Denkmalgeschütztes REH - Kernsanierung und Grundrissänderung

Hallo Experten,
es geht um die Kernsanierung und Anpassung des Grundrisses eines Reiheneckhauses. Das Haus wurde 1914 gebaut (Originalentwurf von Architekt Kurt Frick) und ist geschützt als Einzeldenkmal. Das Nachbarhaus wurde vor wenigen Jahren saniert. Eine neue Dachgaube zur Straßenseite sowie Dachflächenfenster zur Gartenseite wurden genehmigt und werden es hoffentlich auch bei mir.
Nach der Sanierung soll das Haus erstmal vermietet werden. Die Raumaufteilung des Bestands ist nicht mehr Zeitgemäß (Bad von Küche zugänglich, etc.) und dafür soll der Grundriss angepasst werden. Neben einer zeitgemäßen Nutzbarkeit spielt aber auch der Aufwand eine Roll, sprich Änderungen von tragenden Wänden, etc.. Der aktuelle Entwurf entstand auf Basis des ersten Vorentwurfs der Architektin, meine Ideen dazu nach den Bildern ...

Bestand:


Entwurf Architekt:



Entwurf aktuell:

Gedanken zu den Grundrissen/Änderungen:

EG:
- Evtl. Garderobenniesche im Eingangsbereich (hängt vom Aufwand ab)
- Küchenzeile nahe der Tür zum Garten
- Abstellraum im EG, evtl. für Waschmaschine
- Duschbad, ist die Größe ausreichend?
OG:
- Zimmer 1 (im Plan falsch als 3 bezeichnet) könnte als Schlafzimmer verwendet werden, wenn der Kleiderschrank im Zimmer 2 steht. Zimmer 1 geht zum Garten, Zimmer 2 zur Straße mit Straßenbahn (Gleise sind 35m entfernt, direkter Sichtkontakt)
- Zimmer 2 als großes Schlafzimmer und Zimmer 1 als kleines Arbeitszimmer möglich
- Reichen 85cm als breite für die Dusche? Die neue Wand wird vermutlich eine Trockenbauwand und kann von derzeit 15cm auf 10cm reduziert werden um auch nach den Fließen "echte" 85cm zu haben.
- Gibt es bessere Ideen für die Anordnung im Bad?
- Die Wand zwischen Zimmer 1 und 2 ist tragend. Eine Verschiebung nach Süden wäre vermutlich recht aufwendig.
DG:
- passt m.M.n. soweit, hab nur einen kleinen Abstellraum hinzugefügt
- Die Treppe ins DG wird evtl. um den kleinen Abstellraum (Bestand WC) im OG erweitert, ist sonst sehr steil!

Habt ihr Kommentare, Ideen, Hinweise was nicht funktionieren könnte? Mir ist bewusst, dass das Haus einige Engstellen hat und als Neubau würde ich die Grundfläche auch anders verteilen.

Vielen Dank!

 

Laut der Architektin ist die Querwand (Ost-West) tragend und auch die Auflage der Decken OG. Die Unterbrechungen hier brauchen auf jeden Fall einen Unterzug.
Ich vermute, die Dicke der Wand in der Bestandsaufnahme ist eine Ungenauigkeit der Messung (welche auch die Architektin gemacht hat, da vertrau ich mal ihrer Einschätzung). In den original Plänen von 1914 ist diese Wand mit 15cm bemaßt, wie die anderen Wände im EG auch. Die darüberliegende Wand zwischen den Kammern im OG ist mit 5cm bemaßt, also eher nicht tragend ;-) .

 

Zum Grundstück:
- Nordausrichtung
- Straße im Süden und kleiner Weg im Osten
- Bestandsgarage ca. aus 1960
- Grundstücksgröße 550m2
- Östlich vom Haus hohe Nadelbäume
- Weitere Bebauung des Grundstücks (z.B. Carport) unterliegt auch der Denkmalsatzung


Je nachdem ob eine andere Anordnung des Stellplatzes genehmigt wird, wird sich der Garten etwas ändern. Ziel wäre ein Doppelcarport direkt am Weg und daran anschließend eine Geräte/Fahrrad/Müllraum und an der heutigen Garagenposition eine Terrasse.

 

Das sind 18m Abstand?! Der Carport soll schon an der nördlichen Grundstücksgrenze bleiben, nur nach Osten verschoben werden.

 

Das Haus hat mit DG (Dachschrägen schon einberechnet) 120m2. Da finde ich eine 3 Zimmer Lösung doch etwas übertrieben großzügig.
Mietermarkt ist vorhanden. Die Gegend ist sehr begehrt und dort gibt es sehr selten was zu kaufen oder mieten. Das "Gerücht" der Sanierung hat mir schon 2 Anfragen von potentiellen Mieter gebracht. Ich hab eine Version mit Bad + Schlafzimmer im DG, 2 Zimmern im OG und im EG nur eine GWC ohne Dusche. War aber alles auch nicht so überzeugend ...

 

Die Südhälfte des Hauses ist unterkellert. Da steht auch heute schon die Kohleheizung, die dann durch Gas ersetzt werden soll. Neben der Technik ist noch Platz für eine echte "Speiskammer" den der Keller ist wirklich kühl. Der Keller hat aber nur knapp Stehhöhe, ich vermute knappe 2m.
Der Dachausbau muss sowieso neu gemacht werden, da das Dach bisher nicht isoliert ist. D.h. das dort bestehende Zimmer ist auch ungeheizt und war nur "Hobbyraum". Teuer wird die Gaube, mit nur einem Zimmer wäre die natürlich zu sparen. Die neuen Dachflächenfenster Richtung Garten müssen aber schon sein. Sonst wird das ein arg dunkles Zimmer.

 

Da hast du wahrscheinlich recht, ich sehe das Haus aber nicht nur aus rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Das Haus ist schon lange im Besitz unserer Familie und ich will es nicht nur erhalten um es "irgendwie zu vermieten" sondern habe da auch so meine Vorstellungen zu meinen "Traummietern", also der Familie, die das Haus bewohnen wird. Das ganze soll natürlich kein Drauflegegeschäft werden, aber ob die Sanierungsinvestition nach 21 oder 24 Jahren amortisiert ist, ist nicht ganz oben auf der Prioritätenliste.

 

@11ant , ja im blauen Forum wurde das Projekt zu einer Zeit diskutiert, als ich nur die original Architektenpläne von 1914 hatte. Heute gibt es das Aufmaß erstellt durch die Architektin sowie ihre ersten Entwürfe dazu (Damals wusste ich z.B. nicht über die tragende Funktion der Querwand und hätte diese eher der Längswand zugeschrieben).
@K a t j a zur Garten Seite wäre keine Gaube notwendig - nur zur Straßenseite. mit eine gewedelten Treppen dürfte das aber auch mit Schräge funktionieren. Dummerweise ist aber in dem Bereich eine bestehendes (sehr kleines) Fenster mit Fledermausgaube. Die muss sicher erhalten bleiben. Ich suche mal nach Bildern.