Hausbau mit Architekt/GÜ

Hallo zusammen,

wir befinden uns aktuell in der frühen Planungsphase für einen Neubau und würden gerne ein paar unabhängige Meinungen einholen.

Ein paar Rahmendaten:

• Zwei Erwachsene, zwei kleine Kinder (4 und 1)
  
  
• Grundstück in einem Neubaugebiet in Norddeutschland in Aussicht von der Gemeinde (innerhalb eines Jahres müssen wir angefangen haben zu bauen)
  
  
• Grundstücksgröße ca. 650qm (etwa 130k € inkl Notar + Grunderwerbsteuer)
  
  
• Budget insgesamt 570-600k €
  
  
• Eigenkapital aktuell ca. 80k €, zusätzlich ein familiäres Darlehen für besseren Beleihungsauslauf in Aussicht (weitere 40k € für insg. 120k € EK)
  
  
• Wohnfläche aktuell im DH ca. 118 m²
  
  
• EH40-Standard vorgesehen

Uns geht es weniger um möglichst viele Quadratmeter, sondern eher um einen gut funktionierenden Alltag und langfristige Wohnqualität. Zuerst sind uns natürlich die ganzen Fertighausanbieter im Internet begegnet, nach weiterem Einlesen bin ich aber gefühlsmäßig davon weg und habe dann einen regionalen Bauträger mit Kataloghäusern in Massivbauweise gefunden. Wirkte erstmal sehr solide und hat auch nen guten Preis (ca 2.200-2.500 pro qm). Da hatte ich auf jeden Fall schon mal einen guten Eindruck und das wäre eine sichere Variante.

Ein passendes Haus mit 147qm lag dann bei 300k inkl Bodenplatte und Erdarbeiten (Pauschal), aber ohne Maler, Böden und Lüftung. TÜV Sachverständiger plus übliche Versicherungen waren da mit einberechnet.
Optisch ist das allerdings so eine Sache womit wir nicht ganz glücklich sind, wirkt halt etwas "altbacken" und 0815. Nicht schlimm, aber wenn wir schon so viel Geld auf den Tisch legen, dann wäre unser "Traumhaus" schon erstrebenswert.

Wir sind dann auf einen Holzhausanbieter gestoßen die individuell moderne Holzhäuser planen (und genau unseren Geschmack treffen). Das heißt es ist ein Architekturbüro mit einer weiteren Firma die dann als GÜ agiert (wenn ich richtig verstehe) und die Gewerke an Handwerkspartner vergibt. Das alles regional und aus Deutschland. Der Standard wie wir finden ist gehoben (Parkett, Holzfenster bspw.). Die rechnen pauschal mit 2.800€ pro qm. Hinzu noch mögliche Kosten Pauschal für Erdarbeiten 5k, Bodensondierung 1k, Sonnenschutzvorbereitung 10 lfm 3k, Sonnenschutz Raffstore 10lfm 6k, Carport 10k, Baugenehmigung/Lageplan 800, PV inkl. Speicher 15k, Wasser/Strom 4,6k, SW/RW Kanal 5k, Außenanlage min 5k, EH40 15k = 462.400 € Haus und teil Außenanlag
+ 130k € Grundstück = Gesamt 592k €

Zur Finanzierung:

• Kreditrate geplant: max 2.100 €/Monat (laut Bank wäre bei 2% Tilgung die Rate bei 1.862 €, hier müsste man noch den Familienkredit abzahlen mit 200€ evtl. / ohne wäre die Rate bei 2.104 €)
  
  
• Hausnebenkosten (Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherungen etc.): ca. 200 €/Monat
  
  
• Strom inkl. Wärmepumpe und PV-Restbezug geschätzt: ca. 170 €/Monat
  
  
• Instandhaltungsrücklage: 150 €/Monat

Damit landen wir insgesamt bei 2.624 € monatlichen Wohnkosten


Aktuelles Einkommensituation:

• ca. 5.400 € netto inkl. Kindergeld
  
  
• Frau aktuell in Teilzeit (19,5 h), perspektivisch in 5-7 Jahren auf 30h was etwa 500€ netto bringt ohne Gehaltsanpassungen
  
  
• Wir zahlen aktuell 1240€ Miete inkl. NK + 140€ Energiekosten

Was uns aktuell beschäftigt:

1. Holzrahmenbau vs. Massivbau
   Wir tendieren inzwischen klar zum Holzbau, haben aber noch Fragen hinsichtlich Langlebigkeit, Schallschutz, Werterhalt und Gewährleistung. Morgen besuchen wir mit dem Architekten ein Haus das derzeit gebaut wird im Holzrahmenbau und hoffen das dabei einige Unsicherheiten geklärt werden können bezüglich Holzhaus.
   Wir tendieren derzeit (leider) schon stark zu der Variante Holzhaus mit Architekt, möchte mich da aber nicht zu früh entscheiden
   
   
2. Budget
   Wie viel Puffer sollten wir bei der Bank mit einplanen? Sicherlich sind wir auch bereit noch ein paar qm einzusparen was schnell mal 10k € sind. Auch der Carport muss nicht initial stehen und bei der Eigenleistung machen wir uns keine Illusionen und sehen uns im Grunde nur bei der Außenanlage. Innenausbau möchten wir gerne professionell machen lassen. Evtl. haben wir bis dahin auch die Möglichkeit im Bekanntenkreis jem. zu bezahlen. Uns ist aber wichtig dass die Qualität da stimmt. Aber wir möchten natürlich nicht Nachfinanzieren müssen sondern lieber direkt den Kreditrahmen einplanen.
   
   
3. Ablauf
   Architekt sagte, dass wir einen Vorentwurfsvertrag machen, der uns 3.5k netto kostet und bei Beauftragung der GÜ Firma dann gutgeschrieben/verrechnet wird. Das heißt wir hätten die Möglichkeit nach dem Vorentwurf auch mit anderen Bauträgern das Vorhaben umzusetzen. Mit diesem Vorentwurf könnten wir dann eine genaue Aussage zum Preis bekommen. Und das ist dann auch die Grundlage für die Bank soweit ich verstehe. Stimmt das? Was vergessen wir hier? Irgendwelche Risiken?
   
   
4. Architekt + GÜ?
   Ist das seriös? Soweit scheint mir alles sinnvoll, sie haben auch schon über 300 Projekte in 30 Jahren gebaut (die Söhne führen das Unternehmen des Vaters fort). Uns liegt auch eine Referenzliste der letzten 20 Jahre vor mit Adressen, die wir besuchen können. Da muss ich mir noch raussuchen welche wir uns nochmal anschauen möchten. 5 Jahre Gewährleistung geben sie an auf das gesamte Projekt (ist das nicht eh gesetzlich so?)

Die nächsten Schritte:
- Erstgespräch mit weiterem Architektenbüro vor Ort (nicht auf Holz spezialisiert)
- Besichtigung mit Architekt einer Holzhaus-Baustelle
- Weiterer Finanzdienstleister zum Vergleich am Freitag
- Bei gutem Gefühl mit Holzhaus-Architekt den Vorentwurfsvertrag abschließen

Ich freue mich über Erfahrungen, Kritik, Hinweise auf mögliche Denkfehler oder Dinge, die ihr empfehlen würdet. Der Thread dient auch dazu um den Projektablauf teils zu dokumentieren bzw. Erfahrungen unsererseits zu posten und uns dazu jeweils auszutauschen.

Vielen Dank!

 

Danke nordanney für deine schnelle Antwort.

In den 462k vom Holzhaus wären auch die Malerarbeiten (Q2 mit Raufasertapete) mit einberechnet, so wie ich das aus der Leistungsbeschreibung rauslese. Da ist meine Frau direkt im Dreieck gesprungen bei "Raufasertapete", die würden wir am liebsten einfach weglassen. Darüber lässt sich sicherlich zum gegebenen Zeitpunkt verhandeln ob das eine Kosteneinsparung wäre oder wir auf Q3 spachteln lassen möchten. Da haben wir noch nicht so gute Referenzen. Derzeit ist die DHH in der wir leben mit Q2 verspachtelt und darauf gestrichen worden was für uns vollkommen fein wäre. Setzrisse würden wir dann bei gegebener Zeit kaschieren.

10% Puffer wäre in dem Fall ja schon einiges, da weiß ich nicht ob wir das hinbekommen. 5% mit 25-30k wären vielleicht möglich und sicherlich sinnvoll. Nach der Bodensondierung sollten wir mehr über die möglichen Kosten zur Gründung wissen wenn ich richtig informiert bin. Ich denke das ist noch die größte Unbekannte in der Rechnung. Meine Finanzberaterin von Dr. Klein sagte, dass die Banken erwarten dass wir zuerst unser EK einsetzen. Ich habe jetzt nicht gefragt ob wir da einen Puffer reservieren dürfen, werde ich nachholen.

Wegen der Referenzliste: Den positiven Eindruck hab ich dadurch auch direkt gehabt. Meine Idee war, dverschiedene Objekte rauszusuchen die einen gewissen Zeitabstand in der Fertigstellung haben (evtl. 5-10 Jahren) um diese mal von außen zu begutachten und wenn möglich mit den Besitzern zu ihren Erfahrungen zu sprechen. Keine Ahnung wie diejenigen auf unsere "Belästigung" reagieren werden aber Fragen kostet nichts dachte ich mir.

 

KFW 300 heißt das Zauberwort ;-) mit <80% Beleihungsauslauf landen wir unter 3% Mischzins mit Dr. Klein

 

Puh, ich muss da ehrlich sein und zugeben dass uns das schwer fallen wird. Oder wie meine Frau zu sagen pflegt "unser Geschmack ist einfach zu teuer"
Aber klar, am Ende muss es ins Budget passen und es werden Abstriche gemacht werden müssen.
Wir sind schon froh dass wir in der nächst gelegenen Großstadt (300k Einwohner) immerhin schon mal was gefunden haben das uns dahingehend zusagt und sogar preiswert zu sein scheint. Was sicherlich mit der Region zu tun hat in der wir leben.

Das klingt toll, davon träumen wir auch. Eingestellt bin ich auf Stress und blanke Nerven. Aber ich merke wie sehr ich Bock drauf habe. Lese mich seit Wochen in den ganzen Baukram ein und es macht so Laune (noch).

Da die Baustelle quasi 100m Luftlinie sein wird, hab ich sowieso vor da ständig mit Interesse nachzuschauen was passiert.

 

147qm war das Kataloghaus, vom Architekten gehen wir mal von 130-140qm aus, je nachdem was reinpasst ins Budget letztendlich.

Meinst du in dem Falle welcher Bauträger für den Massivbau? Olfahaus wäre das.

 

Oldenburg/Bremen

 

Nein das ist weitaus quadratischer. Das Bild ist nur ein schnell gefundenes, weil es den Stil wiederspiegelt den wir gerne bauen würden (Modernes Scandi Holzhaus).

Hier findest du das Kataloghaus

 

Auch hier etwas Vorteil, ist auf dem Land (allerdings mit Bahnstation). 183,50€/qm minus 5€ pro qm für zwei Kinder. Ich weiß das klingt nach insgesamt ziemlich wenig Geld für ein Grundstück aber die Einkommen sind natürlich auch anders in der Region als in Süddeutschland. Hier sind die Leute eher "das kann sich doch keiner mehr leisten, und nur so große Grundstücke".

Ich sags mal so, der Bodenrichtwert für das Grundstück wo wir gerade zur Miete leben lag bei 120€ pro qm und ein Bekannter der hier lebt hat erzählt dass er vor 12 Jahren für sein Grundstück sage und schreibe nur 70€ pro qm gezahlt hat. Da steigen mir ja schon die Tränen in die Augen

 

Ja es ist absurd. Freunde von uns in Berlin haben erzählt das Freunde von ihnen ein Grundstück in Potsdam-Babelsberg in etwa 200qm Größe für - jetzt kommts - 500k gekauft haben. Ich dachte die haben nen Zahlendreher drin