Auf der Suche nach den Fehlbeträgen. Kostenkalkulation "Haus"

Diskutiere Auf der Suche nach den Fehlbeträgen. Kostenkalkulation "Haus" im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Gemeinde, ich habe mich so eben angemeldet. Ich bin in der Orientierungsphase und benötige Eure Hilfe. Im anscheinend schier unendliche...

  1. #1 Haeuslebauer85, 05.08.2020
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    Liebe Gemeinde,

    ich habe mich so eben angemeldet.
    Ich bin in der Orientierungsphase und benötige Eure Hilfe.
    Im anscheinend schier unendliche Schungel habe ich nun vemeidlich ein Anbieter gefunden, der sich mein Vertrauen dadurch verdient, dass er für mich als Laien, augenscheinlich mit Preis- und Kostentransparenz punkten will.

    Ich möchte hier keine Werbung machen. Daher werde ich den Anbieter nicht nennen, da die meisten ja auch ohnehin anscheinend nicht möchten, dass die Preise online sind.

    Im Preis des Anbieter für das Haus in der Ausbaustufe 4, die ich im Vergleich mit anderen Angeboten als schlüsselfertig bezeichnen würde, sind folgende Arbeiten augeführt:
    • Architekt, Bauantrag, Statik, Bauleitung
    • Hausbau durch Mitarbeiter
    • Kranstellung, Gerüst, Abfallentsorgung
    • „Bauwesen“-Versicherung
    • 5Jahre Gewährleistung gem. BGB
    • 41,8cm Außenwand – MASSIV GEMAUERT mit PUTZfassade oder KLINKERmauer
    • PROTEGON Betondachsteine von BRAAS
    • Hauswasserstation und Elektro-Zählerschrank
    • VOLLHOLZ-Treppe aus eigener Herstellung
    • HOLZ-Fenster Ug0,6 MIT ROLLLÄDEN aus eig. Herst.
    • Spachtelarbeiten in Q2-Qualität
    • Luft/Wasser-WP ELCO-SPLIT inkl. Fubo-Heizung
    • Innentüren/Zargen – auch in Echtholz
    • Fliesen in DIELE, HWR/TECHNIK
    • Elektroinst. gem. DIN-VDE 0100-420, -443, -534
    • Fliesen, Sanitärobjekte, Armaturen in WC und Bad
    • ECHTGLAS-Duschabtrennung
    • Fliesen in KÜCHE
    • HARO LAMINAT / alt.: Teppichboden
    • Sockelleisten kompl.
    • Malerarbeiten und Tapeten

    Fehlt euch was?

    Preis XXX.XXX€

    Zusätzlich hat mir der Anbieter eine Liste mit einzuplanenden Nebenkosten gegeben:
    • Hauserschließungskosten für Wasser- und Elektroanschluss (bis einschl. der jeweiligen Zähler – im HWR im EG oder im HAR im KG) sowie Telekom (= Leerrohr): für diese drei Erschließungsgewerke: 5.000-8000€
    • Regenfallrohr – Kanalanbindung sowie Haus-Abwas-serleitungs – Kanalanbindung a.d. Strasse: 2-5.000€
    • GGF.: Revisionsschacht (zw. Haus und Strasse) für die Hausabwasser – Kanalanbindung a.d. Strasse (hier bis 2,00m Tiefe kalkuliert = € 2.460,00): gesamt: ca. € 2.500,00
    • GGF.: Regenwasser-Zisterne (für Gartenbew. / 6,6m³ Inhalt) zw. Regenfallrohr-Sammelleitung und d. Strasse: gesamt: ca. € 4.000,00
    • Vermessungskosten für
      a) die „Erstellung des amtlichen Lageplans für die Bauantragsstellung, 3 bis 4-fach im Original“,
      b) die Gebäudeabsteckung nach Vorlage des Baurechts,
      c) die Gebäude-Endeinmessung nach Baufertigstellung:
      für alle diese Tätigkeiten: gesamt: ca. € 2.500,00
    • Ggf. für Baugenehmigungs- und Prüfstatikgebühren: gesamt: ca. € 3.500,00
    • Für ein erforderliches Bodengutachten / Schichtenverzeichnis des Baugrundes: gesamt: ca € 880,00
    • ggf. erforderliche, zus. LAGA Untersuchung: gesamt: ca € 500,00
    • Bauwasser und Baustrom (während der Bauzeit von ca. 8 bis 10 Wochen): gesamt: ca. € 1.200,00
    Summe Baunebenkosten 28.000€

    Sonstiges:
    • Beton Einzel-Fertiggarage, Maße ca. 2,95m x 6,0m, einschließlich eines Streifen-Fundaments: gesamt: ca. € 7.000,00
    • Carport, Maße ca: 3,50m x 5,50m, als Holzkonstruktion, einschließlich 6 Stk. Punktfundamente: gesamt: ca. € 6.500,00
    • Gartenanlagen, wie z.B.: Pflasterarbeiten für Zuwegungen, Zaunanlagen, Anpflanzungen, etc.: nach individuellen Vorstellungen der Bauherren
    • ERDARBEITEN - insbesondere bei Kellerausführung, bestehend aus:
      Aushub Baugrube, Abfuhrkosten und ggf. zusätzliche Deponiegebühren, ggf. Recyclingmaterial für die Wiederverfüllung von Arbeitsräumen, Kiesschicht, etc.: gesamt: ca. € 15.000,00 bis € 20.000,00

    Dann noch etwas zum Erwerb des Grudnstückes was ich hier mal ausblende.

    Passt das für Euch? Welche Kosten kommen noch dazu?

    Ich habe bisher nur einen Listenpreis bekommen und noch kein Gespräch geführt.
    Sind Nachlässe in der Branche üblich?
    Oder ist es "unverschämt" den Bauberater im Gespräch mal nach seinem Hauspreis zu fragen?

    Herzliche Grüße
    Häuslebauer85
     
  2. #2 msfox30, 05.08.2020
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    Das ist immer erforderlich und sollte bereits vor Vertragsunterzeichnung erstellt wurden sein. Das ist die Grundlage für die Gründung des Hauses.

    Ja, genau zu bemustern, was konkret verbaut wird (Türen, Fliesen, Steckdosen, etc)

    Kann schnellt auch höhrer liegen. Wir hatten ca. 1400€ über den Baustromzähler (z.B. für FBH aufheizen) + 800€ für Bautrockner. Den Baustrom würde ich vom Auftragnehmer bezahlen lassen. Dann geht er wenigstens sparsam damit um. Bei uns hat der Elektriker im ungedämmten Haus im Winter den Heizer angeworfen - der zieht ordentlich.
     
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  3. #3 Haeuslebauer85, 05.08.2020
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    Lieber msfox30,

    hab dank für Deine Antwort und Anregungen.
    Die 90-seitige Bauleistungsbeschreibung liegt mir vor. Sieht dank Hochglanz auch nett aus. Mehr kann ich jetzt net sagen.
    Eine konkrete Bemusterung hat natürlich noch nicht stattgefunden.

    Darf man so etwas hier hochladen?

    Herzliche Grüße
    Häuslebauer85
     
  4. JanRi

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    Lüftung?

    Dämmstandard?

    Zwischen PUTZfassade und KLINKERfassade liegt ein deutlicher Preisunterschied.
     
  5. #5 msfox30, 05.08.2020
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    Ja, unkenntlich gemacht, kannst du das.
    Auf alle Fälle solltest du nicht zu spät aufwachen, so wie aktuell in diesem Thread
    Baukrise bevor es losgeht
     
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  6. #6 simon84, 05.08.2020
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    Lass das Vertragswerk von einem Anwalt prüfen.

    Eine versteckte Präposition kann viele Tausender kosten ;)
     
  7. #7 Haeuslebauer85, 05.08.2020
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    Liebe Gemeinde,

    habt dank für die wichtige Informationen.

    Ich habe mich ja noch gar nicht entschieden. Meine Berufs- und Lebensumstände haben sich ein wenig verändert und so ist seit einigen Woche der Wunsch da ein Haus zubauen.

    Mir ist jetzt schon klar (zum Leid einiger Bau-"Berater"): In den nächsten 6 Monate unterschreibe ich mal garantiert nichts. Ich sammele Informationen.

    Ich habe es nicht eilig und überstütze auch nichts aus "Vorfreude".

    Den Thread lese ich mir mal durch und hoffe das ich aus Fehler anderer lerne.

    Ein Bausachverständigen / Begleiter, einen Rechtsanwalt für Baurecht und ein Steuerberater werde ich mir auf jeden Fall vorher gönnen.
    Ich steht nämlich auch im Raum, dass ich die Immobilie teilweise vermiete. Und das hat steuerliche Aspekte, die man berücksichtigen muss, die sich im Bau-, Grundstückskauf- und Finanzierungsvertrag wiederfinden müssen.

    Alles nicht so ganz leicht. Der Prospekt zur Bauleistungsbeschreibung ist von der Firma Gussek. Namen sind nicht darauf. Ich denke das Dok. ist urheberrechtlich geschützt, so dass ich nichts hochladen kann.

    Auch was den Keller angeht bin ich mir unsicher. Da hört man ja Horry-Stories und ich rechne immer mit worst-case.

    Herzliche Grüße
    Häuslebauer85
     
  8. #8 simon84, 06.08.2020
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    Was genau sind die Bedenken / fragen beim
    Keller ?
     
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  9. #9 msfox30, 06.08.2020
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    Dann solltest du nicht mit einem GU/GÜ/BT bauen, sondern über einen Architekten nachdenken. Da setzt du nicht alles auf ein Pferd. Du musst nicht alles im Vorfeld bis zur Auswahl der Klobrille festlegen, sondern vergibst ja die Gewerke einzeln. Und wenn da mal ein Gewerk daneben läuft, muss du dir nur einen neuen suchen. Wenn du alles in eine Hand (GU/GÜ/BT) gibst, bis du für das ganze Haus daran gebunden.
     
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  10. #10 Fabian Weber, 06.08.2020
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    Ich würde vertraglich Fenster, Türen usw. genau vereinbaren.

    Auch würde ich auf einer Planung in 1:50 bestehen + die wesentlichen Details (Sockel, Traufe, Anschlüsse der Abdichtung an Türen) + Badplanung inkl. Fliesenplan.

    Herrje ich bin ja schon wieder beim Architekten gelandet :)
     
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  11. #11 msfox30, 06.08.2020
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    Genau. Der GU/GÜ/BT biete erstmal billig an und man denkt, man spart die Kosten für den Architekten. Aber der GU/GÜ/BT bekommt die Architektenleistung auch nicht umsonst. D.h. es ist im Preis mit drin. Nur, der GU/GÜ/BT drückt den Preis und der Archi liefert weniger. So z.B. keine Ausführungsplanung. Ich habe auf unserer Baustelle immer nur die Genehmigungsplanung 1:100 gesehen. Pläne 1:50 hätten einige Dinge vereinfacht. So musste ich hier und da selbst ran und dem GU Skizzen machen (z.B. Dusche).
    Und, beim Architekten kann man eigentlich auf den Bausachverständigen verzichten. Denn der Architket ist die "neutrale" Person, welche den Bau überwacht - sofern man dies im Preis mit drin hat. Bei einem GU/GÜ/BT zahlt man quasi alles Geld ein Unternehmen, welches sich quasi selbst überwacht und alles für richtig befindet, nur um das Geld bekommen. Mit Archi zahlt man den Archi, der Überwacht und separat an die Firmen, die überwacht werden.
     
  12. #12 Haeuslebauer85, 06.08.2020
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    Hallo Simon,

    hab Dank für Deine Nachfrage.

    Naja ich weiß es ehrlich gesagt auch nicht genau, weil mir eben die Erfahrung fehlt. Ich bin ja selbst noch am Finden. Teilweist hört bzw. liest man Preise um die 30.000 bei anderen wiederum 80.000 und mehr. Die Wahrheit liegt wohl in der Mitte.

    Ich bin derzeit auch Grundstücke am schauen und lerne gerade, dass ich auf jeden Fall vorher das Haus festlegen muss, da nicht jedes Haus auf jedes Grundstück gebaut werden darf.

    Auch merke ich gerade, dass der Grundstückspreis per se wenig aussagekräftig ist, wenn man nicht berücksichtigt,
    - was man darf und
    - welche Pflichten man hat bzw. was man einhalten muss.

    Denn zum Beispiel eine Auflage Grünfläche zu Bepflanzen und zu erhalten kostet ja auch Geld über die Jahrzehnte.

    Ich baue mir gerade hierfür eine Excel (zum Anhängen musste man die Zippen) und werde von Erfahrung zu Erfahrung, die mache diese ergänzen. In dem Kontext versuche ich auch - ich nenne es - grundstücksabhängige Aushubmehrkosten zu berücksichtigen.

    Kann mir jemand sagen, wie tief nurmalerweise mit ohne und ohne Keller ausgehoben werden muss und was ein Qubikmeter Aushub im Happy-Fall mit Entsorgung kostet?
    Und dann: Wie verändern sich Kosten wenn Hanglagen oder Gesteinschichten dazu kommen.

    Herzliche Grüße
    Häuslebauer85
     

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  13. #13 Haeuslebauer85, 06.08.2020
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    Lieber msfox30,

    doofe Frage: was ist ein GU / GÜ / BT?

    Alles einzeln zu vergeben hört sich für mich nach sehr viel Stress an. Naive Frage: Ist es nicht einfacher es in eine Hand zu geben und Geld in einen Bauberater und fähigen Anwalt für Bau- und Steuerrecht zu investieren.

    An ein Fertighausanbieter bin ich doch nach fristgerechter Mängelrüge (§§ 634, 635, 637 BGB) auch nicht mehr gebunden, oder?

    Herzliche Grüße
    Häuslebauer85
     
  14. #14 Haeuslebauer85, 06.08.2020
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    Lieber Fabian,

    danke auch Dir für Deinen Hinweis.

    Archiktektenleistungen sind ja grds. inklusive. Ist sowas üblich? Ansprechen kann man es ja.

    Herzliche Grüße
    Häuslebauer85
     
  15. #15 Haeuslebauer85, 06.08.2020
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    Hallo nochmal,

    ah ok. ich habe es glaube ich verstanden. Also 1:50 Skizze anfordern.
    Ich könnte mir ja zusätzlich ein Architekten nehmen, der es begleitet. Was macht denn genau ein Archiktekt auf der Baustelle oder was ein Baubegleiter / Bausachverständige?

    Alles jetzt einzeln zu organisieren, traue ich mir glaube ich nicht zu.

    Herzliche Grüße
    Häuslebauer85
     
  16. #16 simon84, 06.08.2020
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    Keller wenn er sinnvoll sein soll also zumindest teilweise Wohnraum eher Richtung 100.000.
    Für 30.000 kriegst du nix.

    bei hang kann je nach geplantem Haus der Keller sozusagen schon fast obligatorisch sein, bei Gestein kostet der aushub für streifen Fundamente bzw Bodenplatte schon so viel dass du dir den Keller eh nicht mehr leisten kannst.

    also ich sag mal +/- 20.000 sind im tiefbau locker drin (ohne den Keller selbst)

    Naja ohne Keller hebst du ca 1 Meter aus und mit Keller eben 3-4 Meter (vereinfacht Gesagt)

    Wegen einer Grünflächen Satzung würde ich kein Grundstück ausschließen das sind peanuts im Vergleich zum Rest.

    Erstmal das Grundstück suchen, dann das Haus. Ist der beste Weg meiner Meinung nach.

    Und Gedanken eher über Nutzung des Hauses machen als sich vorab auf eine Form oder dachform fest zu nageln
     
  17. #17 Haeuslebauer85, 07.08.2020
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    Hallo Simon,

    vielen Dank für die Info.

    Dann ist der Keller raus, obwohl die 120m2 im Keller wären schon nett.
    Aber 100k sprengt dann irgendwo auch den Rahmen, wo man nach Abzug des Kredits noch vernünftig was zum Leben übrig hat.

    Herzliche Grüße
    Häuslebauer85
     
  18. #18 jodler2014, 07.08.2020
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    Eigentlich ist ein Haus mit Keller ja hochwertiger..vollwertiger als ein Haus ohne Keller .
    Das habe ich mal so gelernt..
     
  19. #19 Haeuslebauer85, 07.08.2020
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    Hey Jodler,

    das mag sein. Es ist aber recht einfach

    100T€ bedeuten ganz grob rd. 3.000€ p.a. (grob: 1%Zins, 2% Tiglung) mehr, also ca. 250€ netto mehr im Monat.

    Das würde denke ich sogar noch gehen, aber ich möchte auch im Haus leben ohne jeden Pfennig, den ich ausgeben will, drei mal umdrehen zu müssen. Und der Keller, entgegen anderen geplanten Investionen, bietet ja so erst mal keinen gegenrechnenbaren finanziellen Mehrwert.

    Herzliche Grüße
    Häuslebauer85
     
  20. #20 Fabian Weber, 07.08.2020
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    Der Baubegleiter sieht den Pfusch, den Deine Baufirma vertuschen will.
     
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