Auslegung: "75% der Wohnflaeche des EG"

Die Bauvorschrift ist eigenartig, besonders die Inbezugnahme des Begriffs Wohnfläche. Die einzige derzeit gültige Legaldefinition für Wohnfläche findet sich in der neuen Wohnflächenberechnungsverordnung (http://www.koelner-hausundgrund.de/topthema/artikel/topthema/wohnflaechenberechnung.htm). Demnach wäre ein Abstellraum Wohnfläche, nicht jedoch ein Geschäftsraum oder ein Trockenboden. Auch ein Raum, der nicht die Anforderung der Landesbauordnung an Wohnräume erfüllt, wäre keine Wohnfläche. Das könnte ein (fast) fensterloser oder zu niedriger Raum sein.

Ich glaube nicht, dass diese Auslegungsmöglichkeiten von der Gemeinde beabsichtigt waren. Das Ganze sieht mehr danach aus, dass jemand unüberlegt die Vollgeschoßregelung der Landesbauordnung umschreiben wollte.

Ansonsten ist die Einhaltung der 75% ein Rechenspielchen, in das die EG-Höhe, Kniestockhöhe, Wandstärken, Situierung von Abseitenwänden und die Dachneigung eingehen, jeweils mit Gegenprüfung der Gestalt und bestimmt ohne "Verunstaltung" zu lösen. Architektenarbeit!

 

Das mit der Terrasse halte ich für gewagt. Zwar kann man nach der neuen WoFlVO Wohnfläche daraus machen, zum EG=Erdgeschoss zählt die vermutlich nicht. Da dürfte § 20 Baunutzungsverordnung dagegenstehen.

http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/baunvo/__20.html

Wenn Sie mit Kniestockhöhe die innere Drempelhöhe im fertigen Zustand meinen (für die Berechnung der Kniestockhöhe gibt es keine Legaldefinition), erhalten Sie im DG zwei Streifen von (2,00-1,40)/(tan 30°) = 1,04 m Breite, die weniger als 2 m hoch sind und damit nur hälftig als Wohnfläche angerechnet werden. Bei einem Innenmaß von 8,25 (bei 36,5er Außenwänden) reduziert sich die Wohnfläche auf (8,25-2*1,04/2) / 8,25 = 87%. Das reicht also nicht, wenn man nicht in die Trickkiste greift.

 

Mit Trickkiste habe ich dreierlei gemeint:

1. rigorose Ausnutzung der Definition der WoFlVO, also Ausweisung eines Raums als "nicht ausgebaut", "Trockenboden", "Büro" (da könnte ein separater Zugang gefordert werden).

2. z.B. ein Staffelgeschoss (http://www.kreis-stormarn.de/service/begriffe/index.php?bid=178)

3. zusätzliche Abseitenwände setzen

Um Punkt 1 auszuhandeln sollte ein Architekt die Behörden aufsuchen. Das Mindeste seitens er Behörden wird sein, dass der "Nichtausbau" kontrolliert wird.

Beim Staffelgeschoss hat man tatsächlich weniger Wohnfläche, aber einen höheren Kniestock. Genauso gut könnte man vor den Kniestock eine Abseitenwand setzen, so weit nach innen bis das 75%-Kriterium erfüllt ist. Dass man die Abseitenwand nicht baut, habe ich jetzt nicht gesagt

Will man fair sein, ergibt sich nach meiner überschlägigen Berechnung eine Kniestockhöhe (innen, Fertigmaß) von ca. 72 cm und eine Dachneigung von ca. 37°.

 

Hallo!

Um welches Bundesland und welche Stadt / Region handelt es sich denn.

Ergeben sich die 75 % aus dem Bebauungsplan oder dem 'Landrecht' des Bauamtes zB. da es keinen Bebauungsplan gibt (§ 34 BBauG - Eingliederung einen Neubaus in die prägende Bebauung der Umgebung) und die das entsprechend auslegen?

Bei uns besteht nämlich eine erhebliche Diskrepanz zwischen der realen Bebauung (Gartenhäuschen, EFH, 2FH, Pension) und der angeblichen Bebauung in der Nachbarschaft aus der Schreibtischperspektive.

Die Herren kriegen nämlich Ihren Ars** nicht hoch und behaupten stock und steif, daß es in der Straße nur Einfamilienhäuser gibt.

Achso Region: Speckgürtel Brandenburgs um Berlin herum

Gruß
Max

 

Trickkiste?

Aus unserer Erfahrung ist die "Trickkiste" mit Vorsicht zu genießen.
Die Zeiten, wo man "Spitzboden" reinschreibt und Kinderzimmer baut sind in (fast) allen Gemeinden vorbei. Aus fachlicher Sicht (Architektin mit 11 Jahren Baurechtserfahrung in nahezu allen Bundesländern möchte ich vor zu großen Jongliernummern warnen.

Unklar ist, was nun die Rechtsgrundlage für die 75% bildet.
Bauordnung/ Vollgeschossigkeit?, Satzung der Gemeinde?
Die jeweiligen Durchführungsverordnungen, Kommentare bzw. Begündungen spezifizieren meist sehr genau, was gemeint ist und häufig reicht es, wenn ein Raum als Aufenthaltsraum bzw. Nebenraum geeignet wäre, eine Drempelverkleidung aus Gipskarton um die 75% zu unterschreiten reicht da kaum aus.

Seien sie gewahr, daß die Behörden die "Tricks" gut kennen, die sind täglich damit konfrontiert und nicht auf den Kopf gefallen.

Im Zweifel kostet es viel Geld, wenn ein Dachstuhl bestellt ist und dann geändert werden muß, weil die Nutzung unzulässig ist.
Ich empfehle Chance und Risiko solcher Spielereien sehr genau abzuwägen!

 

anregung...

...von mir, einen profi zu beauftragen!

gerade in solchen situstionen ist ein planer, der weiss, wie sich solche bestimmungen interpretieren lassen, gold wert.

http://www.bk-plus.de/neu/vaals/00.html

das beispiel zeigt ein haus, dass nach baurecht eigentlich aussehen sollte wie das haus rechts daneben. durch ausnutzung einer staffelgeschossregel und integration der angebauten garage und eines wintergartens in den wohnraum konnte die nutzfläche ganz legal fast verdoppelt werden.

durch uminterpretation der gestaltungssatzung (satteldach 30-45 grad) konnte sogar besonderer architektonischer reiz gewonnen werden: das Dach ist auf der einen seite 45grad geneigt und auf der anderen 30...

dies unabhängig geschmacklicher präferenzen nur als hinweis darauf, wie man mit regeln auch kreativ umgehen kann.

beste grüße, arne

 

Dieses "Staffelgeschoss"

hätte dem Architekten ein baurechtssicherer Sachbearbeiter beim zuständigen Bauamt (NRW) "um die Ohren" gehauen. Garage und Wintergarten sind "Anbauten" und zählen bei der Staffelgeschossbewertung nicht mit. Im überigen muss ansonsten zur Anwendung "Staffelgeschossregelung" das OG allseitig mind. 1m gegenüber dem "darunterliegenden" Geschoss zurückspringen. Unter "darunterliegend" ist weder Garage noch Wintergarten!

Also nix cleverer Planer, einfach nur Glück gehabt!!!

 

Weisst du -das spezielle projekt betreffend- mehr?

im entsprechenden artikel der bauwelt steht nur, dass die staffelgeschoßregelung alle "grundflächenregelungen, die sich auf das dach beziehen, außer kraft setzt".

zurückspringen tut das geschoss -wahrscheinlich aus den von dir genannten gründen- im bild nicht sichtbar um 60cm auf der rückseite.

es scheint allerdings logisch, daß -wie von dir beschrieben- anbauten bei der flächenberechnung nicht anzusetzen sind. Wie dem auch sei, das Bauwerk ist genehmigt und damit rechtens...

Zur kompetenz der entsprechenden planungsbeamten:
darüber lässt sich nur spekulieren.
vielleicht war der zuständige beamte auch insofern besonders kompetent als er die entstandene, gebaute Ödnis, die die erlassene gestaltungssatzung bisher erzeugte, erkannte und eine für ihn vertretbare abweichung durchgehen liess...

gruss, arne

 

da halte ich es lieber mit..

... Kerstin & Baufuchs, was die Einstellung gegenüber der Sachbearbeitung betrifft.
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Wir Jungs und Mädels von den Baurechtsämtern sind nämlich auch nicht grade beknackt! Und unsere Architeken, sprich, Kreisbaumeister sind super-erfahrene und mindestens ebenso wie die "andere Seite", mit allen Tricks vertraute Profis.
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Ist fast wie im Steuerrecht: Es gibt halt doch Unterschiede zwischen SteuerBERATERN und SteuerVERWALTERN.
.
Baurechtlicher Gruß
lakra-man

 

Laut BauNVO §19(4) scheinen garagen und deren zufahrten mit zur grundfläche zu zählen. die zulässige grundfläche darf sogar mit ihnen um 50% überschritten werden!?!

vielleicht eine möglichkeit, im eingangsthread unter 75% im dachgeschoss zu kommen?

in meinem beispielfall interessant, ob auch, was den erforderlichen rücksprung des staffelgeschosses angeht, die garage hinzugezogen werden kann. die frage wurde im konkreten projekt offenbar umgangen, indem zwischen garage und haus noch eine schmale zone mit untergeordneten räumen, die eindeutig zum haus gehören, zwischengeschaltet ist und hinter die das obergeschoss zurückspringt...

einzig ungeklärt ist für mich im moment eigentlich nur, wie das mit dem wintergarten funktioniert, zumal dieser in den plänen nur als terrasse bezeichnet ist. Ein staffelgeschoss, das hinter eine terassenfläche zurückspringen muss ist ja baurechtlich kaum erklärbar...

gruss, arne

 

Bei Staffelgeschossregelung

(NRW) geht es um die Geschossigkeit eines Bauwerks. In Baugebieten in denen 1-geschossige Bauweise vorgeschrieben ist (Fläche im DG bei Höhe 2,30m/Schnitt Dachaussenhaut darf 75% der Fläche DG nicht überschreiten), sonst Vollgeschoss und damit nicht genehmigungsfähig bei 1-geschossiger Bauweise.
Ausnahme: Das besagte "Staffelgeschoss".
LBONRW sagt dazu genaues, für jedermann verständlich in der "bebilderten LBO".
Schicke gern Kopie, bitte E-Mail Adresse angeben.

 

Jetzt gehts durcheinander....

Garagen etc. zählen zur Grundfläche, wenn es um die Berechnung und Einhaltung der GRZ (Grundflächenzahl) geht, dabei geht es darum, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf.

Das hat nun mit Staffelgeschoss gar nichts zu tun.......

 

@lakra man

Hallo!
Dieser Meinung bin ich im Grunde genommen auch, weshalb ich eigentlich davon ausgehe, dass das von mir vorgestellte, von kompetenten beamten GENEHMIGTE und von kompetenten architekten geplante und gebaute projekt im rahmen geltender gesetze vollkommen in ordnung ist und von keiner seite der anlass besteht, "irgendeinem etwas um die ohren zu hauen"

eigentlich suggerierte das posting von "baufuchs" eher, das der zuständige beamte, der das projekt genehmigt hat dies inkompetenterweise getan hat, was ich bezweifel, da ich mir sicher bin, dass in der entsprechnden behörde kompetente leute sitzen.

ich wollte mit meinem beispiel auch keine anleitung zum tricksen liefern sondern ein meiner meinung nach interessantes beispiel zeigen, wie auch in gestalterisch reglementierten gebieten mit kompetenten planern in zusammenarbeit mit kompetenten planungsbeamten individuelle lösungen möglich sein können.

beste grüße, arne

 

Das suggeriert der Beitrag eben nicht....

wenn es gelingt ein an sich nicht genehmigungsfähiges Vorhaben -dann wenn kein Ermessenspielraum seitens der Behörde gegeben ist- durchzubekommen, lässt dies nur einen Schluss zu.

Was den Planer angeht, gibt es natürlich 2 Möglichkeiten:
1.) wider besseren Wissens einen Versuch gemacht und Glück gehabt "weil`s keiner gemerkt hat,
2.) wirklich davon überzeugt gewesen, dass Anbauten mit einbezogen werden können und diese Überzeugung durchgesetzt

Bin selbst "gebranntes Kind", da im letzten Jahr 2 Staffelgeschossbauten eingereicht und genehmigt bekommen. Allerdings in beiden Fällen nur durch Einbeziehung des Bauamts schon im Vorfeld der Planungen. Hätte zugegebener Maßen -zumindest was den vorgebauten "Wintergarten" angeht- den gleichen Fehler gemacht und diesen mitgerechnet.

Und genau das wäre der "Stolperstein" gewesen.

Hier der Text aus LBO:

(5) Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Ein Geschoss mit geneigten Dachflächen ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel seiner Grundfläche hat.

Mit Außenwänden sind alle -nicht nur eine Außenwand- gemeint, im weiteren: "des Gebäudes" (nicht Anbauten)

Denke dies dürfte zur Verdeutlichung genügen, sonst gern Abbildung.

 

@ Arne

Ich habs schon so verstanden.

Auch als wir bauten, hat uns der Architekt überrascht, was man aus einem Bebauungsplan alles machen (sprich: zaubern) kann.

Zunächst wollte mir der Kollege von einer anderen Baurechtsbehörde (!!) das Ding links und rechts um die Ohren hauen (bildlich) und ablehnen, bzw. zum umfangreichen Umplanen bewegen. Dann nahm ich ein simples Geodreieck und Lineal. Dazu die Schnitte und den Bebauungsplan.
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Der Kollege wurde immer ruhiger und nachmittags hatte ich die Baufreigabe für den Keller, ein paar Tage später den Rest. OHNE Umplanung.
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Ich geb aber gerne zu, dass mir mein Archi vorher genau gezeigt hat, wie und wo und was und warum gemessen wird. Hat dann auch richtig Spaß gemacht, das selbst zu erkären....
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Gruß
Klaus