Bebauungsplan - 2 VG + Keller etwas oberhalb möglich?

Diskutiere Bebauungsplan - 2 VG + Keller etwas oberhalb möglich? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo Ihr lieben :-), ihr habt mir bisher sehr weiterhelfen können - Danke schonmal dafür. Ich bräuchte nun mal wieder etwas Verständnis"Hilfe"....

  1. #1 jucruzlo, 10.02.2020
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    Hallo Ihr lieben :-),

    ihr habt mir bisher sehr weiterhelfen können - Danke schonmal dafür.
    Ich bräuchte nun mal wieder etwas Verständnis"Hilfe".

    Ich habe das ganze Internet abgegrast aber ich find dazu nicht wirklich etwas brauchbares.

    Geplant ist eine Doppelhaushälfte auf 8x12m mit 2 VG (EG+OG) + KG ausgebaut als Einliegerwohnung (so weit wie möglich über dem Boden aufgrund der Helligkeit - aber so das es noch als KG zählt / 1,40 meter hab ich da gelesen?)

    Laut Bebauungsplan gibt es eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 9 Metern und maximal 2 VG. Kniestock ist bei 2 VG nicht erlaubt. Satteldach mit Dachneigung von 25-40 grad. Und die Oberkante Fertigfußboden im Erdgeschoss ist im gesamten Plangebiet maximal 0,50 m über der festgesetzten Geländeoberfläche - heißt das, dass der Keller nur 0,50m rausragen darf - dh Fenster wären jetzt prinzipiell unter dem Boden, dh. sehr dunkel oder? (Ausrichtung ist SW)

    Hab ich sonst was übersehen?

    Vielen Dank schonmal an alle die sich die Mühe machen das zu lesen :-)



    Auszug aus BP - wir wären WA2 :)
    (2.0 MASS DER BAULICHEN NUTZUNG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB

    Gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO werden für die baulichen Anlagen in den allgemeinen
    Wohngebieten die Größe der zulässigen Grundfläche, die minimale und die
    maximale Wandhöhe und die maximale Gebäudehöhe festgesetzt.

    2.1 Zulässige Grundfläche
    Im gesamten Plangebiet wird die Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen mit
    Ausnahme von Garagen, Stellplätzen und Nebenanlagen im Sinne von § 14
    BauNVO auf maximal 140 qm je Grundstück festgesetzt.

    2.2 Höhenfestsetzungen
    Die Oberkante Fertigfußboden im Erdgeschoss ist im gesamten Plangebiet maximal
    0,50 m über der festgesetzten Geländeoberfläche gemäß Definition nach Nr. 2.3
    anzulegen.

    Folgende gebäudebezogenen Höhen werden festgesetzt:

    Gebietsbezeichnung Wandhöhe (min.) Wandhöhe (max.) Gebäudehöhe (max.)
    WA 1 4,40m - 6,10 m - 10,00 m
    WA 2 keine - 4,70 m - 9,00 m
    Die Wandhöhe bestimmt sich nach § 6 Abs. 4 HBO.
    Der untere Bezugspunkt der Wandhöhe ist die festgesetzte Geländeoberfläche
    gemäß Definition nach Nr. 2.3.

    Der obere Bezugspunkt der Wandhöhe ist der Schnittpunkt der traufseitigen
    Außenwand mit der Dachhaut bzw. der obere Abschluss der Wand.
    Die Gebäudehöhe bzw. Höhe baulicher Anlagen wird bestimmt durch das Maß
    zwischen der festgesetzten Geländeoberfläche gemäß Definition nach Nr. 2.3 als
    unterem Bezugspunkt und der Oberkante der Dachkonstruktion (First) als oberem
    Bezugspunkt.

    2.3 Festgesetzte Geländeoberfläche

    Als festgesetzte Geländeoberfläche wird das Höhenniveau des Hessenrings an der
    westlichen Straßenbegrenzungslinie bestimmt. Zu messen ist jeweils in der Mitte der
    straßenzugewandten Grundstücksseite.

    3.0 BAUWEISE, § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
    Im gesamten Plangebiet ist die offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO


    1.0 DÄCHER

    1.1 Dachform und Dachneigung
    Bei Hauptgebäuden sind Satteldächer mit 25°- 40° Dachneigung zulässig.
    1.2 Dachgauben
    Dachgauben sind nur bis zu einer Gesamtbreite von maximal 40% der jeweiligen
    Gebäudeseite zulässig.

    1.3 Kniestock
    Bei Gebäuden mit zwei Vollgeschossen ist die Errichtung eines Kniestocks im
    Dachgeschoss unzulässig.

    1.4 Doppelhäuser
    Bei Doppelhäusern sind die jeweiligen Haushälften mit gleicher Gebäudehöhe,
    Dachneigung, Dachform und Dacheindeckung auszuführen.)
     
  2. #2 Stadtbaumeister, 10.02.2020
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    Wandhöhe 4,70m, Gebäudehöhe (Firsthöhe) 9m. Abstand Fußboden über Gelände 0,5m. Das was du vor hast, wird wohl nicht funktionieren. Der Keller wird ein richtiger Keller. Kann ja max. 20-30cm rausschauen, wenn man die Decke zwischen KG und EG abzieht. Du brauchst also einen Lichtgraben / Abgrabung um die Aufenthaltsräume im Keller zu belichten. Das OG ist dann eigentlich ein DG, weil das Dach schon bei ca. 1,20 m mit Dachschräge beginnt.
     
  3. #3 jucruzlo, 10.02.2020
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    Danke erstmal für die Antwort :-)

    Die Wandhöhe beträgt maximal 4,70 und eine mindeste Wandhöhe ist nicht vorgeschrieben.
    Bei welcher Wandhöhe wäre das realisierbar?

    Mit den Ausgrabungen - wäre das dann "hell genug"? Meine Schwiegereltern haben schon gesagt Sie würden gerne in den Keller gehen, aber ich möchte natürlich auch nicht das Sie dann so dunkel wohnen...
     
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  4. #4 Kriminelle, 10.02.2020
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    Die Außenwand darf höchsten 4,70 betragen. Du erreichst die Vollgesvhossigkeit dann wohl (kann man genau berechnen) mit der hohen Dachneigung (40), bis Du auf 9 Meter kommst.
    Zum Keller bzw ELW: um eine Wohnung zu erstellen, gehören Auflagen.
    2.Rettungsweg, genug Lüftung, genug Licht, ausreichende Deckenhöhe.
    Das, was Du bauen willst, wird so wohl nicht den Forderungen standhalten. Auch wenn die Schwiegereltern Maulwürfe wären oder Du etwas möchtest oder nicht möchtest. Das wird und bleibt ein Keller, wenn Du nicht für Aussparungen vor richtigen Fenstern sorgen kannst, die genug „Größe“ haben, damit in den Räumen genug Licht reinkommt. Zumindest für Aufenthaltsräume gilt dieses (Wohn- und Schlafräume)
     
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  5. #5 jucruzlo, 12.02.2020
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    Jetzt hab ich das ganze erst verstanden. Vielen Dank für die ausführliche Antwort.

    Wie nervig ist das denn ...
    Jetzt bin ich total illusionsbefreit. 1,20 find ich persönlich zwar ok aber für meinen Mann sind starke schrägen ein absolutes K.O Kriterium für das Grundstück...

    Kann man das ganze iwie „retten“ bzw wie meinst du das mit „erreichen der Vollgeschosse durch die maximale Gebäudehöhe?“ mit dem verkleinern der WF oben durch innere Wände oder durch die wandstärke? Danke nochmal
     
  6. #6 Stadtbaumeister, 12.02.2020
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    So z.B. (siehe Anhang)

    Aber für die traufseitigen Fenster im OG echt blöd. Kann man auch unterhalb der festgesetzten Geländeoberfläche bauen?
     

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  7. #7 jucruzlo, 13.02.2020
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    Ah super - tausend Dank für die Veranschaulichung. Ist wirklich sehr sehr lieb!!!

    Das mit dem unterhalb bauen weiß ich leider nicht - bzw konnte ich selbst jetzt nichts zu rauslesen. Ich lad den Bebauungsplan grad mal hier hoch.

    außerdem haben wir ganz illegal eine neue Zusatzinfo beschaffen können :-D :
    In der Straße steht bereits ein Haus in WA2 und von außen sehen die Wände auch sehr tief aus. Wir waren gestern mal im Rohbau drin und die Schrägen im OG fangen ca. bei 1,90 an. Wie er das gemacht hat weiß ich jetzt natürlich nicht :-D
    Das Haus sieht insgesamt auch sehr toll aus. Er hat große bodentiefe Gauben im OG mit eingebaut. Sind die immer erlaubt? Ich würd jetzt mal denken das wir das auch so machen dürften - oder?
     
  8. #8 jucruzlo, 13.02.2020
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    Also Erstmal wird die Wandhöhe nach der Hessischen Bauordnung im Mittel gemessen. Fällt den das Gelände in irgend eine Richtung hab? Laut BPlan wird als Geländehöhe die Straßenhöhe in der Grundstücksmitte angenommen. Dein Haus darf also nur 4,70 über die Straßenhöhe im mittel nicht überschreiten. Wenn das Grundstück etwas Gefälle hat, könnte es sich ergeben, dass man an einer Seite oder Ecke des Hauses den Keller Ausreichend belichten kann.
    upload_2020-2-13_11-12-22.png

    damit man im Keller wohnen kann, muss es ein Aufenthaltsraum sein, der nach HBO so definiert ist:
    upload_2020-2-13_11-10-59.png

    Außerdem könnte man zur Belichtung einen Tiefhof für den Keller machen. Könnte zum beispiel so aussehen.
    upload_2020-2-13_11-25-2.png
    Ob und wie das genehmigt wird, ist immer etwas kompliziert, auf jeden Fall muss es untergeordnet sein, also deutlich weniger als die Hälfte der Wandlänge beanspruchen. Da Vollgeschosse per §2 Nr. 5 nur oberirdische sind, muss man also nicht befürchten, dass das Kellergeschoss zum Vollgeschoss wird.

    Davon ganz abgesehen, hat im Keller wohnen auch nachteile. Woran viele nicht denken, ist beispielsweise die Lüftung im Sommer. Die Wände sind zwar schön kühl im Sommer, wenn man aber die warme Sommerluft rein lässt, bildet sich manchmal Kondensat an den kühlen Wänden, und es kann sich Schimmel bilden. Zudem ist ein Keller immer nur über die Treppe zu erreichen, für ältere Menschen beschwerlich werden kann. Zudem ist der Ausblick, die Belichtung, und durch den Sommer eingeschränkte Belüftung auch nicht gerade sehr wohnlich. Ein Schlafzimmer im Keller finde ich ok, eine ganze Wohnung hingegen fände ich schon an der Grenze. Und dann muss man natürlich wissen, ob man die Schwiegereltern immer im Haus haben möchte. Vielleicht ist das ja gar nicht so schlimm, wenn sich keine Wohnung direkt im gleichen Haus ausgeht, sondern eher in der Nachbarschaft.

    Auch zu beachten ist im Plan zum Thema Doppelhaushälfte:
    upload_2020-2-13_11-38-6.png

    Das bedeutet, dass welch auch immer komplizierte Lösung zur Bewohnung des Kellergeschosses gesucht wird, euer Nachbar mit seinem Entwurf das gleiche machen muss. Und das ist häufig schwerer zu verhandeln, als man denkt. Wer will den schon streiten bevor man wirklich Nachbarn ist?

    Beste Grüße
     
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  10. #10 jucruzlo, 13.02.2020
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    Tausend Dank für die ausführliche Antwort. Ich habe mal direkt in den Zitaten geantwortet :-)


     
  11. arch

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    Alle Seiten Sind bereits bebaut? Also der Nachbar steht schon? Dann kann man nur mit Keller bauen, wenn er auch schon mit keller gebaut hat, oder vorsorglich tief genug gegründet hat. ( Fundamente in ca. 3 meter tiefe).

    Prinzipiell geht es schon, das einer mit, und einer ohne baut, muss nur koordiniert werden. Der mit Keller muss entweder zu erst bauen, oder der Andere eine tiefere Gründung machen, dessen Mehrpreis dann richtigerweise aus deiner Tasche bezahlt werden müsste. Das andere Problem sehe ich eben in der mittleren Wandhöhe. Damit die 4,70 im mittel raus kommen, müsste man z.B. die halbe Wand bei 4,20 haben, damit die andere hälfte 5,20 haben kann, womit man dann vielleicht belichten könnte. Aber das bedeutete eben, damit man irgendwo den keller belichten kann, müsste das Dach etwas tiefer sein, als ohne Kellerbelichtung. Wenn er keinen Keller baut, hat der Nachbar ja daran überhaupt kein Interesse. er möchte dann überall auf die vollen 4,70 gehen.

    Das mit der Wohnung für die Schwiegereltern würde ich einem einzelnen Zimmer in der Wohnung auch auf jeden Fall vorziehen. Sonst musst immer deren Fernsehprogramme sehen ;D
     
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  12. #12 jucruzlo, 13.02.2020
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  13. #13 jucruzlo, 13.02.2020
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    Gibt es denn irgendwie eine Möglichkeit eine separate Wohnung für meine Schwiegereltern mit einzuplanen OHNE groß Platz zu verlieren? Ich würde zb unser Schlafzimmer auch im Keller planen, finde es aber für die Kinderzimmer total blöd..
    Zudem ist es ja eine DHH - da wird es mit Licht auch wieder schwierig wenn wir da vom EG jetzt was für die Schwiegereltern abzapfen... Super super schwierig... Mein Kopf raucht schon :-D
     
  14. arch

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    Hast du nen genaueren Plan vom Grundstück? Auf die schnelle wirkt es so, als ob man nur 70m² Grundfläche für die Doppelhaus hälfte hat. Könnte knifflig werden, rauchende Köpfe vorprogrammiert. ;p
     
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  15. JPtm

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    8x12m sind 96m² pro Etage. Abzüglich der Wände kommst da kaum über 80m² Wohnfläche. Da Aufgrund dieser dämlichen 4,7m (wer kommt auf solche beschissenen Werte, mein Beileid) nur diese 1,8 Geschosse gibt, wird es schwierig.
    Eine reine Kellerwohnung willst du deinen Eltern bestimmt nicht zumuten und im Dach wird es sehr beengt. Die 35°( siehe 3D-Skizze) engen das doch zu stark ein finde.
    Fall im Keller doch wer länger Wohnen soll, bitte vorher eine Radon-Analys machen, bzw den Keller gleich Dicht bauen. Keine Ahnung ob das für euer Gebiet von Interesse ist.
     
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  16. #16 jucruzlo, 13.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 13.02.2020
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    ja also 8(,1)x12 ziemlich gerade...
    das Grundstück ist zwar 11,1x36m lang her darf nur über 12m lang bebaut werden. Es ist aber eine Grenzbebauung möglich. Ja knapp 80 wenn man Treppe etc abzieht. Wir wollen unten aber eigentlich "nur" Wohn-Ess-Bereich, Gäste-WC und Abstellraum haben. Aber Wohn-Ess-Bereich sollte schon so 50m2 haben... da wird's mit dem Abzapfen wieder schwer :-D

    Ja danke... ist wirklich total nervig die 4,70m. Ich hab es Anfangs nichtmal verstanden........ aber gut. Ist Feldrandlage und ich glaube Sie legen einfach wert auf eine "gemütliche" Optik. 5,00m hätten es aber ruhig sein dürfen.......... Da jemand anderes aber schon gebaut hat und er wirklich keine Schrägen hat (also erst ab 2m) bin ich zumindest etwas beruhigt - es scheint also irgendwie zu gehen :-D

    Diese Radon-Analys sagt mir bisher garnichts :) danke da schau ich mal was das ist :-)
     
  17. #17 JPtm, 13.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 13.02.2020
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    Radon ist ein Produkt des radioaktiven Zerfalls und selbst radioakiv. Als Gas steigt es im Edmantel nach oben und samelt sich in Kellern an. Bei uns in Thüringen, mit dem Uran im Boden, ist das schon ein Problem. Das Gas ist einer der Hauptverursacher (nach dem Rauchen) von Lungenkrebs.
    Da ihr aber neu baut und vermutlich eine ordentliche Bodenplatte gießt, sollte das eigentlich kaum ein Problem werden. In alten Häuser, wo zt nur gestampfte Erde als Kellerboden exisitert können sich gefährliche Konzentrationen ergeben.

    Radon in der Boden-Luft in Deutschland
    Weiter unten ist eine interaktive Karte mit einem 3x3km Raster. Da kann man mal lunsen, ob das überhaupt bei Euch eine Rolle spielt.
     
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  18. arch

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    hast du mal Klären können ob das aus dem Bebauungsplan:
    upload_2020-2-13_13-39-20.png

    für Doppelhäuser, oder Doppelhaushälften gilt? Ich lesen den Bebauungsplan so, dass man auf ein Grundstück ein EFH oder ein Doppelhaus bauen darf. In beiden fällen darf das Haus nur 140 m² haben, das bedeutet, die Doppehaushälfte darf nur 70 m² haben. Wäre ich du, würde ich das Bauamt anrufen, und fragen. Woher kommt die einseitige Grenzbebauung? Hat der Nachbar schon ein Bauantrag gestellt? Wenn der nämlich ein Bauantrag für ein Einfamilienhaus gestellt hat, oder vor dir stellt, dann kannst du nicht mehr auf die grenzen bauen. Wer zu erst beantrag, bestimmt sozusagen die Grenzbebauung.
     
  19. #19 jucruzlo, 13.02.2020
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    ja also die Grundstücke sind ja nur 11 Meter breit daher wäre ein EFH prinzipiell nicht möglich. Also schon aber sehr seeeeehr sehr schmal. die Grundstücke werden ja alle gleichzeitig veräußert und sind als DHH angesetzt.
    Die 140m2 gelten auf jeden Fall für das Grundstück - Grundstücke sind definitiv alle getrennt und auch verschiedene Flugnummern etc.

    Das wärs ja jetzt noch


    Ich hab mal bisschen rumgespielt. Was meint ihr zu 8x4 im Erdgeschoss Eingang schmal vorne für Schwiegereltern dazu 2 Kellerräume in gleicher Größe zum Schlafen.
    Für uns 8x8 im EG für Gäste WC, Mini Speisekammer und Wohn-Ess-Kochbereich. Eingang dann seitlich die Seite wo Carport hin soll. Ausgebauter Spitzboden als Büro und 3 Zimmer und Bad im Og - sowie restliche kellerfläche zum waschen, Technik etc
    Ist das EG so machbar mit 8x8?
     
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    würde ich vor dem Kauf auf jeden Fall klären ;) In einer Bodenseegemeinde wurde auch ein Bplan aufgestellt mit 160 m² Grundstück. dann wurde jedes Grundstück geteilt für Doppelhäuser, und alle einzeln verkauft. Die folge war nur 80 m² Grundfläche je Doppelhaushälfte. sonst könnte der plan schon aufgehen, auch wenn von 64 m² Grundfläche nciht mehr viel übrig bleibt , 50 m² wohn essbereich schaffst du da nicht. Allein eingang, treppe, Wände, und eventuell ein Wc, garderobe brauchen da platz. Denke das du da bei evt 35 m² Wohnen/essen/küche landest. Aber Ich habe Häuser gesehen, die dann nur ein großen Ess- und Kochbereich im EG hatten, und Wohnzimmer als Rückzugsort für die ganze familie im DG, evt mit Dachterrasse? Hat auch vorteile, auch wenn du mal von großen, offenen bereichen in einem anderen Thema gesprochen hast.
     
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