Ein Dach oder drei Dächer???

Nach

der Änderung der Abstandsflächen in der BauONW dürften die auch von der Garage aus erreichbar sein.

OT:
Sigi ist Beamter und weiss wahrscheinlich, dass Beamte nichts annehmen dürfen, nicht mal Vernunft

 

tzzzzzz, du fuchs!
aber so ein gespräch auf augenhöhe klappt doch vielleicht

 

neeee, so würde ich da mal gar nicht argumentieren.
du hast eine baugenehmigung, oder?
und was wäre wenn das garagendach anders stehen würde?

 

Die Änderungen

des §6 dürften eigentlich zum Vorteil gereichen.
Anders als früher dürfen heute auch Abstellräume oberhalb 7,5m² im Grenzabstand gebaut werden. Zur Höhe der Garage/der Abstellräume auf der Grenze gilt natürlich noch die Höhe von max. 3m.
Ich schnüffel mal den Kommentar zur Änderung §6 durch.
Aber erst Montag, ich jetzt nix im Büro

Nachtrag für Planfix:
(aus Bau.de):Es gibt keine Baugenehmigung, Antrag wurde im Freistellungsverfahren eingereicht, d.h. Architekt/Bauherr hat erklärt, dass das BV den Festetzungen des B-PLans entspricht.

 

Ich bin der Meinung, dass es sich um drei Gebäude handelt. Dies ergibt sich aus § 2 Abs. 2 (Gebäude sind selbständig benutzbare, überdachte bauliche Anlagen) und § 6 Abs. 11 (In den Abstandflächen eines Gebäudes ... zulässig ... an der Nachbargrenze gebaute ... Garagen). Wären die Garagen nur Räume innerhalb eines einzigen Gebäudes, dürfte dieses nicht privilegiert auf der Grenze errichtet werden.

Eine ganz andere Frage ist, ob nicht mehrere Gebäude (Gebäude im Sinn der selbständigen Nutzbarkeit) ein gemeinsames Dach haben können. Ich meine ja. Umgekehrt kann ein einzelnes Gebäude auch mehrere Dächer haben, z.B. zwei versetzte Pultdächer. "Dach" und "Gebäude" müssen also auf die Grundfläche bezogen nicht kongruent sein. Nach der Auffassung des Amtes müsste ein Wohnhaus mit Einliegerbüro bzw. -praxis, bei dem die vertikale Trennung der Nutzungen durch den Satteldachfirst läuft, zwei Pultdächer haben.

Urteile o.ä. kenne ich nicht. Amt kommen lassen. Wer ein Recht in Anspruch nehmen möchte (hier die Behörde), ist beweispflichtig und muss hier die Rechtsgrundlage nennen.

 

Eine Legaldefinition, was unter "Dach" zu verstehen ist, gibt es nicht. Auch die Behörde hat also kein Gesetz und keine Verordnung, auf die sie sich stützen kann. Eine übergeordnete rechtssetzende Stelle gibt es nicht, allenfalls die jeweils übergeordnete Behörde als Rechtsaufsichtsbehörde. Das ist auf jeden Fall nicht die Architektenkammer. Auch die Rechtsaufsichtsbehörde kann nicht eigenes Recht sprechen, sondern nur darauf achten, dass die geltenden Rechtsvorschriften eingehalten werden.

Irgendwelche Kommentare sind nicht rechtssetzend. Die Behörde kann also keinen Bescheid erlassen i.S.v. "Das sind drei Dächer. Rechtsgrundlage: Kommentar von Huber/Müller/Meier Rd.Nr. 186". Es gilt immer der Wortlaut von Gesetzen und Verordnungen. Nur wo die Behörde verordnungsgemäß Ermessensspielräume hat, kann sie auf solche Kommentare zurückgreifen und ihr Handeln danach ausrichten. Oft wird das Handeln auch nach unterinstanzlichen Verwaltungsgerichtsurteilen ausgerichtet, die meist nicht öffentlich bekannt sind. Auch solche Urteile sind m.E. für andere Fälle nicht rechtssetzend.

Wie kreativ (und falsch) Behördenmitarbeiter die Verordnungen lesen zeigt der mal in einem Forum diskutierte Fall, bei dem eine Behörde ein Pultdach abgelehnt und behauptet hat, ein Pultdach hätte keinen First, sondern eine obere und eine untere Traufe. Und die obere würde die zulässige Traufhöhe überschreiten. Die Argumentation ist mit Verordnungen nicht zu widerlegen, da einfache umgangssprachliche und selbstverständliche Begriffe wie Wand, Dach, First usw. dort nicht definiert werden.

 

Mir wollte mal ein Bauordnungsamt einen Strich durch die Rechnung machen, als ich 5 Reihenhäuser mit dem Bau einer einzelnen Einheit, für die ich schon einen Bauherrn hatte, beginnen wollte. Es handelte sich um Haus Nr. 2. Argument: Solange das Haus einzeln steht, verletzt es die Grenzabstandsbestimmungen (3 m). Dass die Gebäudetrennwände eigentlich nicht die volle, erforderliche Wärmedämmung aufgewiesen hätten, war denen dagegen gar nicht aufgefallen. Übrigens hätten die Seitenwände, falls das Haus vor dem Bau der Nachbarhäuser bezogen worden wäre, provisorische Wetterschutzverkleidungen erhalten. Jedenfalls war ich mir sicher, dass ich mit dem Bau der ersten Einheit als Referenzobjekt rasch die übrigen Bauherren gefunden hätte.

Nun kommt das Schärfste: Man teilte mir in dem Zusammenhang mit, dass mein (kleines) Unternehmen nicht die Gewähr dafür biete, dass alle 5 Einheiten im zeitlichen Zusammenhang gebaut werden würden. Dass sich inzwischen ein sehr großer, bundesweit tätiger BT um das Grundstück bemühte, das mir ja nicht gehörte, machte die Sache noch ein Stück pikanter.

Da ich bereits Geld in der Sache stecken hatte und außerdem nicht so schnell klein beigebe, schickte ich einen bekannten Fachanwalt für Verwaltungsrecht zu diesem Bauamt hin. Der erläuterte den Herrschaften in einem freundlichen Gespräch die Sachlage, und siehe da - auf einmal gab es keinerlei Einwände mehr! Die Einschaltung eines solchen Fachanwalts, besonders, wenn er als solcher bekannt und renommiert ist, kann also in Situationen, in denen die Bauordnungshüter die passenden Begründungen an den Haaren herbeiziehen, nützlich sein.

 

da ist was wahres dran - das ist wie beim Schach, kriegen Sie Dich nicht über das Dach, dann kriegen Sie Dich mit der Abstandsfläche matt gesetzt.

Vorsicht und prüfen (Planer!!!) !

 

Wieso und seit wann und wo ...

... löst ein traufseitiges Dach unter 45° eine Abstandsfläche aus ?

 

Ach, isses 45°? Bin noch mitten in Rechnungsprüfung, müßte dazu noch mal den thread von vorn durchlesen...
Zumindest, als Bestandteil des Hauses unter einem Dach, sehe ich Gefahr in Verzug...

Die beiden Garagen stehen nach den Fotos wirklich auf der Grenze...?

 

Just a little help ...

... f r o m a friend :

... wir das Einfamilienhaus mit 2 Garagen (links und rechts vom Haus, beide grenzständig) unter einem einzigen Satteldach (Dachneigung 34 Grad) errichtet haben.

 

meiner auffassung nach lösen die "rucksäcke" in der tat abstandsflächen aus.

LBO-NRW: 6 (11) "........ Die Höhe von Dächern und Dachteilen mit einer Dachneigung von mehr als 30° werden der
mittleren Wandhöhe hinzugerechnet"

mal eine andere frage: warum sind die seiten zum nachbarn eigentlich verputzt und nicht verklinkert?

 

Hätte

man aber rechtzeitig mit Hinweis auf §73 in den Griff kriegen können.
Wäre aber zu beantragen gewesen.
aus §73:
"Abweichungen von § 6 sind insbesondere zulässig, wenn durch das Vorhaben nachbarliche Interessen nicht stärker oder nur unwesentlich stärker beeinträchtigt werden als bei einer Bebauung des Grundstücks, die nach § 6 zulässig wäre"

 

Tschulligung ...

... verdammter Föderalismus !

HBO § 6 (4) Satz 5:
Zur Wandhöhe werden zu einem Drittel hinzugerechnet:
1. Dächer und Dachteile mit einer Dachneigung von mehr als 45° bis 70°,
...

 

ich denke fast, du hast den B-plan so bravourös ausgehebelt, dass es die bauordnung nicht zugeben mag.
weil :
- satteldach, weil das dach ist für mich konstruktiv eines, und das ist ein satteldach
- und nutzung der räume ist garagen, eindeutig nebenräume, die grenzständig, und damit keine abstandsflächen verursachen solange alle anderen bedingungen (größe, wandhöhe usw.) eingehalten sind.
.
das war nicht im sinne des erfinders und nun windet sich selbiger
.
hier steht's konstruktion gegen interpretation

 

die lbo wird hier nicht eingehalten.
da gibt´s nichts zu deuteln.

naja, vielleicht kriegt er sie nachträglich noch mit 73 weichgekocht und zahlt ein paar scheinchen an die nachbarn.
davon können die dann nachträglich verklinkern...