Bodengutachten und andere Katastrophen

Hallo zusammen,

wir haben letztes Jahr ein Grundstück am Hang im Oberbergischen Kreis erworben. Das Grundstück sowie das benachbarte Haus gehörten bis vor 5 Jahren etwa einer Privatperson, beides wurde separat verkauft.
Wir haben vor Erwerb folgende Punkte geprüft: Dienstbarkeiten, Altlasten, Bodenverhältnisse (Bodengutachten mit Rammkernsondierung). Sämtliches wurde zu unserer Zufriedenheit als negativ bzw. positiv bewertet, also haben wir den Kaufvertrag abgeschlossen. Das Grundstück war bis dato noch verwildert.
Bei Erstellung des Bauantrags fehlten dem Bauamt die unteren 3m Höhenbemessungen, allerdings war dieser Bereich für den Vermesser unzugänglich, weshalb ein Dienstleister zur Rodung beauftragt wurde. Danach alles für den Bauantrag iO, allerdings fiel auf, dass ein Gullydeckel auf mittlerer Höhe seitlich Richtung Nachbar auf dem Grundstück freigelegt wurde. An der Straße fortlaufend sind 3 weitere Nachbarn, erste Vermutung war also dass diese an einen "wilden" Kanal angeschlossen sind, welcher quer über unser Grundstück verläuft. Die beiden oberen Nachbarn konnten dies verneinen, da sie an der Straße angeschlossen sind, unser direkter Nachbar (welcher das Haus vor 5 Jahren erworben hatte) konnte dazu keine Auskunft geben, da er auch in seinen Unterlagen nichts dazu fand. Wir haben den Gullydeckel öffnen lassen, konnten aber nur Erde und Wurzeln entdecken, sodass keine Kamerafahrt möglich war. Wir haben dann eine Kamerafahrt durch die Abwasserleitung des Nachbarn durchführen lassen und es stellte sich heraus, dass deren Abwasser in eine Sickergrube eingeleitet wird, welche sich auf unserem Grundstück befindet. Wir haben den Nachbarn dann aufgefordert binnen 4 Wochen seinen Kanal umzulegen (was tatsächlich auch geschehen ist), wozu die Leitung allerdings über einen kleinen Bereich unseres Grundstücks verlaufen musste, sprich hier wurde eine Dienstbarkeit eingetragen.
Wir haben mit Rechtsbeistand den Verkäufer des Grundstücks (und damals eben auch des Hauses) aufgefordert, die Unkosten zu übernehmen. Dieser beruft sich allerdings darauf, dass er beim Bau des Hauses 10 Jahre als war und von den baulichen Gegebenheiten nichts wusste. Sofern wir weitere rechtliche Schritte einleiten würde, liefe dies also wahrscheinlich auf "in dubio pro reo" raus, heißt wir bleiben auf den Kosten bzw. aktuell wortwörtlich auf der Sch... sitzen. Da die Gründung allerdings nicht von der Grube beeinflusst wird, haben wir die Hausplanung zunächst fortgesetzt.
Zur Beauftragung des Statikers fiel jenem auf, dass unser Hang leicht konvex verläuft. Er hat daraufhin ein weiteres Bodengutachten empfohlen, welches von einem anderen Dienstleister umgesetzt wurde. Danach stellte sich heraus, dass wir quasi eine Müllhalde mit Backsteinen, Asphaltresten usw. erworben haben und eine Gründung nicht ohne weitere Maßnahmen möglich ist. Mit Bitte um Stellungnahme des ersten Bodengutachters erhielten wir den Hinweis auf folgende Passage in seinem Gutachten:

"Wir teufen im Baugrundareal 2-4 Sondierungen mit einem Bohrdurchmesser von 5 cm ab. In einem möglichen Baufenster von 15x15 m kann es nur ein minimaler Ausschnitt der Gegebenheit sein. Allerdings für geogene homogene Sequenzen vollkommen ausreichend. Bei Auffüllungen, Umlagerungen die von Menschenhand erzeugt wurden, können in den 5 cm Sondierungen unterschiedlich viele Fremdpartikel auftreten. 50 cm weiter kann der Boden schon ganz anders aussehen.
Wie schreiben bei geringen Anteilen von Fremdpartikel von Umlagerungen, bei vielen Fremdpartikel von einer Auffüllung. Wir möchten den Bauherren die beste wirtschaftliche Möglichkeit bieten seinen Baugrund herzustellen. Eine allgemeine Richtline – Auffüllung komplett entnehmen – gibt es bei uns nicht.
Unsere Leute sind ausschließlich Geowissenschaftler, die genug Erfahrung haben um die Rammkernsondierungen einzuschätzen. Trotzdem sieht man durch einen Baggerschurf mehr, oder auch durch 10 Rammkernbohrungen. Trotzdem sollte immer eine Begleitung der Erdarbeiten stattfinden. Zumindest telefonisch, sollte der Tiefbauer Unregelmäßigkeiten feststellen, ist eine Besprechung vor Ort wünschenswert.
Deshalb die Hinweise im Gutachten: Die Gründung des Bauwerkes erfolgt in allen Bodenhorizonten der Profile. Es ist sorgfältig darauf zu achten, dass lokal tiefergründig aufgelockerte bzw. aufgeweichte Bodenbereich tiefer ausgehoben und mit geeignetem Bodenmaterial dicht verfüllt werden.
Die überschüssigen Bodenmassen aus dem Aushubbereich sind gemäß Unterzeichner als natürlicher Boden zu behandeln, wobei auch hier gilt das die Einschätzung aus 2 RKS stammen. Die Einschätzung ist während der Erdarbeiten zu überprüfen.
Es wird eine gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten empfohlen. Sollten Fragen hinsichtlich der geotechnischen Verhältnisse oder der Bauwerksgründung ergeben, bittet die [Anm. d. Moderation: Firmenname entfernt] um Benachrichtigung.
Nur so ist ein wirtschaftliches arbeiten möglich, man kann natürlich vom Anfang auf 100 % Sicherheit gehen, und zehntausende € an mehr Ausgaben unnötig produzieren.
Wir erstellen 600 Gutachten im Jahr, arbeiten mit 350 Statikern zusammen, 98 % aller beteiligten begrüßt diese Vorgehensweise. Geologie ist eine Wissenschaft, Böden können sich verändern durch diverse Prozesse. Böden erfahren nicht nur durch Menschenhand eine Veränderung, deshalb ist eine geologische Begleitung manchmal von Nöten und oft wirtschaftlicher als von vorne herein die Kosten zu maximieren.
Hier der Passus im Gutachten: Zu beachten ist die steile Hanglage. Eine Höhendifferenz von bis zu 5 m ist zu beachten. Verschiedene Bodensequenzen werden angeschnitten. Ein einheitliches Planum ist mittels einer Tragschicht einzubringen.
Bei ihnen wurde von uns Umlagerungen bis zu 2,6 m unter GOK festgestellt, diese sollte man während der Baumaßnahme qualifizieren und entsprechende Maßnahmen erstellen.
Unsere Empfehlung (unten) kann natürlich vor Ort mit einem größeren sichtbaren Baufenster abgewandelt werden, nur es funktioniert nicht an einem Schreibtisch mit mathematischen Vorstellungen.
Die Gründung des Bauwerkes erfolgt in allen Bodenhorizonten der Profile. Es ist sorgfältig darauf zu achten, dass lokal tiefergründig aufgelockerte bzw. aufgeweichte Bodenbereich tiefer ausgehoben und mit geeignetem Bodenmaterial dicht verfüllt werden.
Die freigelegte Gründungssohle innerhalb der Bodenhorizonte sollte umgehend gegen mechanische Beanspruchung gesichert werden. Es sich gleich nach dem Aushub eine Lage von einem Kalksteinschotter / RC Material von (mindestens 0,80 m mächtig) aufzubringen und gründlich zu verdichten. Das eingebrachte und verdichtete Material sollte einen durch 4 Plattendruckversuche nachzuweisenden EV2 – Modul von mindestens 50 MN/m² aufzuweisen."

Nun scheint es mittlerweile analoge Präzedenzfälle zu geben, in denen wie folgt entschieden wurde: "Erstellt ein Bodengutachter ein unrichtiges Baugrundgutachten und erwirbt der Auftraggeber auf dieser Grundlage das Baugrundstück, steht ihm ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten für die Gründung nur dann zu, wenn der Bodengutachter eine Garantie für die Richtigkeit der Begutachtung übernommen hat."

Wir haben dann noch ein drittes Bodengutachten beauftragt, welches natürlich das zweite bestätigte. In grober Abschätzung wurden uns Mehrkosten in Höhe von 70k€ in Aussicht gestellt, woraufhin wir eine Nachfinanzierung in Auftrag gegeben haben.

Da nun viel Zeit ins Land gegangen ist zwischen Beauftragung Generalbauträger und tatsächlich avisiertem Baubeginn, haben sich die Baukosten massiv erhöht. Wir haben nun ein angepasstes Angebot unseres Bauträgers erhalten, was sich binnen 1,5 Jahre um 43% erhöht hat. Wir sind also mittlerweile bei einem Finanzierungsvolumen, welches sich in Summe etwa verdoppelt hat. Dies uns von uns nicht tragbar, also können wir das Haus nicht bauen.

Fairerweise lässt uns der Bauträger aus dem Vertrag, allerdings kommen zum bisher ausgeschütteten Betrag als Rückzahlung nun die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank hinzu. Daneben haben wir natürlich noch das Grundstück am Hals, welches aufgrund nun bekannter Mängel deutlich an Wert verloren hat, sodass die Deckung des Kaufpreises ggf. nicht mal gewährleistet werden kann. Selbst bei gewissem Gewinn würde hier ja auch noch die Spekulationssteuer mit etwa 45% greifen.

Lange Rede, danke dass ihr bis hierhin überhaupt durchgehalten habt, aber ich denke die Details sind wichtig zu wissen.

Da hier Rechts- und Bauexperten unterwegs sind, was sind eure Vorschläge? Habe ich Chancen, den ersten Bodengutachter irgendwie haftbar zu machen? Zumindest war die Kaufentscheidung auf seiner Bodenanalyse begründet.

Wir sind zum Glück im Bauherrenschutzbund, sodass wir Rechtsbeistand hätten. Allerdings möchte ich aufgrund der finanziellen Lage natürlich nicht weiteres Geld investieren, wenn die Erfolgschancen eher gering sind.

Herzlichen Dank,

Markus

 

Zu damaligem Zeitpunkt 20k€ ursprünglich kalkuliert, nach weiterem Bodengutachten wurde uns eine Pfahlgründung empfohlen. Die ist wohl so astronomisch teuer, dass damit das Projekt direkt gekippt wäre. Nach erneuter Berechnung über den Statiker wäre eine Realisierung mit Streifenfundamenten möglich, also quasi ein toter Keller unter dem Keller. Dafür wurden nochmal 70k€ nachfinanziert

 

So die aktuelle Planung vom Statiker, ich hoffe es ist irgendwie erkennbar.

Der ganze Hang soll quasi abgetragen werden, dann werden die Streifenfundamente verschalt und gegossen, dann soll der Aushub wieder eingebracht und verdichtet werden, darauf dann die Bodenplatte. Diese ist meinem Kenntnisstand nach bewehrt

Ich kann leider nur auf den Rat vom Fachmann vertrauen, dieser hat Bedenken, dass das Haus ansonsten den Hang herabrutscht

 

Hallo,

danke für euer Rückmeldungen.

Wir bauen ja mit einem Generalbauträger aus der Region, welcher uns diesen Gutachter empfohlen hat. Sie haben mit jenem wohl schon öfter zusammengearbeitet, aber wohl eher in Neubaugebieten. Daher wurden von ihm dann auch aus Kulanz die Kosten des 2. und 3. Gutachtens übernommen.

Für weitere Details leite ich gerne alle Gutachtern weiter bzw. stelle Informationen zu Verfügung.

 

Naja quasi alles aus einer Hand von Planung bis Umsetzung. Nennen wir es mal die Viebrock Variante aber Stein auf Stein

 

Nein gehörte einer Privatperson, wie bereits ganz zu Anfang erwähnt