Bauträger-Bau: Haftung bei Ordnungsstrafe

Diskutiere Bauträger-Bau: Haftung bei Ordnungsstrafe im Baumurks in Wort und Bild Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich habe eine Frage: Ich habe letztes Jahr mit einem Bauträger gebaut. Er kümmerte sich um alles ganz rührend, auch um die...

  1. #1 Botterblohm, 13. Januar 2006
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    Hallo zusammen,

    ich habe eine Frage:

    Ich habe letztes Jahr mit einem Bauträger gebaut. Er kümmerte sich um alles ganz rührend, auch um die Erstellung der Baugenehmigung, die er erstellt hat, die allerdings meine Unterschrift trägt.

    So weit so gut! In der Baugenehmigung war ein Wintergarten eingezeichnet, den ich nie wollte, was auch von Anfang an klar war. Mein BT sagte, wir lassen ihn einfach drin, ich müsste ihn jetzt nicht bauen, aber wenn ich mal Lust auf einen Wintergarten habe, könnte ich später einen bauen, ohne neue Genehmigung, da die Baugenehmigung ja 5 oder 10 Jahre gültig ist. Alles klar!

    Einige Zeit nach Einzug bekam ich einen Brief vom Landkreis, dass bei einer Ortsbegehung festgestellt wurde, dass mein Haus 2-geschossig gebaut wurde anstatt, wie in der Baugenehmigung eingezeichnet, 1,5 geschossig. Das Fehlen des in der Baugenehmigung eingezeichneten Wintergartens machte aus meinem Haus ein 2-geschossiges Haus, da das Verhältnis Grundfläche Erdgeschoss zu Grundfläche Obergeschoss jetzt nicht mehr 1,5 geschossig war.

    Der Landkreis droht eine Ordnungsstrafe und eine Nutzungsuntersagung an usw.. Mein BT hatte mir nicht gesagt, dass das Nichtbauen des Wintergartens praktisch die Baugenehmigung hinfällig macht.

    Frage: Wenn es zu einer Ordnungsstrafe kommt, kann ich den BT in Regress nehmen, hat er eine Informationspflicht verletzt? Ich habe schlüsselfertig gekauft, hätte er den Bau ohne Wintergarten überhaupt ausführen dürfen? Dummheit schützt ja bekanntlich nicht vor Strafe, aber wenn mein für den Bau eigens engagierter "Fachmann" Mist baut, wie steht es um Schadensersatz, falls der Landkreis eine Ordnungsstrafe gegen mich (der ich die Baugenehmigung unterschrieben habe) verhängt?

    Vielen Dank im voraus für Eure Antwort.
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 13. Januar 2006
    Ralf Dühlmeyer

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    Haben Sie´s denn...

    irgendwo beweisbar (Am besten schriftlich), dass Sie diesen Wintergarten nie wollten?
    Wenn nein, siehts ganz schlecht aus. Sie hatten einen Eingabeplan von dem Sie abgewichen sind.
    Sie haben den Plan unterschrieben (mit WG) und den Auftrag an den GU/GÜ erteilt (ohne WG).
    Ob aus dem fehlenden Hinweis eine Verletzung von Pflichten herzuleiten ist, mögen die Juristen beurteilen. Aber da wäre zu klären, wie weit der Plaungsauftrag ging.
    MfG
     
  4. #3 Botterblohm, 13. Januar 2006
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    Vielen Dank für die schnelle Antwort. Da es sich um einen Festpreis handelte, haben wir schirftlich festgehalten, wie das Haus letztlich gebaut wird. In diesem Zusatz steht drin, dass auf den Bau des Wintergartens verzichtet wird.

    Den genauen Wortlaut habe ich jetzt nicht parat, aber es war klar, dass der Wintergarten nicht gebaut wird.
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 13. Januar 2006
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    Jau...

    aber genau das wird zu Ihrem Nachteil ausgehen, weil man sagen wird, Sie haben BEWUSST auf den WG verzichtet.
    Da wird ja nicht drinstehen, dass sie ihn nicht bauen, weil der GU ihn aus lauter Nettigkeit völlig unnütz vor(und für-)sorglich beantragt hat, obwohl Sie ihn NIE wollten.
    Mfg
     
  6. #5 Botterblohm, 13. Januar 2006
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    O.K., also sieht´s da schlecht für mich aus. Bzgl. des Planugsauftrags kann ich nur sagen, dass wir (meine Freundin und ich) uns einige Male mit dem BT getroffen haben, wo er uns immer wieder über den Stand der Planung (durch ein von ihm beauftragtes Architekturbüro) unterrichtete und wir den Grundriss durchgesprochen haben. Das grundlegende Modell des Hauses hat sein Architekt entwickelt und er verkauft es mittlerweile als Haus-Typ in seinem Programm. Er war also der Planer, der sich auch alle Rechte an den Plänen gesichert hat.

    Also fehlt uns der schirftliche Beweis, wir können daher nur mündlich bezeugen, dass wir bereits beim ersten Treffen gesagt haben, dass wir den Wintergarten nicht wollen und er mit der im ersten Beitrag geschriebenen Antwort kam, falls wir es dann mal wollen, müssen wir es nicht extra beantragen.

    Dann ist ein Gespräch mit einem Anwalt wahrscheinlich ratsam...
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 13. Januar 2006
    Ralf Dühlmeyer

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    Stimmt auch nicht. Genehmigungen gelten nicht bis zum St. Nimmerleinstag.
    MfG
     
  8. Eric

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    Der Ansatz dürfte die von Ralf bereits genannte Verletzung von Aufklärungspflichten der BT sein. Der hätte wohl darauf hinweisen müssen, daß mit dem Wegfall des WG das DG zum Vollgeschoß wird und dies weder genehmigt noch genehmigungsfähig ist. Beweislast für die Aufklärung dürfte beim BT liegen.

    Aber was soll´s bringen: Der BT muß jetzt keineswegs einen WG auf seine Kosten hinstellen. Denn das war nach dem Vertrag nicht geschuldet. Sowieso-Kosten bleiben also beim BH. Schadensersatzverpflichtung des BT daher allenfalls hinsichtlich der jetzt anfallenden Mehrkosten für WG, zu ermitteln durch einen Vergleich: Was hätte der WG gekostet, wenn er gleich gebaut worden wäre, und was kostet er jetzt nachträglich ( einschließlich dem, was jetzt bei nachträglicher Erstellung alles kaputt geht )?

    Sie müssen sich von einem ortsansässigen Bauanwalt beraten lassen.
     
  9. #8 Botterblohm, 13. Januar 2006
    Botterblohm

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    Vielen Dank für Ihre Antworten. Ich werde mich auf jeden Fall in dieser Sache beraten lassen. Werde über das Ergebnis berichten.
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 13. Januar 2006
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Bitte nochmal...

    die Begrifflichkeiten klären
    Siehe hier:
    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=7445
    Hatten Sie einen GÜ oder einen BT???
    Ist wichtig, denn beim BT hätten Sie ein mangelhaftes, weil ungenehmigtes Haus gekauft, beim GÜ siehe vorherige Beiträge.
    Mfg
     
  11. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Kein

    Bauträger, da der Fragesteller den Bauantrag unterschrieben hat. Also Bau mit GU/GÜ auf Grundstück des Bauherrn.
     
  12. #11 Botterblohm, 16. Januar 2006
    Botterblohm

    Botterblohm

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    Hatten Sie einen GÜ oder einen BT???



    Nach den Definitionen der verschiedene Begrifflichketien hatten wir demnach einen Generalübernehmer, da er sowohl mit den Handwerkern als auch mit dem Architekten direkt zusammen gearbeitet hat und er unser einziger Ansprechpartner war. Zudem hat er auf unserem Grundstück, das er dieses zwar vermittelt aber eben nicht an uns verkauft hat.

    Gruss
    Botterblohm
     
  13. Josilika

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    mal eine Frage wenn ich mich mal einmischen darf:

    - wollen sie den Wintergarten irgendwann mal ?

    Es gibt in Deutschland so weit ich weiß (Laienmeinung) kein Gesetz dass sie zur fristgerechten Fertigstellung zwingt (es sei denn ne Festsetzung im B-Plan) und darum meine Frage - wieso kann man in ihrem Fall dem bauamt nicht sagen, wie es ist : der Wintergarten kann noch nicht gebaut werden.....

    dann haben sie lt. den deutschen Gesetzen keinen Betrug begangen, sondern nur noch nicht fertig gebaut - also auf welcher Grundlage wollen die sie nun verklagen ....... alles andere ist doch Unsinn, da ziehen sie den Kürzeren.
    Wem wollen sie den Trick ihres Architekten nachträglich in die Schuh schieben, denn es wurde ja drüber gesprochen - sie wußten ja dass es mit dem Wintergarten nicht so ist - HABEN es aber UNTERSCHRIEBEN !


    Hatte schön öfter mit Juristen zu schaffen, wo es um ähnliche Fälle ging und die oberen Juristen haben dann meine Bauherrn dahingegend geschützt : Zeitpunkt Baubeginn: Spatenstich und dann die Pause - und jursitsich nie was zur Fertigstellung gefunden. Sollte das aber in der Festsetzung stehen, dann ist es nicht so gut. Aber genau um solche Festsetzungen ging es - als die in B-Plänen standen, weil der Bürgermeister die Bauherrn zwingen wollte, wann die Häuser fertig zu sein haben - da wurde genau dieser Text von den oberen Behörden (Thüringen Landesverwaltungsamt) gestrichen. Im Prüfverfahren.
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 16. Januar 2006
    Ralf Dühlmeyer

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    Auf dem Eis..

    würd ich aber nur seeehr vorsichtig gehen. Denn es könnte ein findiger Beamter (auch gern Angestellter) auf die Idde kommen, dass dann die fertigstellung nicht gegeben ist und die Nutzung eines Rohbaus untersagen!
    MfG
     
  15. Josilika

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    Ein nicht fertiges Haus - ist kein Rohbau Kollege - aber man kann die Behörden doch mal fragen, warum sie die Ordnungsstrafe erteilen, nur weil er noch nicht fertig ist und sich den Wintergarten zZ nicht leisten kann.
    Wird doch auch keiner verklagt, wenn er ne Garage baut und dann nicht das Geld fürn Auto hat ......

    Aber das Bauamt ist doch dann erstmal beim Antragsteller in der Beweispflicht zu beweisen, dass er nie vorhatte den Wintergaten zuz beauen und dann hätte er Betrug am Halse ...... so nur kein fertiges - ABER nutzungsfähiges Haus. Nicht fertig - meine Meinung - ist in Deutschland nicht strafbar und somit auch nicht ordnungswidrig.

    Fertigstellung - ist Nutzungsaufnahme - er nutzt eine noch nicht fertiggestellte Immobilie, die aber funktioniert. (Funktion Wohnen erfüllt)

    Sollen wir immer Verbrecher werden, wenn wir einen Bauantrag einreichen mit unserem guten Namen unterschreiben und stempeln - und der Bauherr dann Details wegläßt - er hat den Bauantrag ja unterschrieben und baubar war es auch - es hats nur nicht bauen lassen.
     
  16. Quelle

    Quelle

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    laienmeinung: mit dem trick könnten sich ja viele hintenrum zweigeschossige häuser bauen. glaub ich net.
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 16. Januar 2006
    Ralf Dühlmeyer

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    Frau Kollegin...

    ;)
    NBauO § 80
    Das können die halt verlangen und denen fällt was ein.
    Ausserdem - und das wollen wir doch bitte nicht vergessen, wurde hier nicht irgendein Bauteil (oder das Auto in der Garage :frust ) weggelassen, sondern ein Bauteil, dass in der Planung nur deshalb enthalten war, um die Geschossigkeitsvorschriften des B-Plans zu umgehen - oder klarer gesagt: Um ein Gesetz zu brechen. Unwichtig wer da was gemacht hat und wovon Kenntnis hatte.
    Hier steht mit dem Ordnungsgeld erst die erste Daumenschraube auf dem Programm.
    Mfg
     
  18. Josilika

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    Oh Jehhhhhhhhhhhh
    nicht als Planungsanleitung - aber ich dachte ihr wollt dem Fragesteller helfen
     
  19. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @ Quelle

    Genau das ist die Krux an der Geschichte. Es ist eben kein Detail, was der Bauherr weglässt, sondern ein wesentliches Bauteil, welches zwingend erforderlich war, damit das BV den Festsetzungen des B-Plans entspricht.
     
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  21. Josilika

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    Schlußabnahme konnen sie doch machen und der Fragesteller soll auch sagen, dass er das mit dem Wintergarten nicht schafft - trotzdem funktioniert das Haus und kann genutzt werden. Nur auf welcher Grundlage wollen die ihm die Ordnungsstrafe verpassen, wenn er das Detail NOCH nicht hat - das Fehlen behindert nicht die Funktionsfähigkeit.

    Glaube nicht dass der Archi das absichtlich gemacht hat - wegen der Vollgeschossigkeit. Das glaub ich nicht - wäre jedem zu heiß - da gibt es andere Methoden - Kniestöcke abmauern usw. .... bis die Rechnung paßt - aber in Abstimmung mit dem Bauherrn - aber nicht absichtlich Wintergärten zeichnen, damit die Vollgeschossigkeit wegfällt.
     
  22. #20 Ralf Dühlmeyer, 16. Januar 2006
    Ralf Dühlmeyer

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    Sorry...

    aber da steht nach Schlussabnahme in Gebrauch genommen wird. Da können noch fuffzig Funktionen erfüllt sein, wenn die sowas anordnen und der Bauherr nutzt, zieht er bloss das nächste Ordnungsgeld an.
    Und DAS war ABSICHT. Werd ich zwar nicht beweisen können, ist aber so sicher wie das Amen in der Kirche.
    MfG
     
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Bauträger-Bau: Haftung bei Ordnungsstrafe

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