B-Plan Bauweise „Nur Einzelhaus zulässig“ - Vorschriften

Diskutiere B-Plan Bauweise „Nur Einzelhaus zulässig“ - Vorschriften im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo! Wir wollen auf dem Grundstück meiner Mutter ein weiteres Haus neben das bestehende Haus bauen. Quasi als Doppelhaus. GRZ und GFZ würden...

  1. Fistan

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    Hallo! Wir wollen auf dem Grundstück meiner Mutter ein weiteres Haus neben das bestehende Haus bauen. Quasi als Doppelhaus. GRZ und GFZ würden ausreichen. Der B-Plan gibt aber für das Grundstück die Bauweise „nur Einzelhaus zulässig“ (offene Bauweise) vor. Welche rechtlichen Vorschriften gibt es - ist es u.a. möglich separate Eingänge und Heizungsanlagen zu haben? Wo kann ich dazu baurechtliche Informationen finden?

    Das Grundstück kann nicht geteilt werden wegen der Vorgabe “Nur Einzelhaus zulässig“. Wir müssten es daher über einen anteiligen Kauf eines Teils der Grundstücksfläche als Miteigentum regeln. Gibt es da Risiken und wo kann ich Informationen dazu finden?

    Vielen Dank!
     
  2. #2 jodler2014, 25.05.2018
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    Das BV soll in D stattfinden ?
    Landesbauordnung ..Notar ...Fachmann oder Fachfrau beauftragen...
     
  3. Fistan

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    Ja, in DE (Baden-Württemberg). Haben bereits einen Architekten eingespannt. Der sagt wir müssten einen gemeinsamen Eingang und eine gemeinsame Heizungsanlage mit dem Bestandshaus haben. Im Internet habe ich nun aber gegenteilige Informationen gefunden...leider aber ohne Verweis auf baurechtliche Schriftstücke o.ä.
     
  4. #4 simon84, 27.05.2018
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    Solche Vorschriften sind mir nicht bekannt.
    Ich kann in einem Einzelhaus mehrere Heizungen haben und auch mehrere Eingänge.

    Neben der Realteilung (Grundbuch), gibt es die Möglichkeit der notariellen Teilungserklärung.
    Einfach mal nach Teilungserklärung und WEG im Google suchen.

    Mieteigentum kenne ich nicht, denke du meinst Miteigentumanteile ?

    Die Frage ist vielmehr ob eine separate Wohneinheit überhaupt zulässig ist, egal wie gross ihr das "Einzelhaus" macht.
     
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  5. #5 Andybaut, 27.05.2018
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    Einzelhaus ist nicht gleich Einfamilienhaus. Baurechtlich können dort 5 Parteien mit 7 Heizungen und 8 Eingängen wohnen. Das Haus muss aber einen Grenzabstsnd einhalten. Das muss eine Doppelhaushälfte mit einem Grundstück nicht.
     
  6. SIL

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    @simon84 d. h. Unter Mieteigentum versteht man umgangssprachlich den Besitz von Immobilien, die dann vermietet werden.
    Das Mieteigentum dient somit zum Vermögensaufbau und zur Sicherung des Lebensstandards im Alter.
     
  7. #7 simon84, 27.05.2018
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    Im Sinne von Immobilie als Kapitalanlage ist mir das schon bekannt ;)
    Ich wollte eher aufzeigen, dass es gerade bei diesen Themen extrem wichtig ist die Begriffe exakt zu benutzen (Miteigentum, Mieteigentum etc.).

    Einzelhaus, Einfamilienhaus, Miteigentum, Sondereigentum usw.
    Sonst kommt dabei nix raus.

    Euer Architekt hat sich die Anforderungen vermutlich nicht ausgedacht, sondern evtl. bei der lokalen Baubehörde nachgefragt.
    Was sagt er dazu? Auf welcher rechtlichen Basis wird ein gemeinsamer Eingang gefordert ?
    Bei der Heizanlage kann ich ihm leider überhaupt nicht folgen. Heizungen kannst du meiner Meinung nach so viele separate einbauen wie du wilst.

    Kannst du den Bebauungsplan mit Legende (falls nötig anonymisiert) einstellen ?
    Ist es wirklich Einzelhaus oder ggf. Einfamilienhaus ? Oder gibt es sonstige Beschränkungen auf 1 Wohneinheit im Text ?
     
  8. #8 Fistan, 27.05.2018
    Zuletzt bearbeitet: 28.05.2018
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    Vielen Dank für die Antworten.

    Gemeint war Miteigentum!! Bevorzugt würden wir natürlich gerne das Grundstück teilen und dann den Bauplatz kaufen. Dann hätte man langfristig eine klare Regelung und müsste sich nicht irgendwann mit neuen Besitzern des Bestandshauses auseinandersetzen. Dies geht wohl aber nicht, da ja nur ein Einzelhaus auf dem Gesamtgrundstück stehen darf. Was ich bis jetzt erfahren habe ist, dass wir folglich einen Teil des Grundstücks kaufen müssten (ohne das Grundstück zu teilen) und somit Miteigentümer des Grundstücks wären. Der Anteil würde dann so notariell festgesetzt werden, dass sich unser Neubau eben auf diesem Grundstücksteil befindet und klar definiert ist.

    Das Bestandshaus ist bereits ein Mehrfamilienhaus. Der Neubau soll ein Einfamilienhaus werden.

    Das mit dem B-Plan ist auch noch so eine Sache. In unseren Unterlagen (Baugenehmigung des Bestandshauses) ist als Planzeichen für die Bauweise ein geschlossenes Dreieck mit Kreis aufgeführt: also offene Bauweise und Einzel- und Doppelhaus zulässig (siehe Bild 1). Davon sind wir also zunächst ausgegangen.
    Im B-Plan auf der Gemeinde ist nun aber scheinbar davon abweichend ein nach unten offenes Dreieck mit Kreis aufgeführt: also offene Bauweise, aber nur Einzelhaus zulässig (siehe Bild 2). Das kommt mir sehr seltsam vor und ich weiß noch nicht wie wir damit umgehen sollen. Das ist ja der limitierende entscheidende Punkt für eine mögliche Teilung des Grundstücks.
     

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  9. Fistan

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  10. #10 Andybaut, 27.05.2018
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    ??? So ganz schlau werde ich daraus nicht. Es gibt also ein sehr großes Grundstück mit einem Haus darauf. Dieses Grundstück sollte nun im Idealfall geteilt werden, damit man anschließend zwei Grundstücke hat. Eines davon mit einem Bestandsgebäude und eines ohne eine Bebauung. Solange beide Grundstücke einen Anschluss an die Straße haben steht diesem Vorhaben aus meiner Sicht nichts entgegen. Beide Grundstücke müssen natürlich nach wie vor mit ihrer Bebauung die Festlegung des Bebauungsplans einhalten können.
     
  11. Fistan

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    Es geht um ein ca. 635 m2 großes Grundstück auf welchem laut B-Plan bei dem Bauamt der Gemeinde aber nur ein!! Einzelhaus stehen darf. Dies schließt laut Aussage des Architekten aus, dass es reel in zwei Grundstücke geteilt und jedes Grundstück mit einem Einzelhaus bzw. je einer Doppelhaushälfte auf jedem der beiden getrennten GS bebaut werden darf???

    Ich versteh es leider auch nicht, habe aber irgendwie das Gefühl, dass das Bauamt hier unserem Bauvorhaben von Anfang an nicht gerade positiv gegenüber eingestellt war.
     
  12. #12 Andybaut, 27.05.2018
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    Das nur Einzelhäuser gehen bedeutet nicht 1 Haus. Wo soll das stehen? Ich kann das nirgends lesen.
     
  13. Dimeto

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    Jetzt fehlt noch ein Ausschnitt aus dem zeichnerischen Teil des rechtskräftigen B-Planes, damit geprüft werden kann, ob das Symbol falsch in den Lageplan zum Bauantrag übertragen wurde. Ich gehe aber mal davon aus.
    Wenn für dein Grundstück nur Einzelhäuser zulässig sind, hat dein Architekt bezüglich der Realteilung recht. Das Baufenster ist ja nicht ausreichend groß, um den Neubau mit 5m Abstand zum Bestand zu errichten. Eine Teilung zum Zwecke der Bebauung wäre tatsächlich nicht möglich. Du musst also so bauen, dass Bestand und Neubau als ein Gebäude wahrgenommen werden. Da ist es sicher hilfreich, wenn die Wohneinheiten über eine gemeinsame Heizungsanlage und einen gemeinsamen Eingang verfügen. Dein Architekt will verhindern, dass die Behörde den Bauantrag ablehnt, weil es sich bei der "Erweiterung" um ein selbständig benutzbares Gebäude handelt. Eine gesetzlich klar definierte Abgrenzung zwischen Einzel-, Doppelhaus und Hausgruppe gibt es nicht, so dass hier die individuellen Kriterien bewertet werden müssen.
    Mir scheint, dein Architekt weiß was er tut.
     
  14. #14 Andybaut, 28.05.2018
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    kannst du das erkennen?

    Also da kann ich gar nicht mitgehen. Sorry. Aber ein Einzelhaus könnte hier eine maximale Größe bis zum gesetzlichen Grenzabstand
    haben, solange es auch noch die restlichen Flächenbegrenzungen einhält.
    Ob ich hier einmal eine riesengroße Villa für eine Person oder für 15 Bewohner oder sukszessive Haus an Haus an Haus für
    3 Familien baue ist unerheblich.
    Es gibt auch keine baurechtlichen Festlegungen zur Anzahl von Heizungen oder Haustüren.

    Also hier nochmal:
    ein Einzelhaus ist nur definiert durch die maximale Größe von 50m.
    Sonst könnte kein Bauträger mehr Mehrfamilienhäuser bauen :-)


    Baunutzungsverordnung
    § 22
    Bauweise


    (1) Im Bebauungsplan kann die Bauweise als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt werden.

    (2) 1In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. 2Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen. 3Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind.

    http://www.hamburg.de/contentblob/2104722/f473ac645a99d6e5cef53ffeb605abed/data/06-bauweise.pdf
    Hier ist das Einzelhaus von der Stadt Hamburg definiert.


     
  15. Dimeto

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    Ich denke schon. Im Nord-Osten ist eine Baulinie, im Süd-Westen eine Baugrenze, im Nord-Westen hat der Planverfasser geschlampt, aber ich vermute, es soll eine Baugrenze sein. Das Bestandsgebäude ist 10,5m breit und reicht über die Hälfte des Baufensters. OK, 5m könnten für den Neubau noch übrig bleiben. Solche Neubauten habe ich bei uns sogar schon einmal gesehen.
    Genau das ist erheblich. Eigenständige Benutzbarkeit spricht gegen ein Einzelhaus. Wenn die Behörde so argumentiert, kannst Du nur klagen und hoffen, dass der Richter Dir Recht gibt.
    Das ist sehr interessant. Da lehnen sich die Hamburger aber weit aus dem Fenster. Das Bundesverwaltungsgericht und OVG NRW sehen das anders:
    https://www.jurion.de/urteile/bverwg/1995-12-13/bverwg-4-b-245_95/
    https://openjur.de/u/88727.html
    Das ist richtig. Wenn Du noch andere Argumente für ein Einzelhaus hast, her damit!
    Das gilt aber auch für Doppelhäuser und Hausgruppen.
     
  16. #16 Andybaut, 29.05.2018
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    Hallo Dimeto,

    ich kann nur eines der Urteile öffnen.
    Aber da geht´s doch um die Definition Wohngebäude und Wohneinheiten.
    wonach innerhalb des hier maßgebenden reinen Wohngebiets nur Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen zulässig sind,

    Soweit ich das verstanden habe, gibt es diese Feslegungen hier aber nicht.
    Es taucht hier nur der Begriff "Einzelhaus" auf.

    Wie ich es verstehe:
    2 Häuser die aneinander angebaut sind sind solange ein Einzelhaus, bis zwischen beiden die Grundstücksgrenze liegt.
    Dann werden daraus zwei Doppelhaushälften.
    Wenn in einem Gebiet nun aber nur Einzelhäuser erlaubt sind, dann darf nicht so geteilt werden, dass hierdurch zwei Doppelhäuser entstehen.
    Das Gebäudekonstrukt Doppelhaus ist also erst durch den Verlauf der Grenze definiert.
    Umgangssprachlich wird sicher jeder diese beiden Häuser als "Doppelhaus" bezeichnen, aber baurechtlich ist es dennoch ein Einzelhaus.

    Was aus meiner Sicht für meine These spricht:
    Mal angenommen ich dürfte auf drei jeweils 1000m² großen Grundstück insgesamt 500m² als BGF "zubauen".

    Bauherr 1:
    baut sich eine Villa mit 490m².

    Bauherr 2:
    baut sich zwei Häuser mit 100m² die 5m voneinander stehen

    Bauherr 3:
    baut sich ein Haus mit 100m² und anschliessend erweitert er um 100m² mit eigenem Eingang und eigener Heizung und dort zieht Familie 2 ein.

    Alle drei Bauherren bleiben unter den 500m² bebaubarer Grundfläche.
    Nach Ansicht des Architekten von Fistan würde aber Bauherr 2 und 3 gar nicht bauen können / dürfen.
    Nur vielleicht Bauherr 3, aber nur wenn er die gleiche Türe und die gleiche Heizung nutzt.
    Wie auch immer er auf diese verrückte Idee kommt :-)
    Fehlt nur noch ein gemeinsamens Etagenklo, dann wäre der Wahnsinn perfekt.

    Das hat mit Baurecht aus meiner Sicht nichts zu tun, sondern etwas mit dem durcheinanderbringen von Begrifflichkeiten aus dem
    umgangssprachlichen Gebrauch und der rein rechtlichen Definition.

    Bauherr 2 dürfte auch das Grundstück teilen, falls sonst nichts dagegen spricht.
    Nur Bauherr 3 dürfte nicht teilen, da er sonst zwei Doppelhaushälften erzeugt, die nicht dem B-Plan entsprechen.
     
  17. Dimeto

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    Ich auch. Hab' ich vielleicht was falsch gemacht? Wenn man die Zeile in den Browser kopiert, funktionier's.
    Unter anderem. Der Fall: Ein Bauherr will auf einem Grundstück vier Reihenhäuser bauen. Der Nachbar klagt gegen die Baugenehmigung, weil der B-Plan nur zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude erlaubt. Er ist, wie Du und die Stadt Hamburg, der Auffassung, dass es sich um ein Einzelhaus mit vier Wohneinheiten handelt, welches gegen die Festsetzungen des B-Planes verstößt. Verwaltungsgericht und OVG vertreten in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BVerwG die Auffassung, dass es sich um vier Reihenhäuser mit jeweils einer Wohneinheit handelt. Zitat OVG: "Danach eignet sich als Abgrenzungsmerkmal für den Gebäudebegriff im bauplanungsrechtlichen Sinn das Kriterium der selbständigen Benutzbarkeit, das auch bei der Bestimmung des bauordnungsrechtlichen Gebäudebegriffs eine Rolle spielt."
    Zitat BVerwG: "Erforderlich ist, daß das Gebäude jedenfalls tatsächlich unabhängig von sonstigen baulichen Anlagen genutzt werden kann. Durch eine etwaige bauliche Verbindung mit anderen Gebäuden oder Anlagen wird die funktionale Selbständigkeit nicht in Frage gestellt. ... Unerheblich ist, welches äußere Erscheinungsbild mehrere Gebäude abgeben. Auch wenn der Eindruck von Haupt- und Anbau hervorgerufen wird, handelt es sich um verschiedene Gebäude, sofern jedes von ihnen unabhängig vom anderen zugänglich ist. Kommt noch hinzu, daß sich der Hauptbau und der Anbau nicht auf demselben Buchgrundstück befinden, so ist dies ein weiteres Indiz dafür, daß ein selbständiges Gebäude vorhanden ist."
    Das Vorhandensein der Grenze ist nur ein "weiteres Indiz" und eben nicht wie in Hamburg alleiniges Unterscheidungsmerkmal.
    Richtig. Bauherr 2 dürfte in BW und HH bauen, wenn er real teilt.
    Nach den oben zitierten Passagen aus den Urteilen ist die Idee gar nicht so verrückt.
    ... die wie lautet und wo steht?
     
  18. #18 Andybaut, 29.05.2018
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    steht so nirgends, stimmt schon :-)

    aber der Fall passt glaub ich doch nicht zu 100% zu dem Fall.
    Wohneinheit, Wohngebäude, Enzelhaus und Doppelhaus. Da kommen viele Begrifflichkeiten hinzu, die nur teilweise bei unserem Fall
    zutreffen.
    Wenn dort von Wohngebäude gesprochen wird, dann meint das ja nicht automatisch auch Einzelhaus.
    Der B-Plan scheint ja 2 Wohneinheiten pro Wohngebäude zu erlauben.
    Also nicht 2 Wohneinheiten pro Einzelhaus.

    Ist zwar auch kein § oder ein Urteil, aber:
    Das Einzelhaus - Bau-Rat
    Ich denke die Erläuterung mit dem Hochhaus macht es sehr deutlich, auch wenn dort sicherlich nur eine Heizung, aber dafür mehrere
    Eingänge vorhanden sind.
     
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  19. Dimeto

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    Ich habe mir die Urteile noch drei mal durchgelesen und gebe Dir vollkommen Recht. Ich habe nicht zwischen der bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Bedeutung des Begriffs "Einzelhaus" unterschieden.
    Jetzt muss der TE nur noch seinen Architekten und dann den Sachbearbeiter vom Bauamt überzeugen.
     
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  20. #20 Andybaut, 29.05.2018
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    Da bin ich erleichtert.
    Wobei ich mich selbst immer wieder wundere wie komplex manch scheinbar einfacher Sachverhalt doch sein kann.
     
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