Wertermittlung einer Einfahrt zum Grundstück?

Diskutiere Wertermittlung einer Einfahrt zum Grundstück? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo, wir bewohnen ein Doppelhaushälfte in einer klassischen Zechensiedlung im Ruhrgebiet. Zwischen den Häusern gibt es einen klassischen...

  1. #1 MiriAu, 13.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 13.03.2021
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    Hallo, wir bewohnen ein Doppelhaushälfte in einer klassischen Zechensiedlung im Ruhrgebiet. Zwischen den Häusern gibt es einen klassischen Hof/Auffahrt, an die immer rechts und links je ein Haus anschließt. Alle Häuser sind damals von der Salzgitter AG gebaut und ab den 90ern an privat veräußert worden. Als unser Vorbesitzer unsere heutige Immobilie dabei erstanden hat, ist ein Fehler unterlaufen und die dazugehörige Einfahrt ist vollständig auf den direkten Nachbar veräußert worden. Dieser verfügt seither über einer seeeehr breite Einfahrt.

    Da Nachbar und Vorbesitzer dadurch in einen riesen Streit geraten sind (Nachbar meinte riesen Zaun errichten zu können, sodass Vorbesitzer nicht mehr auf sein Grundstück kam usw.), ist es wegen der verhärteten Fronten nicht gelungen, die Einfahrt "abzukaufen". Der Streit ging bis vor das Landgericht NRW und unser Vorbesitzer hat selbstverständlich das Wegerecht erhalten. Der Nachbar hat gleichzeitig eine Zwangssicherungshypothek in sein Grundbuch eingetragen bekommen, Hauptgläubiger ist unser Vorbesitzer. Diese Grundschuld (!?) ist, obwohl die Hypothek wohl damals auch durch den Nachbarn beglichen wurde, noch in seinem Grundbuch eingetragen (ich kenne mich damit leider nicht so aus).

    Nun besitzen wir die Immobilie samt Wegerecht seit einigen Monaten und ich würde dem Nachbar gern ein Abkaufangebot unterbreiten. Er wäre ziemlich doof, nicht zu verkaufen, weil ihm die Einfahrt ja nur Kosten (steuern und Instandhaltung) bringt, während er die Fläche niemals nutzen kann, weil er sie IMMER für uns freihalten muss. Außerdem mindert das Wegerecht ja auch seinen Grundstückswert.

    Nun meine eigentliche Frage: Der Bodenrichtwert beim Nachbar (Hausnummer 1) liegt bei knapp 200€, bei uns (Hausnummer 3) bei 150€. Die Einfahrtsgröße, die wir abkaufen würden, bemisst 3x17m, also 50qm. Nun ist das ja kein bebaubarer Grund oder ähnliches.

    Welchen Wert kann man hier wohl ansetzen? Könnte die beim Nachbarn noch bestehende Grundschuld des Nachbarn bei einer Teilveräußerung im Wege stehen, selbst, wenn wir keine Bank dafür hinzuziehen müssten?
     
  2. #2 driver55, 13.03.2021
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    Wenn das noch der gleiche Nachbar ist, verkauft er sicherlich nicht.
    Weshalb sollte der Bodenrichtwert unterschiedlich sein? Das ergibt keinen Sinn!
    Ob bebaubar oder nicht, spielt keine Rolle, ist ein Stück Grundstück!

    Qm × Richtwert x 1,x...2,x..3,x?
    Geh mal vom doppelten aus, also 20.000€.
     
  3. MiriAu

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    Der Rechtsstreit ist ist knapp 20 Jahre her und sowohl mein Vorbesitzer, als auch der Nachbar, waren damals wohl sehr stolz. Noch hinzu kommt, dass der Nachbar einen Migrationshintergrund hat und bis heute kaum deutsch spricht. Ich bezweifel, dass er damals überhaupt verstanden hat, welche Hintergründe das überhaupt alles hat und was es mit Wegerechten auf sich hat. Das merkt man eigentlich schon allein daran, dass er zu stolz war, das Urteil durchs Amtsgericht zu akzeptieren und für so eine eindeutige Sachlage vors Landgericht gezogen ist. Mensch, der muss wirklich viel Kohle verbrannt haben, nur aus Stolz. Mittlerweile hat der Nachbar aber 3 erwachsene Kinder, mit denen ich mich gut verstehe und die vermitteln können. Und ich habe auch einen nicht ganz schlechten Draht zu ihm (was man so in der Kürze der Zeit behaupten kann). Daher glaube ich, dass es zumindest eine Chance gibt.

    Sein Grundstück ist ein Eckgrundstück, welches mit der anderen Seite auf einer Einkaufsstrasse verläuft. Daher (schätze ich), der höhere Richtwert.
     
  4. #4 Fabian Weber, 13.03.2021
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    Biete Ihm das an, was Du für den Quadratmeter Deines Grundstücks bezahlt hast.
     
  5. #5 driver55, 13.03.2021
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    Er hat eine Immobilie gekauft, kein Grundstück.
     
  6. MiriAu

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    doch doch, Immobilie auf Grundstück. 540qm. Nur die Einfahrt fehlt halt.
     
  7. #7 driver55, 13.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 13.03.2021
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    Dass das Haus nicht in der Luft schwebt ist schon klar. Du hast aber keinen qm-Preis für das Grundstück und somit hantierst du erstmal mit dem Bodenrichtwert.

    Berichte bitte in ein paar Wochen, für wieviel du es final nicht bekommen hast.

    Zeig mal bitte Bild von oben...
     
  8. #8 MiriAu, 13.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 13.03.2021
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    Mit Verlaub, aber ich hatte um eine ganz normale Werteinschätzung gebeten. Sarkastischer Pessimismus bringt hier wirklich Niemandem etwas.
    Skizze im Anhang. Grün wir, orange Nachbar, schwarz: Wegerecht (Eingangstür liegt auf der Rückseite unseres Hauses)
     

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  9. MiriAu

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    zum Vergleich: So ist es bei allen anderen Eckgrundstücken im Viertel gelöst worden.
     

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  10. #10 driver55, 13.03.2021
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    Grundstücke auf Bild 2 haben doch aber ganz andere Proportionen.

    Dreh den Spieß einfach um. Was würdest du verlangen, wenn du überhaupt bereit wärst zu verkaufen.;)
     
  11. #11 Kriminelle, 13.03.2021
    Zuletzt bearbeitet: 13.03.2021
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    Da es kein Gartenland ist, gehören Auffahrten nunmal zur Kategorie Bauland: Auffahrten bzw Zufahrten gehören meines Wissen zur Kategorie Nebenanlage.
    Dass Bodenrichtwerte 2 Meter weiter 1/4 weniger Wert sind, halte ich für ein Gerücht.

    Dass er dort ein Tor gebaut hat, sodass der Nachbar nicht mehr auf seinen Hof gekommen ist, hat er aber sehr wohl sehr gut verstanden.

    Ich halte es für falsch, mit seinen Nachteilen zu argumentieren, wenn Du aufgrund welcher Vorteile auch immer derjenige bist, der etwas möchte. Insofern würde ich mehr bieten, als der offizielle Wert (man differenziere da auch unter BRW und ideellem Wert) ist.
    Werteinschätzung hat ja auch etwas mit Wertschätzung zu tun :)
    Insofern bin ich bei @driver55 Vorschlag, 20000€ zahlen zu wollen, würde wohl aber 15000€ bieten, damit Verhandlungsspielraum nach oben ist.
     
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  12. MiriAu

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  13. #13 simon84, 13.03.2021
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    Warum sollte der Nachbar eigentlich überhaupt verkaufen? Hat er einen Vorteil dadurch ?
     
  14. #14 Fabian Weber, 13.03.2021
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    Ja, denn er bekommt Geld für einen Teil seines Grundstücks, welchen er selbst sowieso nie anders nutzen darf als als Einfahrt des Nachbarn.

    Ich würde es verkaufen.
     
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  15. #15 Fabian Weber, 13.03.2021
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    Meine Frage eher, warum man das kaufen will, wenn man doch sowieso das Wegerecht hat?
     
  16. MiriAu

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    Ich würde das Grundstück gern nach vorn uns zur Seite verschließen. Das ist momentan nicht ohne weiteres möglich, weil es kein "nach vorn" gibt. Es müsste wohl eine sehr individuelle Lösung her. Aber ich möchte den Abkauf der Einfahrt zuvor nicht unversucht lassen ;) Nicht zuletzt auch für weitere Stellplätze, wenn die Familie zu Geburtstagen usw kommt...
     
  17. #17 Fabian Weber, 13.03.2021
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    Na dann würde ich nicht verkaufen wollen, wenn dann gleich ein Zaun gezogen wird.
     
  18. MiriAu

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    Nein, nur ganz hinten. Ich würde nicht den ganzen Hof trennen wollen, der bleibt 14m frei und dann käme ein Tor.
     
  19. #19 Kriminelle, 13.03.2021
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    ...dann mal so...

    Ich sehe keine Notsituation, und ich sehe keine maßlose Preisübertreibung. Wenn man was will, dann bezahlt man dafür.
    Wenn das zu teuer ist, dann lässt man es.
    Du hast gefragt, und oftmals unterscheiden sich eigene Vorstellungen von der realen ;)
    Frage ist: was wolltest Du hören? 2500€, weil schließlich hat er nur Vorteile? Probiere es damit, vielleicht hast Du ja Glück.
     
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  20. #20 simon84, 13.03.2021
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    Das wegerecht mindert doch nur den Grundstückswert bezogen auf den Bereich für den es gilt.

    Ich denke da kann man diskutieren ob ein 50qm größeres Grundstück mit wegerecht auf den 50qm mehr, gleich oder weniger wert ist als ein 50qm kleineres Grundstück ohne.

    bei einem Verkauf ist das fast irrelevant.

    aber du hast schon einen Punkt. Aus Käufer Sicht kann man schon denken ein Grundstückteil für den man sowieso ein wegerecht hat ist eigentlich gar keinen Kauf wert :) also geringe Wertschätzung dafür.

    Ist doch dein Nachbar. Ich würde da Garnix „anbieten“
    Ich würde ihn erstmal fragen ob er das überhaupt verkaufen will !
    Wenn er so stur/stolz ist naja vielleicht will er ja überhaupt nicht verkaufen :)


    Ich würde no so viel bieten wie ich bereit wäre zu zahlen unabhängig von „wert“ des Stückchens

    wenn nicht dann halt nicht
     
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