Geschossflächenberechnung im DG - abgemauerte Flächen unter Dachschrägen?

Hei :-)

Danke, Danke für Euere vielen Antworten! So langsam schärft sich das Bild für mich.

Bedeutet die Formulierung: "Umfassungswände" also, dass die Innenwände für die Berechnung maßgeblich wären...? Wohl ja..

Wenn nun für die Gegend ein Bebauungsplan mit folgender Formulierung vorgesehen wäre:...

"Die Flächen von Aufenthaltsräumen i.S. des Art. 45 BayBO in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind bei der Ermittlung der Geschossfläche mitzurechnen."

...dann würden die abgemauerten Flächen unter den Dachschrägen gleichfalls nicht mitzurechnen sein...oder? Zumindest wenn Umfasungswand i. Ggs. zu Außenwand steht...

Nochmals viele Grüße und eine gute Nacht

B.

 

Hallo zusammen,

Euch allen noch einmal herzlich Dank für Euere Antworten! Ich gehe mal davon aus, dass es so ist, we ich das in meinem vorausgehenden Posting beschrieben habe. Der Punkt geht an Tafelsilber :-).

Welche LBO (in meinem Fall Bayern) hier greift, ist übrigens ebenso irrelevant wie ein Grundriss mit Höhenlinien. Es geht hier (nur) um die Frage, inwieweit die Flächen unterhalb der Dachschrägen grundsätzlich mit in die Geschossflächenberechnung eingehen, soweit die Flächen abgemauert sind. Das ist eine ganz allgemeine Fragestellung. Aber mit dem expliziten Hinweis von Tafelsilber auf den Wortlaut des Gesetzes bin ich mir relativ sicher, dass die Flächen NICHT zur Geschossfläche zählen (natürlich immer unter der Voraussetzung, dass sie ihrerseits keine eigenen Aufenthaltsräume darstellen). Denn Umfassungswände von Geschossflächen sind nach meinem Verständnis ja gerade nicht die Außenwände, wenn im Inneren des DG noch eine Innenwand eingezogen ist...

Viele Grüße allen

B.

 

Hallo zusammen,

ich will noch einmal an einem konkreten Beispiel mit Bauplänen demonstrieren, was ich meine.

Der Fall ist allerdings kompliziert und hat schon zwei Architekten (mit einer spontanen Antwort) überfordert.

Nachstehend Bauplan eines Dachgeschosses in einem DH - einmal mit nach meinem Verständnis blau eingefärbter Geschossfläche (nur in einer der beiden DHH) und einmal mit gelb eingefärbten Wohnflächen-Daten (zum besseren Verständnis).

Wohnflächen:



Geschossfläche:



Weitere Informationen:

- Einschlägig sind BayBO und BauNVO nach aktuellem Stand.
- Die Dachneigung im Beispiel beträgt 27 Grad.
- Anders als im Bauplan eingezeichnet, findet sich in jeder DHH jeweils ein kleineres Dachfenster von ungefähr 1 qm Rohbaumaßöffnung.
- Das Ortsrecht legt fest:

"Die Flächen von Aufenthaltsräumen i.S. des Art. 45 BayBO in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind bei der Ermittlung der Geschossfläche mitzurechnen."

Bei dem Dachgeschoss handelt es sich ersichtlich nicht um ein Vollgeschoss. Gleichwohl ist aufgrund ortsrechtlicher Festlegung auch die Fläche im Dachgeschoss grundsätzlich in die Geschossflächen-Berechnung einzubeziehen, wenn es sich dabei um Aufenthaltsräume handelt.

Hier begegnet schon das erste und größte Problem:

Handelt es sich bei der Fläche im DG überhaupt um Aufenthaltsräume?

Dagegen könnte aus meiner Sicht schon die Bezeichnung als "Hobbyraum" sprechen.

Andererseits gilt wohl:

"Der Begriff Hobbyraum ist weder in der Bayerischen Bauordnung noch sonst gesetzlich definiert. Angesichts der Vielzahl von unterschiedlichsten Hobbies wie das gelegentliche Basteln, Sporttreiben oder Musizieren und des damit verbundenen Zeitaufwands sowie vor allem der jeweils erforderlichen unterschiedlichen Ausstattung solcher "Hobbyräume", lässt sich nur im konkreten Fall ermitteln, ob ein "Hobbyraum" nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt bestimmt und geeignet ist und damit einen Aufenthaltsraum darstellt."

sowie

"Ob ein Aufenthaltsraum vorliegt, bestimmt sich nach Art. 45 Abs. 1 BayBO a. F.. Aufenthaltsräume sind danach Räume, die nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschenbestimmt sind (= Alt. 1) oder nach Lage und Größe dazu benutzt werden können (= Alt. 2)"

Zitiert nach OLG München · Urteil vom 4. März 2008 · Az. 13 U 2384/07 https://openjur.de/u/467194.html

Handelt es sich nun bei dem im Bauplan gezeigten Raum im Dachgeschoss um einen Raum, der nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist (= Alt. 1) oder nach Lage und Größe dazu benutzt werden kann (= Alt. 2)?

Dagegen könnte aus meiner Sicht vor allem die geringe Fläche mit einer Raumhöhe von über 2,00 m sprechen. Wie aus der ersten Grafik ersichtlich, weist der Dachraum lediglich knapp 12 qm mit einer Raumhöhe von 2,0 und höher auf (je DHH). Weitere rund 21 qm liegen zwischen 1,0 und 2,0 m Raumhöhe und können solchermaßen allenfalls zur Hälfte als Wohnfläche eingerechnet werden (d.h. mit rund 10,5 qm). Etwas mehr als 6 qm erreichen weniger als 1,0 m Raumhöhe und fallen damit unter den Tisch. Insgesamt sprechen wir also über lediglich rund 23 qm Wohnfläche, von denen lediglich 11 qm 2,0 Raumhöhe überschreiten.

Nach Art. 45 Abs.1 BayBO gilt: "Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben."

Im vorliegenden Fall erreichen 21,0 qm eine Raumhöhe von mindestens 1,5 m, jedoch nur 8,6 qm Nutzfläche eine Raumhöhe von 2,2 m. Der Anteil der Nutzfläche mit mind. 2,2 m Raumhöhe an der Nutzfläche mit 1,5 m Raumhöhe beträgt danach 41 %. Der Anteil liegt damit unter der Hälfte, die Art. 45 I 1 BayBaO als Voraussetzung für Aufenthaltsräume festlegt.

Allerdings handelt es sich bei dem freistehenden Doppelhäuschen mit einer Gebäudegrundfläche von 130 qm bei 2 Geschossen plus Dachgeschoß und einer Wandhöhe von 6 m ab OK FFB wohl um ein Gebäude der Klasse 2 nach der bayerischen Landesbauordnung. Für solche Gebäude gilt Art 45 I BayBO gemäß Art 45 I Satz 2 BayBO audrücklich nicht. Der zu geringe Anteil an Raumhöhen größergleich 2,2 m ist danach kein Ausschlusskriterium für einen Aufenthaltsraum.

Problematisch bleibt aber Art 45 II BayBO: "Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben."

Die doppelflügelige Balkontür dürfte auf ein Rohbaumaß von ca. 3 qm kommen. Hinzukommt noch ein Dachfenster mit ca. 1 qm Rohbaumaß. Insgesamt stehen damit 4 qm Fensteröffnung einer Nettogrundfläche von 38,75 qm gegenüber. Der Anteil beträgt damit 4 / 38,75 = rund 10 %. Das ist etwas weniger als das gemäß Art. 45 II erforderliche Achtel der Nettogrundfläche. Danach handelt es sich grundsätzlich nicht um einen Aufenthaltsraum.

Jedoch legt Art. 45 III BayBO fest:

"Aufenthaltsräume, deren Nutzung eine Belichtung mit Tageslicht verbietet, sowie Verkaufsräume, Schank- und Speisegaststätten, ärztliche Behandlungs-, Sport-, Spiel-, Werk- und ähnliche Räume sind ohne Fenster zulässig."

Da es sich um einen "Hobbyraum" handeln soll, liegt ein Spiel-, Werkraum oder ähnlicher Raum vor, der selbst ohne jegliches Fenster als Aufenthaltsraum genutzt werden dürfte. Damit ist die ohnehin recht knappe Verfehlung der erforderlichen Fensterfläche unschädlich.

Angesichts der beidseitig massiven Balkone sowie der vollwertigen Treppe aus dem Obergeschoss in das Dachgeschoss muss man wohl davon ausgehen, dass es sich bei den Räumen im Dachgeschoss um Aufenthaltsräume im baurechtlichen Sinne handelt.

Ich hatte ursprünglich andere Sichtweise vertreten, habe mich inzwischen aber eines Besseren belehren lassen müssen.

Ausschlaggebend sind wohl folgende Überlegungen: Wer leistet sich den Luxus eines Dachgeschossausbaus mit massiven Balkonen und einer Treppe, die im darunter liegenden Obergeschoss auch noch zu Lasten der Wohnfläche geht, wenn er das Dachgeschoss nicht als Aufenthaltsraum nutzen will?

Hinsichtlich der Berechnung der Geschossfläche gilt wohl, dass gemäß BVerwG 17.06.2006 http://www.bverwg.de/entscheidungen/entscheidung.php?ent=070606U4C7.05.0 die gesamte blau eingefärbte Fläche als Geschossfläche gerechnet werden muss. Die rot eingefärbte Fläche unter den abgemauerten Dachschrägen kann dagegen wohl abgezogen werden, weil umfassende Wand iSd Gesetzes wohl schon die Innenwand ist.

Was die beiden Balkone anbelangt, meinte ein befreundeter Architekt, dass möglicherweise selbst diese noch zur Geschossfläche gerechnet werden müßten. Aber das erscheint mir absurd.

Zwar legt die BauNVO in § 20 III BauNVO fest:

„Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.“

Danach könnte man auf die Idee kommen, dass Balkone tatsächlich zur Geschossfläche zählen, wenn diese nach Art 6 VIII der BayBO keine untergeordnete Vorbauten sind, die in Abstandsflächen zulässig wären. In den Abstandsflächen zulässig wären die Balkone als

"untergeordnete Vorbauten wie Balkone und eingeschossige Erker, wenn sie

a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der Außenwand des jeweiligen Gebäudes, höchstens jedoch insgesamt 5 m, in Anspruch nehmen,
b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten und
c) mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben"

Tatsächlich fehlt es an dieser Voraussetzung, da die Balkone mit 4 bzw. 4,75 m Breite deutlich über ein Drittel der 10 m breiten Außenwand in Anspruch nehmen.

Trotzdem kann ich mir nicht vorstellen, dass die Balkone wirklich auch noch zur Geschossfläche zählen sollen?! Denn wenn man neben der Fläche im DG auch noch die Balkonflächen zur GF rechnen müßte, entstünde bei der vorliegenden Bauweise ja ein enorme rechnerischer GF von insgesamt rund 118 qm bei lediglich 46 qm Wohnfläche (jeweils über beide DHH gerechnet).

Das kann wohl nicht stimmen...?

 

Lieber Ralf,

es geht mir lediglich um die richtige Methode der Geschossflächenberechnung - eigentlich ganz abstrakt gefragt - auch wenn die Frage nun mit einem konkreten Bauplan unterlegt ist.

Ich will wissen, wie hoch die Geschossfläche in einem Fall - wie dem vorgestellten - zu berechnen ist. Am meisten würde mir natürlich helfen, wenn jemand die von mir errechneten Zahlen grob bestätigen könnte - aber schon die Bestätigung der Methode würde sehr helfen.

Meine Eingangsfrage lautete ja: Müssen und dürfen die abgemauerten Flächen unter den Dachschrägen (also das, was ich in der Bauzeichnung rot eingefärbt habe) für die Geschossflächenberechnung unter den Tisch fallen?

In diesem Punkt bin ich aufgrund Euerer vorstehenden Hilfe schon zu der Erkenntnis gelangt, dass genau das der Fall ist. Ich kann, darf und muss die rot markierten Flächen also für die Geschossflächenberechnung im Dachgeschoss als irrelevant ansehen. Vielleicht mag das jemand noch einmal ausdrücklich bestätigen - aber grundsätzlich denke ich ist die Frage geklärt. "Umfassende Wände" sind bei einer Abmauerung eines Teils der Flächen unter den Dachschrägen wohl die Innenwände - und nicht die Außenwände.

Offen ist im konkreten Fall allerdings für mich, ob ausladende Balkonflächen wirklich zu den Geschossflächen gerechnet werden müssen. Wenn ich Dich richtig verstehe, könnte das tatsächlich der Fall sein, wie der befragte Archiktekt in den Raum gestellt hatte (ohne sich freilich wirklich ganz sicher zu sein) ??? Das würde mich sehr wundern. Denn die Geschossfläche wird ja sonst im Wesentlichen durch die "Aufenthaltsräume" definiert. Und ein Raum ist ein Balkon ja wohl eher nicht...

Natürlich wäre ich auch sonst dankbar, wenn jemand auch noch das für mich überraschende Ergebnis bestätigen würde, dass der Raum im Dachgeschoss überhaupt als Aufenthaltsraum und damit Geschossfläche gerechnet werden muss. Ich hätte das anfangs nie gedacht... Gibt es vielleicht doch Zweifel an dieser Sichtweise oder ist das eindeutig?

Noch zu Deiner Frage nach dem Ortsrecht. Es gibt tatsächlich keinen Bebauungsplan. Noch nicht. Die Gemeinde überlegt aber, einen Bebauungsplan nachträglich aufzustellen. Die aktuellen Planungen sehen eine Festsetzung wie obenstehend vor.

Nochmals vielen Dank für die Hilfe...

 

@Frau Maier: Vielen Dank für den wirklich hilfreichen und sachlichen Kommentar :-).

Nur weil Sie selbst offensichtlich keine Lust haben, sich mit den - zweifelsohne - schwierigen baurechtlichen Fragen auseinanderzusetzen und diese möglicherweise in Provinzgemeinden am Bodensee tatsächlich auch keine Rolle spielen, bedeutet das aber leider nicht, dass die Fragen andernorts keine Relevanz haben.

 

Hallo Gunther,

herzlichen Dank für Deine klare Antwort.

Danach zählen im Nicht-Vollgeschoss (und Nicht-Staffel-Geschoss) eventuelle Flächen von Hohlräumen zwischen Außen- und einer weiteren Innenwand nicht zur Geschossfläche :-).

Magst Du vielleicht noch deine Sichtweise zu den beiden anderen Fragen kundtun? Hier nochmals die Kurzfassung:

1.) Die Gemeinde möchte festlegen, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen auch in den Nicht-Voll-Geschossen in die GF-Berechnung eingehen.

Handelt es sich bei dem oben in seinen Grundrissen mit Höhenlinien skizzierten Dachraum nach Deiner Einschätzung um einen "Aufenthaltsraum", dessen Fläche in die GF-Berechnung eingehen muss?

Tatsächlich entspricht die Fläche der Fensteröffnungen einem Anteil von ca. 10,3% der Nettogrundfläche. Wenn ich es richtig sehe, wäre der Raum danach grundsätzlich kein Aufenthaltsraum, da nach Art. 45 II BayBO dieses Verhältnis mindestens 12,5% betragen soll.

Allerdings sind von diesem Erfordernis nach Art 45 III BayBO "Sport-, Spiel-, Werk- und ähnliche Räume" befreit. Der Raum ist als "Hobbyraum" bezeichnet. Unterliegen "Hobbyräume" nicht dem Erfordernis des Art 45 II BayBO, so dass es sich doch um einen Aufenthaltsraum handelt?

2.) Zählen üppige Balkone eigentlich zur Geschossfläche nach § 20 III BauNVO, wenn diese die Maße von Art 6 VIII BayBO überschreiten (also größer sind als ein Drittel der Hauswand)?

Nochmals herzlichen Dank.

Viele Grüße und einen schönen Sonntag

R.

 

Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie den Thread hier nicht weiter durch Ihre unqualifizierten Anmerkungen stören würden.