Doppelhaushälfte, wir ohne Keller, Nachbar mit Keller

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  1. kamda

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    Hallo zusammen,

    wir stehen kurz davor für ein Grundstück für eine Doppelhaushälfte den Zuschlag zu bekommen.

    Daher stellen wir momentan die Finanzierung auf die Beine. Da wir mit dem Budget relativ knapp dran sind, wollen wir ohne Keller bauen. Baubeginn soll zeitnah erfolgen.
    Den Käufer der anderen Hälfte kennen wir noch nicht, sodass wir dessen Pläne noch nicht kennen.

    Uns treibt jetzt die Frage um, was ist wenn der Nachbar einen Keller bauen will.

    Muss der Nachbar zwangsweise vor uns bauen?

    Es besteht ein Bauzwang innerhalb von 5 Jahren. Was ist wenn wir sofort (ohne Keller) bauen und der Nachbar z.B. in 5 Jahren erst (mit Keller) baut? Wir haben Angst das unser Haus hierdurch Schaden (z.B. an der Bodenplatte) nimmt.
    Muss der Nachbar dann für eine entsprechende Abstützung von unserem Haus sorgen?

    Vielen Dank schon mal für eure Antworten!
    David
     
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    Nein. Aber Deine Problemstellung illustriert sehr anschaulich, warum ich der Ansicht bin, daß man Hälften nicht einzeln planen kann.

    (im Weiteren habe ich Dir gerade an anderer Stelle schon geantwortet)
     
  4. #3 petra345, 21.06.2017
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    In Hessen kann der zuerst bauende verpflichtet werden, eine ausreichend tiefe Gründung vorzunehmen. Damit der Nachbar nicht aufwendige Stützkonstruktionen gegen den Erddruck bauen muß. Aber der Wunsch muß vor Baugenehmigung erfolgen und die Mehrkosten muß derjenige tragen, der einen Vorteil daraus hat.
    Quelle: Nachbarschaftsrecht.

    Wenn du also zuerst ohne Keller baust, kann der Nachbar eine genauso tiefe Gründung wie seinen Keller verlangen. Aber er muß die Mehrkosten übernehmen.

    Also einigt euch oder haut euch.
     
  5. #4 Andybaut, 22.06.2017
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    es sind schon die wichtigsten Punkte genannt worden.
    Baurecht auf dem Amt prüfen und Nachbarschaftsrecht mal durchlesen.

    So etwas kann über viele Arten geregelt und schriftlich festgehalten sein,
    oder es definiert sich im schlechtesten Fall über "ungeschriebenes Recht",
    dass dann ein Richter fällt.

    Wenn dir keiner helfen kann, würde ich einen Anwalt fragen. Im Zweifel hat der dann
    den schwarzen Peter und muss bei falscher Beratung zahlen.

    Super interessanter Fall. Wäre toll wenn du das weiter posten könntest.
     
  6. kamda

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    Vielen Dank für eure Antworten.

    Ja grundsätzlich werden wir schon versuchen einen gemeinsamen Bauträger zu finden. Wir wissen jedoch noch nicht ob sich unsere Vorstellungen und das Budget ähneln.

    Der beste Fall wäre für uns natürlich wenn der Nachbar auch keinen Keller bauen will. Dann stellen sich einige komplizierte Fragen weniger :)
     
  7. #6 nathanoj, 22.06.2017
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    Hallo zusammen,

    ich schließe mich diesem Thema mal an. Ich bin jedoch bei unserem Bauvorhaben, warhscheinlich derjenige, der gerne mit Keller bauen möchte nur unsere Nachbar nicht. (Keine Sorge ich bin nicht ihr Nachbar :D) Unsere devise dabei ist "nur sprechenden Menschen ist zu helfen". Wir haben uns mit unseren Nachbar zusammengesetzt und über das Thema gesprochen. Es gibt im Internet schon viele Informationen zu diesem Thema. (Siehe bspw. [Link entfernt]).

    Ich weiß nun, dass auf der DHH ohne Keller eine sogn. Gründungsmauer gesetzt werden muss (Kosten ca.10.000€ ohne Gewähr). Das bedeutet, wenn Ihr von eurem Nachbarn mitgeteilt bekommen habt, dass dieser in den nächsten 3 Jahren mit Keller bauen möchte, wisst ihr ja nun über dieses Vorhaben bescheid und müsst daher die Gründungsmauer bei der Planung eurer Bodenplatte berücksichtigen. Wenn ihr mit eurem Nachbar redet, werdet ihr euch sicherlich auch über die Kosten einig. Da es sich zunächst erst einmal um eine Baumaßnahme für euer Haus handelt, sind es wenn ich das bis jetzt richtig recherchiert habe erst einmal auch eure Kosten und nicht die des Nachbarn der gerne mit Keller bauen will. Wir sind gerade dabei noch weitere Einzelheiten zu klären und werden uns mit unserem Nachbarn bestimmt einigen. Wenn wir eine Antwort von unserem Statiker haben, gebe ich euch bescheid.

    Eine Alternative die uns dabei um Kopf herum schwebt ist eine Teilunterkellerung unseres Hauses. Wir wollen eigentlich nur den HWRT Raum aus unserem Haus verbannen und einen Kühlen Raum zur Lagerung von Marmelanden (als Beispiel :D) haben. Meine Frage ist daher nur schon sehr im Detail. Kennt von euch jemand ein Bauvorhaben eines Doppelhauses wobei nur eine DHH Teilunterkellert ist? Würden dann die Kosten bei unserem Nachbarn nicht mehr anfallen, weil er keine Gründungsmauer mehr ziehen muss? Die Teilunterkellerung wäre auf der anderen Seite des Hauses.
    ____ _____
    |___||___| <== Kann man sich das so ungefähr vorstellen :D Zwei Häuser nebeneinander
    | | <=das ist die Teilunterkellerung und in der Mitte ist keine Gründungswand

    Vielleicht hat ja jemand eine Anwort zu dieser speziellen Frage.

    VG
     
  8. #7 petra345, 22.06.2017
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    "Doppelhaushälften", bei mir "Hasenstall" genannt, sind doch bereits so klein, wie will man denn da noch einen Teil abzweigen?

    Kostenmäßig ist das völlig unsinnig. Ob der Bagger noch mal zugreift ist doch fast genauso teuer.
     
  9. kamda

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    Vielen Dank für diese Info´s. Das wäre super wenn du uns Bescheid geben könntest wie bei euch die Sache ausgegangen ist. Gerade auch bzgl. der Übernahme der Kosten, da man da verschiedenste Sachen liest.
    Sobald wir den Nachbar kennen werden wir schnellst möglich das Gespräch mit diesem suchen. :bau_1:
     
  10. #9 Andybaut, 22.06.2017
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    https://dejure.org/gesetze/BGB/909.html
    BGB §909
    Ein Grundstück darf nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, dass für eine genügende anderweitige Befestigung gesorgt ist.

    Wenn es nun nicht per Gesetz des Bundeslandes oder im Bebauungsplan andersweitig geregelt ist, dann ist das ein Problem für den später kommenden Kellerbauer.
     
  11. #10 nathanoj, 22.06.2017
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    Korrekt. Wenn jedoch beide Bauanträge ungefähr im selben Zeitraum eingereicht werden (hier gilt nicht "wer zu erst kommt malt zuerst") wird die zuständige Stelle für das Grundstück für beide Anträge jedoch keine Baugenehmigung erteilen bis das nicht geregelt ist. Und dann sind es leider die Kosten des Nachbar ohne Keller, da er dafür Sorge zu tragen hat, dass sein Haus den Keller des Nachbarhauses nicht beschädigt. Ist sehr unbefriedigend für den Nachbarn der eigentlich keinen Keller bauen möchte.

    Ich kann mich hier aber auch täuschen. Wie gesagt sind wir hier gerade dabei das prüfen zu lassen und wollen uns gütig einigen um in 4 Jahren mit unserem Nachbarn auch mal zusammen Grillen zu können :D
     
  12. #11 Andybaut, 22.06.2017
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    ...das kann ich mir so nicht vorstellen.
    Dem Baurechtsamt ist das vollkommen wurscht. Die prüfen nur ob das Haus genehmigungsfähig ist.

    Der ohne Keller bauende beschädigt auf keinen Fall etwas.
    Wenn dann beschädigt der tiefer bauende das ungestörte Erdreich des Nachbarn, da man für die Kellerausschachtung
    auch den Nachbarboden abgraben muss.

    Im Prinzip, wenn nicht in einem Plan anders geregelt, muss jeder auf seinem Grundstück alles so tun, dass er den Nachbarn nicht braucht.
    Es gibt zwar ein Hammerschlagsrecht, aber auch die Pflicht den Urzustand danach wiederherzustellen.
     
  13. #12 nathanoj, 22.06.2017
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    Wie gesagt bin ich kein Profi und versuche mich selber derzeit zu diesem Thema schlau zu machen. Meine Erfahrungen und meinen Wissensstand gebe ich da nur weiter (ohne Gewähr)

    Genau. Was bedeuteten würde, dass der Nachbar ohne Keller bei gleichzeitigem Baubeginn dafür sorgetragen muss, dass sein Haus eine sog. Gründungsmauer/Gründungswand erhält damit der Keller des Nachbarn nicht kaputt geht. In deinen Worten er muss alles tun dass er den Nachbarn nicht braucht. Da gibt es hier sogar nen schönen Beitrag zu. http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?27647-Gr%FCndungswand-zum-Nachbar-mit-Keller-HILFE

    Dann muss meiner Meinung nach vor Baubeginn der Statikbericht dem Bauamt vorliegen sonst darf nicht gebaut werden. Und wenn keine Gründungswand bei der DHH ohne Keller vorgesehen wird, darf diese Seite nicht bauen, weil die Statik nicht gegeben ist.

    Bitte berichtig mich wenn ich das flasch sehe. Wie gesagt, finde ich es selber nicht befriedigend für den Hausbauer ohne Keller und wir versuchen auch eine gute Lösung zu finden. Ich frage mich auch wieso Städte einen Bebauungsplan für Doppelhaushälften rausgeben und nicht festlege:
    - Keller JA oder NEIN.
    - Geschosszahl min 2 max 2
    - Dachneignung 30-35 Grad

    dann wissen beide Familien bescheid und alle wissen woran sie sind. Naja das Leben ist kein Wunschkonzert :)
     
  14. #13 Andybaut, 22.06.2017
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    nehmen wir mal an es ist für das Baugebiet nichts definiert und einer baut ein Haus mit Keller,
    nun kommt der Nachbar und möchte unter den Keller nochmals einen Keller haben. Das darf er ja durchaus
    und ist in Innenstädten mit Tiefgaragen üblich,
    dann muss der neue schon dafür sorgen, dass dem "alten" nichts passiert.

    Hier greift dann ganz simpel das BGB. Dafür gibt´s den Paragraphen ja.
     
  15. 11ant

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    So wie in dieser Skizze wäre die Gefährdung der Nachbarhaus-Stabilität beim Ausschachten deutlich geringer, da diese Baugrube ja noch Abstand zur Grenze hält. Allerdings ist diese Zeichnung m.E. wirklichkeitsfern: ein unter dem EG-Grundriß sinnvoll plazierbarer Teilkeller einer DHH wird in der Praxis eher unter der vorderen oder hinteren Seite zu liegen kommen als unter der äußeren oder grenznahen Seite.

    Insofern sehe ich das Konzept in der Wirklichkeit eher nicht gut umsetzbar. Aber gugele mal nach Minikeller / Technikbox.
     
  16. #15 simon84, 22.06.2017
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    Halber Keller ist Schmarrn, ganz oder garnicht, sonst lohnt sich der Aufwand nicht.
    Vieles sind bis zu einem gewissen Grad "sowieso" Kosten, egal ob du jetzt 25 oder 100 qm Keller baust.
     
  17. #16 Tamotay, 31.05.2018
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    wie ist es denn ausgegangen? Wir haben ein ähnliches Problem:
    Wir wollen auf einem Bauplatz eines "Neubaugebiets" von vor 30 Jahren ein Reihenendhaus bauen. Neben uns ist auch noch ein Bauplatz frei, welcher dem übernächsten Nachbar gehört. Da wir ohne Keller bauen wollen, hat dieser Nachbar jetzt Bedenken und fordert, dass wir eine Gründungsmauer unter unseren Keller bauen (und diese auch bezahlen), damit wenn das Zwischenreihenhaus in der Zukunft mit Keller gebaut wird, unser Haus auf keinen Fall "absinkt". Als wir vorab mit dem Nachbar gesprochen haben, meinte dieser, dass er da auf jeden Fall beim Rathaus Einspruch bei Bauantrag erheben wird und ggf. einen Rechtsanwalt einschalten wird. Es steht aber noch nicht mal fest ob und wann und ob überhaupt mit Keller gebaut wird.

    Ich habe in einem anderen Artikel gelesen, dass die Gemeinde die Bauherren per Notarvertrag verpflichtet hat nur mit einer Gründungsmauer oder Keller bauen zu dürfen, damit der spätere Grundstücksnachbar beim Bau mit Keller bei der Unterfangung keine Probleme bekommt.

    1. Darf die Gemeinde per Notarvertrag wirklich verpflichten mit Keller oder Gründungsmauer zu bauen? Ist nicht eigentlich der spätere Nachbar für die Sicherheit bei seinem Kellerbau verpflichtet ? (Laut Baurecht 3.Teil §13)
    2. Wer muss für die zusätzlichen Sicherheitsvorkehrungen finanziell aufkommen, falls wir nun ohne Gründungsmauer bauen würden?

    Wenn ich mich richtig informiert habe, darf der Nachbar das vom Erstbauenden fordern, muss aber die Kosten, die dadurch entstehen, tragen bzw. dem Bauherren ersetzen.
    Und laut Baurecht muss ja eigentlich der Zweitbauende darauf achten "Die Standsicherheit anderer baulicher Anlagen und die Tragfähigkeit des Baugrundes der Nachbargrundstücke" nicht zu gefährden.

    Da wir ja aber auch ein Interesse daran haben, dass bei einem Kellerbau auf dem Nachbar Grundstück in Zukunft nicht unser Haus beschädigt wird, sind wir natürlich bemüht eine gemeinsame Lösung finden (möglichst ohne Rechtsstreit, aber gerne schriftlich bzw. vertraglich festgehalten), die für beide Seiten tragbar bzw. annehmbar ist. Ich sehe da prinzipiell zwei Möglichkeiten:
    1. es steht tatsächlich fest, wer und dass zukünftig mit einem Keller gebaut wird. Dann werden wir die Gründungsmauer auf den Wunsch des Nachbarn hin jetzt schon mit errichten lassen und wir legen schriftlich/vertraglich/notariell fest, wie die Kosten anteilig verteilt werden.
    2. Es steht noch nicht fest, wann bzw. ob überhaupt mit Keller gebaut wird. Dann könnte man auch schriftlich/vertraglich/notariell festlegen, dass im Falle eines zukünftigen Kellerbaus die Kosten für die Absicherung der Standsicherheit unseres Hauses während dem Bau gemeinsam getragen werden.

    Wie könnte man da die Verteilung "gerecht" festlegen? Denn eigentlich ist unsere finanzielle Beteiligung ja ein Entgegenkommen unsererseits, um nicht gleich mit einem Rechtsstreit in die Nachbarschaft zu starten, denn gesetzlich wäre ja eigentlich in beiden Fällen der Nachbar bzw. Zweitbauende finanziell dafür verantwortlich, oder? Wenn auf dem Nachbargrundstück zuerst gebaut worden wäre (mit oder ohne Keller) hätten wir ja auch nichts zusätzlich zahlen müssen. Daher fänden wir es nicht gerecht, z.B. fifty-fifty aufzuteilen.
     
  18. #17 petra345, 31.05.2018
    Zuletzt bearbeitet: 31.05.2018
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    In Hessen ist in der HBO festgelegt,

    daß ein Nachbar vor Bauantrag verlangen kann, daß der zuerst ohne Keller bauende oder der Hanguntere eine entsprechend tiefe Gründung verlangen kann. Aber er muß die Mehrkosten übernehmen!
    Nach Bauantrag, und da ist ja noch ausreichend Zeit für diese Maßnahme, besteht dieses Recht nicht mehr.

    Damit werden größere Baukosten bei einer späteren Unterfangung o. ä. im Sinne aller Bauherren vermieden.
    Nebenbei, kann man später auch leichter einen Keller unter dem eigenen Haus bauen. Aber das ist sogar mit dieser Erleichterung sehr mühselig

    Der Nachbar braucht also vermutlich keinen Anwalt sondern muß dies nur beim Bauamt beantragen.
    Dann wird der Bauantrag nur mit dieser Auflage genehmigt.

    Die Ausführung dieser tiefen Gründung ist ein anderes Problem.....
    Es muß ja in 2,5 m Tiefe das Fundament errichtet werden.

    .
     
  19. #18 simon84, 31.05.2018
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    Da kann man dann praktisch auch gleich den Keller bauen ;)
     
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    Das nicht direkt, aber abtreppen müssen wird man diese einzelne Fundamentseite wohl schon - und Wasser sollte da freilich auch nicht gegen stehen ...
     
  22. #20 simon84, 01.06.2018
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    Sollte man sich auf jeden Fall genau gegenrechnen.

    Ich rede jetzt nicht von den Zusatzkosten die anfallen um den Keller "bewohnbar" zu machen sondern nur Kosten für den Keller als Bauteil selbst. Ganz abgesehen davon, dass du erstmal einen finden muss der dir so eine spezielle Stuetzmauer bauen will....
     
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