Altbau DHH Abriss und Neubau - Was ist möglich? Was sind eure Erfahrungen?

Hallo liebes Forum,

Fabian mein Name - ich bin auf der Suche nach Erfahrungen und Einschätzungen zum Thema Abriss einer Doppelhaushälfte und anschließender Neubau – insbesondere im unbeplanten Innenbereich (§34 BauGB).
Ausgangssituation:

• Bestand: Doppelhaushälfte aus den 1920er Jahren
• Grundstück: ca. 1.100 m² (ca. 80 m x 15 m), innerstädtische Lage in ruhiger Wohngegend
• Kein offizieller Bebauungsplan für diesen Flurabschnitt, also → §34 BauGB
• Hausbreite ca. 4,3 m, Tiefe ursprünglich ca. 7 m, später auf ~18 m erweitert (Anbau + Wintergarten) wie auf dem Bild zu erkennen.

Perspektivisch wird das Haus nicht mehr genutzt, sodass wir innerhalb der Familie überlegen, was baulich sinnvoll und genehmigungsfähig ist. Dazu haben wir einige Ideen, zu denen ich einmal eure Meinungen haben möchte und ob jemand bereits ähnliches umgesetzt hat.

Unsere aktuellen Ideen:

1) Abriss + Neubau einer DHH (klassisch, wieder angebaut)
→ „einfachste“ Lösung, vermutlich am ehesten genehmigungsfähig
→ Nachteil: eingeschränkte Gestaltung, Blick auf Bestandswand des Nachbarn

2) Abriss + Neubau eines freistehenden EFH (nicht angebaut)
→ Frage: Ist es möglich, eine bestehende DHH durch ein freistehendes Haus zu ersetzen (unter Einhaltung der Abstandsflächen)?
→ Idee: ggf. Haus drehen (First anders ausrichten) für bessere Nutzung des Grundstücks
→ Das ist stand jetzt unsere "liebste" Option, weil wir dadurch viel mehr Gestaltungsmöglichkeiten haben.
→ Haus ggf. um 90° drehen, und damit keinen "optischen Einklang" mehr mit der verbleibenden DHH zu haben.

Der Grund für diese Option ist auch die Tatsache, dass unser Nachbarhaus in den kommenden Jahren definitiv auch einen Wandel erfahren wird, und damit ein "neuer Besitzer" mehrere Optionen hat (aktuell wird es alleine von einem Herrn Bewohnt der 90+ Jahre ist - daher der Gedanke).

3) Abriss + Teilung des Grundstücks + Neubau von zwei Häusern
→ z. B. vorne EFH /DHH + hinten zweites Haus/Bungalow mit eigener Erschließung (Privatweg)
→ Grundstücksgröße würde das grundsätzlich hergeben

Unsere konkreten Fragen:

1. Hat jemand Erfahrung mit dem Abriss einer DHH und anschließend freistehendem Neubau? Wird so etwas im §34-Bereich genehmigt?
2. Wie wird in solchen Fällen die „Umgebungsbebauung“ bewertet (zwingend wieder DHH oder auch EFH möglich)?
3. Hat jemand schon einmal eine Teilung mit Bebauung in zweiter Reihe umgesetzt?
4. Gibt es typische Stolpersteine bei Abriss + Neubau (Genehmigungen, Nachbarrecht, Statik der verbleibenden DHH etc.)?

Ich freue mich über jede Erfahrung oder Einschätzung!
Anbei ein Auszug der Flurstücke - wir reden über Hausnummer 3 bzw. Flurstück 189 - es ist das ersten Doppelhaus in einer Reihe von 5 Doppelhäusern. Links Nummer 191 wurde vor 30 Jahren so neugebaut, der Rest ist "Altbestand".

Vielen Dank euch

Anbei die Bilder zum Haus/Grundstück:

 

Wenn ein Parteibuch Voraussetzung wäre, wird’s natürlich kompliziert
Ich gehe aber davon aus, dass Bauämter ihre Entscheidungen primär auf Basis des Baugesetzbuchs, der Landesbauordnung und der Einfügung in die Umgebung treffen, vor Allem in privat-baulichen Bereichen.

Dass ein Neubau nicht wieder bei 4,30 m Breite liegt, ist klar – das passt heute schlicht nicht mehr zu den Anforderungen (z. B. Familie + Homeoffice).

Beim Punkt Bauamt bin ich bei dir: Am Ende entscheidet die Behörde.
Mir geht es hier vor allem darum, ein Gefühl dafür zu bekommen, was in vergleichbaren Fällen bereits umgesetzt wurde. Hat jemand Erfahrungen mit DHH-Abriss und freistehendem Neubau oder einer Teilung mit Bebauung in zweiter Reihe?

 

Einmal auf alles antworten

@Kriminelle :
Die Landesbauordnung NRW greift in unserem Fall. Das §34 kein "Wünsch die was" ist, ist mir klar - aber in Zeiten von Wohnungsmangel und fehlenden Baumöglichkeiten hat sich unsere Stadt in den letzten Jahren in der Umgebung immer wieder auf das bauen in zweiter Reihe eingelassen. Vielerorts in unmittelbarer Umgebung sieht man immer mehr und mehr die Bebauung in zweiter Reihe, mit dem Unterschied das es in unserem Fall leider nicht bereits eine Zufahrt gibt. Das schaut bei den anderen Objekten besser aus. Hier das Beispiel zwei Straßenzüge weiter.


Ich vermute auch, das man um eine neue direkt angrenzende DHH nicht drumrumkommen wird.

@Fasanenhof :
Sehr schade um die schlechten Erfahrungen - das wünscht man keinem der Parteien. Richtig -- NUR nummer 189 soll abgerissen und neugebaut werden. Eine Unterhaltung mit dem Flurverantwortlichen hatten wir bereits vor Ort in Person - und wie man es sich vorstellen kann hat keine konkrete Aussage getroffen. Kernpunkt und "Ende" des Gesprächs war der Standpunkt, das ER PERSÖNLICH unserem Bauvorhaben (Vorne neu, hinten erschließen, Privatweg als Zufahrt) unter Einhaltung der gängigen LBO NRW SOWORT sein OKAY geben würde, es aber nicht nur an Ihm liege sondern auch an der Stadtplanung. Weiter meinte er, man müsse es sich ein bisschen wie einen "Verkaufspitch" vorstellen - je sorgfälltiger es ausgearbeitet ist und je mehr man sieht, das hinter der Idee ein sinnvolles vorhangen aus Familiärer Motivation gepaart mit dem Gedanken der optimalen Nutzung liegt, desto wahrscheinlicher ist der Erfolg eines solchen vorhabens.
(Genaugenommen stehen gegenüber MFH mit 3 Stockwerken - auch dafür gibt es keinen Bebauungsplan - heißt seiner Meinung nach wäre auch soetwas vorstellbar!)

Zuversicht gibt mir die Tatsache, das man zwei Häuser weiter ja offensitlich den Schritt gegangen ist, eine der DHH abzureißen und von Grund auf neu zu bauen - also scheint es ja bei sorgfältiger Planung und Durchführung durchaus zu funktionieren.

Was das Baufenster betrifft ist die Aussage klar : Die ersten 40 Meter SIND das Baufenster. Wir könnten uns da also auf 50% der Gesamtfläche austoben! (So Bauamt).

@Viethps :
Den Bestand so zu lassen ist für uns nicht realistisch - an dem Haus ist NICHTS mehr gut. Mal davon abgesehen, das die Rohre (Gas, Wasser) alle zu sind, ist die bauliche Substanz unterirdisch. Das Haus fällt an vielen Stellen in sich Zusammen, der Keller ist feucht in jeder Ecke, es sammelt sich Wasser im Keller OHNE das es stark regnet, das Dach hat innenliegend stark marode Holzbalken, die Gaßheizung ist schon seit zwei Jahren defekt ... das ist alles keine Option für uns - die Kernsanierung würde SO viele Ungewissheiten mit sich bringen, das wir eine Wundertüte öffnen.

@ichweisnix :
Und das oben beantwortet dann auch direkt deine Frage Das Haus ist nicht vermietbar, und wenn man es genaunimmt auch nicht bewohbar.

Es bleibt spannend
Bedeutet für mich - wenn wir es konkret haben wollen lohnt sich auf der Seite ein Gespräch mit einem Architekten/Statiker zur Bestands-und Zukunftssituation ehe man dann mit einer .... " XY/ Machbarkeitsstudie / Ideenausarbeitung / Konzeption / etc??" ... wieder zum Bauamt und zur Stadtplanung geht um vorstellung zu werden, ggf Bauvorantrag oder Voranfragen stellen?

 

Mir geht's ja auch nicht um das aushebeln eines Paragraphen, aber der Sachverhalt könnte sich in meiner Sache positiv auswirken. Schlussendlich geht es ja darum, seinen Case bestmöglich darzustellen.

Punkt zwei:
Das war die Aussage des Bauamtes. Die eine Seite des Straßenzuges besteht aus besagten Doppelhäusern, auf der anderen Seite stehen 3 geschossige MFH. Seine Aussage war und ich zitiere "da es in näherer Umgebung und damit ebenfalls im Bereich ohne Bebauungsplan Mehrparteienhäuser gibt könne auch so etwas entstehen, wenn man davon ausginge dass das gesamte Doppelhaus bei uns weggerissen würde und nicht nur eine Hälfte."

Zum letzten Punkt: jein - stimmt ich habe es nie so ausformuliert. Aber Flurstück 191 ist komplett erneuert worden. (siehe Bild oben). Da hat man groß wieder neugebaut.

 

Danke aber auf jeden Fall für den Input!

 

Guten Morgen zusammen,

Ich finde den Regen Austausch super!

Kurzes Update mal für euch von meiner Seite.
Termine beim Bauamt und der Stadtplanung haben ergeben, dass grundsätzlich alle drei Optionen von der Stadt in Betracht gezogen werden können!
Die Argumentation dort ist dass die Stadt zwar für diesen Straßenzug auf unserer Straßenseite sowie auf der gegenüberliegenden keine Bebauungspläne darlegen kann und es in der "näheren Umgebung bereits ähnliche Bauvorhaben gegeben hat."

Der Abriss einer einzigen Doppelhaushälfte würde somit ohne Probleme genehmigt werden, ebenso eine Teilung des Grundstücks solange die Erschließung nach hinten die Auflagen erfülle.
Was den Abriss und Neubau einer EFH betrifft so zitiere ich gerne den für dieses Flurabschnitt zuständigen Mitarbeiter des Bauamtes: "Grundsätzlich findet er die Vision sehr gut, vor allem mit dem Blick auf die Teilung der Grundstücke und damit Erschließung neuen Baugrundes". Die Stadtplanung hat bei dieser Idee indes auch NICHT interveniert, sodass wir nun alle Optionen weiterhin auf dem Tisch haben.

Wir werden nun eine Machbarkeitsprüfung gemeinsam mit einem befreundeten Architekten durchführen um zu sehen, wir eine Umsetzung aussehen kann, um dann (auch nach betrachten monetärer Belange) zu entscheiden was wir weiter verfolgen wollen.

Es bleibt spannend!