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  1. #1

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    Entscheidungshilfen und vieles mehr...

    Liebe Forumsmitglieder,

    meine Frau und ich (Kinder sind "in Arbeit" ;-) ) möchten uns im Grenzgebiet Rheinland-Pfalz/NRW ein Häuschen kaufen oder neu bauen und denken über verschiedene Möglichkeiten der Realisierung nach. Natürlich haben wir uns schon eingehend mit der Materie beschäftigt und über grundlegende Dinge wissen wir wohl auch bescheid, aber manche Dinge sind uns jedoch noch unklar, da es uns an Erfahrung/Wissen zur Umsetzbarkeit bzw. Sinn oder Unsinn einiger unserer Gedanken fehlt. Daher wären wir Euch für qualifizierte Meinungen und Ratschläge zu unseren Überlegungen sehr dankbar. Es geht uns nicht ausschliesslich um Dinge zur Finanzierung, aber da das wohl den grössten Teil unserer Fragen/Überlegungen betrifft, haben wir uns einfach mal dafür entschieden unser Anliegen in diesem Themenbereich hier zu posten...
    Zur besseren Beurteilung evtl. noch folgende Hintergrundinformationen: Wir sind beide in gesicherter Festanstellung und haben z. Zt. eine zu ca. 70% beliehene Eigentumswohnung.

    Sofern es mit dem Nachwuchs bald klappt, sollte ein Umzug in ca. 3-4 Jahren stattfinden, da dann unsere jetzige Wohnung einfach zu klein sein wird. Würde es daher evtl. Sinn machen bereits jetzt (u. a. aufgrund der noch relativ günstigen Zinslage) das Vorhaben anzugehen und das Haus dann zunächst zu vermieten, damit man dann steuerlich über diese 3-4 Jahre hinweg auch noch einiges abschreiben könnte und die Mieteinnahme ja das Darlehen in dieser Zeit schonmal teiltilgt - geht diese Rechnung auf? Gibt es hierbei Unterschiede bei Kauf eins bereits bestehenden Hauses oder bei einem Neubau zu berücksichtigen?

    Bei einem Neubauvorhaben:
    - Gibt es Besonderheiten die man beim Kauf eines erschlossenen Baugrundstücks beachten sollte? Welche Folgekosten (ausser Notar, Grundbuchamt und Finanzamt) fallen an und welche sind i. d. R. vom Verkäufer zu tragen?
    - Welche Heizungsart bietet z. Zt. das beste Preis/Leistungs-Verhältnis und mit welchen Kosten ist zu kalkulieren? Welche der z. Zt. gerne angebotenen Varianten sollte man sich auf gar keinen Fall aufschwatzen lassen?
    - Kann man mit dem Kauf eines Ausbauhauses und der anschliessenden Beauftragung der Restarbeiten an andere Handwerksfirmen durch mich selbst Geld sparen oder nimmt man dann doch besser gleich ein schlüsselfertiges Haus - wo liegen hier die Einsparpotentiale (außer durch Eigenleistung)?
    - Sind die von einem Bauträger angegebenen Preise noch verhandelbar? Wie geht man da am besten vor?
    - Kann jemand besonders gute/günstige Bauträger empfehlen?
    - Welche vertraglichen Rahmenbedingungen sollten für ein schlüsselfertiges Haus unbedingt beachtet werden - hat jemand besondere Tipps allgemeiner Art und/oder zu Kosteneinsparung/Bezugsquellen etc.?

    Zur Finanzierung:
    Insbesondere die grossen Banken predigen gerne, dass eine "gesunde"
    Finanzierung nur mit mind. 20-30% Eigenkapital aufgestellt werden sollte.
    Natürlich haben Banken es so am Liebsten, denn dann ist das Risiko für sie geringer. Letztlich sollten aber doch nur die nackten Tatsachen entscheidend sein, ob jemand (natürlich unter Berücksichtigung diverser anderer Umstände) die monatl. Rate zahlen kann oder eben nicht!? Geht man also davon aus, dass jemand dauerhaft seinen Verpflichtungen bei einer 100%-Finanzierung nachkommen kann (und will), kann man diesem doch nicht generell von einer solchen Finanzierung abraten, oder?!
    Wir würden nämlich eigentlich auch zunächst am Liebsten nur die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten und sonst eine 100%-Finanzierung vornehmen, um die verbleibenden Eigenmittel in der Hinterhand zu haben, falls es irgendwo doch teurer als gedacht werden sollte und auch einfach um Reserven für sonstige Dinge in der Zukunft zu haben. Dass dies zunächst mit einem Risikoaufschlag beim Zinssatz verbunden ist, ist uns bekannt. Eine mögliche Ablehnung wegen zu geringer Eigenkapitaleinbringung sollte aber doch auch dadurch entkräftigt werden können, da ja (gebundenes) Eigenkapital in der bereits vorhanden Eigentumswohnung vorhanden ist, oder?
    Welche Form(en) der Finanzierung wären denn da möglich/sinnvoll. Wie könnte hier ggf. die vorhandene Eigentumswohnung eine Rolle spielen und sinnvoll in ein Gesamtkonzept der Finanzierung eingebaut werden? Ist der Einbau einer Anlage zur Energiegewinnung und -verkauf ggf. sinnvoll bzw.
    eine Lösung? Lässt sich die Aussengestaltung in eine solche Finanzierung integrieren? Kann jemand eine Bank oder einen Vermittler für solch ein Vorhaben empfehlen?

    Natürlich liessen sich fast all unsere Fragen durch einen Bauträger und/oder eine Bank beantworten. Allerdings kann man nicht davon ausgehen, dass man dort tatsächlich in jedem Punkt völlig objektive Antworten erhält. Diese Objektivität sehen wir nur bei unbeteiligten Personen wie Euch gegeben! :-) Daher wären wir Euch wirklich sehr sehr dankbar, wenn Ihr uns evtl die eine oder andere Frage beantworten könntet bzw. uns Eure Meinung dazu sagt.

    Vielen Dank im Voraus!

    Gruß
    brisko
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  3. #2

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    Die Fragen sind ziemlich allgemein gehalten, also werden auch die Antworten "allgemein" ausfallen.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    haben anzugehen und das Haus dann zunächst zu vermieten, damit man dann steuerlich über diese 3-4 Jahre hinweg auch noch einiges abschreiben könnte und die Mieteinnahme ja das Darlehen in dieser Zeit schonmal teiltilgt - geht diese Rechnung auf? Gibt es hierbei Unterschiede bei Kauf eins bereits bestehenden Hauses oder bei einem Neubau zu berücksichtigen?
    Betrachtest Du die neue Immobilie eher als "Anlageobjekt"?
    Bei so einem kurzen Zeitraum erachte ich eine Vermietung nicht als sinnvoll. Entweder als Mietobjekt, dann einen längeren Zeitraum einplanen, oder für die Eigennutzung.
    Was die steuerliche Seite betrifft, so solltest Du einen StB kontaktieren, denn hier geht es gewaltig in Details die man in einem Forum nicht besprechen kann. Ob sich eine kurzzeitige Vermietung lohnt hängt auch von Eurer Steuerlast ab. Schwierig wird´s dann wenn ein Übergang von Vermietung zur Eigennutzung erfolgt.

    Ach ja, ob Neubau oder Kauf einer Gebrauchtimmobilie, spielt hier nur eine untergeordnete Rolle.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    - Gibt es Besonderheiten die man beim Kauf eines erschlossenen Baugrundstücks beachten sollte? Welche Folgekosten (ausser Notar, Grundbuchamt und Finanzamt) fallen an und welche sind i. d. R. vom Verkäufer zu tragen?
    Ich wüßte jetzt nicht, was hier vom Verkäufer zu tragen wäre. Der Rest wird im Kaufvertrag geregelt. Man sollte sich vorab über den Umfang der Erschließung informieren. Grundsätzlich müsste "Straße, Wasser, Strom und Abwasser" vorhanden sein, aber so Dinge wie Tel., Gas o.ä. sind davon unabhängig.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    - Welche Heizungsart bietet z. Zt. das beste Preis/Leistungs-Verhältnis und mit welchen Kosten ist zu kalkulieren? Welche der z. Zt. gerne angebotenen Varianten sollte man sich auf gar keinen Fall aufschwatzen lassen?
    Die Heizung muss zum Haus passen, und deswegen kann man diese Frage so pauschal nicht beantworten. Da spielt auch der persönliche Geschmack mit rein (Nutzung regenerativer Energien etc.). Zudem kann es ja sein, dass nicht alle Möglichkeiten vorhanden sind (Bsp.: Fehlender Gasanschluß).

    Was ich auf jeden Fall NICHT machen würde, ist eine E-Direktheizung, egal in welcher Form. Auch eine Gastherme mit "Tank" im Garten würde ich ablehnen.

    Alles andere kann man erst beantworten wenn bekannt ist, was für ein Haus beheizt werden soll.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    - Kann man mit dem Kauf eines Ausbauhauses und der anschliessenden Beauftragung der Restarbeiten an andere Handwerksfirmen durch mich selbst Geld sparen oder nimmt man dann doch besser gleich ein schlüsselfertiges Haus - wo liegen hier die Einsparpotentiale (außer durch Eigenleistung)?
    Ich glaube nicht, dass man hier durch Eigenvergabe Geld sparen kann. So lange man bei Standard 08/15 bleibt, kann die Baufirma ganz anders kalkulieren und einzelne Gewerke günstiger anbieten. Dementsprechend wird sie kaum Nachlässe geben wenn man einzelne Gewerke rausnimmt und selbst vergibt.

    Da würde ich einen ganz anderen Ansatz wählen. Vom Architekt planen lassen und dann Einzelvergabe.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    - Sind die von einem Bauträger angegebenen Preise noch verhandelbar? Wie geht man da am besten vor?
    Alles ist verhandelbar. Man muss aber darauf achten, dass Einsparungen nicht an anderer Stelle kompensiert werden. Solche Verträge sind für einen Laien kaum zu durchschauen, und selbst Profis haben da zu kämpfen. Viele Positionen sind so gestaltet, dass der BT später noch etwas "variieren" kann.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    - Kann jemand besonders gute/günstige Bauträger empfehlen?
    So eine Empfehlung wirst Du hier nicht bekommen, denn DEN guten/günstigen BT gibt es nicht.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    - Welche vertraglichen Rahmenbedingungen sollten für ein schlüsselfertiges Haus unbedingt beachtet werden - hat jemand besondere Tipps allgemeiner Art und/oder zu Kosteneinsparung/Bezugsquellen etc.?
    Der beste Tipp den ich Dir geben kann, hole Dir jemanden mit in´s Boot der Ahnung von der Sache hat. Als (Bau)Laie wirst Du mit wehenden Fahnen untergehen. Es geht um viel Geld, und ich vermute mal, dass auch Du für Dein Geld hart arbeiten musst.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    Zur Finanzierung:
    Insbesondere die grossen Banken predigen gerne, dass eine "gesunde"
    Finanzierung nur mit mind. 20-30% Eigenkapital aufgestellt werden sollte.
    Das ist richtig und auch eine sinnvolle Empfehlung.
    Trotzdem kann man auch eine 100% Finanzierung durchziehen, dann halt mit schlechteren Konditionen.
    Eine Bank betrachtet mehrere Faktoren, und dabei geht es vorwiegend um eine Risikobegrenzung. Je nach Einkommens- und Vermögenslage haben die Banken auch mit einer 100% Finanzierung kein Problem.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    Eine mögliche Ablehnung wegen zu geringer Eigenkapitaleinbringung sollte aber doch auch dadurch entkräftigt werden können, da ja (gebundenes) Eigenkapital in der bereits vorhanden Eigentumswohnung vorhanden ist, oder?
    Jain, denn gerade die Bindung ist das Problem, zumal wenn die Wohnung noch belastet ist und somit eine andere Bank den Daumen drauf hat.
    Die Wohnung könnte sogar zum Risiko werden wenn Euer Einkommen nicht ausreicht um beide Kredite bedienen zu können, beispielsweise bei Mietausfällen.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    Ist der Einbau einer Anlage zur Energiegewinnung und -verkauf ggf. sinnvoll bzw.
    Nein, denn während der ersten Jahre muss diese Anlage erst einmal ihre Finanzierungskosten einspielen bevor ein Überschuss verbleibt der das Einkommen stärkt.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    Lässt sich die Aussengestaltung in eine solche Finanzierung integrieren?
    Was meinst Du mit "Aussengestaltung"? Grundstück anlagen etc. kann man mit in die Baukosten packen.

    Zitat Zitat von brisko Beitrag anzeigen
    Kann jemand eine Bank oder einen Vermittler für solch ein Vorhaben empfehlen?
    Der erst Weg sollte Dich zu Deiner Hausbank führen. Die kennt Deinen finanziellen Hintergrund am besten. Dann gibt es eine Menge BauFi Vermittler, aber auch da würde ich darauf achten, dass man bei einem renommierten Anbieter landet, und nicht bei einem Verkäufer der "nebenbei" ein paar Versicherungen oder Bausparverträge vertickert.

    Nun noch ein paar allgemeine Punkte.

    Du solltest bevor Du an die o.g. Details gehst, zuerst einmal Deine finanzielle Situation unter die Lupe nehmen. Was steht an Einkommen zur Verfügung (Kosten über min. 1 Jahr ermitteln), wie sieht es aus wenn Kinder unterwegs sind (Elterngeld, Teilzeitarbeit o.ä.), was steht an Eigenkapital (cash Liquidität) zur Verfügung usw. usw.

    Erst wenn dieser Rahmen steht, kannst Du Dir über die Details Gedanken machen.
    So kann es beispielsweise sinnvoller sein, die Wohnung zu verkaufen anstatt diese später zu vermieten. Oder das Einkommen ist so üppig, dass man sich diese Kapitalanlage auch leisten kann, und zwar parallel zum eigenen Haus.

    Weiterhin würde ich mir noch ein paar grundsätzliche Gedanken machen, wie das Haus entstehen soll. Architekt mit Einzelvergabe der Gewerke, oder BT oder......

    Du stehst erst am Anfang, also nichts überstürzen.

    Gruß
    Ralf
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