Zweitmeinung Baubeschreibung + Dienstleistungsvertrag

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  1. gerpo

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    Guten Tag,

    wir planen aktuell ein Haus zu bauen und haben jetzt eine Baubeschreibung erhalten. Da es auch unser erstes Haus ist und es um eine Menge Geld geht, würde ich mich über eine Zweitmeinung freuen.

    Paar Eckdaten:
    Neubau mit ca. 170qm Wohnfläche, Flachdach, Vollunterkeller (Nutzkeller)
    Gemauerte Garage
    Grundstück bereits vorhanden und Nebenkosten bezahlt.
    Oberer Niederrhein, Kleinstadt

    Geschätzte Kosten für den Neubau laut Beschreibung 590.000 €. Heißt, wir sind bei ca. 3.470 € / qm.

    Jetzt findet man Baupreise von ca. 3.300 € / qm - 3.800 € / qm, sodass die 3.470 € / qm erstmal nicht so schlecht wirken, ich bin mir allerdings nicht sicher, was in diesen Schätzungen grundsätzlich inkludiert ist.
    So wie ich die Baubeschreibung lese, bekomme ich für die 600k € mehr oder minder "nur" das geschlossene Gebäude, wo noch einiges hinzukommt. Innenausbau, Bodenbelag, Malerarbeiten, Küche / Möbel, PV-Anlage und Außenanlage sind ja alles Posten, die wir danach erbringen müssen.

    Ich bin mir bewusst, dass wir mit der Wohnfläche, Keller und Fassadenwahl natürlich nicht die günstigsten Wünsche getroffen haben, aber andererseits scheint mir bei Türen, Verzicht auf Fensterbänke und Badausstattung sehr sparsam gerechnet worden zu sein.

    Damit wir auch ein realistisches Bild bekommen und natürlich auch für unsere Finanzplanung würde ich mich freuen, wenn jemand mal über die Dokumente gucken könnte und eine Einschätzung abgibt.

    Zusätzliche Info:
    Die Eigenleistung beim Tiefbau und Elektro wurden auf unseren Wunsch hinzugefügt. Beim Tiefbau sind fachkundige Freunde vorhanden und bei Elektro sollte nur Standard eingepreist werden, da vermutlich KNX-Installation in Eigenleistung eingezogen wird und dann von einem Fachbetrieb abgenommen wird.

    Vielen Dank :)
     

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  2. #2 nordanney, 18.04.2024
    nordanney

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    Na ja, das muss man mal auseinander rechen.
    Die von Dir genannten Baupreise sind reine Baupreise je qm Wohnfläche. Dazu kommen noch Baunebenkosten, Keller, Garage, Außenanlagen.

    Zieh von den T€ 590 einfach mal T€ 70 für den Keller und T€ 30 für die Garage ab und T€ 40 für NK. Dann verbleiben T€ 450 fürs Haus, was "nur" noch 2.650€/qm Wfl. sind. Das ist insgesamt entweder sehr günstig oder es kommen noch Zusatzpositionen auf Dich zu.

    P.S. Die Anhänge habe ich mir auf dem Handy nicht genau angeschaut. Aber viel Eigenleistung bzw. Aufgaben des Bauherren sind enthalten.
    upload_2024-4-18_13-59-33.png
    upload_2024-4-18_14-0-4.png
    upload_2024-4-18_14-0-34.png
    Nur mit den drei Positionen kannst Du Dir im Zweifel schon eine schöne E-Klasse kaufen...
     
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  3. #3 BaUT, 18.04.2024
    Zuletzt bearbeitet: 18.04.2024
    BaUT

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    Ganz großes Achtung!!!
    Das Wort Dienstleistungsvertrag hat dort GAR NICHTS zu suchen!

    Sowohl bei den Planungsleistungen, als auch bei der Bauleitung handelt es sich um Werkverträge in Anlehnung an die HOAI.

    Unterschied zwischen beiden Vertragsformen ist sehr wesentlich.
    Nach einem Werkvertrag schuldet der Vertragspartner ein mangelfreies Werk. Dies ist im Falle der Planung (Architektenplanung, Genehmigungsplanung, Statik usw. mangelfreie Pläne und Berechnungen) und im Falle der Bauleitung schuldet der Bauleiter ein mangelfreies Gebäude.

    Anders ist dies bei Dienstleistungsverträgen - da schuldet der Dienstleister nur "sein Bemühen" aber nicht den Erfolg. Wenn die Planung nicht genehmigt wird oder der Bauleiter Baumängel übersieht, wären die Leute dafür dann gemäß Dienstleistungsvertrag evtl. nicht haftbar.
    Dienstleistungsverträge kannste mit einem Personal Trainer abschließen - der bekommt dann sein Geld auch wenn du fett bleibst, denn er hat sich bemüht dich zu trainieren. Erfolgsgarantie gibt's dabei nicht.

    Gib die Vertragsentwürfe einem Baufachanwalt zur Prüfung. Das ist gut angelegtes Geld. Und einen unabhängigen - von dir beauftragten und bezahlten - Bauüberwacher/Gutachter/Sachverständigen/Baubegleiter solltest du dir auch schon mal suchen.
     
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  4. #4 Holzhaus61, 18.04.2024
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    dieses " Bemühen" lässt er sich aber im Anfangsstadium, ohne daß was zu sehen ist(!!) mit rd. 65.000 Euro fürstlich bezahlen.
    @nordanney : 2 E-Klasse :-)

    Meine Meinung: Finger weg.
     
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  5. gerpo

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    Vielen Dank erstmal für die Antwort und Einschätzung. Bei Keller und Garage kann ich noch folgen, bei Nebenkosten noch nicht ganz. Da hier ja einiges an Nebenkosten ausgegliedert sind und noch on top kommen. Oder sind wir bei den 40k € ungefähr bei den NB die für Bauleitung zu veranschlagen wäre und somit inkludiert wären.

    Des Weiteren nur zu Sicherheit: "reine Baupreise" deckt sich mit dem hier angebotenen? Also kein Bodenbelag, keine Malerarbeiten, etc., sodass wir hier tatsächlich von eher einem günstigen Angebot sprechen können?
    Ähnlich, mit den unter PS aufgeführten Punkten, dass hier zusätzliche Kosten aufkommen, war mir bewusst, ist es denn aber auch richtig, dass es in dem Preis nicht inkludiert ist und normal so? Bezüglich des Punktes "reine Baukosten".
     
  6. gerpo

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    Dazu muss man noch sagen, dass die unter 2.2. aufgeführte XXXXX GmbH auch seine Firma ist und somit die ganzen Rohbau, Inneputz, Trockenbau und Fliesenarbeiten übernimmt und ich stark davon ausgehe, dass diese Kosten mit in dem Honorar abgegolten sind. Ist aber auf meinem Zettel aktuell auch die oberste Frage.
     
  7. #7 Fabian Weber, 18.04.2024
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    Da steht der übliche Quatsch drin. Zum Beispiel WU-Keller aber Kunststoff-Lichtschacht und einfaches Kellerfenster. Dann ist es aber kein WU-Keller.

    Positiv ist, dass die VOB vereinbart ist.

    Baudienstleister klingt wiederum nach Gurkenbude.
     
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  8. DVD

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    Hallo zusammen. Jetzt möchte ich doch mal für mich etwas hierzu fragen.

    Verstehe ich das hier eigentlich richtig?

    Da beauftragt jemand eine Firma, damit diese wiederum einen Architekten (oder Planer), ing., Bauleiter (oder die Bauleitung selbst macht) und Baufirmen beauftragt (wobei hier ja noch etliche Gewerke ausgeschlossen wurden)? Und für diese, ich nenne es mal im weitesten sinne Vermittlungsgebühr, bezahle ich dann auch noch eine stolze summe?! Ist dass mittlerweile gängige Praxis oder verstehe ich da etwas falsch?

    Warum nicht gleich/direkt zum Architekten/Planer? Der hat es ja in seinem "Honorar" bereits inkl. (klar wird ein teil mit dem Honorar vergütet aber....) und ich hab einen Zwischenhändler weniger! Im Normalfall (zumindest kenne ich das so) übernimmt dieser dann die aufgaben des obigen "Dienstleisters" (sogar wie BaUT beschrieben hat mittels Werkvertrag) und schreibt die Gewerke aus etc. übernimmt die Bauleitung usw... Ok, ich verstehe es noch wenn man sagt ich traue dem Architekt die BL nicht zu (aus welchen Gründen auch immer) und sucht einen externen. Aber für was benötige ich diesen "Dienstleister" als Zwischenhändler? Vielleicht denke ich da etwas zu traditionell aber ist das so mittlerweile Usus?! Für mich ist das eine Kostenstelle die man sich sparen kann und am ende eine Schnittstelle weniger die bei einem Mangel den schwarzen Peter hin und her schieben kann.

    Grüße und schonmal danke für eure Antwort
     
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  9. #9 Fabian Weber, 19.04.2024
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    Wenn Du alles aus einer Hand bekommst ist das für viele angenehm.

    Sonst hast Du ja schnell 10-20 Verträge mit den jeweiligen Gewerken + Verträgen mit Architekt, Statiker, Haustechniker usw.

    Die zweite Variante ist zwar die bessere, aber die Scheu ist halt groß und die ganzen Baufirmen haben den Vertrieb halt durchoptimiert mit so tollen Baubeschreibungen wie in diesem Thread hier.
     
  10. #10 nordanney, 19.04.2024
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    Man kann auch einfach - verkürzt gesagt - zu Architekten gehen und dann einen GU bauen lassen. Keep it simple.
     
  11. DVD

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    Inkl. so manchen Baumurks...

    Ja und, Das verwaltet doch alles der Architekt/Bauleiter für einen. Im Idealfall siehst du die Verträge nur einmal zur Unterschrift. Und bei Inhalt oder bei Mängel sollte dir der Arch. o. BL mit rat und tat zur Seite stehen (sollte ja auf deiner Seite sein).

    Warum (ehrlich gemeinte Frage)? Wurde/Wird da so viel Schmu betrieben das man kein vertrauen mehr hat? Ich für mein Teil, stehe IMMER in erster Linie für den Bauherren ein (bin ja auch sein Vertreter mit Sachwissen) und bin eine Person der man vertrauen kann und die in seinem Sinne arbeitet (wie ein Anwalt dem ich vertrauen sollte auch). Klar hatte ich in meiner Laufbahn auch schon Bauherren den man sagen musste, nur weil der Baumeister/Maurer den ersten Stock 1cm zu hoch gemauert hat kann und werde ich Ihm nicht 100 000€ abziehen. Aber generell bleib ich bei meiner Aussage.

    Das kann ich noch am ehesten verstehen und schon des Öfteren erlebt. Aber auch da gibt es so einige Stolpersteine.
     
  12. #12 Fabian Weber, 19.04.2024
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    @DVD Keine Ahnung warum die Scheu groß ist, ich als Architekt würde auch immer zum Architekten raten und trotzdem werden über 90% der EFHs mit GU gebaut.
     
  13. #13 JohnBirlo, 20.04.2024
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    Ich würde mich selber nicht als Experten bezeichnen, habe aber ein Haus mit einiges an Eigenleistung gebaut.

    Kann dir nur dringenst raten die Baubeschreibung prüfen zu lassen. Ich sehe da mindestens 100.000€ Mehrbedarf, also das was auf den "Festpreis" noch drauf kommt.

    Im übrigen kann man bei KNX keine "Standardinstallation" machen und später dann KNX hinzu. Bsp. gibt es keine "Wechsel- oder Kreuzschaltungen" bei KNX.

    Allein was Kelleraushub und Außenanlagen kosten können... Auch die Preise für beispielsweise Haustür, Fliesen und Sanitärobjekte sind eher für den sozialen Wohnungsbau angegeben.
     
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  14. DVD

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    @Fabian Weber Wenn diese Zahl stimmt (wobei ich dir NICHTS unterstellen möchte!), ist das erschreckend.

    Und allen anderen die in diesem Thema landen oder zufällig mitlesen, weil sie selbst gedenken ein Haus zu bauen, möchte ich, für mich abschließend, einen Gedankengang mitgeben.

    VORAB: Dies soll nur etwas verdeutlichen. Ich sehe ein GU NICHT als Täter oder das alle GU´s Betrüger sind!

    Aber, wenn ich alles von einem bekomme, ist einer auch alles!
    Das bedeutet: Ein GU ist als bsp., Täter, Polizei und Richter in einem und da muss ich mich nicht wundern wenn der Täter nicht verurteilt wird!

    Ich hoffe das bsp. wird richtig verstanden!.

    Grüße und ich bin hier (aus dem Thema) raus....
     
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  15. #15 nordanney, 20.04.2024
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    Dann verstehst du die Aufgabe des GU völlig falsch. Ein GU ist lediglich ein Handwerker, der alle Gewerke kann. ICH lasse ihn genau das bauen, was ich bestelle (MEIN Architekt plant). ICH kontrolliere ihn (mein eigener Bausachverständiger ist an Board). Der GU ist nur ein Handlanger, mehr nicht - nur einer statt 20 wie bei einer Einzelgewerkevergabe.
     
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  16. #16 driver55, 20.04.2024
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    Ist auch besser so!
     
  17. #17 BaUT, 20.04.2024
    Zuletzt bearbeitet: 22.04.2024
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    Wenn der Vermittler ein echter GU sein will, dann sollte er auch alles über eine Kasse laufen lassen. Andernfalls sieht es so aus, als ob er da viel Baugeld aus der Generalunternehmerin rauszieht und wenn es eng wird, dann geht seine Baufirma Pleite und das Geld hat er schon auf seinem Privatkonto. Finger weg von solchen Konstruktionen.
    Ab zum Anwalt - Verträge prüfen lassen.
    Da seh ich jetzt schon Fertigstellungsbürgschaften und Haftungsabtretungserklärungen für alle Subunternehmer usw. für den Fall das der GU insonvent geht.
     
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  18. 11ant

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    Da es um eine Menge Geld geht, solltest Du erheblich professioneller vorgehen und Dich anbieterunabhängig beraten lassen. Ich bin bei weitem nicht der Einzige, der das beruflich macht. Wer meinen Hausbau-Fahrplan Hausbau-Fahrplan Archive - bauen-jetzt.de verstanden hat, geht in der Regel zu einem Architekten - mindestens für das "Modul A".

    Ich würde bei der Ausschreibung immer auch GU zulassen, aber niemals von vornherein einen GU ansteuern.

    Ob ein GU sich als Mannschaftskapitän oder als Zuhälter sieht, ist sehr unterschledlich und oft im voraus für den Kunden kaum erkennbar. Viele der baugewerblichen Tätigkeiten sind meisterpflichtig, und ein GU mit sämtlich festen eigenen Leuten eher selten. Der klassische GU ist Maurer- und Betonbauermeister, Zimmerermeister, Bauingenieur oder Architekt.
     
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  19. #19 nordanney, 20.04.2024
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    Völlig egal, ob es ein GU oder GÜ ist. Wichtig ist mir in dem Zusammenhang, dass man EINEN Ansprechpartner hat. Egal, ob es vor, während oder bei Gewährleistungsthemen auch nach dem Bau ist.
     
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  20. gerpo

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    Das mit dem Mehrbedarf hab ich nämlich auch so angemerkt. Da fehlt halt noch einiges bis man darin wohnen könnte und da geht es mir nicht mal um die Außenanlage.

    Bezüglich KNX, das ist mir bewusst, hier ging es auch lediglich um die Berücksichtigung der Kosten in der Gesamtsumme. Sprich, die Standardinstallation sollte mit eingepreist sein, damit ich eine bessere Vorstellung von den Gesamtkosten bekomme. War aber völlig naiv, da die Baubeschreibung mir auch so keine Gesamtkostenauflistung ermöglicht.

    Was die angegeben Materialpreise angeht, wurde das auch von uns direkt angemerkt. Im Grunde gut, dass die niedrig angesetzt wurden, da so die prozentuale Vergütung geringer ausfällt, ist aber halt auch etwas, wo wir dann in der Realität mit deutlichen Mehrkosten rechnen müssen....

    Das halt alles, was mich bisschen verunsichern lässt. Mit Sicherheit hat man bei einem Hausbau viele Variablen und es lässt sich nicht alles auf den Euro genau planen, aber ich würde schon gerne wissen, ob ich 600k € oder 750k € ausgeben muss, da es unter Umständen die Finanzierbarkeit des Projektes infrage stellt. Wort Case wäre angefangen zu haben und dann ein Haus zu haben, was nicht bzw. kaum bewohnbar ist.
     
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