Architekt und Bewährungen?

Diskutiere Architekt und Bewährungen? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Ich bin dabei, privat (!) ein kleines Bauprojekt zu entwickeln. Ich werde sicherlich nicht selbst bauen, das bedeutet: ich suche keine praktischen...

  1. #1 mauersegler, 23. Mai 2014
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    Ich bin dabei, privat (!) ein kleines Bauprojekt zu entwickeln. Ich werde sicherlich nicht selbst bauen, das bedeutet: ich suche keine praktischen Tipps - ich bin kein Handwerker. Ich möchte nur eine bessere Einschätzung dessen, was der Architekt „so“ erzählt, wenn der Tag..

    Es geht nicht um sein Geld, deswegen ist es für ihn gleichgültig. Vielleicht erzählt er solche Dinge auch nur aus Gründen der Haftung. Ich kann es nicht einschätzen und nachdem die juristische Abklopfung des Objekts vor dem Erwerb bisher bereites einige tausend Euro verschlungen hat, renne ich deswegen nun nicht zum Fachanwalt für Architektenrecht um diese Minifrage zu klären.

    Zum Projekt:
    ein Bestandsgebäude aus der Nachkriegszeit soll um zwei Etagen aufgestockt werden.
    Mit dem Architekten sind die städtebaulichen Möglichkeiten, mit dem Vermesser andere Details zur möglichen genauen Kubatur geklärt worden.

    Um das Projekt nun noch weiter abzuklopfen, rät der Architekt nun - und das ist keine Überraschung - zum Kontakt mit dem Statiker.

    Bevor ich nun auch hier weitere 3000 Euro investiere *stöhn* möchte ich Euch fragen:

    nebenbei erwähnte der Architekt nun, dass in einem anderen Projekt aus der gleichen Entstehungszeit (1945-55er Jahre) die Mauern und der Keller verstärkt werden mussten - trotz des zuvor erstellten Bodengutachtens. Kostenpunkt: 200.000 €. :yikes

    Ernsthaft? Die Lage ist nicht so gut, dass das Projekt rentabel wäre, wenn plötzlich solche Explosionen hinzukämen. Passiert so etwas häufiger?


    Was ist überhaupt von solchen Bewährungen oder Verstärkungen zu halten?

    Ich bin komplett überfragt - mein Fachgebiet ist es eben nicht. Ich könnte jetzt noch weitere Architekten konsultieren und noch mehr Kosten verursachen, aber über 10.000 Euro insgesamt, nur um zu wissen ob ich ein Objekt kaufen möchte - langsam harkt’s.
     
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  3. #2 Thomas Traut, 23. Mai 2014
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    Die Frage ist ohne ungefähre Größenangabe nicht mal annähernd zu beantworten. War das eine Kate oder eine Villa?

    Ein Baugrundgutachten schützt nicht vor mangelnder Bausubstanz. In der Nachkriegszeit wurde jeder Sche.. zusammengepappt, um ein Dach über den Kopf zu bekommen. Nach meiner Erfahrung ist das die schlimmste Bauzeit, was die verwendeten Materialien angeht.

    Was verstehst Du unter Bewährungen? Meinst Du Bewehrung? Ist da welche drin?

    Dann bau neu, das ist für alle Beteiligten einfacher. Das Forum wird nicht schlauer als Dein Architekt sein. Ich finde es richtig, dass er Dir die Augen öffnet, was noch kommen kann. Es bringt ja nichts, sich in die eigene Tasche zu lügen. Ich habe selbst an einem Bauvorhaben mitwirken dürfen, wo am Ende der Neubau billiger gekommen wäre. Das war den Beteiligten aber vorher klar. Das ganze Ding war nur sinnvoll, weil man auf dem Grundstück nicht mehr so groß bauen durfte.
     
  4. #3 toxicmolotow, 23. Mai 2014
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    Ich empfinde die Preisangabe für ein Bodengutachten sehr üppig.

    Ich weiß ja nicht wie viele Sondierungen erfolgen sollen, aber ich habe da für ein normales EFH (10x10m) mit 2 Sondierungen auf Empfehlung meines Architekten einen deutlich niedrigeren Preis.
     
  5. Taipan

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    Wenn dann hackt's. Oder wird's ein Feng Shui Garten? Nautische Bücher wirste als Autor wohl eher nicht schreiben ...

    Ansonsten: ich glaube jetzt hackt's! Jetzt wird sich schon beschwert, wenn einer der Kollegen mal seinen Job tut und aufklärt.

    Bevor Du weiter machst und Dich über irgendwelche Kosten aufregst: BRI*350*1,3+Grundstück+Außenanlagen=Investitionssumme

    Diesen Betrag solltest Du ersteinmal zu Verfügung haben, bevor überhaupt irgendwo was weitergeht. Und nein es geht hier auch nicht um mein Geld ... sondern um NOCH DEIN GELD. Ausgegeben wird's.
     
  6. Taipan

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    Du bist raus ... hier geht nicht um ein EFH. Hier kannst Du auch nicht ein Baugrundgutachten auf grüner Wiese machen. Das Haus steht. Außerdem gehts hier überhaupt nicht um ein Baugrundgutachten sondern primär um eine in den Leistungen der HOAI nicht als Grundleistung enthaltene und extra zu vergütender Bestandsaufnahme.
     
  7. #6 Annette1968, 23. Mai 2014
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    @Taipan Ich glaub der TE beschwert sich gar nicht über deine (oder eine sonstige) Bauexpertenzunft. :) Sondern lediglich über die fünfstelligen Summen, die er investiert, bevor überhaupt eine Entscheidung für das Objekt gefallen ist. Mit dem Ergebnis, dass er vor weiteren Risiken im sechsstelligen Bereich gewarnt wird. Ich würde da auch stöhnen. Und nur so verstehe ich ihn.

    Allerdings halte ich nennenswerte Überraschungen bei einer Altbausanierung für nichts ungewöhnliches. Als totaler Laie in diesem Bereich habe selbst ich schon gelernt, dass Kosten von "Schnäppchen" bis weit über die Erstellungskosten eines Neubaus reichend (insb. durch ungeahnte Überraschungen während der Sanierung) alles drin ist.

    Ich würde daher ein solches Objekt nur angehen, wenn es "keine" Rolle spielt, wo man am Ende landet. Oder eben zumindest über eine ausreichend dicke Kapitaldecke für die Eventualitäten verfügt. Und die Eingangsfrage lässt letzteres nicht vermuten. Insofern bin ich mir da nicht so sicher, ob der TE da das für ihn richtige Objekt angeht.
     
  8. #7 Gast036816, 23. Mai 2014
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    bewährung gibt es vom richter.

    was sollen wir zu dem zahlenwerk, wenn niemand die zusammenhänge kennt und aus der beschreibung ist auch nichts verwertbares zu entnehmen, um die fragen zu beantworten.
     
  9. #8 gunther1948, 23. Mai 2014
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    hallo
    nachkriegszeit - gehen wir mal von 1 1/2 geschossig aus. decke über kg und eg vorh. dann kommen da decke über 1.og und 2.og dazu d.h fundamentelasten verdoppeln sich grob geschätzt. naja ob die nachkriegsware das mitmacht möchte ich bezweifeln. ist schon vom vorh. baugrund und den fundamentabmessungen abhängig.
    skizzen liegen doch irgendwie schon vor weil besprechungen mit dem bauamt stattgefunden haben.
    dann ist doch nicht allzu aufwändig vorab eine lastzusammenstellung zu machem.
    archi liegt richtig dich darauf aufmerksam zu machen.

    gruss aus de pfalz
     
  10. #9 mauersegler, 23. Mai 2014
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    Guten Abend zurück,

    ich entschuldige mich dafür, dass ich es nicht klar genug erklärt habe. Tut mir auch leid mit der Bewährung statt der Bewehrung. Meine Güte - ich sollte mich beruhigen, deswegen waren wir etwas essen. - Jetzt bin ich satt und zufrieden :)

    Die Aufstockung findet auf einem Mehrfamilienhaus statt, d.h. in 25 Metern über der Erde und im 5/6. Stock. Es geht hier nicht um ein Einfamilienhaus.
    Ihr wolltet Maßangaben: das Haus ist über 20 Meter lang und 13 Meter breit. Das Grundstück ist klein - natürlich, denn es liegt mitten in der Stadt! - aber die 10.000 Euro, von denen ich sprach, sind auch nicht die Kosten für die Statik (denn die liegen in erster Überprüfung wohl nur "bei ein paar tausend Eurönchen" sondern die 10.000 Euro sind die Kosten für den Architekten, Rechtsanwälte, Vermesser und alle möglichen Beteiligten).

    Ich scheue auch nicht die Kosten - wie gesagt, darum geht es mir nicht (denn es ist mir lieber, diese "kleinen" Kosten jetzt zu haben als später >900.000 Euro zu verlieren!) - aber ich kann nicht einschätzen, was der Architekt sagt.
    Ich bin auch kein Statiker, ich weiß also auch nicht, was davon zu halten ist, wenn man einen Bau aus der schlimmen Zeit mit Beton und Stahl salopp gesagt: "aufmöbelt" (von den Kosten abgesehen). Genau deswegen habe ich mich hier angemeldet, weil ich dachte, Ihr wüsstest das. Und ich bin mir sogar immer noch sicher, dass Ihr das wisst!

    Dass der Archi wohl einfach richtig handelt, indem er alles aufzeigt was nicht gehen kann, habe ich verstanden: und ich danke Euch für den Hinweis.
    Ich wollte mich auch nicht über ihn beschweren, sondern ich bleibe einfach misstrauisch. Manchmal wollen Architekten auch ein Projekt selbst kaufen und ausbauen (Der Architekt übernimmt manchmal auch Bauprojekte, er hat auch eine eigene Baufirma.. ) deswegen bin ich einfach vorsichtig. Aber er macht einfach auch tolle Entwürfe - deswegen möchte ich ihn gerne haben. Er ist einfach ein guter Architekt und ich respektiere ihn.
    Ich dachte, das sei klar aus der Tatsache, dass ich mit ihm zusammen arbeiten möchte - ich sag's trotzdem noch einmal. Nur damit sich keiner von Euch Architekten irgendwie auf den Schlips getreten fühlt; jeder ist sensibel. - Ich auch; ist doch klar! Und dass der Ton hier manchmal rau ist, weiß ich auch. Bin nicht aus Zucker, ist OK für mich. :shades
     
  11. #10 toxicmolotow, 23. Mai 2014
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    Sorry, hätte es auch ganz lesen sollen, irgendwie ist mir die Hälfte abhanden gekommen. An der Stelle bin ich tatsächlich raus.
     
  12. #11 mauersegler, 23. Mai 2014
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    Ich gehe nun im zweiten Post noch einmal auf die Fragen ein, ich habe mir gerade alle Beiträge kopiert, ausgedruckt - ich nehme es sehr ernst, was Ihr schreibt.

    @all: die Lage ist schon einmalig genug (mitten in der Stadt) als dass man da jetzt nicht einfach einen Neubau hinsetzen könnte. Es gibt hier keine Grundstücke. Nein, wirklich nicht.

    Die Immobilienpreise steigen zwar weiterhin und können auf längere Sicht auch solche Maßnahmen noch rechtfertigen, aber gas ehrlich: Budgetgrenze ist irgendwann erreicht. Alleine die Kosten, die ich habe, nur um herauszufinden, ob ich das Objekt kaufen sollte, machen mich ...

    @-> taipan : es hackt und vielleicht gibt gibt's auch 'nen japanischen Garten, passt schon mit der Harke. Wie gesagt: war aufgeregt.
    Na, ich hoffe das gilt nur im EFH Bereich. Für alles andere gibt es Versicherungen (hoffe ich).

    @toxicmolotow
    Du hast es genau erfasst...

    @Annette1968
    Genau so meinte ich es.

    Gibt e wirklich solche Projekte und Bauherren? Ausser den öffentlichen Auftraggebern, die sich auch mal gerade "ein bisschen" in Schwierigkeiten mit solchen Preisschwankungen bringen können?
    Ich dachte und nahm an, man könnte solide Rechnungen machen - im Vorfeld - und dann Vertragspartner finden, die sich an Abmachungen halten. Das hat bei Altbausanierungen bisher auch immer geklappt. Und ich war sehr zufrieden mit der geleisteten Arbeit von allen Beteiligten.

    @ Ralf i B
    Das tut mir leid, ich habe versucht, zu ergänzen. Der Vergleichsbau des Architekten war ungefähr genauso groß in ähnlicher Lage. Nur deswegen habe ich diese Analogie überhaupt gelten- und zugelassen; d.h. auch Mehrfamilienhaus, auch 2g'schössige Aufstockung und auch gleiche Entstehungszeit (ca.) und aber eben nicht die gleiche Lage (10 Km entfernt) und auch die finanziellen Voraussetzungen des Bauherrn waren ganz andere (es war eine Versicherung mit unendlichem Geldbeutel, wenn ich das richtig verstanden habe... )

    Ich habe ich vielleicht auch falsche Vorstellungen?
    Ich kann mich noch gut an einen Artikel über einen Architekten erinnern, der es sehr interessant fand, Projekte auf Kante zu nähen - wenn ich das so sagen darf. Da wird durch die finanziellen Rahmen die Kreativität erst entfacht und befeuert. Und noch mal klar: so knapp ist unser Budget nun auch nicht. ich lese viel im Forum und staune immer über den Mut von so vielen hier.
     
  13. Taipan

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    Das sind doch mal Zahlen.

    Machen wirs kurz:

    BGF: 260qm * 6 * 3 = BRI 4.680 m³ * 350 EUR/m³ = 1.638.000 EUR Bausumme abzgl. das, was vorhanden ist.

    Gegenrechnung: 260*,8= 208m² Nutzfläche pro etage Kost ~1500 EUR/m² = 1.872.000 EUR abzgl. ein bisschen für das, was steht.

    Macht im Mittel: 1.750.000 EUR

    Der Architekt allein bekommt, wenn Bestandspläne voliegen also an Gesamthonorar bei anrechenbaren kosten von rund 1.300.000: 140.000 EUR
    Der Statiker bekommt als Gesamthonorar bei 1.000.000 anrechenbaren Kosten: 75.000 EUR zzgl. Prüfkosten, da GK5
    Der TGA-Planer erhält: 132.000 EUR
    der Brandschutzplaner: 5.000 EUR zzgl. Prüfung
    der Bauphysiker: 5.000 EUR zzgl. Prüfung

    Dann kommt noch ein bisschen Kleinkram drauf .... macht also 27,5 %der reinen Bausumme der KG3+4 ergibt in Summe:

    2.250.000 abzgl. dem, was tatsächlich schon steht und stehen bleibt zzgl. Aussenanlagen und Erwerb.

    Und jetzt wegen 10 Scheinen rumjammern? Ts.

    i.Ü. finde ich da 200k zur Gründungssicherung auf verschlammtem Berliner Sumpf nicht SOOO viel ...
     
  14. #13 Annette1968, 23. Mai 2014
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    Mit den unbekannten Eventualitäten meinte ich auch nicht die Vertragspartner, sondern das Objekt selber. Ich kann mir nicht vorstellen, dass man einen Altbau VOR dem Erwerb so auf Herz und Nieren prüfen kann, dass man bei der Sanierung keine i d R eher bösen oder besser teuren Überraschungen erleben kann. Und ich denke, da braucht es viel Erfahrung - und Mut - so ein Projekt anzugehen, mit einem ge-/verplanten Projektbudget und eben dem unbekannten Faktor X.
     
  15. #14 Annette1968, 23. Mai 2014
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    Mal abgesehen davon, dass mir bei den Summen schwindelig werden würde, ist das aber ein anderes Sümmchen als

    Wobei - >900.000 Euro ist ja dehnbar. :e_smiley_brille02:
     
  16. Taipan

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    jo mei ... Dir wird da schwindelig ... mir nicht. Ist nicht so besonders bei einer solchen Gebäudegröße.
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 24. Mai 2014
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    1945-55 heisst:
    Baustoffe nicht klar definierbarer Güte (also immer worst case annehmen) + schlimmstenfalls Beton mit Ziegelbruch an statt Kies als Zuschlagsstoff -> Folge: mässig tragfähig!

    Ich denke schon, dass es richtig ist, wenn der Kollege hier ertsmal bis zur genauen Untersuchung einen Kostenhorrorroman schreibt und am Ende eine Love-Story, statt jetzt eine Love-Story und Du Dein erstes Thema hier mit
    Architekt hat nicht über Ertüchtigungskosten aufgeklärt, Projekt droht zu schreitern!

    Ob das nachher wirklich sio kommt, ob mehr oder weniger nötig ist, klärt der Statiker.
     
  18. #17 JamesTKirk, 24. Mai 2014
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    JamesTKirk Gast

    Ziegelsplittbeton ist in Berlin bei so alten Bestandsbauten ein echtes Thema. Deswegen würde ich auch ein paar Euro für eine Bauwerksprüfung vorsehen.
    Bei überprüften Objekten haben wir auch Druckfestigkeiten von ca. 10 N/mm² bei einem E-Modul von ca. 12.000 N/mm² gemessen (als extremale Werte). Falls da was verstärkt werden muss, kann man nicht einfach Spritzbeton draufballern, da es hier mit dem E-Modul und damit bedingt mit der Haftung des Spritzbetons auf dem Untergrundbeton Probleme gibt.
     
  19. #18 mauersegler, 24. Mai 2014
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    @ taipan:
    Du bist ja Architekt - ich habe nicht die Möglichkeiten, in Deiner Fachsprache und in Deinem Wissen auf Deine Kostenüberschlag einzugehen.
    Ich bedanke mich trotzdem für Deine Warnung. Da steht also in großen Lettern: es kann teuer werden.
    Ich habe gestöhnt über die Abklopfung eines Objektes, die Monate dauert, von vielen Beteiligten abhängig ist und bei allen Kosten vor dem Erwerb im schlimmsten Fall eben nur 10-15.000 Kosten bringt, keine Erwerb und die trotz der Kosten bei Erwerb immer noch keine Sicherheit bietet. Das hat Annette sehr schön formuliert:
    Ich glaube einfach, wir haben uns hier missverstanden: ein zweistöckiger Aufbau ist geplant - kein kompletter Neubau über 6 Etagen.
    Ergo: Baukosten stehen vertraglich bisher auch fest, denn wenn ich eine Sache beherrsche, dann sind es eben vertragliche Verhandlungen. Ich könnte auch anders sagen: das ist mein einziges echtes Kapital!. Die Kosten liegen weit, sehr, sehr weit unter dem, was Du hier angibst
    Und: 200.000 Eurönchen für eine Bewehrung stehen dazu leider in keinem Verhältnis und wären für mich der Ruin. So einfach sieht es aus. Keine Sorge, ich bin Realist. Irgendwo ist (immer?) Schluss. Natürlich plane ich Sicherheiten ein - aber keine derartigen. Wie sollte man das auch finanzieren?
    Mit der Bank eine Hypothek über 500.000 Euro Extra Reserve veranschlagen? Und dann Entschädigung zahlen, falls man das Sicherheitsgeld doch nicht benötigt?
    Das ist doch Quark und es macht auch kein Mensch. Gleichwohl: das hast Du keineswegs empfohlen und ich möchte Dir das auch nicht in den Mund legen.
    Aber irgendwie führt das jetzt vom Thema weg.

    Ich habe jetzt mitgenommen von Ralf Dührmeier

    und
    Am Verständnis des letzten *Fach*beitrags arbeite ich. Das werde ich kaum verstecken, denn ich bin kein Naseweis.

    Ich bedanke mich herzlich!
     
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    eigentlich ist es egal wie dur es drehst. Wenn die unteren Geschosse scohn stehen und ohne weitere Änderungen (glaube ich nicht) weiternutzbar sind, dann bezahlst Du die beim Erwerb. Deswegen mein Einwurf: "abzgl. dem was steht und bleibt". Du wirst aber nicht weit weg von der Gesamtsumm für das gesamte Projekt landen, es sei den Berlin liegt in der Walachei, wo baun nix kostet und hat einen implodierten Immobilienmarkt.

    Der "Fachbeitrag" vom Capitan will nur zu ausdruck bringen, dass nicht tragfähige Bauteile nicht einfach mit einer dünnen Schicht Betonauftrag ertüchtigt werden können, sondern dass in aller Regel ein eigenständiges Tragwerk hinzukonstruiert werden muss - DAS kostet.
     
  22. #20 mauersegler, 24. Mai 2014
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    Danke Taipan.

    Ich überlege Maurin meinem Misstrauen trotzdem ob es nicht sinnvoll wäre, nun selbst ein Statikerbüro zu kontaktieren?
    Natürlich habe ich die Erfahrung gemacht, dass bestimmte Menschen gern zusammen arbeiten - für den Bauherrn bedeutet das noch weniger Kontrolle. Das war zumindestens einmal meine Erfahrung. Andererseits möchte ich alles machen, damit auch der Architekt zufrieden ist und gut arbeiten kann. Mphf :-(
     
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