Wertermittlung einer Einfahrt zum Grundstück?

Hallo, wir bewohnen ein Doppelhaushälfte in einer klassischen Zechensiedlung im Ruhrgebiet. Zwischen den Häusern gibt es einen klassischen Hof/Auffahrt, an die immer rechts und links je ein Haus anschließt. Alle Häuser sind damals von der Salzgitter AG gebaut und ab den 90ern an privat veräußert worden. Als unser Vorbesitzer unsere heutige Immobilie dabei erstanden hat, ist ein Fehler unterlaufen und die dazugehörige Einfahrt ist vollständig auf den direkten Nachbar veräußert worden. Dieser verfügt seither über einer seeeehr breite Einfahrt.

Da Nachbar und Vorbesitzer dadurch in einen riesen Streit geraten sind (Nachbar meinte riesen Zaun errichten zu können, sodass Vorbesitzer nicht mehr auf sein Grundstück kam usw.), ist es wegen der verhärteten Fronten nicht gelungen, die Einfahrt "abzukaufen". Der Streit ging bis vor das Landgericht NRW und unser Vorbesitzer hat selbstverständlich das Wegerecht erhalten. Der Nachbar hat gleichzeitig eine Zwangssicherungshypothek in sein Grundbuch eingetragen bekommen, Hauptgläubiger ist unser Vorbesitzer. Diese Grundschuld (!?) ist, obwohl die Hypothek wohl damals auch durch den Nachbarn beglichen wurde, noch in seinem Grundbuch eingetragen (ich kenne mich damit leider nicht so aus).

Nun besitzen wir die Immobilie samt Wegerecht seit einigen Monaten und ich würde dem Nachbar gern ein Abkaufangebot unterbreiten. Er wäre ziemlich doof, nicht zu verkaufen, weil ihm die Einfahrt ja nur Kosten (steuern und Instandhaltung) bringt, während er die Fläche niemals nutzen kann, weil er sie IMMER für uns freihalten muss. Außerdem mindert das Wegerecht ja auch seinen Grundstückswert.

Nun meine eigentliche Frage: Der Bodenrichtwert beim Nachbar (Hausnummer 1) liegt bei knapp 200€, bei uns (Hausnummer 3) bei 150€. Die Einfahrtsgröße, die wir abkaufen würden, bemisst 3x17m, also 50qm. Nun ist das ja kein bebaubarer Grund oder ähnliches.

Welchen Wert kann man hier wohl ansetzen? Könnte die beim Nachbarn noch bestehende Grundschuld des Nachbarn bei einer Teilveräußerung im Wege stehen, selbst, wenn wir keine Bank dafür hinzuziehen müssten?

 

Der Rechtsstreit ist ist knapp 20 Jahre her und sowohl mein Vorbesitzer, als auch der Nachbar, waren damals wohl sehr stolz. Noch hinzu kommt, dass der Nachbar einen Migrationshintergrund hat und bis heute kaum deutsch spricht. Ich bezweifel, dass er damals überhaupt verstanden hat, welche Hintergründe das überhaupt alles hat und was es mit Wegerechten auf sich hat. Das merkt man eigentlich schon allein daran, dass er zu stolz war, das Urteil durchs Amtsgericht zu akzeptieren und für so eine eindeutige Sachlage vors Landgericht gezogen ist. Mensch, der muss wirklich viel Kohle verbrannt haben, nur aus Stolz. Mittlerweile hat der Nachbar aber 3 erwachsene Kinder, mit denen ich mich gut verstehe und die vermitteln können. Und ich habe auch einen nicht ganz schlechten Draht zu ihm (was man so in der Kürze der Zeit behaupten kann). Daher glaube ich, dass es zumindest eine Chance gibt.

Sein Grundstück ist ein Eckgrundstück, welches mit der anderen Seite auf einer Einkaufsstrasse verläuft. Daher (schätze ich), der höhere Richtwert.

 

doch doch, Immobilie auf Grundstück. 540qm. Nur die Einfahrt fehlt halt.

 

Mit Verlaub, aber ich hatte um eine ganz normale Werteinschätzung gebeten. Sarkastischer Pessimismus bringt hier wirklich Niemandem etwas.
Skizze im Anhang. Grün wir, orange Nachbar, schwarz: Wegerecht (Eingangstür liegt auf der Rückseite unseres Hauses)

 

zum Vergleich: So ist es bei allen anderen Eckgrundstücken im Viertel gelöst worden.

 

Ich würde das Grundstück gern nach vorn uns zur Seite verschließen. Das ist momentan nicht ohne weiteres möglich, weil es kein "nach vorn" gibt. Es müsste wohl eine sehr individuelle Lösung her. Aber ich möchte den Abkauf der Einfahrt zuvor nicht unversucht lassen Nicht zuletzt auch für weitere Stellplätze, wenn die Familie zu Geburtstagen usw kommt...

 

Nein, nur ganz hinten. Ich würde nicht den ganzen Hof trennen wollen, der bleibt 14m frei und dann käme ein Tor.