Zweifamilienhaus BJ 1964 – Sanierungspläne für EG (100k Budget) – Erfahrungswerte und Tipps gesucht

Hallo zusammen,

ich hoffe, hier einige gute Ratschläge und Erfahrungswerte von euch zu bekommen. Bisher habe ich immer fleißig mitgelesen. Wir möchten gerne ein Zweifamilienhaus in Norddeutschland (nähe Bremen) kaufen, das ursprünglich als Bungalow 1964 gebaut und 1993 aufgestockt wurde. Die Wohnung im Obergeschoss ist vermietet und bleibt, wie sie ist. Dort passt auch der Energiebedarf mit 77 kWh/m². Jetzt wollen wir das Erdgeschoss (120 m²) zur Selbstnutzung sanieren (233 kWh/m²). Das Budget liegt bei etwa 100.000 €. Die Substanz des Hauses ist insgesamt wirklich gut, aber es gibt ein paar Unsicherheiten, vor allem, weil wir keine genauen Bauunterlagen zu bestimmten Details (wie dem Mauerwerk und Bodenaufbau) haben.

Hier mal unsere geplanten Maßnahmen – vielleicht hat jemand von euch ja schon ähnliche Projekte umgesetzt oder kann Tipps geben, wo man am besten ansetzt:

Geplante Sanierungsmaßnahmen:

1. Erneuerung der Elektrik:
   
   • Die aktuelle Elektroinstallation ist noch aus den 60ern und definitiv nicht mehr zeitgemäß. Hier planen wir eine komplette Neuverkabelung inkl. neuer Sicherungen und FI-Schutzschalter. Hat jemand von euch einen groben Richtwert, was das im EFH kosten könnte? Die Elektrik soll nichts besonderes beinhalten. Kein Bus System o.ä. Smarte Funktionen würde ich per Shelly nachrüsten, das habe ich bereits in einem anderen Objekt erfolgreich umgesetzt.
     
2. Dämmung der Außenwände:
   
   • Leider geben die Baupläne keine Info her, was für einen Wandaufbau das Gebäude hat. Es steht in dem Bauantrag Verblendermauerwerk. In den vorhandenen Grundrissen variieren leider auch die stärken der Außenwände. Mal sind 28 cm angegeben, auf dem aktuellen Grundriss des Vermessungsbüros ist die Dicke mit 38 cm angegeben. Vom Baujahr und der Standort würde vieles für eine Hohlschicht sprechen. Wie sind da eure Erfahrungen?
     
3. Fenstertausch im EG:
   
   • Wir wollen alle Fenster im EG austauschen, inklusive einer großen Hebeschiebetür (breite 5,10 m). Bei der Schiebetür werden wir auf eine 4 Element Variante gehen. Außen jeweils feststehend und die inneren Elemente zum schieben nach links und rechts. Das ist tatsächlich der teuerste Posten bei den Fenstern, da es ansonsten eher Standard ist. Ob 2-fach oder 3-fach Verglasung würden wir von den Dämmmöglichkeiten abhängig machen, damit der Taupunkt nicht ins Mauerwerk wandert.
     
4. Fußbodenheizung und Bodenaufbau:
   
   • Hier wird es knifflig: Wir wissen nicht, wie der Bodenaufbau aussieht, da keine Pläne vorliegen. Aktuell sind wir unsicher, ob eine Dämmschicht unter der Betonplatte vorhanden ist. Bei einem Baujahr von 1964 vermute ich mal eher nicht. Unser Plan wäre, im besten Fall eine FBH einzufräsen, um keine Raumhöhe zu verlieren.
   • Falls sich herausstellt, dass keine Dämmschicht vorhanden ist, überlegen wir, den gesamten Bodenaufbau zwischen den Streifenfundamenten zu erneuern. Hat jemand Erfahrung damit? Was sind die Kosten und wie lange dauert das ungefähr?
   • Lohnt sich das überhaupt, wenn der Aufbau komplett neu gemacht werden muss?
     
5. Durchbruch zwischen Wohnzimmer und Küche:
   
   • Hier wollen wir einen Durchbruch machen, um die Räume zu öffnen. Wahrscheinlich brauchen wir einen Stahlträger. Das wird per Statiker geplant und umgesetzt. Da haben wir jetzt für alles ca. 5 TEUR angesetzt. Den Abbruch der Wand würde ich selbst vornehmen.

Fragen an die Community:

• Gibt es Tipps zur Einschätzung der Hohlschicht, ohne direkt Bohrungen vorzunehmen?
• Wie sind eure Erfahrungen mit dem Einfräsen einer Fußbodenheizung im Altbau? Ist das ratsam oder sollte man direkt den Bodenaufbau erneuern, wenn keine Dämmung vorhanden ist?
• Sind die Kosten für WDVS in den letzten Jahren stark gestiegen? Ich höre immer unterschiedliche Meinungen zur Wirtschaftlichkeit. Oder lohnt sich hier die Überlegung zu einer Dämmung von Innen mit Calcium Silikat Platten?

Ich freue mich über jede Rückmeldung, besonders wenn ihr schon ähnliche Projekte hinter euch habt. Wir sind gespannt, welche Überraschungen uns die Altbausanierung noch bereithält und hoffen auf eure Unterstützung, um einige davon vielleicht schon im Vorfeld abzufangen.

Vielen Dank schon mal und beste Grüße!

 

Hallo vielen Dank für eure Rückmeldungen, anbei meine Planung die zum Teil schon mit Angeboten hinterlegt ist. Nur dafür sind die 100 TEUR eingeplant:

• Trockenbau Decken abhängen in 4 Räumen 12 TEUR
• Bad + Gäste WC fliesen + Amaturen 12 TEUR -> Ein Bad ist schon komplett saniert
• Fußböden und Fußbodenheizung 20 TEUR -> falls gefräst werden kann, ansonsten gibt es neue Heizkörper
• Fenster 15 TEUR -> Angebot liegt bereits vor
• Innentüren 3,5 TEUR -> Angebot liegt bereits vor
• Durchbruch 4 TEUR
• Elektrik Hausanschluss und Sicherungskasten 10 TEUR
• Verkabelung 5 TEUR
• Entsorgung 5 TEUR
• Maler 5TEUR -> Elektroschlitze und Trockenbau spachtele ich in Eigenleistung
• Einblasdämmung Wand 5 TEUR -> Angebot liegt bereits vor

Zu den weiteren Punkten:

• Küche 20 TEUR
• Garten 15 TEUR
• Terrasse 5 TEUR

Frischwasser wurde 93 mit der Aufstockung gemacht. Da sollte es keine Probleme geben.

Heizung ist eine Brennwerttherme die noch ohne Probleme 10 Jahre betrieben werden kann.

Grüße!

 

Das Angebot basiert auf einem anderen Objekt, mit vergleichbarer Mauerfläche. Wird dann nach Prüfung auf Basis der vorhandenen Hohlschicht, wenn eine vorhanden ist, über die Menge des Dämmmaterials angepasst. Das wird sich aber im Bereich von 10-20% bewegen, dafür für mich zu vernachlässigen.

Das Problem mit dem Rausstemmen könnte sein, dass der Estrich nur 6 cm dick ist und dann müsste die Betonplatte mit raus.

 

Was ich aus den Bauzeichnungen entnehmen konnte, ist in dem Altbauteil eine Betonplatte (keine Angabe zur dicke) und eine 6cm Estrichschicht. In dem nachträglich angebauten Teil ist es ebenfalls eine Betonplatte und der Belag darüber sieht nach Fließasphalt oder ebenfalls Estrich aus.

Mein Überlegung war ansonsten, den Estrich entfernen und mit einem Trockenestrich System zu arbeiten. Durch den dünneren Aufbau könnte dabei vllt noch eine Dämmung zwischen Betonplatte und Trockenestrichsystem eingebracht werden. Dadurch wäre es wahrscheinlich möglich, dass keine Raumhöhe verloren geht. Die ist leider bereits nur noch bei 2,48 m, da diese mit Gipskarton "abgehangen" ist. Das würde ich auch zur einfacheren Verlegung der Stromleitungen so beibehalten wollen. Der Keller hat eine Stahlbetondecke auf der wieder die vermutlich 6 cm Estrich liegen. Da würde ich die Dämmung der Kellerdecke vornehmen. Da gibt es sonst ebenfalls das Problem der Aufbauhöhe und des Verlustes der Raumhöhe, wenn mehr als 6 cm Aufbau eingebracht werden.

Bezüglich der Elektrik war ein Elektriker bei der Besichtigung dabei, der keine Probleme gesehen hat. Mit dem habe ich schon häufiger bei Sanierungen zusammengearbeitet. Preislich gehe ich hier von ca. 15 TEUR aus. Die beiden Wohneinheiten sind von den Versorgungsleitungen bereits getrennt, er würde lediglich die Zuleitung zur oberen Einheit erneuern, wenn der Netzbetreiber der Hausanschluss erneuert und in den Keller versetzt.

 

Wie würde der Bodenaufbau dann von den Lagen aussehen und welcher Durchmesser wäre bei den Heizrohren machbar? Hatte gedacht, dass die Nassestrich Variante min. 8-9 cm Aufbau benötigt.

Falls das nicht der Fall sein muss, wäre ich für eine Antwort sehr dankbar, da ich schon mit der FBH liebäugle, gerade auch mit Blick in die Zukunft und den Austausch der Heizung zur Wärmepumpe.
Grüße