Bauleitung bei Umnutzung eines Nebengebäudes der Gebäudeklasse 3

Diskutiere Bauleitung bei Umnutzung eines Nebengebäudes der Gebäudeklasse 3 im Bauüberwachung, Bauleitung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich war länger schon nicht mehr hier, habe nun aber doch mal eine Frage zur Bauleitung. Es geht um eine Umnutzung eines ehemals...

  1. Tatze

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    Hallo,

    ich war länger schon nicht mehr hier, habe nun aber doch mal eine Frage zur Bauleitung. Es geht um eine Umnutzung eines ehemals landwirtschaftliches Nebengebäude (nicht verbunden mit dem Haupthaus), welches nun durch einen Bauantrag 3 verschiedene Nutzungen erhalten soll: 220m² bleiben Landwirtschaftlich genutzt, 97m² werden zu einem Lager für Onlineversand (und Abholung) und 60m² werden zu einer kleinen Einliegerwohnung. Durch die dritte Nutzungsart, wurde dies nun in Gebäudeklasse 3 hochgestuft.

    Für den Umbau werden keine tragenden Teile erneuert oder umgebaut. Der Grundriss bleibt so wie er ist, es entstehen nur 3 nicht tragende Wände. Das einzige neue statische Teil ist eine bereits vom Architekten bemessene Holzbalkendecke, welche durch ein Ingenieurbüro während der Bauausführung überwacht wird und auch von diesem abgenommen wird.

    Alle weiteren Arbeiten sind eher Teil einer größeren Renovierung. Dazu gehören die nicht tragenden neuen Wände, Wärmeschutz, neue Fenster, Estrich und Elektrik. EnEV Nachweis wurde vom Architekten bereits erbracht.

    Darf ich nun selbst als Bauleiter fungieren, sofern ich eine entsprechende Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließe? Die frage ist nicht, ob ich es mir zutraue (das tue ich definitiv), sondern ob es möglich ist. Es ist tatsächlich das erste mal, dass ich für genehmigungspflichtige Sache ein Bauleiter verlangt wird. Alle bisherigen Arbeiten am Haupthaus waren immer Genehmigungsfrei (und da habe ich das auch selbst zwischen den Handwerkern koordiniert und nichts bereut).
     
  2. #2 matschie, 10.03.2021
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    :yikes
    Und wo liegt die drauf? Werden ggf. die Lasten für Wände und Fundamente erhöht?

    Wie sieht es mit dem Brandschutz aus?

    LBO NRW sagt dazu "Die Bauleiterin oder der Bauleiter muss über die für ihre oder seine Aufgabe erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen". In diesem Fall wäre das
    • Kunde über geltendes Baurecht
    • Kenntnis über aaRdT
    • Sachkunde der Arbeitssicherheit im Baubetrieb und der Arbeitsschutzbestimmungen
    sehe ich hier ehrlich gesagt nicht, also hol dir lieber einen externen Bauleiter (Architekt und Bauing. sind ja ohnehhin eingebunden).
     
  3. Tatze

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    Die Holzbalkendecke ist berechnet und die Statik der entsprechenden Bauteile wurde berücksichtigt (vom Architekten und später überprüft von einen Statiker). Die Decke ist hier das einzig kritische Bauteil. Der ganze Rest gleicht den Arbeiten am Haupthaus (welche allesamt Genehmigungsfrei waren, weil hier keine Umnutzung oder statische Veränderung stattgefunden hat) - hier wurde allerdings auch keine neue Holzbalkendecke eingebaut.

    Der Bauleiter hätte hier gar keine Aufgabe und ich habe auch keine Lust, dass mir da wer in den Plänen rumwurschtelt und die Hand aufhält. Am Ende brauche ich doch einen Bauleiter, wenn ich mir selbst nicht sicher bin oder Gewerke selbst nicht planen kann oder will. Die Handwerker haften für ihre Sachen selbst. Ist die Dämmung verpfuscht, dann greift hier die Mängelhaftung. Da ich die selben Handwerker am Haupthaus vor ein paar Jahren schon im Einsatz hatte und hier eine nachträgliche Prüfung durch einen Sachverständigen auch keine Mängel gezeigt hat, vertraue ich hier auf die Bauausführung. Ansonsten stehe ich für alles selbst gerade - auch gegenüber dem Bauamt. Ich bin mir sicher, dass ich diese Baustelle leiten kann, so das alles fachgerecht ausgeführt wird. Ich baue hier ja kein neues Haus, kein Atomkraftwerk, muss keine Fundamente erneuern oder dergleichen. Dämmung + Fenster + Estrich + Elektrik kommt neu. Die Bausubstanz ist einwandfrei und Tragfähig für alles was geplant ist.

    Die Frage dieses Threads hier lautet bewusst nicht, ob ich mir einen Bauleiter holen sollte, sondern ob ich selbst als Bauleiter fungieren darf. Lass dich hier nicht von meinem angegeben Beruf täuschen.
     
  4. #4 matschie, 10.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 11.03.2021
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    Ich weiss ja nicht, welche LBO bei euch gilt.
    Unsere in NRW schreibt eben, dass die Sachkunde vorhanden sein muss. Ob du dir das "zutraust", spielt keine Rolle. Beschreibung des Bauleiters nach LBO NRW:
    Also ist deine Aufgabe als Bauleiter eben nicht nur Termintreue und Kostenrahmen, sondern genau auch die Überwachung des Baustellenbetriebs und die Einhaltung aller Anforderungen.

    Weiter heißt es
    Es ist also keine formelle Anforderung (Bspw. Handwerk / Meister / Studium) erforderlich, also dürftest du das erstmal tun. Im Schadensfall wird eben geschaut, ob du in deiner Funktion als Bauherr einen geeigneten Bauleiter mit der Bauleitung beauftragt hast. Kannst du dann deine Sachkunde nicht belegen, bist du ggf. Haftungstechnisch mit im Boot.
    Die Bauherrenhaftpflicht kann dann greifen, allerdings haben einige Versicherer Zusatzpolicen wenn ohne externen Bauleiter gearbeitet wird. Das solltest du also mit deiner Versicherung klären, ob die im Schadensfall auch greifen würde, wenn du selber die Bauleitung übernimmst.

    Bei Gebäudeklasse 3 wird übrigens eine geprüfte Statik erforderlich, ebenso ein Nachweis über Schall-, Brand- und Wärmeschutz.
     
    K a t j a gefällt das.
  5. #5 matschie, 10.03.2021
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    Kurzer Nachsatz: Der Clou ist ja, die Mängel während der Bauausführung zu erkennen, da diese mehr als häufig später gar nicht mehr erkennbar sind. Das geht eben nur, wenn der Bauleiter weiss, wie es richtig geht.
     
  6. #6 simon84, 10.03.2021
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    @Tatze wichtigste Frage: Bundesland des BV bitte bestätigen
     
  7. Tatze

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    Jo, NRW passt. Ich bin gerade im Gespräch mit meinem Versicherer bezüglich Versicherung der Bauleitung. Da die Bausumme hier ja relativ niedrig ist (daran orientiert sich die Versicherung) würde das vielleicht also so gehen.

    Das ich die Mängel während der Bauleitung erkenne, da bin ich mir schon sicher. Es ist aber auch ein Vertrauen in die Handwerker da, die das hier machen. Die stehen für ihre Sachen gerade. Und wir sind hier auf dem Land, da spricht sich das schnell rum, wenn gepfuscht wird. Das können die sich gar nicht leisten.

    Und dann ist ja immer noch die Frage: Wer soll hier wen anklagen, wenn es Pfusch geben sollte? Ich zeige mich ja wohl kaum selbst als Bauleiter an. Das ist dann halt eigenes Risiko und wenn hier was schief gehen würde, dann muss ich es eben selbst richten bzw. richten lassen. Das gehört dann eben dazu. Da es hier nicht um ein Hausfundament geht (zum Beispiel eine potentiell verpfuschte WU-Wanne) wo dann ein ganzen Haus drauf steht, lassen sich alle Mängel hier mit entsprechendem Aufwand auch nachträglich ganz gut beheben. Wobei es auch da Dinge gibt, die man nicht nachträglich einbauen kann, das ist mir durchaus klar, deswegen wird da auch dran gedacht. ;)

    Ansonsten klar, ein Mangel in der untersten Schicht sieht man später ggf. lange Zeit nicht und irgendwann kommt es raus. Das hier der Einbau der Dämmung, der Winddichtheit und des Brandschutzes richtig gemacht wird, das kann ich ja relativ leicht überprüfen, während gebaut wird. Schließt den Schallschutz mit ein. Da bin ich vermutlich pingeliger als jeder Bauleiter den ich engagieren könnte. Ist doch im eigenen Interesse einfach schon wichtig. Bei den meisten Gewerken darf ich mit anpacken und bin quasi mittendrin in der Baustelle und damit näher dran als jeder Bauleiter es sein könnte. Meiner Ansicht nach wird hier vom Bauamt auch mit Kanonen auf Spatzen geschossen. Aber so ist das eben bei der Gebäudegröße und der Anzahl an Nutzungsarten in diesem Gebäude. Ärgert mich trotzdem. Würde ich wirklich was neues bauen, hier statische oder große Bauliche Veränderungen vornehmen, wäre mein Verständnis für den Aufwand auf jeden Fall größer.
     
  8. #8 simon84, 10.03.2021
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    BauO NW 59a insbesondere 3)

    Sachkundenachweis kannst du vorlegen ?
     
  9. #9 matschie, 10.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 10.03.2021
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    @simon84 der §59a ist aus der alten BauO NRW. In der aktuell geltenden Fassung ist das unter §56 geregelt, da sind die Formulierungen wesentlich schwammiger.


    Edit: Früher gab es mW den Passus, dass die Bauaufsichtsbehörde den Einsatz eines fachkundigen Bauleiters verlangen kann, den hab ich in der aktuell gültigen Fassung nicht gefunden, nur diese Formulierung bzgl. Pflichten der Bauherrenschaft:
    Edit 2: Eventuell kann die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen der Baugenehmigung noch tiefergehende Anforderungen an den zu benennenden Bauleiter stellen.
     
  10. #10 simon84, 10.03.2021
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    Denke der Sachkundenachweis ist auch nicht genauer geregelt ... von der ak gibts normal ganz gute Kommentierungen aber aknrw kenne ich leider gar nicht (bin in Bayern)

    einen gewissen Ermessensspielraum wird das Bauamt in Bezug auf das konkrete Bauvorhaben schon haben, aber zumindest eine Ausbildung und mehrjährige Erfahrung auf dem Bau wirst du nachweisen müssen
     
  11. Tatze

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    Also ich habe im Baubereich nicht offiziell gelernt. Ein Stück Papier bliebe ich schuldig. Durch zahlreiche Baustellen kann ich trotzdem 15 Jahre Erfahrung vorweisen. Papier gibt es da aber halt auch nicht. Aber genau darauf zielt ja die Frage dieses Themas ab. Es ist ja nicht so, dass ich ein "Nein, geht absolut nicht" nicht akzeptieren würde. Aber ich hätte gerne halt Klarheit darüber, ob ich es wirklich nicht darf und ob es Möglichkeiten gibt, wie man es selbst machen kann.

    Ich würde auch gerne ein Gespräch mit dem Bauamt darüber führen. Allerdings gibt es hier nur 4 Sachbearbeiter für einen ganzen Landkreis und eine chronische Arbeitsüberlastung. Man kann telefonisch schon seit Wochen niemanden erreichen. Schriftlich ist das schwierig (wie man ja auch hier im Forum sieht) das vernünftig zu kommunizieren (also im ersten Go, mit dem ersten Text. Ich weiß nicht, wie ich das schriftlich besser rüber bringen kann.). Jede Antwort vom Bauamt dauert aktuell ca. 6-8 Wochen. Der Bauantrag ist vom Frühsommer 2021. Die Genehmigung kam erst vor einer Woche hier an. Anders als zunächst gedacht (und da hat mein Architekt wohl gepennt oder gepokert) hat das Bauamt nun die Gebäudeklasse hochgestuft und da ein riesen Ding draus gemacht. Wer hier vor Ort war, reibt sich sofort die Augen, wenn er die zukünftige Baustelle sieht und das mit den Auflagen aus der Baugenehmigung vergleicht. Das Gebäude ist halt zufälligerweise groß, aber fast zwei Drittel werden nach Abschluss der Bauarbeiten weiterhin nur wie ein Abstellschuppen genutzt (offiziell eben als Landwirtschaftliche Nutzung eingetragen). Die Nutzfläche ist aber halt >400m² - da brächte es auch nichts da noch mal was an den Nutzungseinheiten zu drehen, um das vielleicht neu Einzustufen.

    Zum Bauamt fahren geht gar nicht. Da ist alles dicht gemacht und man kommt wegen Corona gar nicht in das Gebäude rein. Denke ein Gespräch würde da unter normalen Bedingungen schon helfen.

    Mein Architekt trifft sich nächste Woche dann noch mal mit mir. Bauleitung wollte er eigentlich nicht machen, aber bevor sich hier gar nichts mehr bewegt, lässt er sich da vielleicht doch noch überreden. Ansonsten kann ich noch den Dachdecker fragen, der hier das Haupthaus gemacht hat (obwohl der da auf der neuen Baustelle gar kein Gewerk hat). Aber man kennt sich halt. Lieber wäre mir halt, ich dürfte es einfach selbst machen.
     
  12. #12 simon84, 10.03.2021
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    Das ist halt ein blöder Einzelfall mit deinem Vorhaben.
    Dass du bei GKL3 bist sollte eigentlich seit Anfang an klar sein, die qm kommen ja nicht als Überraschung.

    GKL3 ist halt in erster Linie eben für die "normalgrossen" MFH gedacht und da will man eben genauer hinschauen als bei einem EFH.
    Ob das bei deinem konkreten BV Sinn macht, sei mal dahingestellt, aber ist halt so.

    Sei froh, wenn keine Statik+Prüfstatik verlangt wird, das kostet noch mal richtig.
     
  13. #13 matschie, 10.03.2021
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    Die wird verlangt, ebenso wie Schall-, Brand und Wärmeschutznachweis (Siehe oben). Ist in der Regel mit der Anzeige zum Baubeginn vorzulegen.
     
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  14. #14 Fabian Weber, 10.03.2021
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    Du darfst, wenn Du meinst Deine Sachkunde reicht für Dein Vorhaben aus, selbst der Bauleiter sein.
     
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  15. #15 Jo Bauherr, 10.03.2021
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    Das sehe ich genau so. Und weil er ja selber DER Bauherr ist, entfällt sogar das größte Haftungsrisiko...

    Ansonsten könnte man einen Frühstücks-Bauleiter beauftragen. Aber bitte nur, wenn man ansonsten keine Risiken sieht.
     
  16. Tatze

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    Bei der Statik wird zum Glück nur "Eine Seite" auf einem Formblatt verlangt. Das Büro was die Statik prüft, macht auch den Schall-, Brand- und Wärmeschutznachweis. Da wurde bereits eine Pauschale vereinbart. Allerdings möchte diese Firma auch den Bauleiter benannt haben, bevor es los geht.

    Die Gebäudeklasse 3 kommt für mich doch als Überraschung. Der Architekt hat nichts davon erwähnt und war selbst davon überrascht (lt. eigener Aussage). Eigentlich sollte das hier alles ganz einfach werden und die Sache nach ein paar Monaten durch sein. Auch die Kosten dafür sind also ungeplant.

    Auch wenn es vermutlich lange dauert bis zu einer Antwort, habe ich nun doch mal das Bauamt angeschrieben und gefragt, ob ich die Bauleitung selbst übernehmen darf. Vielleicht habe ich ja Glück, dass ich da schnell eine Antwort bekomme. Als sie die Baulast unterschrieben haben wollten ging das ja auch ganz unkompliziert beim Bäcker auf dem Parkplatz.
     
  17. #17 simon84, 11.03.2021
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    @Tatze drücke dir die Daumen

    bei der Gebäudeklasse dachte wohl dein Architekt dass gewisse Flächen nicht angerechnet werden ....
    Da kenn ich mich in NRW leider nicht aus
     
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