwasser-Zisterne. Die Regenwasser-Zisterne liegt mitten im Hof und würde durch den eventuellen Anbau wahrscheinlich überbaut werden. Wenn ich 1 m über den Deckel baue und der Boden inkl. sämtlicher Dämmung 50 cm dick ist, käme ich auch bei einem offenen Raum in dem Bereich nicht vernünftig daran, um Wartungsarbeiten durchzuführen. Zudem ist das statisch wahrscheinlich nicht so einfach. Ansatz: Dort wo die Garagen hinkommen (als 1:1-Ersatz für den maroden Bestand und als Nicht-Wohnraum baurechtlich wieder anders als der Anbau) größer ausbaggern und die Zisterne unter die Garagen setzen, den Deckel bündig mit dem Garagenboden setzen. Z. B. ein oder zwei Tanks der monolithischen Beton-Zisterne "Hydrophant", die bis 40 t belastbar ist und verschiedene Schachtdeckel (begehbar, bis 5 t befahrbar, bis 12,5 t befahrbar, bis 40 t befahrbar) auswählbar sind, ich würde die 5 t-Variante wählen, auch wenn Mitten in der Garage äußerst unwahrscheinlich ein Auto drauf steht. Die Garagen würden auf Ringfundamenten stehen, dazwischen und nach vorne wird gepflastert. Damit wäre die Anschlussverrohrung im Problemfall anders als beim Guss einer durchgehenden Stahlbeton-Bodenplatte mit vertretbarem Aufwand erreichbar.

    Brunnen und Klärgrube wurden vor vielen Jahren nach Anschluss an das kommunale Netz außer Betrieb genommen. Der Brunnenschacht liegt irgendwo unter der gepflasterten Einfahrt. Vielleicht liegt nur eine dicke Betonplatte darauf, nicht unwahrscheinlich wurde mit allerlei Bauschutt zugeschüttet. Hier müsste man mal eine Kosten-Nutzen-Rechnung anstellen, ob sich eine Reinbetriebnahme irgendwann mal lohnen würde. Muss ich da unabhängig von einer eventuellen zukünftigen Nutzung überprüfen lassen und ggf. rückbauen / Bauschutt entsorgen und fachgerecht verfüllen?

    Macht es dann Sinn, das Regenwasser auch für Toilettenspülungen und Waschmaschinen zu verbauen? Wir haben sehr hartes Trinkwasser und müssen entsprechend viel Waschmittel / Enthärterpulver verwenden. Eine Enthärtungsanlage wäre aber auch denkbar.

    Klar treibt soetwas vor allem die Investitionskosten nach oben, aber langfristig scheint man Stand jetzt Geld zu sparen. Gerade bei hoch bleibendem oder noch steigendem Wasserbedarf und steigenden Gebühren kann der Leitungswasserverbrauch für Haus und Grundstück noch teuer werden. Einen Bagger mit Fahrer fürs Fundament der Garagen und die Verlegung der Erdkabel müsste ich eh engagieren. Die zusätzliche Leitung zu den Toiletten würde ich in X Jahren auch nicht noch nachträglich installieren.
     
  10. #10 simon84, 03.07.2020
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    wie hast du das denn gerechnet ? Auf wie viele Jahre willst du die zusätzlich kosten einsparen ? Wie viel Wasserverbrauch pro Jahr ?

    Tendenziell ist das eine gute Sache aber wirklich finanziell lohnen wird es sich meist nicht (so schnell)
     
  11. #11 Sanierer82, 03.07.2020
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    Gerechnet noch gar nicht. Aber mit dem riesen Garten (Grundstück insgesamt etwa 1000 m²), Verbrauch für 5 Personen (2 Rentner, 1 berufstätig, 1 Hausfrau, 1 Kleinkind), Möglicher Versickerung des übergelaufenen Regenwassers, etc.. bin ich bei passender Auslegung eher im unteren bis mittleren Bereich der oft angegebenen 10-30 Jahre, die sich bei einigen auch bestätigt haben, bei Überdimensionierung gehts natürlich schnell ans obere Ende oder drüber hinaus.
     
  12. #12 simon84, 03.07.2020
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    Erstmal rechnen . Die Wasser Abrechnungen der letzten paar Jahre hast du ja sicher .
    Ob man Waschmaschine mit Regenwasser macht da streiten sich die Geister

    Garten Bewässerung und Toilettenspülung geht aber auf jeden Fall
     
  13. #13 Sanierer82, 06.07.2020
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    Ich habe selbst nur die Abrechnungen der letzten zwei Jahre. Aber habe vorgestern erfahren, dass die bestehende Zisterne 6 m² haben soll und zur Gartenbewässerung in den letzten Jahren zusätzlich Leitungswasser gebraucht wurde. Auf dem Brunnen soll nur eine Betonplatte liegen und es wurde nichts verfüllt. Der soll bei der Verschließung noch Wasser geführt haben. Ich denke, das kann dann ein Fachmann mal beides begutachten und dann sieht man, was man mit welchem Aufwand machen kann und darf.

    Was mir auch aufgefallen ist. Im Keller habe ich eine Höhe von nur 2 m. Mit meinen 1,93 m muss ich mich gerade in Bereichen in denen Rohre unter der Decke verlaufen oder unter den Türen schon sehr aufpassen, dass ich mir nicht den Kopf einhaue. Bei dicker Dämmung unter den Rohren würde es auch für alle anderen erwachsenen Hausbewohner zu eng werden. Elektroleitungen würde ich eh erneuern, Rohre auch. Da könnte ich schon einmal Platz für Isolierung gewinnen, in dem ich alles an den Wänden verlege / verlegen lasse. Über 5 cm dünne Platten könnte man nachdenken oder aber komplett von oben dämmen, also die Schicht zwischen Betondenke und FBH dicker machen. Da die Altbau-Decken sehr hoch sind (ich komme mit ausgestreckten Armen nicht an die Deckenlampen, bei 2,50 cm Deckenhöhe wechsle ich Leuchtmittel ohne Leiter) wäre eine Erhöhung um eine Treppenstufe (17 cm) gut möglich. Man müsste mal probeweise den Bodenbelag (teils Teppich auf Fliesen) an einer Ecke bis zum Beton entferen, um zu schauen, ob sich ein komplettes Abtragen lohnen könnte oder ob man auf die Fliesen aufbaut. Extra dünne FBH-Konstruktionen sind doch wahrscheinlich auch extra teuer, extra dicke auch?

    Im EG würden wir sehr wahrscheinlich eh die ganzen Innentüren erneuern. Evtl. kann man noch die nötigen paar cm gewinnen, wenn noch Platz zwischen Zarge und Sturz ist, die FBH flach aufbaut, evtl. müsste man aber die Stürze höher setzen. Aber müsste man die Stürze auch höher setzen, wenn man Flächenheizkörper einsetzt? Dämmung / Trittschalldämmung + Estrich haben da ja auch eine höhere Dicke als die bisherige Decke.
     
  14. #14 simon84, 06.07.2020
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    zum wasser ist die rechnung doch ganz einfach:

    x Euro pro cbm wasser, z.b. 10 EUR pro cbm. Auch beruecksichtigen falls entwaesserung bei eigenwasser trotzdem irgendwie ueber die qm usw. angesetzt wird. Also eine genaue kostenrechnung im excel erstellen. mit sowiesokosten usw.
    Verbrauch (z.b. 100 cbm / jahr) und realistisches einsparungspotential 20 cbm pro Jahr gegenueberstellen.

    Also beispiel: investition und wartungskosten/rueckstellung fuer ersatz etc. fuer die ganze bewaesserung und toilette
    8.000 EUR einmalig plus 50 EUR ruecklagen pro jahr, sparpotential 200 EUR / Jahr , gibt 150 EUR ersparnis pro jahr -> ROI nach 53 Jahren.

    Wenn die Rechnung bei dir positiv aussieht, weil die Investition niedrig ist und das Einsparpotential hoch, dann machen. Falls andersrum, lassen.

    Und zulaessigkeit pruefen. Wie gesagt, Bewaesserung ist normal kein Thema, aber bei Toilettenspuelung musst du pruefen ob du dann das abwasser irgendwie extra zahlen musst.

    bei so einer kernsanierung brauchst du in diesem schritt noch ueberhaupt nicht ueber tueren , heizung und sonstwas nachdenken.

    erstmal die absoluten basics, kubatur des / der anbauten und umbauten, genehmigungsfaehigkeit als wohnraum (bei 1,90 decke sicher nicht gegeben) usw.

    Aus den baulichen verhaeltnissen ergibt sich dann schon wie tief du einen keller noch " tieferlegen". kannst und ob sich das lohnt etc.

    Du kannst diese Phase der Planung mit Bleistift, Lineal und Papier machen.

    Und bevor etwas genehmigt ist brauchst du dir sowieso ueberhaupt keine gedanken ueber Tueren, Boeden, Sanitaer usw. machen.

    Du kannst ja mal die Position der Fallrohre und der Treppe(n) einzeichnen und dich grob danach richten, das reicht aktuell schon
     
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