Eingeschossige Bauweise Stadtvilla

Diskutiere Eingeschossige Bauweise Stadtvilla im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Guten Morgen zusammen, ich habe mich in diesem Forum angemeldet, weil ich gerne etwas geklärt haben möchte. Es lässt mir keine Ruhe! :) Wir...

  1. 240515

    240515

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    Guten Morgen zusammen,

    ich habe mich in diesem Forum angemeldet, weil ich gerne etwas geklärt haben möchte. Es lässt mir keine Ruhe! :)

    Wir planen den Bau eines Doppelhauses, leider ist in unserem Bauabschnitt nur eine eingeschossige Bauweise (max. Höhe 9,50m) zugelassen.


    §2 Begrenzung der Höhen baulicher Anlagen
    (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO)
    (1) Die max. Höhe der baulichen Anlagen wird wie folgt begrenzt:
    I. BODENRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
    -imWA1: max. 9,50
    (2) Bezugsebene ist die Oberkante der zur Erschließung des Grundstückes notwendigen angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche im Ausbauzustand auf Höhe der mittleren Frontbreite der zur öffentlichen Verkehrsfläche ausgerichteten Grundstückgrenze. Als maßgeblicher Bezugspunkt wird der höchste Punkt der Dachhaut definiert. Steigt das Gelände von der Verkehrsfläche zum Gebäude, so darf das o.g. Maß um einen Zuschlag überschritten werden; der zulässige Zuschlag ergibt sich aus der Differenz zwischen der Höhe der natürlichen Geländeoberfläche, gemessen an der der Verkehrsfläche zugewandten Seite des Gebäudes und der Bezugsebene. Geringfügige, baubedingte Abweichungen von bis zu 0,1 m sind zulässig. Bei Eckgrundstücken gilt die Grundstücksseite, welche die für die Erschließung des Grundstückes notwendige Zufahrt aufweist.

    Zur Traufhöhe gibt es keine Angaben.
    Haben wir irgendeine Möglichkeit die Optik einer Stadtvilla auf dieses Grundstück zu bekommen?
    Unser Architekt ist leider ein bisschen alteingesessen, sodass er sich nicht wirklich darauf einlässt. Den Architekt wechseln wollen wir zur Zeit nicht, es sei - jemand sagt uns, dass es dort Möglichkeiten gibt.

    Über die 2/3 Regelung sind wir informiert. Allerdings ist unser EG 84qm groß und wir hätten im DG dementsprechend nur 63qm. Das ist uns zu wenig.

    Wird der HWR beispielsweise mit in die Berechnung eingezogen? Bringt es etwas wenn man im EG niedriger geht?
    Oder eine Galerie im DG einbringt?
    Irgendwelche Tipps und Tricks muss es doch geben.

    Gibt es Hoffnung wenn man versucht sich von dem Bebauungsplan befreien zu lassen?

    Ich bedanke mich schon mal für jegliche Antworten & entschuldige mich schon mal bei denjenigen, denen das Thema zum Hals raushängt! :)

    Liebe Grüße
     
  2. #2 Lexmaul, 07.04.2018
    Lexmaul

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    Warum den Archi nicht wechseln? Noch hat der doch quasi kaum was gemacht...

    Wobei ich da wenig Chancen sehe, aber ich Laie...
     
  3. #3 Andybaut, 07.04.2018
    Andybaut

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    Hallo,

    du nimmst nun ein Stück Papier, einen Bleistift und ein Geodreieck.
    Dann malst du dir die Umrisse des sich daraus ergebenden größtmöglichen Gebäudevolumens auf.
    Das ist der erste Teil.
    Damit siehst du ob deine Stadtvilla (was auch immer das sein soll (meinst du ein Gebäude mit flachem Walm- oder Zeltdach?)) dort reinpasst.

    Nein,
    die 2/3 Regelung lässt keine Tricksererin zu.
    Alle Räume werden einbezogen im EG und davon wird dann 2/3 fürs OG genommen.
    Auch Umbenennungen von Räumen im OG, Galerien oder sonstige Dinge helfen hier nicht.
    Nur eines hilft: im EG größer bauen.

    Eine Befreiung in Bezug auf die Geschossigkeit wird niemals erteilt, da dies die Grundzüge des Bebauungsplans tangiert.
    So meine Erfahrung.
    Einzige Möglichkeit ist eine Änderung des Bebauungsplans.
    Das wird aber wegen einer Person und Nachbarn die sich bislang daran gehalten haben auch nicht gemacht.
     
  4. Dimeto

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    Wenn das Baufenster im B-Plan und dein Portemonnaie es zulassen, baust Du zwischen deine Garage und dem Haus einen 9m*3m großen HWR und zum Garten einen beheizten Wintergarten von 3m*5m.
    Das veranlasst mich zu der gleichen Frage wie Andybaut: Was verstehst Du unter Stadtvilla?
    In bauordnungsrechtlichen Fragen ist immer die Angabe des Bundeslandes hilfreich. In NRW dürfte dein EG dann nicht mehr als 1,60m aus der Erde gucken, in Hessen nochmal 20cm weniger. Abgesehen davon, dass es sch ... lecht aussieht, ist es auch unpraktisch (Eingang, Terrasse).
    Galerie bedeutet ja, dass man in mindestens einen Raum des darunterliegenden Geschosses schauen kann, also Grundfläche im oberen Geschoss fehlt. Dann hättest Du zwar kein Vollgeschoss mehr, aber nur 63m² Wohnfläche, was Dir ja zu wenig ist.
    Sehe ich wie Andybaut, es sei denn, es gibt schon vergleichbare Fälle in der Nachbarschaft oder der B-Plan ist schon sehr alt (was übrigens auch Einfluss auf die Vollgeschossdefinition haben kann).
     
  5. #5 simon84, 07.04.2018
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    Bei 140 qm von einer Villa zu sprechen ist ja schon ein Widerspruch in sich.

    Wer Stadtvilla Optik heutzutage sagt meint meistens eine Quadratkonstruktion mit Zeltdach drauf und dazu passenden Fensterformaten :)
    Habe ich Recht ?

    Über Geschmack will ich hier nicht streiten.

    Aber Zeltdach oder Pultdach wäre schon wichtig zu wissen.
    Am besten gesamten Plan und Schnitt einstellen.
     
  6. #6 Kriminelle, 10.04.2018
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    EG vergrößern... bringt ein größeres OG bezüglich der 2/3 Regelung. Im EG werden auch Hausausbuchtungen und Anbauten mitgerechnet ;)
     
  7. #7 Andybaut, 10.04.2018
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    Hallo Dimeto,

    ich kenne das in BW so, dass der Umfang des Geschosses also die Außenwände als Flächenbezug genommen werden.
    Da hilft dann eine Galerie auch nichts mehr, da diese auch in der Fläche gerechnet wird.
    Es wird einfach Grundfläche EG in Bezug Grundfläche OG gesetzt.

    Liege ich da falsch oder ist das in verschiedenen Budnesländern unterschiedlich geregelt?
     
  8. Dimeto

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    Hallo Andybaut,

    ich kenne das so, dass die tatsächlich vorhandene Grundfläche des jeweiligen Geschosses zählt. Und da, wo man von der Galerie nach unten schaut, hat das OG keine Grundfläche. Bezüglich der Vollgeschossdefinition nennt die LBO in BW und NRW ja auch eine Geschosshöhe, die von OK Fußboden ausgeht. Den gibt es aber neben der Galerie im OG nicht. Insofern halte ich die Hinzurechnung des Luftraums zur Grundfläche des OG für falsch.
    Brandenburg und Bayern haben das Vollgeschoss komplett aus ihren LBO gestrichen (außer in den Übergangsvorschriften), da gibt es diese Diskussion nicht mehr.
     
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  9. 11ant

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    Ich denke, das ist eher in verschiedenen Bundesländern jeweils verschieden unbestimmt formuliert ;-)
    Also, daß da von Grundfläche die Rede ist, aber ohne Spezifikation ob über die Wände gemessen oder DIN oder Wohnflächenverordnung.

    Und wie regeln die das dann "praktisch", wenn "Anderthalbgeschosser" der Wunsch des Bebauungsplanes sind: zwei Geschosse zulässig, aber GFZ kleiner als 2x GRZ ?
     
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  10. Dimeto

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    Den Wegfall des Vollgeschosses sollten auch die Städteplaner kennen und solche Festsetzungen nicht mehr anwenden. Für alte B-Pläne hat sich in der Rechtsprechung der "statische" Verweis auf die LBO zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses durchgesetzt. Die Brandenburger haben das sogar ausdrücklich in die Übergangsvorschriften geschrieben. Insofern muss ich meine obige Aussage teilweise zurücknehmen, da man bei älteren B-Plänen auch dort noch diskutieren kann.

    P.S.: Sollte jemand neuere Urteile kennen, die auf die "dynamische" Verknüpfung setzen - immer her damit.
     
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