Bauüberwachung notwendig? Wen beauftragen, was kostet es?

Diskutiere Bauüberwachung notwendig? Wen beauftragen, was kostet es? im Bauüberwachung, Bauleitung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, vorausgeschickt: ich bin heute erst auf diese Forum gestossen und bitte deshalb um Nachsicht. Wir bauen, im Kreis Lörrach in...

  1. #1 gramully, 7. Mai 2009
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    Hallo,

    vorausgeschickt: ich bin heute erst auf diese Forum gestossen und bitte deshalb um Nachsicht.

    Wir bauen, im Kreis Lörrach in Südbaden, mit einem Generalübernehmer ein grösseres Eigenheim. Der Bauantrag wurde kürzlich eingereicht, die Baugenehmigung ist noch nicht da. Jetzt sind wir, da wir blutige Laien im Bereich Bauen sind, am Überlegen, jemanden zu beauftragen, der dem Generalübernehmer (zu dem wir grundsätzlich Vertrauen haben und der gute Referenzen hat) und vor allem den Handwerkern auf die Finger schaut.
    Wen können/sollten wir damit beauftragen, was wird/soll das kosten?

    Danke für jeden Tipp und jede Info!

    gramully
     
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  3. KPS.EF

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    Hallo @gramully,

    vor dem Hintergrund derartiger "Ergebnisse" macht es schon Sinn, einen "Freund" auf der Baustelle zu haben, der die Kontrolle der korrekten Umsetzung aller privat- und insbesondere öffentlich rechtlichen Belange für den Bauherrn übernimmt!

    Ein Schwerpunkt dabei sollte aus meiner Sicht die energetische Baubegleitung sein. Deshalb könnte ich mir z.B. folgende Aufgabenstellung gut vorstellen:

    · Prüfung des Luftdichtheitskonzeptes
    · Prüfung des Konzepts zur Wärmebrückenminimierung
    · Prüfung des Wärmebrückennachweises
    · Prüfung der Dimensionierung der Lüftungsanlage
    · Prüfung der Berechnungen zum Hydraulischen Abgleich
    · Prüfung der Auslegung des Heizsystems in Übereinstimmung mit dem Energiebedarf
    · Prüfung der Bauleistungspositionen für die beteiligten Gewerke
    · Prüfung des Bauzeitplans
    · Prüfung der fachgerechten Umsetzung der Bauleistungen zu bestimmten festgelegten Zeitpunkten (evtl. Zwischenabnahmen)
    · Kontrolle der Baustellenkoordination
    · Baubegleitende Luftdichtheitsmessung
    · Baustellenbegehungen (mindestens auch eine vor Ausführung der Putzarbeiten bzw. Verschließen eventueller Bekleidungen)
    · Erstellung Bautagebuch mit Baubekleiderprotokoll
    · Baubegleitende Kostenkontrolle
    · Mitwirkung bei der Abnahme der Einzelgewerke bzw. Bauabschnitte und Erstellung eines Übergabe-/ Übernahmeprotokolls
    · Überwachung der Einregulierung der Lüftungsanlage
    · Blower-Door-Messung (Prüfung der Luftdichtheit) im Nutzungszustand
    · Thermographieaufnahmen der Gebäudehülle
    · Überwachung der Erstellung eines Protokolls zur hydraulischen Einregulierung der Heizung
    · Erstellung einer Baudokumentation als Hausakte mit bildlicher Darstellung und Erläuterungen des Bauprozesses
    · Hinweise zur Gewährleistung
    · Erstellung des Verwendungsnachweises mit Kostenauswertung
    · Kontrolle, Beratung und ggf. Begleitung bei Übergabe Haustechnik mit ergänzender technischer Einweisung in die Haus- und Regelungstechnik (energiesparendes Nutzerverhalten etc.).

    Diese Aufgabe könnte sowohl einem Architekten, Bauingenieur, Bauphysiker bzw. Energieberater übertragen werden.

    (Vielleicht lohnt sich für die Suche nach einem dafür geeigneten Partner auch ein Blick auf die Luftdicht-Karte!)

    Mit freundlichem Gruß aus Erfurt :winken
    KPS.EF
     
  4. #3 Wolfgang38, 7. Mai 2009
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    Meines Erachtens sinnvoll, aber dieser richtige Gedanke kommt zu spät.

    Das hätte vorher besprochen gehört!

    Ich vergleiche mal damit:

    Du bist 10 Jahre lang glücklich verheiratet und möchtest dann einen Ehevertrag schließen ... :28:
     
  5. #4 gramully, 7. Mai 2009
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    @KPS.EF Danke für die Antwort

    was mir bei der Frage besonders vorgeschwebt hatte, war vor allem

    Über die anderen aufgeführten Aspekte habe ich mir noch keine grossen Gedanken gemacht. Was ich noch vergessen habe: Es ist noch kein Vertrag unterzeichnet. Den Entwurf des des Bauwerkvertrages haben wir derzeit zur Prüfung bei uns, das Bau- und Leistungsverzeichnis sind wir anhand von Checklisten durchgegangen und besprechen wir morgen mit dem Generalübernehmer.
    Der Blower-door-Test ist mit drin.
    Ich muss noch dazu sagen, dass es sich um einen hier ansässigen Unternehmer handelt, der einen erstklassigen Ruf (zu verlieren) hat (unter anderem auch in Termintreue) und in dem Neubaugebiet schon über 10 Gebäude hochgezogen hat.

    Uns geht es vor allem um Prüfung der fachgerechten Umsetzung der Bauleistungen, Baustellenbegeheungen und Zwischenabnahmen.
    Ich habe gehört, dass Architekten solche kleineren Sachen nicht gerne machen. Wie finde ich den richtigen Mann/die richtige Frau, welchen Vertrag schliesse ich mit ihm/ihr und mit welchen Kosten muss ich rechnen?

    Danke

    gramully
     
  6. #5 Gast036816, 8. Mai 2009
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    Bauüberwachung

    Ich habe gehört, dass Architekten solche kleineren Sachen nicht gerne machen. Wie finde ich den richtigen Mann/die richtige Frau, welchen Vertrag schliesse ich mit ihm/ihr und mit welchen Kosten muss ich rechnen?


    Moin Moin,

    wer will denn schon die unangenehmen Reste kehren. Diese Leistungen sind die zeitaufwändigsten. Bauherren die von vornherein den Hang zum GÜ haben, dürfen sich auch nicht beklagen wenn an dieser Stelle keiner zur Seite stehen möchte. Das zeigt doch nur, dass Sie in diesem Moment kalte Füsse bekommen haben und jetzt soll noch schnell alles gerettet werden.

    Ich kann Ihnen empfehlen einen freien Bauleiter zu suchen/finden, den Sie dann nach tatsächlich entstandenen Aufwand bezahlen. Vielleicht gibt es auch in Ihrer Nähe ein Architekturbüro mit Schwerpunkt Phase 6 bis 9, die dann die Objektüberwachung durchführen können und auch ein Auge für Baustellenprobleme haben. Kosten wären nach HOAI 36 bis 82 €/Std.

    Also Gelbe Seiten oder googlen.

    Freundliche Grüße
     
  7. Robby

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    Oder einen Sachverständigen mit der "baubegleitenden Qualitätskontrolle" beauftragen. Der Teufel steckt oft schon im Detail der Planung.
     
  8. Anika

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    Wir hatten ebenfalls mit einem GÜ gebaut und zur Bauüberwachung einen Architekten und gleichzeitig Bausachverständigen mit ins Boot geholt.
    Es war wirklich hilfreich diesen mit dabei zu haben, da wir in vielerlei Hinsicht überfordert waren (wurde jedoch erst im Nachhinein von uns erkannt).

    Der Sachverständige hatte uns ein Pauschalangebot anhand einer Checkliste der durchzuführenden "Kontrollen" gemacht und zusätzliche "Wünsche" mit 72 € pro Stunde in Rechnung gestellt. Inkl. waren alle enstehenden Kosten (z.B. Fahrtkosten usw.).

    Wir können es nur empfehlen einen Sachverständigen ins Boot zu holen. Auch wenn er nichts finden sollte, ist das jetzt gute (Wohn-)Gefühl die Sache (das Geld) allemal wert gewesen.
     
  9. KPS.EF

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    Hallo @Anika,

    danke für die Antwort. Positive Beiträge zu dieser Problematik liest man leider nicht all zu häufig. :28:

    Wurde der zur Bauüberwachung eingesetzte Architekt von Euch auch als Bauleiter im Sinne der Landesbauordnung bestellt, oder wurden die Bauherrenpflichten bzgl. der Einhaltung aller relevanten öffentlich-rechtlichen
    Vorschriften (wie sonst überwiegen üblich) dem GÜ übertragen?

    Mit neugierig-freundlichem Gruß aus Erfurt:winken

    KPS.EF
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 9. Mai 2009
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    Einen Teufel wird der Kollege (hoffentlich) getan haben, auf einer Baustelle, auf der er nix zu sagen hat, den landesrechtlichen Kasper zu geben. :mauer
     
  11. KPS.EF

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  12. #11 VolkerKugel (†), 9. Mai 2009
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    Architekt . Nachweisberechtigter für Wärmeschutz
    Mit solch einer Einstellung ...

    ... bin ich in solchen Fällen eigentlich immer ganz gut gefahren ;) .

    Irgendwie - lieber KPS - hab´ ich das Gefühl, Du weißt hier nicht so ganz genau wovon Du redest :konfusius .
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 9. Mai 2009
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    Glaubst Du ernsthaft, dass sich ein BT oder GÜ dazu breitschlagen lässt, einem externen Architekten auch nur für 5 Ct Handlungsvollmacht zu geben???
    :mega_lol: :mega_lol:


    Wenn ich für Dritte den Kopp hinhalten soll, dann wäre ich der Kasper.
    Auf meinen Baustellen sehe ich das GANZ anders. Aber da sind meine Kompetenzen und meine Bezahlung auch ne ganzn andere.

    Ich ba das Gefühl, Du WILLST mich mißverstehen.
     
  14. KPS.EF

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    Noch scheint der Vertrag mit dem GÜ nicht unterschrieben! :deal

    Wenn diese Bauleiterfunktion so schrecklich ist sollte wohl der GÜ nicht nur froh sein, diese los zu werden, sondern auch für den Wegfall des Aufwandes und der Haftung einen Preisnachlass einzuräumen!?!:mega_lol:

    kps.ef
     
  15. #14 VolkerKugel (†), 9. Mai 2009
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    Architekt . Nachweisberechtigter für Wärmeschutz
    Jetzt ...

    ... wirste albern :shades .
     
  16. KPS.EF

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    Sorry, wenn's denn nicht in die "heile Architektenwelt" passt ...:shades

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  17. Anika

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    @ KPS.EF

    Nein, er hat keinerlei Bauleitertätigkeiten übernommen.
    Der "sachverständige Architekt" ;) hat "nur" die einzelnen Gewerke und deren Ausführungen überwacht.
    Bei Beanstandung oder möglichen voraussehbaren Problematiken (aus seiner Sicht) wurden diese schriftlich fixiert und dem GÜ zur "Stellungnahme" übermittelt.
    Dieser hatte übrigens keinerlei Probleme mit der "Überwachung" (regional ansässiges Familienunternehmen) und es gab eine reibungslose Zusammenarbeit, so dass beide in manchen Bereichen noch "Erfahrung sammeln" konnten (in Form von Änderungen bei DIN u.ä.).

    Es waren auch nur Kleinigkeiten in den Mängelberichten, welche eigentlich nicht in erster Linie sofort dem GÜ sondern eher der "Fahrlässigkeit oder Sorglosigkeit" der Gewerke zuzuschreiben war.
     
  18. Anika

    Anika

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    Zur Ergänzung :

    Wir wollten auch niemanden irgendwelche Kompetenzen absprechen, weshalb wir auch im Vorfeld dieses Thema mit den GÜ erörtert hatten. Dieser war von Anfang an zu einer Zusammenarbeit mit dem "Überwacher" bereit, da er ja nichts zu verbergen hatte...

    Ich kann aber nicht sagen ob dies immer so reibungslos läuft.

    In jedem Fall sind wir froh eine unabhängige Kontrolle gehabt zu haben und dadurch unser positives Gefühl zu unserem ersten Haus deutlich gesteigert zu haben *freu*.
     
  19. KPS.EF

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    Danke @Anika,

    dass Du Dich nicht von den etwas verfrühten Architektenstatements verunsichern lassen hast...



    Klar, kann man solche (oder ähnliche) Überlegungen als albern abtun, aber wem nützt das? :D

    KPS.EF
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 10. Mai 2009
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    Werter Herr Mathematiker.
    Lassen wir mal das dumme Gewäsch von der heilen Welt - oder zerstören wir grade Ihre böse Weltsicht über Architekten?

    Als landesrechtlich verantwortlicher müsste der BQÜler ggf kostenverursachende Änderungen angeben.
    Darf ich, wenn Sie das nächste Mal Ihr Auto in die Werkstatt bringen, dem Werkstattmeister Anweisungen geben, bei denen Sie nicht widersprechen können, die Sie aber bezahlen müssen?

    Bitte, bitte sagen Sie ja. :smoke
     
  22. KPS.EF

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    Man sagt zwar: "Jeder Vergleich hinkt", aber versuchen wir es trotzdem ...;)


    :biggthumpup: Keine Angst, i.A. würde ich als Bauherr einem Architekten die Vollmacht gewiss nicht ohne finanzielle Restriktionen erteilen ... und eine vorherige gegenseitige Abstimmung bei notwendigen werdenden Überschreitungen voraussetzen.

    Meine Meinung zu diesem speziellen Thema Architektenanweisungen am Bau (nach über 35 Jahren - auf der Verarbeiterseite):
    Änderungen mit finanziellen Auswirkungen trafen i.A. stets die "schwächsten" auf der Baustelle.

    Fälle, in denen z.B. auf Grund von "Auftragserweiterungen" durch Architekten (ohne entsprechende Bauherrenvollmacht) entstehende Mehrforderungen nur sehr widerwillig durch den Bauherrn beglichen wurden, waren durchaus nicht selten.

    (Im Unterschied zur Autowerkstatt sind die Druckmittel für den Fall der Nichtbezahlung derartiger Bauleistungen, wenigstens die fest mit dem Gebäude verbundene Materialien zurück zu bauen, eher bescheiden...:shades)

    Über Konfrontationen mit Entwurfsverfassern möchte ich lieber nichts schreiben...das ist für mich "Vergangenheit".

    Aktuell muss ich feststellen, dass der Trend zum immer dichteren Bauen speziell diese Berufsgruppe noch nicht erreicht zu haben scheint. :D

    Die Tatsache, dass sich die Planer speziell bei der detaillierten Beschreibung der luftdicht auszubildenden Gebäudehülle reihenweise vornehm zurückhalten und damit dem Verarbeiter die Gesamthaftung für Planung und Ausführung aufgedrücken, ist der eigentliche Anlass für mich, an diesem Diskussionsthema teilzunehmen.

    Zum Thema "allgemeine" EnEV-Mogelpackung verweise ich auf meinen Link "Ergebnisse" in #2 dieses Threads.

    Anmerkung: Natürlich konnte ich, genau wie Anika, auch positiven Erfahrungen in Bezug auf das schlüsselfertige Bauen mit GÜ's und deren Architekten machen, jedoch waren das leider die Ausnahmen.

    Die mit GÜ's arbeitenden Bauherren unterliegen dabei nur allzu oft noch immer dem Irrglauben, dass der vom GÜ zur Verfügung gestellte - nach LBO geforderte - Bauleiter in jedem Fall die Bauherreninteressen umfassend vertritt.:bounce:

    In Bezug auf die oftmals beteiligten Nachunternehmer stört mich persönlich der Trend zum "Allroundunternehmen", weil durch diese preisgesteuerte Abmagerung der ausführungsseitigen Spezialkenntnisse und Erfahrungen die Gesamtqualität der Bauleistungen oftmals auf der Strecke bleibt.

    KPS.EF
     
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