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Entkernung Immobilie vs. Kosten Rohbau

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  1. #1

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    Entkernung Immobilie vs. Kosten Rohbau

    Hallo Leute,

    da wir eine Immobilie verpasst haben, welches wir entkernen wollten und mit viel Eigenleistung ausbauen wollten, stellen wir uns seit ein paar Tagen die Frage, was es uns etwa so ganz grob kosten würde, einen ähnlichen entkernten Zustand als Neubau herzustellen.


    Ich weiß, dass es sehr seehr schwierig ist grobe Prognossen zu treffen, wenn man bedenkt, was es für riesen Unterschiede schon beim Grundstück geben kann, ohne überhaupt mit dem Bau begonnen zu haben.

    Mit dem Rohbau meine ich etwa folgendes:


    Grundstück ca. 95 TEUR voll erschlossen
    Grundsteuer & Notar ca. 15 TEUR (Maklerprovision entfällt)
    Baunebenkosten ca. 25 TEUR (Hausanschluss Strom, Wasser, Telefon, evtl. Gas, Dachrinnen-Anschluss, kein Zisternenpflicht, Aushub) (Leichte Neigung des Grundstückes evtl. vorhanden)
    Kamin ca. 3 TEUR (Eigenleistung)


    Zum Haus selber.
    Das Haus wird etwa 11 auf 10 Meter groß. 1-Geschossiges Einfamilienhaus mit mit einem 30 Grad Satteldach. Kniestock etwa 1 Meter. Raumhöhe von Rohboden Oberkante bis Rohdecke Oberkante vom Dach ca. 275cm. Aussenwände ca. 150qm ohne Keller. Vorgestellt hatten wir uns hier etwa 30cm Poroton als Aussenwand. (Innenwände, Fenster, Türen, Außenputz, Innenputz gehören nicht zum Rohbau).

    Das schwierigste ist nun, ob Keller, wenn ja was für einer. Wenn eine leichte Hanglage vorhanden wäre, käme dann etwas wie auf dem Foto in Betracht (natürlich muss dann geprüft werden, ob es der Bebauungsplan hergibt)



    D.h., wenn man von der Ansicht direkt auf das Foto schaut, ist die Erde hinten am Haus etwa 2m über Keller-Bodenkannte und verläuft nach vorne zum Bild hin gegen Null, so dass man zwei Räume mit bodenhohen Fenster vorne im Keller einrichten kann. Wobei, sich das nun mit dem Keller sicherlich überhaupt nicht abschätzen lässt, da es ja verschiedene Unterkellerungsarten gibt. Eins würde aber feststehen, der Keller sollte auch wie auf dem Bild eine Höhe von 2.63 haben, anstatt 2.25.


    Nun will ich grob abschätzen (Eigenleistung bei Aussenwänden möglich und bis zu 5-10 helfende Hände an der Baustelle möglich, was folgendes Kosten würde:


    - Kellerboden Fundament
    - Außenwände Keller
    - Kellerdecke
    - Betontreppe Keller-EG
    - Außenwände EG
    - Geschossdecke EG
    - Kniestock
    - Komplettes Satteldach

    Ich habe hier (http://www.haus-selber-bauen.com/rohbau.html#alle-kosten) etwas herumgegoggelt und käme beim Dach etwa auf 25 TEUR. Wäre eine Abschätzung der restlichen Posten überhaupt möglich?

    Beim entkernen einer Immobilie aus Baujahr 1980 wäre ich etwa bei 150 TEUR mit Kosten für Makler, Steuer, Entsorgung, Arbeitsleistung usw. Das man aber dies mit einem Rohbau nicht ansatzweise toppen kann ist klar. Plus 40-50 TEUR wäre aber im Rahmen.

    Grüße
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  2. Entkernung Immobilie vs. Kosten Rohbau

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  3. #2

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    Zitat Zitat von elaa Beitrag anzeigen
    Beim entkernen einer Immobilie aus Baujahr 1980 wäre ich etwa bei 150 TEUR mit Kosten für Makler, Steuer, Entsorgung, Arbeitsleistung usw. Das man aber dies mit einem Rohbau nicht ansatzweise toppen kann ist klar. Plus 40-50 TEUR wäre aber im Rahmen.

    Grüße
    ....nur fürs Entkernen? Was verstehst du unter Entkernen?

    Das Entkernen ist mE nicht so sehr das Problem....mehr die Überraschungen, die mit dem Entkernen kommen können...
    Insofern sind hier belastbare Zahlen noch schwieriger zu geben als beim Neubau.....
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  4. #3
    Avatar von mian
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    Hallo elaa,

    auch wenn dir die Antwort wahrscheinlich nicht gefällt, aber diese Herangehensweise kannst du komplett vergessen. Ich spreche da mittlerweile aus Erfahrung.

    Hat du denn schon einen Planer/Architekt gefunden mit dem du das jeweilige Projekt stemmen wirst?

    Wenn nicht, dann solltet ihr zunächst diesen suchen und dann gemeinsam weitermachen. So haben wir es auch gemacht. Wir stehen vor der Situation, dass wir ein großes Grundstück inkl. 50er Jahre Siedlungshäuschen haben. Wir wussten auch nicht wie wir am Ende besser fahren, Abriss und Neubau oder Umbauen bzw. Sanieren.

    Gemeinsam mit unserem Architekten haben wir dann einige seiner Projekte besichtigt und dann auch unseren Bestand. Wir haben ihn beauftragt, nachdem wir ihm grob unsere Vorstellungen rübergebracht haben, zunächst Entwürfe zum Bestand zu machen und die Kosten zu kalkulieren, die ungefähren Kosten für einen Neubau nach unseren Vorstellungen konnten wir anhand der Besichtigungen ableiten.

    Jetzt liegt uns alles vor und wir werden uns wie es im Moment aussieht für den Umbau entscheiden. Das hat viele Gründe, die wir gemeinsam erarbeitet haben, dazu zählen die gestalterischen Möglichkeit, die Möglichkeit Eigenleistung zu bringen und natürlich auch die Gesamtkosten. Pauschal etwas zu sagen wäre unseriös und hilft dir in deinem jeweiligen Fall nicht weiter.

    Wenn du dazu noch Fragen hast, gerne.

    Gruß
    Michael
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  5. #4
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    Zitat Zitat von bernix Beitrag anzeigen
    ....nur fürs Entkernen? Was verstehst du unter Entkernen?

    Das Entkernen ist mE nicht so sehr das Problem....mehr die Überraschungen, die mit dem Entkernen kommen können...
    Insofern sind hier belastbare Zahlen noch schwieriger zu geben als beim Neubau.....

    nein, die 150 TEUR sind für die alte Immobilie inkl. entkernten Zustand.
    Demgegenüber würde nicht ein Kauf einer alten Immobilie stehen den man dann abreißt und neu aufbaut, sondern komplett ein Neubau, bei dem wir den Zustand erreichen wollen, wie wenn wir eine alte Immobilie entkernt hätten. (Danach geht's bei beiden Objekten relativ ähnlich weiter)


    Eine Immobilie aus den 50'ern umbauen ist oft etwas schwieriger als von den 80'ern. Oft hat man bei den 50'er im EG eine Holzdecke, irgendwelche Balken hier und da.

    Vermutlich wird es gut sein, oft sich bei Freunden einzuklinken, die derzeit ein Neubau durchziehen mit sehr viel Eigenleistung.

    Echt schwierig manchmal ne, wie man sich entscheidet. Aber wie gesagt, ab dem entkernten Zustand, bei dem wir Decken, Wände und Dach vor uns haben ist nicht mehr schwierig, für das wir genug kleinere Firmen haben, die unsere Wünsche günstig umsetzen könnten, wo man auch viel Eigenleistung erbringen kann.
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  6. #5
    Avatar von mian
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    Gibt es denn nun jemanden der das ganze mit Euch plant?

    Über ein Internetforum bekommst du jedenfalls auf deine Fragen keine Antworten die dich weiterbringen werden. Da steckt jede Menge Arbeit dahinter, jedes Grundstück und jedes Haus sind anders. Auch eure Vorstellungen, euer Stil und die finanziellen Möglichkeiten spielen eine sehr große Rolle.
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  7. #6
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    Ein paar Architekten im Freundeskreis sind vorhanden, mit dem bestem müssten wir uns zusammen setzen. Er soll aber noch einen geben (den ich jetzt nicht kenne, der anscheinend Statiker, Energieberater und glaub auch Architekt ist). So ein Allrounder wäre auch nicht schlecht
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  8. #7
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    bedenken müssen wir natürlich auch die kosten des architekten, was mit ca. 20-25 TEUR auch ncht gerade wenig ist :-)

    http://www.kosten-hausbau.de/baukost...--hoai-62.html
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  10. #8
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    Du solltest deinen Begriff "Entkernen" mal darlegen.

    Allgemein bedeutet Entkernen alles raus bis auf die Außenwände.
    Das dürfte für den Preis kaum sein, da die Sicherungsmaßnahmen auch noch zu Buche schlagen.

    Was willste mit einem Neubau nur mit der Außenhülle? -> Du meinst was anderes ich tippe auf einen Rohbauzustand.
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  11. #9
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    Hi,
    stimmt. Mit Entkernen meinte folgendes:

    Ich hatte vor ein paar Tagen die Möglichkeit eine Immobilie für 115 zu kaufen. Zggl. Notar und Grundsteuer.
    Mit Entkernen meinte ich, dass dann alles, was saniert wird, ausgebaut werden würde. Heizung, Fliesen, Fenster, Elektrik, Türen, Wasser usw.)
    Es würde naher nur die Aussenwände, Tragende Wände, Decken und Dach übrig bleiben. (Dach war ok). Ich muss aber zugeben, die Immobilie war richtig günstig. Wenn ich nun nach einem Altbau schaue, müsste ich mindestens mit ca. 160-190 TEUR rechnen + Entsorgung für die Entkernung (auch wenn man unter Entkernung etwas anderes versteht)

    Genau, es geht um einen Rohbauzustand. Ich lese seit einigen Stunden in diversen Threads hier durch, was es für Bauweisen gibt, auf was man achten muss (vor allem Qualität) usw.

    Es gibt ja zig Möglichkeiten, Ausbauhaus bauen lassen, Bausatzhaus bauen, mit Architekt bauen, Legobausweise (Scheidet aber aus) und und.

    Mit ein paar Architekten müsste ich mich die Tage mal unterhalten, bzw. auch mal nach GU oder GÜ schauen im Umkreis.
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