durch Zupflastern GRZ II überschritten Hilfe!

Diskutiere durch Zupflastern GRZ II überschritten Hilfe! im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; unseren Nachbarn gefällt es nicht wirklich, dass wir einen weiteren Stellplatz und Gartenhaus haben wollen, denn leider ist der Freiraum der...

  1. #1 Robert5, 28. September 2017
    Zuletzt bearbeitet: 28. September 2017
    Robert5

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    unseren Nachbarn gefällt es nicht wirklich, dass wir einen weiteren Stellplatz und Gartenhaus haben wollen, denn leider ist der Freiraum der Bebauung durch sonstige Pflasterung ausgeschöpft. Grundstück ist ca. 350 m2 groß, GRZ 0,3.
    Wir fragen uns nun, ob der denn uns z.B. bei der Bauaufsicht anschwärzen kann? Wenn ja, löst das eine Kontrolle aus? Wir wohnen im Neubaugebiet und etwas nach dem Motto, was die anderen dürfen dürfen wir doch auch haben wir "geringfügig" die Stellplätze, die Terasse etc. etwas größer ausfallen lassen...
    Frage: Verpetzt uns der Nachbar und die Aufsicht bekommt Wind von, werden wir bzw. die ganze Straße im Neubaugebiet kontrolliert?
    Frage: Wie groß kann/darf die Überschreitung sein, dass keine Aufforderung zum Rückbau kommt? Ich denke hier und da 1 m2 mehr werden doch keinen Umbringen oder?
    Vielen Dank
     
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  3. #2 Onkel Dagobert, 28. September 2017
    Onkel Dagobert

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    Wenn dein Nachbar dich bei der Bauaufsichtsbehörde "anschwärzt" dann werden die sehr warscheinlich bei dir aufschlagen und kontrollieren und bei Überschreitung der GRZ einen Rückbau verlangen. Ob die dann auch gleich die ganze Straße kontrollieren steht in den Sternen, je nach dem wie der Herr von der Behörde drauf ist, aber ich denke eher dass die nur den konkret angezeigten Sachverhalt überprüfen werden.
    Ich meinte dass ich gelesen hatte dass geringfügige Überschreitungen der GRZ geduldet werden können. Stellt sich dann natürlich die Frage was geringfügig ist. Das wäre dann Auslegungssache der Behörde.
    Hast du denn schon mal überschlagen wie es bei dem Nachbarn aussieht? In so einer Neubausiedlung soll es ja öfter vorkommen dass die GRZ durch Pflasterung usw. überschritten wird. Wenn das beim Nachbar auch so ist würde ich ihn dezent davon in Kenntnis setzten, ansonsten gleicht dein Vorhaben einem Lotteriespiel
     
  4. Robert5

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    Also bei einem anderen in der Straße komme ich auf ca. 20m2 die der garantiert drüber liegt. Also statt der insgesamt erlaubten knapp 160 m2 die bebaut werden können, gute 180 m2, es bleiben knapp 160 m2 Garten übrig.
    Wie geht "anschwärzen" das Kontrolle auslöst - bleibt der anonym oder muss er Farbe bekennen und offiziell was verfassen (hoffentlich, dann traut er sich vielleich doch nicht es zu tun...)
     
  5. #4 Onkel Dagobert, 28. September 2017
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    Geht es um einen konkreten Nachbarn der dich (warscheinlich) anschwärzt, oder ist die Frage eher allgemeiner Natur mit mehreren möglichen "Anschwärzern"?
    Mein o.g. "Tip" galt der Situation dass man konkret weiß um wen es geht. Wenn da mehrere in Frage kommen wird das schwieriger. Ob man das anonym anzeigen kann? Keine Ahnung
     
  6. Andybaut

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    Grundflächenzahl (GRZ)
    Die Grundflächenzahl (BauNVO, § 19) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf; sie wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben, beispielsweise:


    • GRZ 0,3 = 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden

    Beispielrechnung: Grundfläche der baulichen Anlagen (140 m²): Fläche des Grundstückes (500 m²) = 0,28 (somit GRZ von 0,3 unterschritten)


    Bei der Ermittlung der GRZ nach §19 BauNVO 2013 werden die Grundflächen aller baulichen Anlagen, wie Gebäude, Nebenanlagen und befestigte Flächen voll angerechnet. Die zulässige Grundfläche der Nebenanlagen kann im Regelfall um bis zu 50 % überschritten werden (maximal aber nur bis GRZ 0,8). Bei der Ermittlung ist die dem Bebauungsplan-Erlass entsprechende BauNVO zu wählen. In früheren BauNVOen werden die Zufahrten beispielsweise vernachlässigt, was eine weitaus höhere Versiegelung der Grundstücksfläche zulässt.

    ist dieser Sachverhalt in deiner Annahme bereits berücksichtigt?
     
  7. #6 Onkel Dagobert, 28. September 2017
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    Nachtrag zu Andybaut:
    Der Passus mit den 50% Überschreitung für Nebenanlagen kann im Bebauungsplan ausgeschlossen sein.
     
  8. Dimeto

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    Die Festsetzung der GRZ hat keine nachbarschützende Wirkung. Wenn also jemand anonym oder mit Namensnennung bei der Behörde anruft, um eine eventuelle Überschreitung der GRZ in der Nachbarschaft anzuzeigen, ist es fraglich, ob die Behörde überhaupt einschreitet. Verpflichtet dazu ist sie jedenfalls nicht.
    Wenn sich aber jemand darauf beruft, ebenfalls die GRZ überschreiten zu dürfen, da seine Nachbarschaft das auch getan hat, muss die Behörde das entweder auch zulassen oder gegen die Bauverstöße vorgehen.
    Sollte die Behörde einschreiten, könntest Du einen Antrag auf Befreiung stellen. Wird der abgelehnt, wird die Behörde eher keine Überschreitung zulassen, und sei sie noch so klein, und Rückbau fordern.
     
  9. #8 Onkel Dagobert, 28. September 2017
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    Äh Moment, wenn ein Bürger einen Verstoß gegen das Baurecht anzeigt (Überschreitung GRZ) dann denke ich schon dass das Bauamt einschreiten muss, oder? Die GRZ hat zwar keine nachbarschützende Wirkung, aber immerhin wird mit der GRZ ja eine gewisse räumliche Qualität im B-Plan-Bereich festgelegt, die ja dann nicht mehr gegeben ist.

    Ich persönliche überlege manchmal mit diesem Argument gegen diese ganzen Kies-Wüsten in den Vorgärten vorzugehen, ist aber Off-topic
     
  10. Lexmaul

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    Was hast gegen Kieswüsten :)? Pflegeleicht und je nach Gestaltung schick/passend.
     
  11. #10 Onkel Dagobert, 28. September 2017
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    War das Ernst gemeint?

    Pflegeleicht? Na weiß nicht. Wenn sich da nach ein paar Jahren alles mögliche angesammelt hat sprießt da auch das Unkraut. Und da kann man nicht mal eben jäten, sondern muss alles einzeln rauszupfen. Meisten kommt dann allerdings die Gift-Keule.
    schick/passend? Habe ich noch nicht gesehen. Wie gesagt, Wüste, meistens grau oder anthrazit, einfach tot. Hat für mich annähernd den gleichen Charme wie Plattenbauten aus der DDR
     
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  12. Lexmaul

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    Geschmackssache - wenn man ein gutes Unkrautvlies benutzt, kommt da über Jahre gar nix raus - bis auf Flugsamen, die einfach zu rupfen sind. Chemiekeule brauchst normal nicht...

    Wir haben rötlich-braun mit Pflanzen drin - finden wir persönlich schöner als ein Bodendeckerbeet oder gar reine Erde...

    Musa halt passen.
     
  13. Robert5

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    Äh Moment, wenn ein Bürger einen Verstoß gegen das Baurecht anzeigt (Überschreitung GRZ) dann denke ich schon dass das Bauamt einschreiten muss, oder?

    Das hätte ich eben auch gedacht, daher. Aber heißt es doch - das Amt kann solch eine (anonyme) Anzeige unter den Tisch fallen lassen und muss gar nichts tun?

    Es wird auf jedem zweiten Grundstück so gebaut, dass man mit bloßem Auge sieht, die halten sich nicht an den Bebauungsplan z.B. Garage direkt an die Straße (dabei ist ein Abstand von 4 Metern vorgeschrieben). Viele gehen davon aus, dass keine Kontrolle statt findet(warum auch) bzw. dass sie dann Strafe zahlen und sich damit "nachträglich" die Genehmigung erkaufen.
     
  14. Dimeto

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    Von einer Pflicht ist mir nichts bekannt. Die Behörde sollte die Anzeige aber sorgfältig prüfen, denn wenn von dem vermeintlichen Bauverstoß eine Gefahr ausgehen könnte und die Behörde ist dem Hinweis nicht nachgegangen und es passiert etwas könnten durchaus Schadenersatzforderungen entstehen. Da das bei einer GRZ-Überschreitung schwer vorstellbar ist, denke ich, dass niemand einschreitet. Selbstverständlich kann es sein, dass ein Mitarbeiter Langeweile hat, mal wieder in den Außendienst möchte, Besorgungen in der Nähe zu machen hat oder einfach mal einen Bürger in seine Schranken verweisen will.
    Wo kein Kläger, da kein Richter. Das geht so lange gut, bis etwas passiert: Ein Mensch kommt zu Schaden, weil ein Sichtdreieck zugebaut wurde, der Bus kommt nicht durch, weil einer zu lange für's Einfahren in seine Garage braucht, die Keller stehen unter Wasser, weil alles versiegelt ist. Oder einer kommt, der alles richtig machen will und Genehmigungen beantragt, die er nicht bekommt aber diese mit dem Gleichheitsprinzip einfordert.
    Die können auch Lotto spielen. Vielleicht haben sie mal drei Richtige (nachträgliche Legalisierung), vielleicht aber auch den Jackpot (Abriss).
     
  15. Canyon99

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    Das mit dem GRZ nach dem Bebauungsplan wird anscheinend doch SEHR flexibel ausgelegt. Man betrachte nur mal als Beispiel den beigefügten Plan laut JORIS. Ist eine Straße / Baugebiet in dem offiziell GRZ 0,3 gilt. Wenn man Flurstück 151 betrachtet, so steht dort mit Hausnummer 56 ein Haus, das die GRZ mit 190m² bebauter Fläche schon voll nutzt. Ist unseres ..;)Gesamtfläche des Flurstücks sind 630m²

    Dann betrachtet mal nun zum Vergleich das Flurstück 147 bzw. Hausnummer 64. Ich verstehe nicht, wie das bei gleicher GRZ vom Bauamt genehmigt werden konnte..... Man sieht auf den ersten Blick, daß hier mehr als 30% bebaut wurden
     

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  16. arch

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    Hallo Canyon99,

    tatsächlich sind die GRZ nicht so sehr felxibel wie es den Anschein hat. Zunächst spielt es eine Rolle, von wann der Bebauungsplan ist, und der in deinem Wohngebiet ist von 1976. Es gilt also die BauNVO die damals gültig war, und nicht die in der aktuelle Fassung. Das dies so betrachtet werden muss, wurde im Gerichtsurteil VGH Baden- Württemberg vom 27.01.1999, 8 S 19/ 1999 bestätigt. Wichtig ist hierbei, dass sich damals die Berechnung der GRZ geändert hat. Damals wurde nur das Hauptgebäude betrachtet, Nebenanlagen und befestigte Flächen haben keine Rolle gespielt. Dementsprechend musst du in deinem Bebauungsplan alle Garagen und Balkone nicht anrechnen. So komme ich, grob mit dem Lineal überschlagen, bei der 147 auf eine GRZ von 0,3 und bei dei 151 auf eine GRZ von 0,17. Auf den ersten Blick bei google maps, in der 3D Satellitenansicht, wirkt 151 auch nicht wie eine Grundfläche von 190m². Das wäre ein Gebäude mit 10 meter Breite und 19 meter Länge. Könnte sein das mit den 190m² vielleicht die Wohnfläche (Summe aller Räume) oder die Geschossflächenzahl (Summe aller Geschosse, gemessen Außenkante Außenwand) gemeint ist?

    Zum Ersteller: Auch hier würde ich zunächst Prüfen, von wann der Bebaungsplan ist, und welche Berechnung gilt. Gut möglich, das Hofflächen damals garnicht gezählt wurden, als der Bebauungsplan in Kraft getreten ist. Der richtige Weg wäre gewesen, beim Bauamt nachzufragen, bevor man den Hof zu pflastert. Dies vermeidet Sorgen. Gerne berät dich auch ein örtlicher Architekt, üblicherweiße zu 80€/Std, wobei er weniger als eine halbe Stunde für diese Frage benötigten dürfte. Dann jedenfalls hast du Jemanden, auf dessen Beratung du dich berufen kannst, und der im Streitfall versichert wäre, womit wenigstens der entstandene Schaden bei dir abgesichert wäre, sollte er dich falsch beraten haben.

    Freundliche Grüße vom Bodensee,
    Arch
     
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  18. Canyon99

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    Hallo @arch,

    vielen Dank für deinen wirklich informativen Beitrag. Der hilft mir sehr !! Ich hoffe insbesondere dein Hinweis auf die damals gültige BauNVO und die damit verbundene Berechnung der GRZ ist auch auf Hessen übertragbar.:D Du hast Recht, ich hatte bei der Berechnung der GRZ für unser Grundstück 151 das Haus + Doppelgarage + Einfachgarage + Gartenhaus gerechnet. Für die Garage links und das Gartenhaus wurde erst später ein Bauantrag gestellt und diese sind auch genehmigt, aber leider nicht auf dem Auszug erfasst. Allein mit diesen Flächen komme ich auf 210m² bebauter Fläche. Würde ich dann wie in diesem Thread diskutiert auch noch alle gepflasterten Flächen/Zufahrten vor dem Haus und im Garten mit hinzurechnen, könnte ich das mit dem Anbau nach neuem Recht wahrscheinlich vergessen, da insgesamt deutlich über 350m²….

    Allerdings wurde wie gesagt das Haus auf dem Flurstück 147 bereits umgebaut bzw. mit einem großen Anbau versehen. Und auch dort gibt es sowohl vor dem Haus als auch dahinter große Pflasterflächen.

    Ich hätte mich deshalb bei der Diskussion mit dem Bauamt, die nach dem Umzug im Februar ansteht, dann auf den Gleichbehandlungsgrundsatz zurück gezogen. Aber dein Hinweis auf die jeweils zu Grunde zu legende BauNVO bzw. Datum des Bebauungsplans ist ja noch viel bessser und wahrscheinlich auch des Rätsels Lösung, warum der Nachbar das genehmigt bekommen hat….Wenn NUR das HAus zählt, hält der Nachbar die GRZ Vorgabe von 0,3 trotz der großen Überbauung des Grundstücks gerade so ein.

    Ich hoffe, daß ich einen netten Architekten finden werde, der mir beim Umbau zur Seite steht. In diesem Forum habe ich jedenfalls schon sehr viele gute Informationen dazu gefunden!!! :bierchen:

    Beste Grüße an den Bodensee
     
  19. Dimeto

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    Ja. Die BauNVO ist Bundesrecht und damit in allen Bundesländern anzuwenden.
     
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