Bauträger

Ein Erlebnis von vorgestern

hallo allerseits,
zum bauen mit bauträger fällt mir eine sehr (un)schöne geschichte von vorgestern ein.
vorgeschichte:
ich habe hier im büro einen bauantrag samt statik für einen bh angefertigt. nach diversen genehmigungsschwierigkeiten (zu wenig befreiungen möglich etc.) haben wir die genehmigung bekommen. die statik ist geprüft. bums aus. abrechnung nach hoai war immerhin drin gewesen.
zwischengeschichte:
bh kommt mit baugenehmigung und möchte bb-anzeige unterschrieben haben (zwischenzeitlich ist er von den einzelunternehmer und ergänzung durch eigenleistungen weg und hat einen bauträger!). unsere antwort: da brauchen wir natürlich einen neuen vertrag und möchten das auch bezahlt haben. bh:"aber der bauträger sagt er hat auch einen architekten der ganz umsonst mitmacht (!)." also angeboten unabhängige bauleitung wegen mir auch oberbauleitung in seinem auftrag zusätzlich zu machen als schutz für ihn (wollen wir halt auch geld für haben); antwort: er denkt drüber nach.
letzten montag ruft mich ein kaum verständlicher rohbauunternehmer an (anscheinend im auftrag des bt) und will bewehrungspläne haben. ich sage: habe ich keinen auftrag zu und möchte ich wenn natürlich auch bezahlt haben. "warum sollen wir das bezahlen?" (sag ich jetzt mal nichts dazu.) nix mehr von gehört. auch nicht schlecht.
momentaner endstand:
vorgestern ruft mich der sachbearbeiter vom bauamt an, ob wir mit dem bau noch was zu tun hätten. ich verneine das; er sagt aha und "beglückwunscht" mich zu soviel glück, mehr könne er leider nicht sagen (ausser:"das gibt einen schönen baustopp.")
natürlich hat die neugier gesiegt und bin dann nach feierabend noch rübergefahren und mir fielen fast die augen aus dem kopf.
nach nur sechs tagen ist das kg fertig (flachgründung, hlz-mauerwerk, kg-decke, abdichtung, schon wieder richtig schön angefüllt, etc.).
und schon konnte ich auf den ersten blick ff. fehler bzw. abweichungen von der bg und der statik feststellen:
rolladenkästen (billigster sorte, lagen anscheinend auch mal im regen weil aufgequollen); waren von mir nie so vorgesehen sondern als romas (haben die wahrscheinlich nicht einkalkuliert, waren aber schon im 100stel so eingezeicht ebenso in den statik-details).
fenster deutlich höher als genehmigt.
die betonstürze sahen völlig anders aus und auch nix mit enev-gerechten details.
und das allerbeste war das die das hüttchen um ca. 80cm (!) angehoben haben (dafür gab es keine befreiung im ba) und die abstandfläche wird größer (um halt so ca. 30cm und das passt dann auch nicht mehr -> baulast). achja, und die baugrenze ist auch noch überschritten (so ca. was ich schätzen konnte um 1.50m).
nun, jetzt werden sich die meisten fragen:"was soll diese auflistung?". ich werde es euch mal so sagen:

LIEBE BAUHERREN,
BITTE (!) BITTE (!) BITTE (!) NEHMT EUCH EINEN UNABHÄNGIGEN (!) BAULEITER FÜR DEN IHR BITTE (!) DAS GELD, WELCHES IHR BEIM BAUEN MIT BT VIELLEICHT SPART INVESTIERT. ES GIBT SO VIELE DIE IM MOMENT VIEL VIEL ZEIT HABEN, SICH INTENSIV UM EURE BAUSTELLEN ZU KÜMMERN UND DIE EUCH DANN AUCH NOCH SAGEN KÖNNEN WAS MACHBAR UND ERLAUBT IST UND WAS HALT NICHT.
DANKE.
L.K.

 

geht runter wie öl

Moin,
schöne Geschichte und absolut genial
Und wette, den BH finden wir in einem unserer Foren wieder?
Grüße si

 

Das Bauen mit einem Bauträger ist in den südlichen Bundesländern wahrscheinlich ausgeprägter als in S-H. Da ich auch fertige EFH baue kann ich da auch etwas zu sagen. Jedenfalls baue ich für keinen Bauträger mehr ein Haus,es sei denn er bezahlt mir die Rechnungen im vorraus. Mängelfreie Abnahme vom Bauherrn.mit Schriftstück das er zufrieden war. Aber Geld habe ich trotzdem nicht bekommen. 3 Monate später hat der Bauträger Konkurs angemeldet und sich erschossen und ich war um 40000.- ärmer.
Hier in SH werden viele EFH direkt vom Bauunternehmer gebaut.
Ich werde mal mit ein paar Worten versuchen wie das bei mir so läuft. 90 % meiner Häuser habe ich durch weiterempfehlung gebaut. Der Bauherr kommt zu mir mit einer Skizze,daraus lasse ich durch einen befreundeten Architekten die Zeichnung und den Bauantrag machen.Dann mache ich ihm ein Angebot,aber mit einzelnen Pos. wo alles beschrieben ist . Und dann kann man einen Festpreis machen. Und bei einzelnen Pos wo ich weiß das sich das oft ändert ( zB Fliesen ) schreibe ich hinter, wird nach Aufmass abgerechnet. Oftmals fahre ich auch mit dem Bauherrn rum und zeige ihm von mir gebaute Häuser .
Wichtig ist mir ein gutes Verhältniss zu meinen Auftraggebern,deswegen will ich auch nicht mehr als 4 bis 6 Häuser im Jahr bauen.
Und wenn die Baugenehmigung dann da ist fangen wir an.
Bis auf Strom,Heizung und Dachdecker mach ich sowieso alles selber,und da das immer die gleichen Firmen sind habe ich auch keine Probleme mit der Koordination. Und mit den Hausanschlüssen bekomme ich das fast immer hin das alles in den gleichen Graben kommt.Probleme macht meistens nur die Telekom,aber Telefonkabel habe ich immer zu Hause,dann lege ich das immer selber mit rein.
Und wenn dann die ganze Fa Matz 1 Jahr später zum Grillen eingeladen wird,dann glaube ich das der Bauherr zufrieden war.
Gruß Matzi

 

Wenn schon beim Aufzählen, dann möchte ich auch den Blower-Door-Test (BDT) erwähnen, den sollte der AN auch einkalkulieren und den BH damit als eine Qualitätskontrolle (die er ja auch ist) verkaufen bzw. der BH sollte darauf dringen, daß ein BDT vereinbart wird. Ist schon verblüffend, wie manche Firmen sorgsamer werden, wenn Sie hören, daß ein BDT gemacht werden soll.

 

Das ist richtig.Nur wieviele Bauherren wissen gar nicht was das ist.Bei meinem letzten Bau,hat der BH bei Auftragserteilung gesagt das er den BD Test machen will.Vor 4 Wochen sprach ich ihn darauf an. Seine Antwort : Ich habe gesehen wie gut ihr gearbeitet habt,den Test können wir uns Sparen. Ich habe das denn auf meine Kappe genommen,und das Haus letzte Woche abgedrückt. in der A-Probe bin ich dann auf 1,3 gekommen.
Gruß Matzi

 

schlüsselfertig

ein "Schlaule" hat mir mal ne ganz interessante Definition für "schlüsselfertig" gegeben:

"wenn Du mit dem Bauträger(GU,GÜ) baust und dann endlich den Schlüssel kriegst, bist mit den Nerven fertig" ... daher abgekürzt "schlüsselfertig"

 

Haftung bei Mängeln

Neue Haftungsregeln beim Bauträgervertrag

In fast allen Bauträgerverträgen ist geregelt, dass der Bauträger seine Mängelansprüche gegen die an der Ausführung beteiligten Handwerker an die Käufer abtritt. Die Käufer müssen auftretende Mängel dann zunächst selbst gegen die ausführenden Unternehmen geltend machen. Für den Bauträger war diese Vorgehensweise sehr bequem. Konnten die Käufer nämlich den Handwerker mit Erfolg in Anspruch nehmen, war er aus dem Schneider.

In den Bauverträgen war allerdings auch geregelt, dass die Haftung des Bauträgers nicht völlig ausgeschlossen ist: „Die Haftung des Bauträgers lebt erst dann wieder auf, wenn sich der Käufer in angemessener und zumutbarer Weise erfolglos um die Durchsetzung seiner Ansprüche bemüht hat, ohne dass er zuvor gerichtlich gegen den Haftenden vorgehen muss.“ Diese Klausel wurde von der Rechtsprechung bislang für wirksam erachtet, auch wenn letztlich unklar blieb, welche Bemühungen zur Durchsetzung seiner Ansprüche für den Käufer „angemessen und zumutbar“ waren.

Der Bundesgerichtshof hat zur Haftung des Bauträgers für Mängel radikal seine Auffassung geändert und solche Klauseln – entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung – für generell unwirksam erklärt. Begründung: Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz (für Verträge, die nach dem 31.12.2001 abgeschlossen werden, gilt der gleich lautende § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB) sind Vertragsklauseln unwirksam, die wesentliche Rechte und Pflichten des Käufers als Vertragspartner des Bauträgers so einschränken, dass die Erreichung des Vertragszecks gefährdet wird. Diese Voraussetzung sahen die Richter bei der vorliegenden Klausel als gegeben an.

Ein Vertrag über den Kauf einer Immobilie vom Bauträger hat für den Käufer den Vorteil, bei Auftreten von Mängeln nur einen Vertragspartner zu haben. Diesen Vorteil machen Klauseln, nach denen der Bauträger nur nachrangig haftet, zunichte. Solche Haftungsklauseln stellen den Erwerber vor ein Problem: Er muss selbst die Mangelursachen herausfinden, um die Mängel überhaupt einem Handwerker zuordnen zu können. Dabei kann Ihm oft nur ein Sachverständiger helfen. Darüber hinaus besteht für Ihn die Gefahr, dass es in einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Bauträger zum Streit über die Frage kommt, ob er sich „angemessen“ um die außergerichtliche Durchsetzung seiner Mängelansprüche gegenüber den Handwerkern bemüht hat. Das schränkt die Rechte des Käufers nachhaltig ein und führt zur Unwirksamkeit der Klausel.
BGH, Urteil vom 21.03.2002, Az.: VII ZR 493/00, NZBau 2002, S. 495 ff.

 

Neue Haftungsregeln ...

aber Hallo,

ich finde es immer noch bemerkenswert, daß man erst den BGH braucht, um manche Selbstverständlichkeiten wieder zu dem zu machen, was sie sind - warum soll ein BT auch nur subsidiär haften!

Aber so ist es halt - vernünftige und seriöse Bauträger haben es schon immer so gehandhabt!

 

Noch bemerkenswerter sind die Sprüche der "Verkaufsprofis" bei den Bauträgern. Letztes Jahr versuchte der Verkäufern mir zu erklären, dass die Klausel nur zum Vorteil des Kunden sei: So hätte man einen zusätzlichen Ansprechpartner, der bei Problemen hilfsbereit zur Seite steht. Ausserdem hätten z.B. viele Heizungsfirmen einen 24-Stundenservice, den der BT nicht bietet.... Blablabla

 

Bauen mit Bauträger - muß nicht unbedingt schlecht sein

Hallo, Forum,

ich baue gerade ein Reihenhaus - oder besser: ich habe es von einem Bauträger gekauft. Bei Grundstückspreisen von € 450,-/m² reicht es halt häufig nur für ein Reihenhaus, und an die kommt man eigentlich nur über einen Bauträger.

Man darf als Käufer dann nur nicht denken, daß man sich bis zum Einzug nicht um den Bau kümmern müsse, denn dann gibt es bestimmt viele ärgerliche und kostspieleige Probleme im Nachhinein.
Wie Ihr aus anderen Beiträgen vielleicht schon mitbekommen habt, wird unser Haus ein 3-Liter- bzw. KfW60Haus - eine Geschichte, die dem Bauträger bislang völlig fremd war. Trotzdem und obwohl wir von Anfang an recht hohe Anforderungen u.a. an Schallschutz, Informationen über verwendete Materialien u.a. gestellt haben, alle Baupläne bis ins Detail verlangen und eigentlich ein ganz anderes Haus wollen, als vom Bauträger geplant, hat er sich auf das Spielchen eingelassen.

Ok, das bedeutet, daß ich selbst jeden Tag rund 2h mit der Planung (insbesondere der 3-Liter-Technik, die nicht vom Bauträger erstellt wird) beschäftigt bin, aber dafür bin ich sicher, daß mir relativ wenig Probleme im nachhinein entstehen werden.

Wenn ich mir die Objekte ansehe, die von dem Bauträger z.Z. gebaut werden, kann ich über Qualität eigentlich nicht klagen - nicht perfekt, aber (im Vergleich zu anderen Neubauten im Baugebiet) sehr gut. Nur habe ich das Gefühl, daß der Bauträger etwas überlastet ist: Problemstellen werden teilweise nicht frühzeitig überdacht und entschärft, sondern erst bearbeitet, wenn sonst alles stockt. Aber das hat der Bauträger wohl selbst erkannt und sein Team gerade verstärkt.

Also: bislang bin ich mit meinem Bauträger sehr zufrieden - wann immer ich ein Problem aufgezeigt habe (Stichwort <a href="http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?threadid=831&perpage=15&pagenumber=1">Frost in Baugrube</a>), dieses ausgeräumt wurde. Das liegt allerdings insbesondere auch daran, daß ich selbst mir über den Bau ziemlich viele Gedanken mache und Pfusch am Bau dadurch (hoffentlich) doch etwas weniger auftritt - und ob der Bauträger noch mehr solche 'schwierigen' Kunden wie uns will... Auf der anderen Seite kann der Bauträger sicher sein, daß er nach Schlüsselübergabe wahrscheinlich Ruhe vor irgendwelchen Problemen oder gar Regreßforderungen an unserem Haus hat; das ist bestimmt auch einiges Wert.

Ich werde hin und wieder berichten, wie es weiter geht.

Viele Grüße aus Rheinhessen
Wolfgang C.

 

@ Bauhexe

Hallo, ich glaube da triffst du den Nagel auf den Kopf. Entscheident ist sicher auch das, was der BH aus seinem Vertrag und Bauvorhaben macht!
Wir bauen auch schlüsselfertig mit BT ( http://home.arcor.de/umisiok )
Unser BT hat uns letztens erklärt, dass unsere Bauakte bereits heute, also vor dem ersten Spatenstich, dicker ist als die eines problematischen BH nach Bauende.

Es kommt sicher imer darauf an wie man sich selbst mit der Sache beschäftigt.

Gruss
Uwe

 

@ hexe

Wirklich gute Aussage

"Ich glaube Du bist nicht so ganz der typische Bauträgerkunde, da Du Dich doch noch viel mit Deinem Haus beschäftigst.
Bauherren, die sich gezielt nach einem Bauträger umsehen, tun das i.A., weil sie keine Ahnung vom Bauen haben und/oder keine Zeit sich mit dem Bauen zu beschäftigen, bzw. über einen Festpreis das finanzielle Risiko eindämmen wollen.
Wahrscheinlich gehörst Du sogar zu den BH, die jeder BT verflucht. Dabei helfen wir Dir gerne. "

Nur werden WIR den Ansprüchen "dieser" Bauherren auch immer gerecht???

Ich glaube ( und wir können es auch ) nicht !?

 

bevor´s diffus wird ...

erklärt robert vielleicht noch seine letzten beiden sätze?

 

Ein Erlebnis von vorgestern (Ergänzung, aktueller Stand)

hallo leute,
ich weiss der thread ist schon ein bisschen älter, aber ich hatte hier mal ein wunderschönes bauträgererlebnis geschildert und dachte ich bringe mal den aktuellen stand (irgendwo muss man sich ja manchmal abreagieren).

wie nicht anders zu erwarten war, kam nun letzte woche unser ehemaliger bauherr wieder an(gekrochen). BAUSTOPP!!!
zwischen eingang schreiben und besuch bei uns auch noch eine woche ins land gezogen.

nun mit sachbearbeiter vom ba telefoniert und , nun ja, wir werden jetzt versuchen zu retten was zu retten ist. zumindest auf dem papier, und das ist ja bekanntlich geduldig.

zu den geschilderten sachen kommen noch ein paar dinge dazu, die ich mir heute (ja ich weiss, dass sonntag ist) angesehen habe:

*die haben die abwassergrundleitungen wegrationalisiert (ausser die werden neuerdings nachträglich unter die bodenplatte eingebaut, aber so was wäre mir neu). und den pumpensumpf konnte ich auch nicht entdecken.
*die lichten geschosshöhen wurden um einen stein erhöht
*daraus resultierend wird das ehemalige kg nun ein vollgeschoss (wurde ja auch zusätzlich massiv angehoben); das muss jetzt am dach eingespart werden, weil es keine befreiung dafür gibt, und die grenzabstände nicht zu vergessen
*statt montagetreppen nun betontreppen und bei einer konnte ich heute die anschluss bewehrung zur decke bestauen; die kuckt tatsächlich so ca. 3 bis 5 cm raus (4 durchmesser 8 insgesamt) und die schalung unter aller sau.
*verschiedene stahlbetonteile sind im austausch für fertigstürze wegrationalisiert (da war doch mal was mit den zul. stützweiten von den dingern)
*eg ist nun auch höher geworden
*aus einer stahlbetonstütze ist nun was ziegeln geworden (kleingestückelte t12er mit haufenweise mörtel)
*die fenster auf der südseite sind bis auf eines in der küche wegrationalisiert worden, heisst das schöne große wohnzimmer wird jetzt richtig dunkel (naja, wers mag)
*von dem allgemeinen eindruck der baustelle mal ganz zu schweigen usw. usw. usw.
*den typ der die bauleitung unterschrieben hat gibt es anscheinend gar nicht (auch nicht schlecht, oder?)

nun, wie dem auch sei, nur mal so als weitere warnung (ich weiss, dass ich mich da wiederhole, aber es ist halt wichtig und liegt mir irgendwo am herzen)

LIEBE BAUHERREN,
BITTE (!) BITTE (!) BITTE (!) NEHMT EUCH EINEN UNABHÄNGIGEN (!) BAULEITER FÜR DEN IHR BITTE (!) DAS GELD, WELCHES IHR BEIM BAUEN MIT BT VIELLEICHT SPART INVESTIERT. ES GIBT SO VIELE DIE IM MOMENT VIEL VIEL ZEIT HABEN, SICH INTENSIV UM EURE BAUSTELLEN ZU KÜMMERN UND DIE EUCH DANN AUCH NOCH SAGEN KÖNNEN WAS MACHBAR UND ERLAUBT IST UND WAS HALT NICHT.
DANKE.
L.K.

p.s.: ich lerne jetzt noch zusätzlich russisch, dann kann ich mich wenigstens noch mit den arbeitern verständigen.

 

Falsch

Wer jetzt noch Zeit hat, einen Bau zu kontrollieren, sollte den Job wechseln

 

@ mls

Naaa ( bayr. = nein ), dazu erklär ich nix mehr. Erstens, weil es mir in letzter Zeit doch ab und zu passiert ist, dass ich wohl den Erwartungsansprüchen nicht gerecht werde ( oder es vielleicht auch nicht kann?? ). Nicht jedes Bauvorhaben liegt vor der Haustüre, was willste machen? Bauhexe liegt mit ihrer Entfernungsfeststellung vielleicht gar nicht sooo falsch. Das einfache Erfolg schulden mag ja noch greifbar sein, nur der Weg dahin.....
Zweitens gehören dazu außerdem noch ein paar Parameter mehr, u. A. auch vernünftige Firmen, die, optimal betrachtet, auch bereit sind den Auftrag auszüführen. Selbst auf aus der Vergangenheit verläßliche Partner kannste nicht mehr zählen. Tja, dann doch lieber einen Stand von Härtel´s Grillhendl, dann weißte zumindest, was du am Abend essen wirst......

 

@ gast

Eigentlich haste recht....