Zweifamilienhaus .

Das kann Dir Dein Steuerberater bestimmt ganz genau ausrechnen.

 

Ohne Steuererklärung nicht. Und, ohne böse zu sein, du wirst wohl einen Steurberater brauchen.

Sinn der Aufteilung: Du machst Zinsen geltend bei der Vermietung, das mindert dein Einkommen.

 

250.000 für ein Zweifamilienhaus? Keinerlei Sanierung und/oder Umbau notwendig?

blackseven

 

klar bringt das was bei der steuer!

grundsätzlich ist die Überlegung dahinter recht einfach:
selbstgenutztes Wohneigentum kann man steuerlich kaum geltend machen
vermietetes Wohneigentum (Kapitalanlage) aber sehr wohl! hier kann man die KOMPLETTE zinsbelastung steuerlich geltend machen.

daher werden Konstellationen wie du sie planst von Steuerberatern immer so empfohlen, dass die ZINSLAST der vermieteten Wohnung so groß wie möglich sein soll.
eigenkapital geht in den selbstgenutzten teil, der vermietete teil wird dann voll finanziert.

Hintergrund: zinsaufwendungen mindern den Mietertrag der vermieteten immobilie und sind somit relevant für die einkommensteuer.

Beispiel (100tsd euro bau):
variante 1: du hast die bude bar bezahlt und kriegst 500euro nettokaltmiete.
dann kannst du steuerlich 2% der immobilie im jahr abschreiben: 2000euro
du erzielst aber 6000euro Mieteinnahmen: verbleibt ein zu versteuernder gewinn von 4000euro im jahr.
steuerlich geltend machen kannste nur die Abschreibung (siehe oben) und etwaige anfallende Reparaturen

variante2: die hast die bude zu 100% auf Kredit gekauft, zahlst wegen der hohen Beleihung 5% zinsen im jahr und tilgst mit 1%
jetzt wird die Rechnung steuerlich interessant!
du erzielst 6000euro Mieteinnahmen
davon abziehen kannst du: 2% Abschreibung (2000euro) und die zinsbelastung (5%, also anfangs rund 5000euro)
jetzt verbleibt kein gewinn mehr, es entsteht ein verlust von 1000euro! dieser wirkt einkommensmindernd, er mindert das zu versteuernde einkommen.
(je nach Steuerklasse haste also nochmal nen paar euro mehr in der tasche, sagen wir einfach 30euro im Monat als annahme)

daher, rein steuerlich betrachtet, kommen solche tipps vom Steuerberater!

ich habe ein ähnliches Modell gemacht:
EFH zur selbstnutzung für mich
ETW als zusätzliche altersvorsorge vermietet.
100% meines EK ging ins haus, die ETW ist 100% finanziert.

für die ETW wirkt sich das steuerlich bereinigt ideal für mich aus:
(Kaufpreis ca.110tsd)
nettokaltmiete: 360euro
dagegen rechne ich:
rund 200euro monatlich an Abschreibung
400euro monatlich an zinsbelastung

daraus resultiert ein beträchtlicher verlust, da die miete die kosten nicht trägt. (240euro im Monat)
dieser verlust ist als Steuerfreibetrag eingetragen und mindert meine Steuerlast, wodurch ich mehr Nettoeinkommen erziele.

die Mehreinnahmen beim nettoeinkommen und die monatliche Kaltmiete bringen mir jeden Monat in summe 360+ca. 220euro= 580euro

an Annuität zahle ich 587euro an die bank.

daher: für 7euro im Monat finanziere ich, ohne jemals EK eingesetzt zu haben, eine ETW für 110mille, die mir zum renteneintritt gehört.
gezahlt wurde sie dann nahezu vollständig vom Mieter & dem finanzamt

DIESE RECHNUNG IST VEREINFACHT DARGESTELLT UND DIENT DER ERKLÄRUNG DER GRUNDSÄTZLICHEN IDEE!
(zahlen sind ca. Werte, die persönlichen steuerlichen Auswirkungen muss man immer individuell rechnen!)

so interessant das steuerlich auch ist: man muss immer bedenken, dass solche modelle in der Praxis nur funktionieren, wenn die Wohnung solide vermietet ist!
zudem hat man immer mal Reparaturen
(ich hatte in den letzten 5 jahren eine neue heiztherme, ein fenster und das dach musste gedeckt werden, alles in allem rund 6000euro die ich zahlen musste)
Reparaturkosten kann man als vermieter aber zu 100% im Kalenderjahr wo sie angefallen sind, von der steuer absetzen. so erhält man einen guten teil, natürlich nicht alles, wieder zurück.

so ganz aus dem Daumen raus habe ich in den letzten 5 jahren ca. 4000euro "eigenes Geld" in die Wohnung investiert.
im Umkehrschluss sind das: keine 70euro im Monat für eine immobilie als altersvorsorge.


bevor ich hier jemanden angefixt habe:
steuerlich lohnt sich das bei hohem einkommen und Steuerklasse 1 ideal, alle anderen fälle muss man VORHER rechnen
das Risiko eines Vermieters ist immer gegeben: man muss die Annuität auch ohne Mieteinnahmen bedienen können!
mietnomaden usw. sind ebenfalls zu bedenken. es steht und fällt mit dem Mieter!

und da die welt nicht nur rosa ist:
steuerlich und finanziell ist das eine tolle Sache, das vermietertum aber stellenweise recht nervig.
ich habe mit meinem Mieter zwar keine zahlungsprobleme, der ist aber mit allen Nachbarn auf Kriegsfuß, fühlt sich immer als opfer und jammert MIR die ohren mit irgendnem belanglosen mist voll. (aktuell regt er sich über den Nachbarn über ihm auf, weil der ja ABSICHTLICH beim Blumen gießen seinen Balkon dreckig macht und, darauf angesprochen, festhalten, nachts ABSICHTLICH schwere gegenstände auf den boden fällen lässt....sollte erklären was ich meine.)
ob ich das nochmal machen würde, weiß ich ehrlich gesagt nicht. wahrscheinlich eher NEIN.

 

@Unregistrierter:
Deine Überlegungen sind ja grundsätzlich richtig, aber:

1. Die Annuität für die Bank bleibt konstant bei 587 € im Monat, die als werbungskosten bei VuV abzugsfähige Zinsbelastung beträgt nur im ersten Monat 400 € und nimmt dann kontinuierlich ab. D.h. zum Ende hin musst Du immer noch 587 € an die Bank abdrücken, die abzugsfähigen Zinsen gehen jedoch Richtung Null Euro. Bei ansonsten unveränderten Daten, erzielst Du dann irgendwann ein Überschuss aus VuV, der Dein Einkommen und somit Deine Steuer erhöht.

2. Du hast einen monatlichen steuerlichen Verlust aus VuV von 240 € ermittelt, den Du als Steuerfreibetrag geltend machst. Wie kommst Du denn da auf eine monatliche Steuerersparnis von 220 € ???

 

Wäre also ein vorfinanzierter Bausparvertrag eine gute Lösung für den TE?? (vorausgesetzt der Tarif kann mit einem Ann.Darlehen mithalten!) Er bezahlt dadurch über einen langen Zeitraum dauerhaft ein Maximum an Zinsen. Oder stört die hohe Tilgungsleistung von dem BSV??

Und es macht wohl nur Sinn, wenn die Guthabenverzinsung w.g. dem nicht verbrauchten Freibetrag nicht versteuert werden muss.

 

Ob sich ein vorfinanzierter Bausparvertrag wirklich rechnet, sollte in erste Linie aus wirtschaftlichen Gründen berechnet werden, und dann kommt der steuerliche Aspekt hinzu. Kann also eine Möglichkeit sein. Das läuft normalerweise ja in 2 Phasen ab (zumindest ich kenne das so):
Phase 1: Zinszahlung auf Darlehen ohne Tilgung (bei VuV wären diese Zinsen dann Werbungskosten) + Sparrate für den Bausparvertrag (keine Berücksichtigung bei VuV).
Phase 2: Bausparvertag ist zuteilungsreif: Ablösung des Darlehens mit Bausparvertrag. Ab dann zahlt man Zinsen + (relativ hohe) Tilgungsbeiträge für das Bauspardarlehen. Die hohe Tilgungsleistung hier hat natürlich zur Folge, dass der Zinsanteil relativ schnell geringer wird. Steuerlich abzugsfähig sind dann natürlich nur die (fallenden) Zinsbeträge.

 

Habe gerade nochmal drüber nachgedacht. Selbst wenn für den BSV "nur" 30% angespart werden müssen um in die Zuteilung zu gelangen so ist trotzdem nach der Ansparphase deutlich mehr getilgt (30%) gegenüber dem Ann.Darlehen (jährlich 1% sind auch nach 14 Jahren Ansparung nur 14%). Kann mir nicht vorstellen, dass die "endfälllige" Tilgung dies auffangen kann :-(

Muss den Gedanken mit dem BSV zurücknehmen - aber gut, dass wir darüber gesprochen haben ;-)

 

Ich würde die Baufinanzierung auf jeden Fall mit Sondertilgung machen.

 

Warum auf jeden Fall?

Ich würde sagen das hängt schwer davon ab mit was für einem Einkommen/Überschuss der TE rechnet und um wieviel sich der Zins erhöht... geschenkt wird er die Option wohl nicht bekommen...

Er kann ja bereits 5% beim eigengenutzten Bereich sondertilgen... Sollte (in den meisten Fällen) vermutlich mehr als ausreichen um in den ersten 10 Jahren das überschüssige Geld loszuwerden... Nach den ersten 10 Jahren kann er dann ja nahezu beliebig sondertilgen...

 

war ja, wie gesagt, mit relativ gewürfelten Zahlen, um das Prinzip zu verdeutlichen, warum Steuerberater in so eine Richtung empfehlen.
meine monatlichen Lasten, wollte ich nicht 100% offen legen.

du hast aber recht, aus -240euro VuV entstehen keine 220euro mehr netto.
meine beispielhaften 220euro sind zusammengesetzt aus ALLEM was ich steuerlich berücksichtigen kann. Fahrten zum vermieteten Objekt werden hin-und Rückweg berücksichtigt, Fahrten zur WEG ebenso usw.

es ging mir nur darum, dass Grundprinzip dieser Überlegung mit Zahlen zu verdeutlichen.

zum Thema Werbungskosten im Bereich Zinsen: das stimmt natürlich auch! ich habe es einfach im schnitt über den Daumen skizziert. anfangs mehr, danach wird es weniger...das Grundprinzip ist halt etwas anders als bei der Eigennutzung: während mein selbstgenutzte Immobilien schnellstmöglich tilgt, versucht man bei Kapitalinvestments die Immobilie möglichst NICHT während des Berufslebens schuldenfrei zu kriegen. ist sie schuldenfrei, sind viele Steuervorteile dahin. hier tilge ich so, dass ich mit Renteneintritt fertig bin. keinen Tag früher

sieh mir bitte nach, dass ich natürlich nicht 100% mit echten Zahlen gearbeitet habe. Dies möchte ich nicht offen legen...und wer weiß, nachher liest das Finanzamt hier noch mit

 

sehe ich genauso.
Viele rechnen mit "Sondertilgungen", die dann in der Realität gar nicht geleistet werden.
Sei es weil man nicht kann, sei es weil man nicht will. (neues Auto usw.)

Jährlich 5% reichen auch für 99% der Bauherren völlig aus.
Das wären, bei 300.000Euro Kredit, immerhin schlanke 15.000Euro im Jahr, oder mehr als 1000Euro im Monat.

Wer wirklich mehr als 1000Euro im Monat (!) an "Spielgeld" zur Verfügung hat, sollte direkt mit einer höheren Tilgung einsteigen.
Das spart durch die Zinsen enorm Geld und ist sinnvoller.

3 anstatt von 2% Tilgung machen in jedem Fall mehr Sinn, als 5% Sondertilgung die man leisten "könnte".
Was bezahlt ist, ist bezahlt...

 

Sorry, aber der Sinn hinter dieser Taktik erschließt sich mir nicht. Diese Variante bietet keinen Vorteil, ganz im Gegenteil, man zahlt für die Kleindarlehen auch noch einen Zinsaufschlag. Es macht keinen Unterschied ob ich bei einem 100T€ nach 10 Jahren 40T€ getilgt habe, oder bei 2 Darlehen noch 1 Darlehen mit 60T€ Schulden in den Büchern steht und 1 Darlehen mit 40T€ komplett getilgt ist. Es geht bei beiden Jahren mit 60T€ in die Verlängerung.

Eine Aufsplittung kann dann sinnvoll sein, wenn man, aus welchen Gründen auch immer, unterschiedliche Laufzeiten benötigt. Das kann beispielsweise dann notwendig werden, wenn man in x Jahren vielleicht eine größere Summe erwartet die man einsetzen möchte, während man für den Rest eine möglichst lange Zinssicherung vereinbaren möchte.

Gruß
Ralf

 

- Bin mir jetzt nicht sicher, ob die Rechnung die Erwerbsnebenkosten umfasst. Die sind hier wahrscheinlich einfach nicht aufgeführt und werden auch aus Eigenkapital bezahlt?
- Ich sehe keinen Grund für eine Aufteilung des 80.000er-Vertrags.
- Die Frage mit den 15 Jahren ist eine, die Dir niemand beantworten kann, da es davon abhängt, was Du glaubst, wie die Zinsen nach 10 Jahren aussehen. Ich habe mal der Einfachheit halber mit 600€ Rate gerechnet. Damit Die Restschuld nach 15 Jahren gleich ist, müssten - wenn ich richtig gerechnet habe - die Zinsen in 10 Jahren bei ca. 3,55 % für die Anschlussfinanzierung liegen. Sind sie höher, wäre das 15jährige Darlehen die bessere Wahl gewesen, sind sie niedriger, wäre das 10jährige Darlehen die bessere Wahl gewesen. Ich persönlich würde bei einem so geringen Zinsaufschlag immer die 15jährige Variante wählen, vielleicht auch noch für den 80.000er-Kredit.
- Den vorletzten Satz habe ich nicht verstanden.

Viele Grüße und gutes Gelingen!
Gurkensalat