Abnahme Eigentumswohnung schlüsselfertig

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  1. Hutze

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    Hallo Forum,

    ich habe eine Eigentumswohnung erworben, die sich gerade noch im Innenausbau befindet.

    Eine priv. Baufirma baut das Wohnhaus. Nun geht es Richtung Abnahmetermin, daher meine Frage.

    Aktuell habe ich folgende Unterlagen, anhand derer ich nicht wirklich prüfen kann, ob alles wirklich passt:

    1. Baubeschreibung (zwar Anzahl Steckdosen z.B., aber keine HLS Pläne mit Leitungsverläufen etc.)
    2. Abgeschlossenheitserklärung (Maße der Räume, das wars.)
    3. Teilungserklärung

    Frage 1: Welche Unterlagen muss mir die Baufirma zukommen lassen auf Anfrage, so dass ich genau überprüfen kann, ob Mängel herrschen.

    Frage 2: In der Baubeschreibung findet sich kein Fertigstellungstermin. Mündlich wurde ein Einzugstermin am 01.02.20 vereinbart. Welche Möglichkeiten habe ich da? Wahrscheinlich gar keine, ich weiß;)

    Frage 3: Lohnt sich für die Abnahme ein Bausachverständiger? Die Wohnung wird vermietet und hat ca. 90m².


    Danke für eure Hilfe
     
  2. arch

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    ja, vor allem wenn du die Wohnung vermietest, kannst du das bestimmt als kosten bei der Steuer geltend machen. Angebot vom Sachverständigen einholen für die Abnahme, und fertig.
     
  3. BaUT

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    Wenn die Bude fertig ist, was soll der Sachverständige da noch gucken? Er sieht weder die Qualität der Haustechnik noch die Qualität der Badabdichtung und den Brandschutz und den Schallschutz auch nicht. Der SV kann zur Abnahme nur das begucken was die Hausfrau beim Wohnungskauf viel strenger beguckt: Popel an der Wand, schiefe Fliesen und Schrammen am Fenster.

    Ohne eine ordentliche Kontrolle während der Bauphase sehen sie am Ende die wenigsten Mängel, weil die alle überbaut sind. Unterlagen helfen Ihnen am Ende auch nicht oder können Sie einen Energieausweis oder ein Lüftungskonzept für Ihre Wohnung kontrollieren?
     
  4. arch

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    scheint mir noch nicht fertig zu sein.
     
  5. Hutze

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    Hallo,

    danke für die Antworten. Ja, die Wohnung ist noch nicht komplett fertig. Leider konnte ich beim Rohbau keine Überwachung durchführen. Aktuell befindet sich der Fliesenleger in der Wohnung, bei Elektro fehlen noch die Schalter und die Sprechanlage/ Türöffner, Sanitär ist noch nichts gemacht worden.

    Wie das so klingt lohnt sich ein SV zum aktuellen Zeitpunkt nicht mehr...

    Muss mir die Baufirma weitere Unterlagen (Pläne, Datenblätter, etc) auf Anfrage aushändigen?

    Danke!
     
  6. #6 Kriminelle, 12.12.2019
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    Soviel ich weiß:
    Müssen tun sie gar nichts.
    Außer: die energetische Berechnung, falls diese noch nicht vorliegt. Also Wärmeschutznachweis etc.
    Leitungspläne definitiv nicht. Warum, wenn man davon ausgehen muss, dass alles nach heutigem Stand der Technik umgesetzt wurde.
     
  7. #7 Fabian Weber, 12.12.2019
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    Du hast keinen Anspruch auf Bauzeichnungen o.ä.
     
  8. #8 msfox30, 12.12.2019
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    Unser Bausachverständiger hat ein ganze Liste an Nachweisen, die dir als BH zur Verfügung gestellt werden müssen. Nur so kann die ausgeführte Leistung auch kontrolliert, bewertet und abgenommen werden. Heißt aber nicht, dass du Sie dauerhaft bekommst.
    Bsp Auslegung FBH. Die Berechnung nach DIN muss vorliegen, damit du die Verlegeabstände kontrollieren kannst. Geht zwar bei dir nicht direkt, da Rohre schon im Estrich. Ist aber via Wärmebildkamera möglich.
     
  9. #9 Fabian Weber, 12.12.2019
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    Er ist aber nicht Bauherr...
     
  10. BaUT

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    MÜSSEN stimmt da mal so gar nicht. Weder bei einem EFH noch bei einer ETW muss der Bauträger die Projektierungsunterlagen der FBH und ähnliche Ausführungsunterlagen aushändigen. Es reicht die Bedienungsanleitung für den Wärmeerzeuger. Der Rest sind Firmeninterna zwischen Installateur und Bauträger. Sofern die Heizung funktioniert geht der Rest den Käufer der Wohnung gar nichts an.
    Es gibt keine gesetzlichen Regelungen welche Unterlagen einem ETW-Köufer zustehen.

    Natürlich wäre es toll wenn der BT der Hv Dee WEG später alle wichtigen Revisionsunterlagen der Wohnanlage überlässt aber sicher nicht jedem Käufer.

    Käufer bekommen die Baubeschreibung, die Anlagen zum Kaufvertrag, Teilungserklärung, Energieausweis, Lüftungskonzept ihrer WE, Bedienungsanleitungen für die Techn. Geräte in der WE.

    Baupläne gibt es nicht. Bei einem Auto steht ihnen auch nicht ein Satz Baupläne zu.
     
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  11. #11 msfox30, 13.12.2019
    Zuletzt bearbeitet: 13.12.2019
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    (1)...den Nachweis führen zu können!...[...]
    (2)...ausgeführt worden...
    Beim Beispiel mit der FBH, wäre dies der Nachweis für die Heizlastberechnung und Auslegung der FBH, damit z.B. die EnEV (öffentlich-rechtlichen Vorschrift) auch eingehalten wurde. Das klappt natürlich nur, wenn der Verlegenabstand auch dem der Berechnung entspricht.
     
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  12. BaUT

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    Schmarrn!
    Diese Interpretation des Gesetzestextes ist vermutlich nicht durchsetzbar.

    Welche Nachweisführungen muss der Erwerber einer ETW nach Einzug in selbige gegenüber den Behörden erbringen für die er irgendwelche Bauunterlagen braucht? Mir fällt da grad gar nichts ein.

    Der ETW-Erwerber hat keinen Anspruch auf die Heizlastberechnung und Werkplanungsunterlagen seiner FBH.
    Auch bei einem Käufer eines EFH vom Bauträger dürfte die Heizlastberechnung nicht zwingend an den Erwerber zu übergeben sein.
    Warum?

    Begründung:
    "...diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist."
    Keine Behörde prüft die Heizlastberechnung. Es reicht also, dass der Bauträger sich von den Handwerkern entsprechende Fachunternehmererklärungen vorlegen lässt und diese dem Bauamt zur Fertigstellungsanzeige vorlegt. Wenn dieser Nachweis dem BA gegenüber geführt ist braucht der Bauherr/Käufer gar nix!
    Weiterhin reicht es, wenn der Bauherr den EnEV-Nachweis ggf. auch nur den Energieausweis erhält. Nachweisführungen gegenüber Behörden muss der Bauherr damit i.d.R. nicht erbringen. Überprüfungen von Energieausweisen erfolgt von Behörden stichprobenweise direkt beim Aussteller der Energieausweise, weshalb der Bauherr deren Berechnung und die zugehörigen Projektunterlagen eben gerade nicht vorliegen haben muss.

    Es kursieren verschiedene Wunschlisten hinsichtlich zu übergebender Unterlagen bzgl. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, aber die wenigsten davon sind verpflichtend. Man könnte ja auch so argumentieren: Wenn der Bauträger alle Behördenprüfungen bereits erledigt hat, muss er die dafür erforderlichen Unterlagen nicht unbedingt den Erwerbern oder der WEG überlassen, denn diese "brauchen die Unterlagen ja dann für behördliche Prüfungen gar nicht mehr".
     
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    Doch, allerdings mit Beschränkung.
    Doch.
    Doch spätestens seit Jänar 2018.
    Wohl war, es ist aber deutlich zu differenzieren zwischen Einzelerwerber und WEG hinsichtlich Unterlagen.
    Schmarrn :winken

    Dies sind allerdings" juristische Spitzfindigkeiten" wie der Fred treffend bemerkte, vormals.:e_smiley_brille02:
     
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    Unsinn -- vllt bei BaUt nicht -
     
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  15. #15 msfox30, 13.12.2019
    Zuletzt bearbeitet: 13.12.2019
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    Das heißt aber nicht, dass dies laut BGB nicht dürfte.
    "i.d.R." - Außennahmen bestätigen die Regel :). Ob er das muss oder nicht, fragt die Behörde ab. Und wenn der Bauherr den Nachweis nicht führen kann, so hat er ein Problem.
    Der Energieausweis sagt aber nix über die Erfüllung von §650n (2) BGB aus. Hier ist explizit geschrieben, dass das auch so ausgeführt worde.

    Diese Fachunternehmererklärung ist z.T. nicht mal das Papier wert, worauf sie steht - eigene Erfahrung. Ich habe mehrere Fachunternehmererklärungen von den Gewerken bekommen.
    Bauleiter -> Der war so selten auch der Baustelle zum Prüfen, keine Ahnung was der überhaupt erklären konnte
    Sani -> Vorsätzlich den Kondensatablauf vom Schornstein falsch angeschlossen; Kein hydr. Abgleich
    Fensterbauer -> nicht zugelassene Schrauben verwendet.
    usw....

    Nochmal zur Berechnung FBH:
    Auch unsere RA war der Auffassung, dass uns diese zusteht. Die Berechnung ist für den korrekten Betrieb der Anlage einfach erforderlich. Wie ich inzwischen weiß, sollte man wissen, wie lang die FBH-Rohre verlegt sind, um die SWP und die HKV richtig einstellen zu können. Und nein, das hat der Heizi nicht richtig eingestellt (trotz Fachunternehmererklärung). Klar es wurde warm, aber ineffektiv - schlechte JAZ.
     
  16. BaUT

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    Ich verstehe durchaus die Wünsche der Erwerber und mir ginge es nicht anders. Ich würde auch gern eine komplette Doku als Revisionsunterlagen für mein Haus haben wollen und bei Einfamilienhausneubau mag mir ein Teil dieser Unterlagen sogar rechtlich zustehen.

    Als Käufer einer neu errichteten Eigentumswohnung sieht es noch mal ganz anders aus.

    Mal ein paar ketzerische Fragen:
    Soso und und die Heizlastberechnung sagt was über die Erfüllung / Ausführung aus? Die ist doch auch bloß eine Planung und noch keine Bescheinigung darüber dass auch so ausgeführt wurde! Sie brauchen also eigentlich die Heizlastberechnung, den Verlegeplan UND die zugehörige Fachunternehmererklärung welche bestätigt, dass genau nach dieser Planung auch ausgeführt worden ist. Soweit zur Theorie :bef1021:
     
  17. SIL

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    Nicht wesentlich.
    Die steht dir zu.
    Der Verlegeplan nicht, dem Einzel Erwerber, aber der WEG, ja incl Lüftungsgesuch incl SW RW Ltg incl Rohrnetzplan Ventile dessen Kennzeichnung etc etc
    Entscheide dich mal vorher ;)
    Beim EFH kommt es ja auch auf deinen Vertrag an und/ob du einen Arch beauftragst mit LPH etc
    Deine pauschale Aussage -
    Das ist schlichtweg falsch.
     
  18. #18 msfox30, 13.12.2019
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    Nein, sie brauchen nur "Heizlastberechnung und den Verlegeplan". Wie ich schon schrieb, die Fachunternehmererklärung ist Schall und Rauch.
    Mit einer Wärmbildkamera und dem Verlegeplan kann dann der Abstand Rohre der FBH geprüft und mit dem Verlegeplan verglichen werden.
     
  19. BaUT

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    Also eigentlich bin ich sehr dafür, dass ein Erwerber oder Bauherr eines EFH und auch der Erwerber einer neu errichteten ETW und seine Hausverwaltung möglichst viele Unterlagen seines Objektes bekommt.

    Die Praxis ist nur leider total frustrierend. Von alleine legen viele Bauträger nur eine sehr dünne Bauakte vor.

    Seit Jahren bin ich dann bei Annahmen immer wieder genervt, wenn man um jeden Zettel beim Bauträgern betteln muss, weil es keine offizielle rechtsverbindliche Liste gibt, welche Unterlagen definitiv übergeben werden müssen. Eine solche Liste würde eine Menge Diskussionen ersparen.
     
  20. SIL

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    Ach BaUT hau nicht alles durcheinander
    Wo ist die - beim "Amt" als Eigentümer von jeden beziehbar, was da drinnen ist bzw sein muss ist ja vorgeschrieben - zu den anderen Unterlagen siehe oben.
     
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