Bauleitung bei Umnutzung eines Nebengebäudes der Gebäudeklasse 3

Hallo,

ich war länger schon nicht mehr hier, habe nun aber doch mal eine Frage zur Bauleitung. Es geht um eine Umnutzung eines ehemals landwirtschaftliches Nebengebäude (nicht verbunden mit dem Haupthaus), welches nun durch einen Bauantrag 3 verschiedene Nutzungen erhalten soll: 220m² bleiben Landwirtschaftlich genutzt, 97m² werden zu einem Lager für Onlineversand (und Abholung) und 60m² werden zu einer kleinen Einliegerwohnung. Durch die dritte Nutzungsart, wurde dies nun in Gebäudeklasse 3 hochgestuft.

Für den Umbau werden keine tragenden Teile erneuert oder umgebaut. Der Grundriss bleibt so wie er ist, es entstehen nur 3 nicht tragende Wände. Das einzige neue statische Teil ist eine bereits vom Architekten bemessene Holzbalkendecke, welche durch ein Ingenieurbüro während der Bauausführung überwacht wird und auch von diesem abgenommen wird.

Alle weiteren Arbeiten sind eher Teil einer größeren Renovierung. Dazu gehören die nicht tragenden neuen Wände, Wärmeschutz, neue Fenster, Estrich und Elektrik. EnEV Nachweis wurde vom Architekten bereits erbracht.

Darf ich nun selbst als Bauleiter fungieren, sofern ich eine entsprechende Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließe? Die frage ist nicht, ob ich es mir zutraue (das tue ich definitiv), sondern ob es möglich ist. Es ist tatsächlich das erste mal, dass ich für genehmigungspflichtige Sache ein Bauleiter verlangt wird. Alle bisherigen Arbeiten am Haupthaus waren immer Genehmigungsfrei (und da habe ich das auch selbst zwischen den Handwerkern koordiniert und nichts bereut).

 

Die Holzbalkendecke ist berechnet und die Statik der entsprechenden Bauteile wurde berücksichtigt (vom Architekten und später überprüft von einen Statiker). Die Decke ist hier das einzig kritische Bauteil. Der ganze Rest gleicht den Arbeiten am Haupthaus (welche allesamt Genehmigungsfrei waren, weil hier keine Umnutzung oder statische Veränderung stattgefunden hat) - hier wurde allerdings auch keine neue Holzbalkendecke eingebaut.

Der Bauleiter hätte hier gar keine Aufgabe und ich habe auch keine Lust, dass mir da wer in den Plänen rumwurschtelt und die Hand aufhält. Am Ende brauche ich doch einen Bauleiter, wenn ich mir selbst nicht sicher bin oder Gewerke selbst nicht planen kann oder will. Die Handwerker haften für ihre Sachen selbst. Ist die Dämmung verpfuscht, dann greift hier die Mängelhaftung. Da ich die selben Handwerker am Haupthaus vor ein paar Jahren schon im Einsatz hatte und hier eine nachträgliche Prüfung durch einen Sachverständigen auch keine Mängel gezeigt hat, vertraue ich hier auf die Bauausführung. Ansonsten stehe ich für alles selbst gerade - auch gegenüber dem Bauamt. Ich bin mir sicher, dass ich diese Baustelle leiten kann, so das alles fachgerecht ausgeführt wird. Ich baue hier ja kein neues Haus, kein Atomkraftwerk, muss keine Fundamente erneuern oder dergleichen. Dämmung + Fenster + Estrich + Elektrik kommt neu. Die Bausubstanz ist einwandfrei und Tragfähig für alles was geplant ist.

Die Frage dieses Threads hier lautet bewusst nicht, ob ich mir einen Bauleiter holen sollte, sondern ob ich selbst als Bauleiter fungieren darf. Lass dich hier nicht von meinem angegeben Beruf täuschen.

 

Jo, NRW passt. Ich bin gerade im Gespräch mit meinem Versicherer bezüglich Versicherung der Bauleitung. Da die Bausumme hier ja relativ niedrig ist (daran orientiert sich die Versicherung) würde das vielleicht also so gehen.

Das ich die Mängel während der Bauleitung erkenne, da bin ich mir schon sicher. Es ist aber auch ein Vertrauen in die Handwerker da, die das hier machen. Die stehen für ihre Sachen gerade. Und wir sind hier auf dem Land, da spricht sich das schnell rum, wenn gepfuscht wird. Das können die sich gar nicht leisten.

Und dann ist ja immer noch die Frage: Wer soll hier wen anklagen, wenn es Pfusch geben sollte? Ich zeige mich ja wohl kaum selbst als Bauleiter an. Das ist dann halt eigenes Risiko und wenn hier was schief gehen würde, dann muss ich es eben selbst richten bzw. richten lassen. Das gehört dann eben dazu. Da es hier nicht um ein Hausfundament geht (zum Beispiel eine potentiell verpfuschte WU-Wanne) wo dann ein ganzen Haus drauf steht, lassen sich alle Mängel hier mit entsprechendem Aufwand auch nachträglich ganz gut beheben. Wobei es auch da Dinge gibt, die man nicht nachträglich einbauen kann, das ist mir durchaus klar, deswegen wird da auch dran gedacht.

Ansonsten klar, ein Mangel in der untersten Schicht sieht man später ggf. lange Zeit nicht und irgendwann kommt es raus. Das hier der Einbau der Dämmung, der Winddichtheit und des Brandschutzes richtig gemacht wird, das kann ich ja relativ leicht überprüfen, während gebaut wird. Schließt den Schallschutz mit ein. Da bin ich vermutlich pingeliger als jeder Bauleiter den ich engagieren könnte. Ist doch im eigenen Interesse einfach schon wichtig. Bei den meisten Gewerken darf ich mit anpacken und bin quasi mittendrin in der Baustelle und damit näher dran als jeder Bauleiter es sein könnte. Meiner Ansicht nach wird hier vom Bauamt auch mit Kanonen auf Spatzen geschossen. Aber so ist das eben bei der Gebäudegröße und der Anzahl an Nutzungsarten in diesem Gebäude. Ärgert mich trotzdem. Würde ich wirklich was neues bauen, hier statische oder große Bauliche Veränderungen vornehmen, wäre mein Verständnis für den Aufwand auf jeden Fall größer.

 

Also ich habe im Baubereich nicht offiziell gelernt. Ein Stück Papier bliebe ich schuldig. Durch zahlreiche Baustellen kann ich trotzdem 15 Jahre Erfahrung vorweisen. Papier gibt es da aber halt auch nicht. Aber genau darauf zielt ja die Frage dieses Themas ab. Es ist ja nicht so, dass ich ein "Nein, geht absolut nicht" nicht akzeptieren würde. Aber ich hätte gerne halt Klarheit darüber, ob ich es wirklich nicht darf und ob es Möglichkeiten gibt, wie man es selbst machen kann.

Ich würde auch gerne ein Gespräch mit dem Bauamt darüber führen. Allerdings gibt es hier nur 4 Sachbearbeiter für einen ganzen Landkreis und eine chronische Arbeitsüberlastung. Man kann telefonisch schon seit Wochen niemanden erreichen. Schriftlich ist das schwierig (wie man ja auch hier im Forum sieht) das vernünftig zu kommunizieren (also im ersten Go, mit dem ersten Text. Ich weiß nicht, wie ich das schriftlich besser rüber bringen kann.). Jede Antwort vom Bauamt dauert aktuell ca. 6-8 Wochen. Der Bauantrag ist vom Frühsommer 2021. Die Genehmigung kam erst vor einer Woche hier an. Anders als zunächst gedacht (und da hat mein Architekt wohl gepennt oder gepokert) hat das Bauamt nun die Gebäudeklasse hochgestuft und da ein riesen Ding draus gemacht. Wer hier vor Ort war, reibt sich sofort die Augen, wenn er die zukünftige Baustelle sieht und das mit den Auflagen aus der Baugenehmigung vergleicht. Das Gebäude ist halt zufälligerweise groß, aber fast zwei Drittel werden nach Abschluss der Bauarbeiten weiterhin nur wie ein Abstellschuppen genutzt (offiziell eben als Landwirtschaftliche Nutzung eingetragen). Die Nutzfläche ist aber halt >400m² - da brächte es auch nichts da noch mal was an den Nutzungseinheiten zu drehen, um das vielleicht neu Einzustufen.

Zum Bauamt fahren geht gar nicht. Da ist alles dicht gemacht und man kommt wegen Corona gar nicht in das Gebäude rein. Denke ein Gespräch würde da unter normalen Bedingungen schon helfen.

Mein Architekt trifft sich nächste Woche dann noch mal mit mir. Bauleitung wollte er eigentlich nicht machen, aber bevor sich hier gar nichts mehr bewegt, lässt er sich da vielleicht doch noch überreden. Ansonsten kann ich noch den Dachdecker fragen, der hier das Haupthaus gemacht hat (obwohl der da auf der neuen Baustelle gar kein Gewerk hat). Aber man kennt sich halt. Lieber wäre mir halt, ich dürfte es einfach selbst machen.

 

Bei der Statik wird zum Glück nur "Eine Seite" auf einem Formblatt verlangt. Das Büro was die Statik prüft, macht auch den Schall-, Brand- und Wärmeschutznachweis. Da wurde bereits eine Pauschale vereinbart. Allerdings möchte diese Firma auch den Bauleiter benannt haben, bevor es los geht.

Die Gebäudeklasse 3 kommt für mich doch als Überraschung. Der Architekt hat nichts davon erwähnt und war selbst davon überrascht (lt. eigener Aussage). Eigentlich sollte das hier alles ganz einfach werden und die Sache nach ein paar Monaten durch sein. Auch die Kosten dafür sind also ungeplant.

Auch wenn es vermutlich lange dauert bis zu einer Antwort, habe ich nun doch mal das Bauamt angeschrieben und gefragt, ob ich die Bauleitung selbst übernehmen darf. Vielleicht habe ich ja Glück, dass ich da schnell eine Antwort bekomme. Als sie die Baulast unterschrieben haben wollten ging das ja auch ganz unkompliziert beim Bäcker auf dem Parkplatz.

 

Sorry, etwas spät. Die Benachrichtigung zum neuen Beitrag hatte sich in den Spam-Ordner verirrt.

Das Bauamt hat mir leider noch einmal versichert, dass ich die Bauleitung ohne entsprechende Sachkunde in keinem Fall übernehmen kann. Ich habe mit meinem Architekt die Vereinbarung getroffen, dass ich die Arbeiten überwache und er absolut frei ist von jeglicher Haftung (mit entsprechendem Vertrag). Offiziell ist er Bauleiter, aber ohne Funktion. Sprich ich habe nun selbst alles überwacht und geleitet, auf dem Papier war er es. Das ging aber nur, wegen entsprechendem Vertrauen. Wie rechtssicher der Zusatzvertrag bei einem tatsächlichen Mangel für ihn wäre, weiß ich nicht. Wenn hier aber etwas nicht passen würde, käme ich ganz sicher nicht auf die Idee ihm den schwarzen Peter zu zuschieben. Bei einem Neubau, Anbau, etc. hätte er das aber auch nicht gemacht. Hier hat im Prinzip nur eine große Renovierung stattgefunden. Die einzige zu überprüfende Sache wurde von einem Prüfstatiker abgenommen. An der Statik wurden keine Änderungen vorgenommen.